Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 3

ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2024

(n° 407 , 7 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/04094 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJAFM

Décision déférée à la cour : ordonnance du 20 décembre 2023 – JCP du TJ de Paris – RG n°23/06516

APPELANT

M. [Z] [U]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D1414

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024/003323 du 12/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de PARIS)

INTIMÉS

Mme [T] [K]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Christian FOURN, avocat au barreau de PARIS, toque : J064

M. [P] [D]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Défaillant, la déclaration d’appel ayant été signifiée le 29 mars 2024 à domicile

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 29 octobre 2024, en audience publique, rapport ayant été fait par Michel RISPE, président de chambre, conformément aux articles 804, 805 et 905 du CPC, les avocats ne s’y étant pas opposés.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Michel RISPE, président de chambre

Anne-Gaël BLANC, conseillère

Valérie GEORGET, conseillère

Greffier lors des débats : Jeanne PAMBO

ARRÊT :

— PAR DÉFAUT

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel RISPE, président de chambre et par Jeanne PAMBO, greffier, présent lors de la mise à disposition.

********

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2022, Mme [K] a consenti à M. [U] un bail d’habitation portant sur un appartement situé au 7ème étage d’un immeuble du [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de trois années, à compter du 14 janvier 2022, moyennant un loyer mensuel de 416,75 euros hors charges payable par avance en début de chaque mois. Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2022, M. [D] s’est porté caution du locataire.

M. [U] réglant irrégulièrement son loyer, le 24 mars 2023, Mme [K] lui a fait notifier un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour avoir paiement de la somme en principal de 1.758,06 euros au titre des loyers et charges arrêtés au terme du mois de février 2023 inclus. Ce commandement a été dénoncé à la caution par acte de commissaire de justice du 7 avril 2023.

Par actes des 20 juin et 7 juillet 2023, Mme [K] a fait assigner M. [U] et M. [D] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Paris référés aux fins de, notamment :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail consenti à M. [U],

ordonner l’expulsion de M. [U] ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier, d’un commissaire de police et de la force publique,

condamner solidairement M. [U] et M. [D] à lui payer la somme provisionnelle de 3.601,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au terme du mois de juin 2023 inclus majoré des intérêts au taux légal, à compter du 24 mars 2023, date du commandement de payer,

les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et aux charges afférentes, qui sera due à compter du 1er juillet 2023 jusqu’à la libération effective des lieux,

condamner solidairement M. [U] et M. [D] à lui payer la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire du 20 décembre 2023, le juge des référés, a :

constaté que l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de location du 11 janvier 2022 portant sur l’appartement situé [Adresse 3], est acquise depuis le 24 mai 2023 ;

ordonné, faute de départ volontaire de M. [U], son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours de la force publique conformément aux dispositions des articles L 153-1 et L 153-2 du code des procédures civiles d’exécution;

rappelé que l’expulsion ne pourra être mise en oeuvre qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à quitter les lieux et dans les conditions prévues aux articles L 412-1 et L 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

rappelé, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

condamné M. [U] et M. [D] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer actuel et des charges avec revalorisation de droit telle que prévue au contrat de bail à compter du 24 mai 2023 et jusqu’à complète libération des lieux, ce dans les limites fixées par l’acte de cautionnement pour M. [D];

condamné M. [U] et M. [D] in solidum à payer à Mme [K] la somme provisionnelle de 3.601,10 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 20 juin 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

renvoyé les parties à mieux se pourvoir pour leurs demandes plus amples ou contraires;

condamné M. [U] et M. [D] in solidum à payer à Mme [K] la somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

condamné M. [U] et M. [D] in solidum aux dépens.

Par déclaration du 21 février 2024, M. [U] a relevé appel de cette décision concernant tous les chefs de son dispositif.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 8 avril 2024, M. [U] a demandé à la cour, sur le fondement des articles 834 et suivants du code de procédure civile et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

infirmer l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau,

constater l’existence d’une contestation sérieuse sur les demandes de Mme [K],

à titre subsidiaire, infirmer l’ordonnance en ce qu’elle a refusé de suspendre les effets les effets de la clause résolutoire,

suspendre les effets de la clause résolutoire et accorder un délai de 36 mois à M. [U] pour s’acquitter de sa dette locative,

dire et juger que l’équité commande qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 7 mai 2024, Mme [K] a demandé à la cour, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1103 et 1134 du code civil de :

déclarer M. [U] mal fondé en son appel et l’en débouter,

confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé rendue le 20 décembre 2023,

condamner M. [U] et M. [D] solidairement à verser à Mme [K] la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 24 mars 2023.

