RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 22/00666 – N° Portalis DBVC-V-B7G-G6JK

ARRÊT N°

JB.

ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de COUTANCES du 03 Février 2022 RG n° 20/0087

COUR D’APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 05 FEVRIER 2026

APPELANTE :

La SCI EMEL

N° SIRET : 504.770.082

[Adresse 5]

[Localité 6]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e Frédérique FAVRE, avocat au barreau de COUTANCES, substitué par M^e POUSSIER, avocat au barreau de CAEN.

INTIMÉE :

La S.C.I. NBJ

N° SIRET : 504 539 180

[Adresse 1]

[Localité 7]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de M^e TEXIER Aude, avocat au barreau de CAEN

DÉBATS : A l’audience publique du 22 mai 2025, M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre, a entendu seule les observations des parties sans opposition de la part des avocats et en a rendu compte à la Cour dans son délibéré.

GREFFIERE : M^me COLLET

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M^me BARTHE-NARI, Présidente de chambre,

M^me DELAUBIER, Conseillère,

M^me GAUCI-SCOTTÉ, Conseillère,

ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile le 05 Février 2026 après plusieurs prorogations fixé initalement le 30 Septembre 2026 et signé par M^me BARTHE-NARI, présidente, et M^me FLEURY, greffière

* * *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé, signé par voie électronique le 21 mai 2019, la SCI Emel s’est engagée à vendre à la SCI NBJ un immeuble à usage d’habitation comprenant 13 appartements situé [Adresse 2] à [Localité 8], cadastré AE [Cadastre 3] et [Cadastre 4], moyennant le prix de 445 000 euros, sous la condition suspensive d’obtention d’un ou plusieurs prêts d’un montant maximum de 497 500 euros pour une durée de 20 ans au taux maximum hors assurance de 2% la première année.

La signature de l’acte authentique, prévue le 14 août 2019, n’a pu avoir lieu faute de réalisation de la condition suspensive d’obtention de prêt.

Par courriers recommandés des 6 novembre 2019 et 21 février 2020, la SCI Emel a mis en demeure la SCI NBJ de lui payer le montant de la clause pénale de 44 500 euros prévue au contrat.

Par acte du 24 juillet 2020, la SCI Emel a fait assigner la SCI NBJ devant le tribunal judiciaire de Coutances aux fins principalement de dire que la condition suspensive d’obtention du financement est réputée accomplie, de constater le refus de la SCI NBJ de réitérer la vente par acte authentique du 14 août 2019 et en conséquence, de condamner la SCI NBJ à lui verser la somme de 44 500 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis du 21 mai 2019 outre intérêts au taux légal à compter du 7 novembre 2019, date de la mise en demeure.

Par jugement du 3 février 2022 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Coutances a :

— déclaré la SCI Emel recevable en ses demandes ;

— débouté la SCI Emel de ses demandes ;

— condamné la SCI Emel à payer à la SCI NBJ la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné la SCI Emel aux dépens, qui seront distraits au profit des avocats de la cause conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

— rejeté toutes autres demandes.

Par déclaration du 15 mars 2022, la société Emel a formé appel de ce jugement, le critiquant en l’intégralité de ses dispositions sauf en ce qu’il l’a déclarée recevable en ses demandes.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 1er juin 2023, la SCI Emel demande à la cour de :

— réformer le jugement dont appel en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a reconnu valable le compromis signé le 21 mai 2019 ;

— débouter la société NBJ de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Statuant de nouveau,

— constater le manquement de la société NBJ pour l’obtention d’un financement dont les modalités sont conformes aux compromis de vente ;

— constater que la condition suspensive est réputée acquise ;

— prononcer la résolution de plein droit de la vente au jour du refus de signer de la société NBJ et à ses torts exclusifs ;

En conséquence,

— condamner la société NBJ à lui verser une indemnité de 44 500 euros au titre de la clause pénale stipulée dans le compromis du 21 mai 2019 outre les intérêts au taux légal à compter du 07 novembre 2019, date de la mise en demeure ;

— condamner la société NBJ à lui verser la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société NBJ aux dépens.

Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 14 avril 2025, la société NBJ demande à la cour de :

— in limine litis, déclarer irrecevables, au visa des dispositions de l’article 564 du code de procédure civile, l’ensemble des demandes formulées par la société Emel dans ses écritures régularisées en cause d’appel ;

— confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Coutances du 21 juillet 2022 en ce qu’il a :

* débouté la société Emel de ses demandes ;

* condamné la société Emel à lui payer la somme de 2 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* condamné la société Emel aux dépens, qui seront distraits au profit des avocats de la cause, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

* dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

* rejeté toutes autres demandes ;

— débouter la société Emel de son appel et de toutes ses demandes ;

— subsidiairement, réduire le montant de la clause pénale conformément à l’article 1235-1 du code civil ;

— condamner la société Emel à lui verser la somme de 4 000 euros conformément à l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Emel aux entiers dépens des procédures de première instance et d’appel avec recouvrement par Maître Texier, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture de l’instruction a été prononcée le 14 mai 2025.

Pour l’exposé complet des prétentions et de l’argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

EXPOSE DES MOTIFS :

Sur l’irrecevabilité des demandes de la SCI Emel :

La SCI NBJ demande à la cour de constater l’irrecevabilité des demandes formulées par la SCI Emel dans ses conclusions d’appel, sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile. Il s’avère toutefois qu’elle ne demande l’irrecevabilité que d’une seule prétention, celle tendant à voir prononcer la résolution de plein droit de la vente. Elle soutient en effet que cette prétention avait été abandonnée par la SCI Emel dans ses dernières conclusions récapitulatives de première instance de sorte que le tribunal n’en était pas saisi. Soulignant que la résolution de plein droit produit des effets distincts de ceux liés au seul paiement de la clause pénale puisqu’elle vise à faire disparaître le contrat, la SCI NBJ conteste qu’une telle demande soit la conséquence de la levée de la condition suspensive et de la non-exécution de la vente comme soutenu par la SCI Emel.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, 'à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la révélation d’un fait.'

Par ailleurs, il résulte de l’alinéa 3 de l’article 768 du même code que 'les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions, les prétentions et moyens précédemment présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnées, et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées'.

Il est de principe que les prétentions nouvelles devant la cour d’appel sont à examiner au regard de la demande qui a été formée en première instance et sur laquelle le premier juge a statué.

Il n’est pas discuté que si la SCI Emel a formé dans l’acte d’assignation une demande tendant à voir prononcer la résolution de plein droit de la vente aux torts exclusifs de la SCI NBJ, cette demande ne figurait plus au nom de ses dernières conclusions récapitulatives par lesquelles elle sollicitait notamment la condamnation au paiement de la SCI NBJ à lui verser la somme de 44 500 euros au titre de la clause pénale. Il s’ensuit que le tribunal, statuant sur les dernières conclusions, n’a pas eu à examiner cette demande.

En conséquence, la demande tendant à voir prononcer la résolution de la vente aux torts exclusifs de la SCI NBJ formée dans les dernières conclusions déposées devant la cour est une demande nouvelle.

La SCI Emel soutient que la demande en résolution du contrat de vente est recevable pour être la conséquence de la levée de la condition suspensive et de la non- exécution de la vente.

Mais la conséquence de la non réalisation de la condition suspensive est la caducité de la vente et non sa résolution. Toutefois, celle-ci découle d’un manquement d’une partie à ses obligations contractuelles soit en l’espèce, comme soutenu en appel par la SCI Emel, le refus de réitérer la vente par acte authentique.

Or, la SCI Emel a demandé au premier juge de déclarer la condition suspensive d’obtention du financement réputée accomplie et de constater le refus de la SCI NBJ de réitérer la vente par acte authentique. De surcroît, le versement de la clause pénale est prévue au contrat en cas de résolution du contrat aux torts de la partie qui a refusé de signer l’acte authentique. Il s’en déduit que la demande de résolution du contrat de vente formée en appel est recevable pour être la conséquence et le complément de demandes soumises au premier juge.

Sur la réalisation de la condition suspensive :

Le contrat de vente litigieux a été conclu sous la condition suspensive de l’obtention d’un ou plusieurs prêts sollicités par l’acquéreur dans les conditions suivantes :

— avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d’un montant de 497 500 euros pour une durée maximum de 20 ans, au taux maximum hors assurance de 2 % la première année,

— constituer son dossier et le déposer dans les meilleurs délais auprès du Crédit Agricole ou tout autre organisme prêteur.

En outre, l’acquéreur devait, selon l’article 1.2 du contrat, justifier sans délai à compter de sa réception, de l’obtention de toute offre de prêt, en avisant le rédacteur du contrat, la société Bertaux Hamon Turpin, agent immobilier, par lettre recommandée avec avis de réception ou remise en main propre contre récépissé, qui en informerait le vendeur.

Enfin, le contrat prévoyait que si l’une des conditions suspensives n’était pas réalisée, la vente serait caduque et tout acompte versé immédiatement restitué à l’acquéreur mais que le défaut de réalisation de l’une quelconque des conditions suspensives, imputable à l’acquéreur en raison notamment de sa faute, sa négligence, sa mauvaise foi ou d’un abus de droit, permettrait au vendeur de demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition suspensive réalisée.

La SCI NBJ a produit une attestation du Crédit Agricole en date du 19 juillet 2019 lui refusant un prêt d’un montant de 500 000 euros d’une durée de 240 mois.

Le premier juge a relevé que la somme de 500 000 euros était effectivement supérieure à la valeur fixée de 497 500 euros. Mais considérant que le contrat de vente mentionnait que pouvaient s’ajouter à ce montant, les frais d’emprunt qui seront fonction des modalités et du montant de celui-ci, il en a déduit que l’acquisition pouvait dépasser le montant de 497 500 euros et que l’acquéreur, en justifiant du refus d’un prêt de 500 000 euros, avait satisfait aux conditions de l’acte.

Au soutien de son appel, la SCI Emel fait valoir d’une part, que l’attestation de refus de crédit ne précise pas le taux du prêt sollicité auprès de l’établissement bancaire et d’autre part, que les diligences accomplies pour l’obtention du ou des prêts sont insuffisantes. Ainsi, elle souligne que le refus de crédit en date du 19 novembre 2019 concerne une demande de crédit pour un montant en capital de 604 000 euros et que le refus de crédit en date du 19 juillet 2019 n’a été transmis à l’agence immobilière que le 25 septembre 2019 soit postérieurement au délai prévu pour la signature de l’acte authentique.

La SCI Emel soutient donc qu’aucun des deux prêts sollicités n’était conforme aux modalités contractuellement convenues et que la SCI NBJ n’a pas justifié de l’absence de prêt dans le délai contractuellement fixé. Elle considère en outre que c’est à tort que le premier juge a estimé qu’elle ne pouvait opposer l’absence de taux de crédit visé dans l’attestation de refus de prêt.

Estimant que la condition suspensive se trouvait réalisée, elle prétend que la SCI NBJ ne pouvait refuser de régulariser la vente par la signature de l’acte authentique sauf à régler la clause pénale.

Reprenant la motivation du tribunal, la SCI NBJ soutient que l’appelante était parfaitement informée du refus de crédit puisqu’elle ne lui a jamais adressé de mise en demeure de régulariser l’acte authentique mais, par l’intermédiaire de son conseil et seulement le 6 novembre 2019, une mise en demeure de régler la somme de 44 500 euros. Elle fait valoir également que la SCI Emel n’avait pas l’intention de régulariser la vente avec elle, ayant réussi à céder l’immeuble à des conditions financières plus favorables ainsi que cela ressort des pièces produites par l’appelante.

Il appartient à l’emprunteur qui a la charge de la réalisation de la condition de prouver que sa demande de prêt était conforme aux stipulations de la promesse.

