COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

CHAMBRE DE L’EXPROPRIATION

ARRÊT AU FOND

DU 4 DÉCEMBRE 2025

N° 2025/ 32

N° RG 25/00002 – N° Portalis DBVB-V-B7J-BOHRP

DÉPARTEMENT DES ALPES MARITIMES

C/

[D] [O]

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Thierry TROIN

LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes en date du 19 décembre 2024, enregistré au répertoire général sous le n° 24/00008.

APPELANT

Le DÉPARTEMENT DES ALPES MARITIMES pris en la personne de son Président en exercice ,

domiciliée Direction de la construction, de l’immobilier et du patrimoine – Service de la gestion immobilière et foncière – CADAM – [Adresse 1]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX de la SCP SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIÉS, avocate au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, asssitée de M^e Marie-Christine CAPIA de la SELARL LESTRADE-CAPIA, substituée et plaidant par M^e Xavier DE CRAECKER, avocats au barreau de NICE

INTIMÉ

Monsieur [D] [O],

né le 20 août 1969 à [Localité 14] (MOLDAVIE),

demeurant [Adresse 11] et actuellement domicilié [Adresse 15]

représenté par M^e Thierry TROIN de la SELARL BENSA & TROIN AVOCATS ASSOCIÉS, avocat au barreau de NICE

EN PRÉSENCE DE

Madame LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT DES ALPES-MARITIMES,

domiciliée DDFiP – Pôle d’évaluation domaniale – [Adresse 2]

comparante en le personne de Mme [J] [E], inspecteur des Finances publiques.

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions del’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 6 novembre 2025 en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant:

M. Ghani BOUGUERRA, président, désigné pour présider la chambre des expropriations par ordonnance du Premier président de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD

Les avocats présents ont été entendus en leur plaidoirie.

Le commissaire du Gouvernement a été entendu en ses observations.

Après clôture des débats, l’affaire a été mise en délibéré.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

Le magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Ghani BOUGUERRA, président

Madame Joëlle TORMOS, conseillère

Madame Géraldine FRIZZI, conseillère

qui en ont délibéré, conformément à la loi, hors la présence du commissaire du Gouvernement et du greffier.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé publiquement le 4 décembre 2025 et signé par M. Ghani BOUGUERRA, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

*****

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Monsieur [D] [O] est propriétaire, sur la commune de [Localité 16] ' [Adresse 13], d’une parcelle anciennement cadastrée section AK n° [Cadastre 9], [Cadastre 10] et [Cadastre 12], d’une superficie de 1 507 m², acquise le 7 juillet 2021.

Ladite parcelle a fait l’objet, en 2022, d’une subdivision en quatre parcelles, cadastrées A [Cadastre 5], A [Cadastre 6], A [Cadastre 7] et A [Cadastre 8].

La parcelle A [Cadastre 7], d’une contenance de 468 m², est en nature de voie et permet l’accès au Mont Vial.

Par arrêté du 1er mars 2022, le préfet des Alpes-Maritimes a prescrit l’ouverture d’enquêtes publiques préalables à la DUP, aux fins de régularisation de l’assiette foncière de la route d’accès au Mont Vial.

La déclaration d’utilité publique a été prononcée par arrêté du 14 mars 2023 et un arrêté de cessibilité des parcelles concernées a été pris le 24 août 2023.

Le département des Alpes-Maritimes a adressé à monsieur [D] [O], le 5 octobre 2023, une proposition d’acquisition de la parcelle A [Cadastre 7] pour un prix de 1 €.

Monsieur [D] [O] a fait part de son refus et proposé un prix de cession de 56 160 €, soit 120 €/m².

Le département des Alpes-Maritimes a, dès lors, saisi le juge de l’expropriation d’une demande de fixation de l’indemnité de dépossession revenant au propriétaire de la parcelle.

Le transport sur les lieux s’est déroulé le 21 juin 2024 et l’audience a été fixée au 28 novembre 2024.

Par jugement en date du 19 décembre 2024, le juge de l’expropriation des Alpes-Maritimes a :

— fixé la date de référence au 1er mars 2021,

— fixé l’indemnité due par le département des Alpes-Maritimes à M. [D] [O] à la somme de 12 168 €, au titre de l’expropriation de la parcelle A [Cadastre 7] d’une contenance de 468 m² [Adresse 13], commune de [Localité 16],,

— fixé l’indemnité de remploi due par le département des Alpes-Maritimes à M. [D] [O] à la somme de 2 075, 20 €,

— rejeté le surplus des demandes indemnitaires,

— dit qu’il y a lieu d’écarter l’exécution provisoire,

— laissé les dépens à la charge du département des Alpes-Maritimes.

Par déclaration en date du 17 janvier 2025, le département des Alpes-Maritimes a interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de son mémoire initial, reçu au greffe le 15 avril 2025, et de ses conclusions récapitulatives n°2, reçues le 22 août 2025, et n° 3, déposées au greffe le 4 novembre 2025, auxquels il est expressément renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le département des Alpes-Maritimes demande à la cour de :

— infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a fixé les indemnités de dépossession correspondant à l’expropriation de la parcelle A [Cadastre 7] d’une contenance de 468 m² sise [Adresse 13], commune de [Localité 16] appartenant à monsieur [O] à 12 168 € au titre de l’indemnité principale et 2 075, 20 € au titre de l’indemnité de remploi,

Et statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité due à la somme de 1 €

— débouter monsieur [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner monsieur [O] au paiement de la somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Le département des Alpes-Maritimes rappelle que la parcelle litigieuse constitue une partie de la voie d’accès au Mont Vial, qui présente une dimension stratégique et un enjeu territorial important en ce qu’y sont implantées des installations techniques constitutives de services publics, tels que relais TV, relais radio du SDIS et de la Gendarmerie, radar météorologique, relais des opérateurs de communication'

Cette route, étroite et sinueuse, a été ouverte dans les années 1960 et a toujours été entretenue par les services du département, notamment la direction des routes, afin de maintenir et garantir l’accès aux différents équipements d’intérêt public.

La démarche initiée par le département des Alpes-Maritimes consiste à régulariser le statut juridique de cette voie en la classant dans la voirie départementale.

L’appelant critique le jugement déféré en ce qu’il a retenu le fait que la parcelle litigieuse se trouvait en zone constructible, sans rechercher son usage effectif ou ses possibilités légales et effectives de construction.

Il soutient que la parcelle expropriée est constituée d’une bande rectangulaire de 75 m², large de seulement 3, 5 m, affectée à l’usage du public et utilisée depuis plus de 30 ans comme route d’accès au Mont Vial. Elle se trouve, donc, dénuée de toute possibilité légale et effective de construction.

Il rappelle, enfin, que l’intimé ne pouvait ignorer l’affectation de sa parcelle à l’usage du public, l’acte notarié d’acquisition portant expressément mention de sa nature de voie communale.

Le département des Alpes-Maritimes justifie de 21 acquisitions par voie amiables et de 14 expropriations judiciaires, prononcées par le même juge de l’expropriation, au prix de 1 €.

Il conclut à l’infirmation de la décision déférée et à la fixation d’une indemnité de 1 €.

Monsieur [D] [O] a, par son Conseil, adressé ses conclusions en réponse, contenant appel incident, par RPVA le 11 juillet 2025, et communiqué le 31 octobre 2025, toujours par RPVA, des conclusions d’intimé n° 2.

Aux termes de ces écritures, auxquelles il est expressément renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens de l’intimé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, monsieur [D] [O] demande à la cour de :

— débouter le département des Alpes-Maritimes et monsieur le commissaire du gouvernement de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— réformer le jugement dont appel en allouant à monsieur [O] une indemnité principale et des indemnités supérieures,

— fixer la date de référence au 1er mars 2021,

— fixer l’indemnité due par le département des Alpes-Maritimes à monsieur [D] [O] (sic) à la somme de 38 961 € au titre de l’expropriation de la parcelle A [Cadastre 7] d’une contenance de 468 m² [Adresse 13] commune de [Localité 16],

— fixer l’indemnité de remploi due par le département des Alpes-Maritimes à monsieur [O] à la somme de 3 896 €,

— fixer l’indemnité accessoire due à monsieur [O] au titre de la construction du mur à hauteur de 24 750 €,

— condamner le département des Alpes-Maritimes à payer à monsieur [D] [O] la somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Monsieur [D] [O] fait valoir qu’il a acquis, le 7 juillet 2021, un terrain constructible et a bénéficié, sur la parcelle en cause, d’un permis de construire.