Sur ce,

Comme le prévoit l’article 472 du code de procédure civile, en cas de non-comparution du défendeur, il revient au juge de ne faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du même code, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits et de la procédure, en particulier des prétentions et moyens développés, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Il sera rappelé seulement que le premier juge a relevé que le bail conclu entre les parties contenait une clause résolutoire et qu’un commandement de payer visant cette clause avait été signifié le 24 mars 2023, pour la somme en principal de 1.758,06 euros, en mentionnant que cette somme devait être réglée dans le délai de deux mois. Après avoir constaté que ce commandement était demeuré infructueux pendant plus de deux mois, il en a déduit que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 mai 2023.

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

M. [U] fait valoir à hauteur d’appel que le bailleur a caché au premier juge lors de l’audience du 5 octobre 2023 que la dette locative avait diminué à 2.079,03 euros dès le 15 septembre 2023, ce qui aurait permis à celui-ci de lui accorder des délais et de suspendre les effets de la clause d’office nonobstant son absence à l’audience.

Mme [K] fait valoir que M. [U] ne démontre aucunement l’existence d’une contestation sérieuse alors qu’il se borne à expliquer pourquoi il s’est trouvé dans l’incapacité de régler son arriéré locatif. Elle souligne que M. [U] a continuellement été en situation de retard de paiement du loyer. Elle précise que deux mois après la délivrance du commandement, la dette locative n’avait pas été résorbée, alors qu’au contraire au jour de la délivrance de l’assignation, elle avait doublé par rapport au montant visé dans le commandement. Elle ajoute qu’aujourd’hui encore, M. [U] lui reste redevable de la somme de 1.543,69 euros, soit une somme presque identique au montant visé dans le commandement de payer.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du même code, il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre, il est constant que le juge des référés n’est pas tenu de caractériser l’urgence s’agissant de constater la résiliation de plein droit d’un bail.

Par ailleurs, selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs […], dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, applicable à l’espèce:

'I. – Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

Le représentant de l’Etat dans le département saisit l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu’il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l’opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la même loi avant l’expiration du délai mentionné au III du présent article.

[…]

V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. […]

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. […]'.

M. [U] ne conteste pas que dans le délai de deux mois courant à compter du 24 mars 2023, date de la signification du commandement visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, ses causes n’ont pas été acquittées, alors qu’il n’avait pas régularisé la totalité de la dette. Il n’est, par ailleurs, élevé aucune critique quant à la validité dudit commandement.

En l’absence de tout élément permettant de remettre en cause l’appréciation du premier juge quant à l’acquisition de la clause résolutoire, il apparaît que c’est à bon droit que celui-ci a retenu que la clause résolutoire stipulée dans le bail était acquise au 24 mai 2023.

Par voie de conséquence, la décision entreprise sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire

A titre infiniment subsidiaire, M. [U] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et qu’il lui soit accordé des délais à hauteur de 36 mois au regard de ses ressources et de sa bonne foi.

S’opposant à cette demande, Mme [K] fait valoir que s’il est exact qu’une partie de la dette locative a été résorbée, depuis le mois d’août 2022, le compte locatif de M. [U] est continuellement débiteur.

Outre les dispositions précitées de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, il sera rappelé que l’article 1343-5 du code civil prévoit que 'Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment.'

En l’espèce, après avoir constaté l’absence de comparution de M. [U], le premier juge a retenu qu’il ne pouvait pas d’office suspendre les effets de la clause résolutoire et lui octroyer des délai de paiement.

En tout état de cause, M. [U] ne conteste pas qu’il n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Il n’est pas davantage contesté que, comme Mme [K] le fait valoir dans ses conclusions susvisées et en justifie en produisant le décompte non critiqué établi le 6 juin 2023, M. [U] restait lui devoir à cette date la somme de 3.601,10 euros au titre des arriérés de loyers et provisions pour charges.

Par ailleurs, force est de constater que M. [U] ne produit aucune pièce de nature à expliquer les retards répétés dans l’exécution de ses obligations. En outre, il ne démontre pas être en situation de régler sa dette locative.

Dans ces conditions, la cour rejettera les demandes de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire et confirmera l’ordonnance dans ses dispositions qui lui sont soumises, y compris celles relatives aux frais et dépens.

Sur les demandes accessoires

Il sera rappelé que la définition des dépens afférents aux instances, actes et procédures d’exécution résulte des dispositions de l’article 695 du code de procédure civile, sans qu’il appartienne au juge de la modifier ni d’y ajouter.

En application de l’article 696 alinéa 1er du même code, de principe, les dépens doivent être mis à la charge de la partie perdante.

Et, en application de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

A hauteur d’appel, les dépens seront mis à la charge de M. [U], partie perdante.

De plus, M. [U] sera condamné à payer à Mme [K] une somme de mille (1 000) euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise dans ses dispositions soumises à la cour ;

Y ajoutant,

Condamne M. [U] à payer à Mme [K] la somme de mille (1 000) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [U] aux dépens d’appel;

Rejette toute demande plus ample ou contraire des parties.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT