ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 25 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01954 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O5WF

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 23 FEVRIER 2021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 18/02470

APPELANT :

Monsieur [G] [V]

né le 02 Juillet 1951 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par M^e Julien CARMINATI, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Shéhérazade STEIN, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIME :

Monsieur [I] [C]

né le 24 Décembre 1960 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représenté par M^e Alain PORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 02 Juin 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [G] [V] et Monsieur [I] [C] ont conclu le 7 décembre 2017 un acte sous seing privé portant compromis de vente sur un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Par courrier recommandé avec avis de réception daté du 8 février 2018, Monsieur [V] a mis en demeure Monsieur [C] de lui adresser dans les 8 jours les justificatifs de la réalisation de ses démarches et de la réalisation ou la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt.

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte du 2 mai 2018, Monsieur [V] a fait assigner Monsieur [C] aux fins de le voir condamner à lui payer la somme de 20 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Par jugement contradictoire du 23 février 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— débouté Monsieur [V] de sa demande en paiement de la somme de 20 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamné Monsieur [V] à payer à Monsieur [C] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Monsieur [V] aux dépens.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 24 mars 2021, Monsieur [V] a relevé appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au greffe le 17 novembre 2021, Monsieur [V] demande à la cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il a jugé que le délai de rétractation de Monsieur [C] a expiré le 18 décembre 2017 et qu’il ne peut se prévaloir d’une rétractation par le biais de ses conclusions notifiées le 22 janvier 2020,

— rejeter en conséquence la demande en réparation d’une omission de statuer comme étant injustifiée et en toute hypothèse inopérante,

— infirmer le jugement en ce qu’il a débouté Monsieur [V] de ses demandes,

— juger que Monsieur [C] a manqué à ses obligations contractuelles en n’effectuant pas de demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles prévues à l’acte sous-seing privé du 7 décembre 2017,

— juger que ce faisant, Monsieur [C] a empêché l’accomplissement de la condition suspensive,

— juger que la clause du compromis relative à l’application d’une pénalité doit recevoir application,

— condamner Monsieur [C] au paiement de la somme de 20 800 euros à titre de dommages et intérêts,

— le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Par conclusions enregistrées au greffe le 22 septembre 2021, Monsieur [C] demande à la cour de :

— infirmer la décision dont appel en ce qu’elle a jugé implicitement de la régularité de la notification du délai de rétractation, et rejeté en conséquence la demande de Monsieur [C] à voir déclarer comme bonne et valable la rétractation par voie de conclusions, avec toutes conséquences de droit,

— réparer l’omission de statuer afin de voir constater sa rétractation par voie de conclusions,

— dire et juger que la notification du délai de rétraction n’a pas été valablement mise en 'uvre et n’a donc pas pu commencer à courir, en l’état de ces irrégularités,

— donner acte à Monsieur [C] de sa rétractation comme bonne et valable par ses écritures devant le tribunal,

— débouter Monsieur [V] de sa demande en paiement comme non fondée, ainsi que de l’ensemble de ses demandes en appel,

A titre subsidiaire,

— confirmer la décision dont appel en ce qu’elle a constaté la non réalisation de la condition suspensive sans faute de la part de l’acquéreur,

— débouter Monsieur [V] de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire, si la cour retenait l’argumentaire de Monsieur [V],

— vu le caractère manifestement excessif de la clause pénale, réduire dans les plus larges proportions le montant de la clause pénale,

En tout état de cause,

— confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a condamné Monsieur [V] à payer une somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens,

Y ajoutant,

— condamner Monsieur [V] à payer à Monsieur [C] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, compte tenu des frais et diligences qu’il se voit contraint d’exposer pour assurer sa défense en regard d’une demande particulièrement illégitime,

— condamner Monsieur [V] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de Maître Porte.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la rétractation de Monsieur [C] :

Monsieur [C] fait état de l’absence de notification régulière du droit de rétractation de l’acquéreur, faisant valoir la contradiction entre le contenu du compromis et celui d’un document, produit tardivement par le demandeur, censé porter information du délai de rétractation et soumis à la signature en même temps que le compromis de vente.

En l’espèce, il résulte du compromis de vente du 7 décembre 2017 qu’en vertu des dispositions de l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, le bien étant à usage d’habitation et l’acquéreur étant un non professionnel de l’immobilier, ce dernier bénéficie de la faculté de se rétracter .

Le compromis stipule ' A cet effet, le présent acte avec les pièces jointes lui sera notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification, l’acquéreur pourra exercer la faculté de rétractation, et ce par lettre recommandée avec accusé de réception ou exploit d’huissier, à son choix exclusif.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que l’office notarial ' Le Forum’ , rédacteur du compromis, a remis à Monsieur [C] l’avant contrat de vente et ses annexes en mains propres le jour de la signature du compromis en l’informant qu’il disposait d’un délai de dix jours pour se rétracter, dans les conditions mentionnées au compromis de vente.

Si Monsieur [V] fait valoir que les dispositions du compromis signé par les parties prévoyaient expressément une notification par lettre recommandé pour seul mode de purge du droit de rétractation, il convient de rappeler que depuis la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006, la pratique d’une attestation établie par le notaire rédacteur de l’acte et signée de l’acquéreur non professionnel, qui porte les mentions manuscrites prévues aux articles D 271-6 et D 271-7 est conforme aux dispositions de l’article L 271-1 qui dispose ' Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret'.

