ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrée le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 14 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/02284 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QHDH

Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 MARS 2024

TRIBUNAL PARITAIRE DES BAUX RURAUX DE BÉZIERS

N° RG23/00002

APPELANTE :

LE GFA DES [Localité 8], Froupement Foncier Agricole immatriculé au RCS de [Localité 2] sous le n° 432 732 816 dont le siège est

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Andie FULACHIER de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Marc OLIVIER-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

INTIMEE :

S.C.E.A. [Localité 10], Société civile d’exploitation agricole immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 447 502 089 prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentant : M^e Audrey DELAHAYE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Philippe PRESSECQ, avocat au barreau d’ALBI, avocat plaidant

En application de l’article 937 du code de procédure civile, les parties ont été convoquées à l’audience.

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 945-1 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 NOVEMBRE 2024,en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier, lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire.

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Le groupement foncier agricole des [Adresse 7] (GFA des [Adresse 7]) est propriétaire du Domaine de [Adresse 9], composé notamment de bâtiments d’habitation, bâtiments agricoles, un parc de terres agricoles et de bois.

Un bail rural a été conclu le 26 décembre 1964 entre le GFA des [Adresse 7] (anciennement SCA de [Adresse 7]) et M. [B] [E] puis un nouveau bail modifiant le premier a été consenti le 31 janvier 1972.

La SCEA de [Localité 10] a été créée le 4 février 2003 et M. [B] [E] a apporté à cette société le droit au bail dont il était titulaire en vertu du bail du 31 janvier 1972 concernant le domaine de [Localité 10].

Le GFA des [Adresse 7] et la SCEA de [Localité 10] ont pour associées Mme [T] [X], Mme [S] [E], Mme [L] [J] et Mme [M] [G] (gérante de la SCEA de [Localité 10]), toutes s’urs.

Un conflit a débuté entre Mme [M] [G] et les autres associées concernant l’occupation d’une maison de maître, propriété du GFA des [Adresse 7] et située sur le [Adresse 4].

Par requête déposée le 2 mars 2023, le GFA des [Adresse 7] a saisi le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers afin qu’il se prononce sur l’objet du bail rural du 31 janvier 1972.

Le jugement rendu le 25 mars 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers :

— Déboute le GFA des [Adresse 7] de sa demande d’expulsion de la SCEA de [Localité 10] de la Maison de Maîtres sise [Adresse 4] à [Localité 12] ;

— Déboute le GFA des [Localité 8] de sa demande d’indemnité d’occupation ;

— Déboute la SCEA de [Localité 10] de sa demande de dommages-intérêts pour violation du contrat ;

— Déboute la SCEA de [Localité 10] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— Condamne le GFA des [Localité 8] aux entiers dépens ;

— Condamne le GFA des [Adresse 7] à payer à la SCEA de [Localité 10] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

— Rejette le surplus des demandes.

Le premier juge retient que la modification du bail du 31 janvier 1972 a clairement inclus la maison de maître et le parc dans le bail.

Il a également relève encore que, si le GFA produit plusieurs attestations indiquant que la maison litigieuse a servi pendant de nombreuses années comme maison de famille, il ressort de l’objet même de l’action en justice ainsi que des besoins de l’exploitation, que cette maison est maintenant occupée par la SCEA de [Localité 10] et que cette dernière respecte donc bien l’article 5 du bail.

Le premier juge relève que la SCEA de [Localité 10] ne démontre pas d’intrusions ou de démarches ayant un impact concret sur l’occupation et l’exploitation des lieux, échouant donc à rapporter la preuve d’un préjudice de jouissance.

Il rejette la demande fondée sur l’abus du droit d’ester en justice en ce que, s’il est vrai que les dispositions du bail concernant la maison de maîtres sont claires et limpides, la question de savoir si les lieux sont effectivement occupés pour les besoins de l’exploitation ne l’est pas.

La société GFA des [Localité 8], prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 24 avril 2024.

Dans ses dernières conclusions du 6 novembre 2024, la société GFA des [Localité 8] demande à la cour de :

— Infirmer le jugement du 25 mars 2024 en ce qu’il a :

o Débouté le GFA des [Localité 8] de sa demande d’expulsion de la SCEA de [Localité 10] de la Maison de Maîtres sise [Adresse 4] à [Localité 12],

o Débouté le GFA des [Localité 8] de sa demande d’indemnité d’occupation,

o Condamné le GFA des [Localité 8] aux entiers dépens,

o Condamné le GFA des [Localité 8] à payer à la SCEA de [Localité 10] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Juger que la Maison de Maître sise [Adresse 4] à [Localité 12] (34) référencée « Maison F » n’a pas été donnée à bail par le GFA des [Localité 8] à la SCEA de [Localité 10] au titre du bail rural du 31 janvier 1972 ;