Il soutient que le bien exproprié doit être évalué en tant que terrain à bâtir, la valeur unitaire résultant des estimations faites par un notaire et une agence immobilière s’établissant à 46, 50 €/m².

Ayant fait construire un mur de soutènement, pour un montant de 24 750 €, il en demande le remboursement à titre d’indemnité accessoire.

Aux termes de son mémoire initial, reçu au greffe le 16 mai 2025, et de son mémoire n° 2, reçu le 8 septembre 2025, auxquels il est renvoyé par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, le commissaire du gouvernement demande à la cour de fixer :

l’indemnité principale à 1 €

l’indemnité de remploi à 0 €

Soit une indemnité totale de 1 €.

Le commissaire du gouvernement rappelle que la totalité de la parcelle A [Cadastre 3] initiale, d’une superficie de 1 507 m², a été acquise par monsieur [O] pour un prix de 38 000 €, soit 25, 21/m².

La parcelle expropriée, nouvellement cadastrée A [Cadastre 7], est d’une superficie de 468 m² et elle est en nature de sol de voie, constituant la route d’accès au Mont Vial.

Il fait valoir que, sur la commune de [Localité 16], c’est le règlement national d’urbanisme (RNU) qui s’applique et la date de référence est à fixer au 25 avril 2021, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique prescrite par le préfet.

Il précise que, à la date de référence, l’usage effectif de la parcelle expropriée était celui de voirie, monsieur [O] en étant parfaitement informé par la mention portée dans l’acte d’acquisition du 7 juillet 2021.

La parcelle dont s’agit se trouve dénuée de toute possibilité légale ou effective de construction et doit, dès lors, être évaluée en tant que voirie.

Le commissaire du gouvernement répertorie 19 termes de comparaison, présentant la même localisation et les mêmes caractéristiques que le bien appartenant à monsieur [O], dont il résulte une valeur unitaire de à 1 €.

Il rappelle, enfin, que le juge des expropriations a été saisi entre octobre 2024 et janvier 2025, dans cette même démarche de régularisation de l’assiette foncière, de 14 procédures d’expropriation, toutes conclues par la fixation d’une indemnisation à hauteur de 1 €.

Ce montant d’indemnisation doit, également, s’appliquer au cas d’espèce.

L’indemnité de remploi est nulle, en raison du montant retenu pour l’indemnité principale.

À l’audience du 6 novembre 2025, le Conseil du département des Alpes Maritimes et madame la commissaire du gouvernement ont présenté leurs observations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la régularité de la procédure et la recevabilité des conclusions :

L’appel principal du département des Alpes-Maritimes et les mémoires communiqués au soutien de ses demandes, adressés dans les délais prescrits sont recevables.

Monsieur [D] [O], malgré deux rappels à régulariser adressés à son Conseil par le greffe, s’est abstenu, jusqu’au jour de l’audience, d’acquitter le timbre fiscal dû en vertu des dispositions de l’article 1635 BIS P du code général des impôts.

Tant son appel incident que ses conclusions s’en trouvent irrecevables, et il n’en sera, dès lors, tenu aucun compte.

Sur la nature et l’usage effectif du bien et l’évaluation de l’indemnité :

Il résulte des dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation que : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance.

Toutefois, et sous réserve de l’application des dispositions des articles L. 322-3 à L. 322-6, est seul pris en considération l’usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l’article L. 121-8 du code de l’environnement ou par l’article 3 de la loi n° 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l’intérieur du périmètre d’une zone d’aménagement concerté mentionnée à l’article L. 311-1 du code de l’urbanisme, à la date de publication de l’acte créant la zone, si elle est antérieure d’au moins un an à la date d’ouverture de l’enquête publique préalable à la déclaration d’utilité publique.

Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au deuxième alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive.

Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu’ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s’ils ont été provoqués par l’annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d’utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d’utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l’enquête publique de travaux publics dans l’agglomération où est situé l’immeuble. »

Aux termes de l’article L 322-4 du code de l’expropriation : « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

La date de référence sera fixée au 25 avril 2021, soit un an avant l’ouverture de l’enquête publique prescrite par le préfet des Alpes-Maritimes.

La parcelle expropriée, cadastrée A [Cadastre 7] et d’une superficie de 468 m², est une composante d’un ensemble plus vaste de 1 507 m², anciennement cadastré A [Cadastre 3] et subdivisé en 4 parcelles nouvelles A [Cadastre 5] à A [Cadastre 8], acquis par monsieur [D] [O] le 7 juillet 2021 pour un montant global de 38 000 €.