En l’espèce, il résulte du document intitulé 'Remise d’avant contrat de vente sous signature privée en mains propres’ remis le 7 décembre 2017 à Monsieur [C] que conformément aux dispositions de l’article D 271-6 du code de la construction et de l’habitation, un original de l’avant contrat lui a été remis en mains propres, avec la mention manuscrite suivante :

' Je déclare avoir connaissance qu’un délai de rétractation de dix jours m’est accordé par l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, et qu’il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du 8 décembre 2017'.

Ce document a été signé par Monsieur [C] qui ne peut donc soutenir ne pas avoir eu une information claire concernant le délai de rétractation, étant enfin relevé que contrairement à ce qu’il soutient, la remise, le jour de la signature du compromis de vente, du document intitulé ' Remise d’avant contrat de vente sous signature privée en mains propres ' est conforme aux dispositions des articles L 271-1 et D 271-6 du code de la construction et de l’habitation, de sorte que le délai de rétractation a expiré le 18 décembre 2017, Monsieur [C] ne pouvant se prévaloir d’une rétractation par le biais de ses conclusions.

Le jugement sera confirmé de ce chef, étant enfin relevé que contrairement à ce que soutient l’intimé, le tribunal a bien statué sur la demande de Monsieur [C] tendant à voir constater sa rétractation par voie de conclusions en indiquant qu’il ne pouvait se prévaloir d’une rétractation par le biais de ses conclusions, aucune omission de statuer du tribunal n’étant donc démontrée.

Sur l’application de la clause pénale :

En l’espèce, le compromis de vente conclu entre Monsieur [V] et Monsieur [C] stipule :

' L’acquéreur déclare (…) avoir l’intention de recourir, pour le paiement du prix de cette acquisition, à un ou plusieurs prêts (..) et répondant aux caractéristiques suivantes:

— organisme prêteur : tout organisme bancaire.

— montant maximum de la somme empruntée : 208 000 euros

— durée maximale de remboursement : 20 ans

— taux nominal d’intérêt maximum : 1,75 % ( hors assurance)

— garanties offertes : privilège de prêteur de deniers avec ou sans hypothèque conventionnelle complémentaire

(…)

Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles quant au montant emprunté, au taux, et à la durée de l’emprunt entraînera la réalisation de la condition en vertu du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil.

L’acquéreur s’oblige à faire toutes les démarches nécessaires à l’obtention du prêt avant le 7 janvier 2018.

(…)

La réception de l’offre devra intervenir au plus tard le 7 février 2018.

L’obtention ou la non-obtention du prêt devra être notifiée par l’acquéreur au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception dans les trois jours suivants l’expiration du délai ci-dessus.

A défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le vendeur aura la faculté de mettre l’acquéreur en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de cette condition.

Passé ce délai de huit jours sans que l’acquéreur ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité (…).

L’acquéreur s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [C] a déposé le 12 décembre 2017 auprès du Crédit Agricole une demande de prêt d’un montant de 208 000 euros pour une durée de 240 mois.

Par une attestation du 16 octobre 2018 annulant et remplacant celle émise le 7 février 2018, le Crédit Agricole informait Monsieur [C] du refus du prêt, étant relevé que ce refus est bien adressé à Monsieur [C] et non pas à la SCI Dema.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [V], aucun élément ne permet de remettre en cause l’authenticité et la régularité de l’attestation du Crédit Agricole en date du 16 octobre 2018 rectifiant celle émise le 7 février 2018 qui comportait une erreur portant sur le montant du prêt ( 211 000 euros au lieu de 208 000 euros).

Par ailleurs, Monsieur [C] sollicitait par courriel du 8 septembre 2017, soit avant la signature du compromis de vente, la Banque Populaire du Sud en lui indiquant qu’il souhaitait acheter plusieurs immeubles sur [Localité 6] et en lui transmettant des éléments pour faire une proposition de crédit.

Le 9 janvier 2018, la Banque Populaire du Sud lui notifiait son refus de l’octroi d’un prêt d’un montant de 208 000 euros pour l’acquisition du bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 6], objet du compromis de vente.

Par conséquent, Monsieur [C] justifie bien d’au moins deux refus de prêt dans les conditions prévues au compromis de vente sans qu’aucun élément ne permette d’établir qu’il aurait empêché l’accomplissement de la condition et sans qu’il soit nécessaire d’examiner la troisième demande de prêt effectuée auprès de la Caisse d’Epargne , l’acquéreur s’engageant uniquement, aux termes du compromis, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques prévues, ce qui est le cas en l’espèce.

Monsieur [V] sera donc débouté de sa demande en paiement de la somme de 20 800 euros de dommages et intérêts au titre de la clause pénale prévue au compromis.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Condamne Monsieur [G] [V] à payer à Monsieur [I] [C] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour ses frais engagés en appel ;

Condamne Monsieur [G] [V] aux entiers dépens d’appel, avec autorisation de recouvrement direct au profit de Maître Alain Porte.

Le greffier, Le président,