— Juger que la Maison de Maître sise [Adresse 4] à [Localité 12] (34) référencée « Maison F » n’est pas occupée par la SCEA de [Localité 10] pour les besoins de l’exploitation ;

— Ordonner l’expulsion de la SCEA de [Localité 10] ainsi que de tout occupant de son chef et ce avec l’assistance, s’il y a lieu, de la force publique de la Maison de Maîtres sise [Adresse 4] à [Localité 12] (34) référencée « Maison F » ;

— Ordonner à la SCEA de [Localité 10] de régler une indemnité d’occupation due depuis la date du 18 juillet 2022 et jusqu’à la libération effective des lieux, d’un montant de 2.500 euros mensuel au GFA des [Localité 8] ;

— Débouter la SCEA de [Localité 8] de toutes ses demandes ;

— Condamner la SCEA de [Localité 10] à payer au GFA des [Adresse 7] une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 ;

— Condamner la SCEA de [Localité 10] aux entiers dépens.

Le GFA des [Adresse 7] soutient que Mme [M] [G] occupe illégalement la maison de maître. Il affirme que le bail rural conclu le 31 janvier 1972 n’inclut pas la maison de maître et précise au surplus que la SCEA n’a jamais occupé la maison de maître pour les besoins de l’exploitation, l’habitation demeurant une résidence secondaire gérée par la famille et un autre logement étant mis à disposition de l’exploitant du domaine. Selon lui, l’usage de cette maison a toujours été conservé par le GFA. L’appelant ajoute que la SCEA occupe déjà plusieurs logements dans le cadre de son exploitation, n’ayant donc aucun intérêt à occuper cette dernière, et que la gérance a toujours été menée de façon très lointaine (en l’espèce, [Localité 5]).

Le GFA des [Localité 8] sollicite l’expulsion de la SCEA ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation de 2.500 euros par mois à compter du 18 juillet 2022, date à laquelle Mme [M] [G], en sa qualité de gérante de la SCEA, a, d’après l’appelant, prétendu disposer d’une jouissance exclusive de la maison litigieuse.

L’appelant conteste la demande de condamnation au titre d’une résistance abusive, arguant du fait qu’il pouvait parfaitement ester en justice pour faire reconnaitre l’exclusion de la maison de maître du bail.

Dans ses dernières conclusions du 28 octobre 2024, La SCEA [Localité 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Sur la forme,

— Statuer ce que de droit sur la recevabilité de l’appel ;

Au fond,

— Le dire mal fondé et injustifié ;

— Confirmer la décision entreprise dans toutes ses dispositions;

— Condamner le GFA des [Localité 8] au paiement de la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel abusif ;

— Condamner le GFA des [Localité 8] au paiement de la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

La SCEA soutient que la maison de maître est désormais incluse dans le bail rural et qu’elle peut donc l’utiliser. Elle affirme que le bail initial (26 décembre 1964) qui en prévoyait l’exclusion a été modifié le 31 janvier 1972, supprimant les alinéas litigieux.

La gérante de la SCEA conteste être domiciliée à [Localité 5] qui ne serait que sa résidence fiscale, soutenant que l’appelant n’en rapporte pas la preuve et précise exercer sa gérance depuis le domaine de [Localité 10] comme l’attesteraient les salariés.

L’intimée fait valoir que le conflit familial est étranger à la présente procédure d’expulsion. Elle affirme ne violer aucune clause du bail en refusant l’accès à ses s’urs dès lors qu’elle serait en droit d’occuper la maison de maître, faisant selon elle partie du domaine compris dans le bail rural.

La SCEA sollicite la condamnation de l’appelant à titre d’un appel abusif. Selon elle, les dispositions du bail étaient limpides et la volonté du GFA d’interjeter appel pour se contenter de reprendre l’argumentation fournie en première instance était donc abusive.

MOTIFS

1/ Sur l’objet du bail rural :

Le premier juge retient que si initialement le bail conclu le 26 décembre 1964 ne comprenait pas le logement de maître et le parc, la modification intervenue aux termes du bail en date du 31 janvier 1972 porte sur la suppression de l’alinéa 2 de l’article 2, le dernier alinéa de l’article 5 et le second alinéa de l’article 7 qui entraîne de facto l’intégration de la maison de maître et le parc dans l’objet du bail.

Cette analyse est difficilement contestable en appel, celle-ci découlant de la simple lecture des contrats produits aux débats dont les dispositions sont claires.

Il sera rappelé que le bail du 26 décembre 1964 a donné à bail à ferme à [B] [E] le domaine de [Localité 11] situé sur les communes de [Localité 12] et [Localité 6] moyennant le règlement d’un fermage en espèces égal à la valeur de 650 hectolitres de vin rouge de 9,5°.