Pour ce faire, la SCI NBJ produit l’attestation de refus de crédit établie par le Crédit Agricole le 19 juillet 2019 pour un prêt de 500 000 euros sur 240 mois demandé par M. [R] [L] et Mme [X] [L]. Il résulte également des pièces versées aux débats par l’appelante, que par courrier en date du 21 novembre 2019, l’acquéreur lui a justifié, après mise en demeure de l’application de la clause pénale, un refus d’une demande de prêt pour 604 000 euros sur 240 mois faite le 4 juin 2019 et du refus d’une demande de prêt faite par M. [R] [L] au nom de la SCI NBJ le 20 juin 2019 pour un montant en capital de 500 000 euros pour l’acquisition d’un immeuble à [Localité 9], selon les modalités suivantes :

PTH fixe lisseur souple : 210 000 euros 1,25% 240 mois, TAEG 1,60%,

PTH fixe Facilimmo : 290 000 euros 0,90% 144 mois TAEG 1,53%.

Par ailleurs, le contrat de vente sous conditions suspensives prévoyait que le montant des prêts bancaires pour 497 500 euros correspondait au prix des biens pour 445 000 euros auquel s’ajoutait une provision pour frais d’acte d’achat de 32 500 euros et à des honoraires de négociation pour 20 000 euros. Les frais d’emprunt, fonction des modalités et du montant du prêt devaient, aux termes du contrat, s’ajouter à ce total.

En conséquence, la SCI NBJ justifie d’au moins une demande de prêt, faite le 20 juin 2019, donc avant la date de réitération de la vente par acte authentique, répondant aux stipulations de la promesse de vente quant au montant, à la durée et au taux du financement et que cette demande lui a été refusée par le Crédit Agricole.

L’absence de réalisation de la condition suspensive n’est donc pas imputable à la SCI NBJ.

Le contrat prévoit que la vente sera caduque du fait de la non-obtention du prêt dans le délai de soixante jours. Il est constant toutefois que la SCI NBJ n’a pas informé l’agent immobilier du refus du prêt avant la date fixée au 14 août 2019 pour la réitération de l’acte puisqu’elle ne l’a fait que le 25 septembre 2019 sans avoir sollicité aucune prorogation de délai.

Pour autant, alors que le contrat stipule que la date du 14 août 2019 était constitutive du point de départ à partir duquel l’une des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter, la SCI Emel n’a délivré aucune mise en demeure pour la réitération de la vente par acte authentique à la SCI NBJ qui ne lui a donc opposé aucun refus.

Or, aux termes du contrat, ce n’est que dans le cas d’un refus de la SCI NBJ à signer l’acte authentique, que la SCI Emel pouvait invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de celle-ci, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire et percevoir la clause pénale d’un montant de 44 500 euros.

En conséquence, la défaillance de la condition suspensive d’obtention du prêt à la date fixée de sa réalisation entraîne donc la caducité de la vente dans le délai de soixante jours. La SCI Emel ne pouvait en conséquence demander le bénéfice de la clause pénale par courrier recommandé du 6 novembre 2019 alors qu’aucun refus de signer l’acte authentique ne lui avait été opposé après le 14 août 2019 et que la vente était caduque.

Le tribunal a donc justement considéré que les parties n’étaient plus liées par les termes du contrat et qu’elles pouvaient reprendre leur entière liberté de disposition sans indemnité de part et d’autre.

Le jugement sera donc confirmé en toutes ses dispositions y compris celles afférentes à la charge des dépens et aux frais irrépétibles.

La SCI Emel qui succombe en son appel, supportera la charge des dépens d’appel.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI NBJ les frais exposés à l’occasion de l’appel, non compris dans les dépens. Aussi, la SCI Emel sera condamnée à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale.

Le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Texier.

PAR CES MOTIFS, LA COUR :

Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, par mise à disposition au greffe,

Déclare la demande de résolution du contrat formée par la SCI Emel recevable,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 3 février 2022 par le tribunal judiciaire de Coutances,

Condamne la SCI Emel à payer à la SCI NBJ la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Emel aux entiers dépens d’appel,

Accorde le bénéfice de l’article 699 du code de procédure civile à Maître Aude Texier,

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

E. FLEURY Hélène BARTHE-NARI