Il n’est pas contesté que, à la date d’acquisition, la parcelle expropriée se trouvait en nature de voie bitumée, permettant l’accès au Mont Vial.

Son usage effectif, depuis le début des années 1960, consiste en une voie communale dont l’entretien, la réfection, le déneigement et le déblaiement, lors d’éboulements, ont toujours été assurés par le département.

Monsieur [D] [O] avait une parfaite connaissance de cet usage effectif et, partant, de l’absence de toute possibilité légale ou effective de construction, par la mention portée dans l’acte d’acquisition du 7 juillet 2021, ainsi libellée :

« 1° Relativement au classement de la route dans le domaine public :

En date des 12 octobre 2017 et 22 décembre 2017, le département des Alpes-Maritimes a adressé au vendeur deux courriers dont les copies demeurent jointes, indiquant que la société Méditerranée Terrain est propriétaire de deux parcelles cadastrées section A n° [Cadastre 3] et [Cadastre 4] ( [Cadastre 3] objet des présentes) et que l’assiette foncière de la piste du Mont Vial empiète sur ces parcelles pour des emprises respectives de 516 m² (sur la parcelle [Cadastre 3]) et 17 m² (sur la parcelle [Cadastre 4]).

L’emprise sur le bien objet des présentes est de 516 m².

Le département souhaite régulariser cette situation et a pris une délibération en date du 13 février 2015 afin de classer cette route dans le domaine public routier départemental.

Il a ainsi proposé cette régularisation au prix d’un euro symbolique .

À ce jour le vendeur n’a pas donné suite auxdits courriers.

L’acquéreur déclare être parfaitement informé de cette situation et déclare vouloir en faire son affaire personnelle…».

L’acte notarié du 7 juillet 2021 précise, en outre, que « Ce terrain est actuellement traversé par une voie privée communale. Il s’agit d’une route bitumée qui amène au Mont Vial ».

La fixation du prix du tènement immobilier doit être faite en fonction des possibilités légales et effectives de construction à la date de référence.

L’évaluation prend, également, en considération les ventes ou accords amiables intervenus dans le secteur pour des biens similaires.

En l’espèce :

— la parcelle litigieuse est en nature de voie communale permettant l’accès, depuis plusieurs décennies, au Mont Vial,

— elle est à usage effectif de voirie,

— le procès-verbal de transport du 21 juin 2024, dressé au contradictoire des parties, décrit la parcelle expropriée comme étant « uniquement de la route »,

— monsieur [O] était parfaitement informé de la nature du bien exproprié et de la volonté du département de régulariser l’assiette foncière de la route d’accès au Mont Vial,

— le terrain est dénué, tant par sa nature que par sa configuration, de toute possibilité légale ou effective de construction.

Il y a, par ailleurs, lieu de relever que, à l’examen des pièces versées aux débats, monsieur [D] [O] a pu user du bénéfice du permis de construire délivré au précédent propriétaire, le 4 décembre 2020, et édifier, sur l’une de ses autres parcelles, une maison d’habitation entourée d’un mur d’enceinte.

Ainsi, l’indemnité de dépossession sera fixée à 1 €.

Le jugement du 19 décembre 2024 sera, en conséquence, infirmé en toutes ses dispositions.

Sur les dispositions l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

La cour estime que l’équité commande de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit d département des Alpes-Maritimes, en cause d’appel, et lui alloue à ce titre la somme de 3 000 €.

Monsieur [D] [O] sera tenu aux dépens de l’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Constate le défaut d’acquittement, par monsieur [D] [O], du droit prévu par l’article 1635 bis P du code général des impôts,

Déclare, en conséquence, irrecevables tant son appel incident que ses conclusions,

Infirme le jugement du 19 décembre 2024, rendu par le juge de l’expropriation du département des Alpes-Maritimes,

Statuant à nouveau,

Fixe l’indemnité principale d’expropriation due à monsieur [D] [O] par le département des Alpes-Maritimes à la somme de 1 €,

Dit n’y avoir lieu à indemnité de remploi,

Rejette toutes autres demandes, plus amples ou contraires,

Condamne monsieur [D] [O] à payer au département des Alpes-Maritimes la somme de 3 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne monsieur [D] [O] aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier Le Président