Ce bail énonce en son article 2 alinéa 2 que l’objet du contrat porte sur " le domaine de [Localité 10], situé sur les communes de [Localité 12] et [Localité 6] comprenant bâtiments d’habitation et d’exploitation et diverses parcelles de terre en nature de jardin, vigne, champ, lande et bois, le tout d’une superficie totale approximative de 316 hectares que le preneur déclare parfaitement connaître.

Dans le présent bail, ne sont pas compris le logement de maître et le parc ".

Le bail du 31 janvier 1972, qui a transformé le bail susvisé en bail à ferme à long terme, énonce expressément que : « le bail ci-dessus énoncé reçoit les modifications suivantes : l’alinéa 2 de l’article 2, le dernier alinéa de l’article 5 et le second alinéa de l’article 7 sont supprimés ».

Dans la partie « état des lieux au 21 janvier 1972 », il est également mentionné pour le foncier bâti :

— Les caves’ ;

— Les logements disposent tous de l’eau et de l’électricité, on distingue :

o En F, la maison de maître comprenant 1 cuisine, 1 bureau, 1 salle à manger, 1 séjour, 4 chambres, 1 salle d’eau, 1 cabinet toilette ;

o En E, l’habitation du régisseur et deux logements ouvriers ;

o En A sur deux garages, quatre logement ouvriers'

o En B, au 1er étage 1 logement ouvrir

o En C un logement ouvrier ;

— les magasins.

Est également joint un plan descriptif du domaine en cause.

L’intégration de la maison de maître dans l’objet du bail liant les parties est incontestable de sorte que le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

2/ sur l’occupation des lieux :

L’appelante dénonce la méconnaissance des dispositions de l’article 5 du bail rural au soutien de sa demande en expulsion, arguant du fait que la SCEA de [Adresse 7] ne réside pas pour les besoins de l’exploitation au sein de la maison de maître qui a été de tout temps une maison de famille.

L’article 5 dispose notamment que le fermier sera tenu d’habiter, par lui-même, sa famille ou son personnel, les bâtiments à cet usage et de les tenir constamment garnis de meubles meublants d’objets mobiliers et instruments en quantité suffisante pour répondre en tout temps au paiement du fermage, de l’exécution du bail et pour assurer une bonne exploitation.

Comme l’a justement relevé le premier juge, le GFA des [Localité 8], qui conteste l’occupation des bâtiments en lien avec l’exploitation faisant état d’une adresse du couple [G] à [Localité 5], produit de nombreuses pièces comprenant notamment des témoignages, qui dénoncent le fait que Mme [M] [G], gérante de la SCEA, fait obstacle à l’accès à la maison de maître qu’elle occupe de fait de sorte que le GFA peut difficilement soutenir une absence d’occupation de sa part.

De son côté, l’intimé verse aux débats diverses attestations confirmant de manière concordante et circonstanciée le fait que la gérante de la SCEA est bien présente de manière continue sur le lieu d’exploitation comprenant la cave, le bureau, les parcelles ainsi que la maison de maître. (pièces 18 à 24). Est également produit un procès-verbal dressé le 23 mars 2022 par Me [W] qui constate l’occupation de la maison F entièrement meublée tout comme les autres bâtiments listés dans le bail litigieux.

A l’instar de ce qu’a retenu le premier juge, la cour ne relève aucune violation de l’article 5 qui pourrait justifier la demande de résiliation du bail à ferme.

Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

3/ Sur la procédure abusive :

Selon l’article 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés.

Le recours au juge de première instance puis d’appel n’est pas en soi constitutif d’un abus de procédure ni ne caractérise une mauvaise foi quand bien même le jugement entrepris est confirmé en toutes ses dispositions par la cour, le GFA Des [Localité 8] pouvant légitimement revendiquer le droit d’être entendu en ses demandes alors même que l’intimé ne fait pas la démonstration d’un recours abusif ou dilatoire ni la volonté de l’appelant de nuire à ses intérêts.

La question de l’occupation de la maison de maître pose un problème juridique longuement débattu par les parties ce qui est de nature à démontrer la légitimité d’une telle action.

C’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté la demande d’indemnisation présentée à ce titre. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.

4/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En appel, l’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’appelante au paiement de la somme de 3.000 euros, ainsi qu’aux dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS:

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe;,

Confirme le jugement rendu le 25 mars 2024 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Béziers en toutes ses dispositions,

Déboute les parties de leurs prétentions,

Condamne le GFA des [Adresse 7] à payer au SCEA de [Localité 10] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne le GFA des [Adresse 7] aux dépens de la procédure d’appel.

Le greffier, La présidente,