ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 09 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00795 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O3SB

auquel a été joint N° RG 21/00926

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 DECEMBRE 2020

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE MONTPELLIER

N° RG 19/03329

APPELANTS :

Madame [W] [Y]

née le 27 Novembre 1952 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/00926 (Fond), Appelant dans 21/00795 (Fond)

Monsieur [A] [B]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 21/00926 (Fond), Intimé dans 21/00795 (Fond)

INTIMES :

Monsieur [R] [Z]

né le 16 Janvier 1982 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/00926 (Fond), Intimé dans 21/00795 (Fond)

et

Madame [J] [X] épouse [Z]

née le 13 Mars 1982 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 7]

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 21/00926 (Fond), Intimé dans 21/00795 (Fond)

Représentés par M^e Sophie MIRALVES-BOUDET de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

substitué sur l’audience par M^e Victor NAHON, avocat au barreau de PARIS

Madame [W] [Y]

née le 27 Novembre 1952 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Jean-Noël SARRAZIN de la SCP TEISSEDRE, SARRAZIN, CHARLES GERVAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [A] [B]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Lola JULIE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 18 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 mars 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Le 26 septembre 2000, Madame [W] [Y] a acquis une parcelle cadastrée section BD n° [Cadastre 6] sise [Adresse 2] à [Localité 7] sur laquelle elle a fait édifier une maison.

En 2007 des fissures apparaissent en façade de l’immeuble et Madame [Y] sollicite un professionnel pour les réparer.

En 2015, en prévision de la vente de son bien, Madame [Y] donne congé à sa locataire et sollicite des professionnels pour réaliser des travaux de réfection du bien dont celle de la façade, réalisée par Monsieur [B].

Le 1er juillet 2016, Monsieur [R] [Z] et Madame [J] [X] épouse [Z] (les époux [Z]) font l’acquisition de ladite maison auprès de Madame [Y].

Se plaignant de l’apparition de fissures, constatées par procès-verbal du 12 septembre 2016 dressé par Monsieur [V], huissier de justice, les époux [Z] ont saisi le juge des référés aux fins d’expertise, laquelle a été confiée à Monsieur [C] [M] par ordonnance du 1er juin 2017.

L’expert a déposé son rapport le 30 octobre 2018.

Par actes d’huissier de justice des 4 et 6 juin 2019, les époux [Z] ont assigné Madame [Y] et Monsieur [B] en indemnisation de leurs préjudices sur le fondement de la garantie des vices cachés du vendeur et de la responsabilité civile délictuelle de Monsieur [B].

Par jugement réputé contradictoire du 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Condamné solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 104 440,14 euros assortie des intérêts légaux à compter de la décision, au titre des travaux de reprise ;

— Condamné solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 3 186 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— Condamné solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 2 040 euros au titre des frais de déménagement ;

— Condamné solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 500 euros au titre des frais de garde meubles ;

— Condamné solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 1 500 à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Condamné solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Madame [Y] et Monsieur [B] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 8 février 2021 sous le n° RG 21/00795, Madame [Y] a relevé appel de ce jugement.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 12 février 2021 sous le n° RG 21/00926, Monsieur [B] a également relevé appel de ce jugement.

Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 2 septembre 2021, ces procédures ont été jointes sous le n° RG 21/00795.

Par conclusions remises au greffe le 13 juillet 2021, Madame [Y] demande à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau :

— Débouter les époux [Z] et Monsieur [B] de toutes leurs demandes ;

Subsidiairement :

— Désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

o Constater l’évolution des désordres depuis l’expertise de Monsieur [M];

o Déterminer avec précision la date d’apparition des différents vices cachés dont se plaignent les époux [Z] (entre le 1er juillet et le 12 septembre 2016) ;

o Dire notamment s’il existe un lien de causalité entre l’apparition de ces désordres et les travaux réalisés sur le mur de soutènement par les consorts [Z] à l’été 2016 ;

o Déterminer les causes du tassement différentiel mis en évidence par Monsieur [M] ;

o Evaluer la valeur du bien litigieux en l’état ;

— Condamner Monsieur [B] à relever et garantir Madame [Y] de toute condamnation qui serait mise à sa charge ;

Subsidiairement, à défaut de condamnation de Monsieur [B] à garantir toutes les condamnations :

— Dire et juger pour quel montant Monsieur [B] doit garantir Madame [Y] des condamnations mises à sa charge ;

En tout état de cause :

— Débouter Monsieur [B] de toutes ses demandes ;

— Condamner les époux [Z] et Monsieur [B] à lui payer la somme de 10 963 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

Par conclusions reçues par le greffe le 9 septembre 2021, les époux [Z] demandent à la cour d’appel de :

— Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

En conséquence :

— Condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 104 440,14 euros assortie des intérêts légaux à compter de la décision, au titre des travaux de reprise ;

— Condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 3 186 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

— Condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 2 040 euros au titre des frais de déménagement ;

— Condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 500 euros au titre des frais de garde meubles ;

— Condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 1 500 à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Condamner solidairement Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Les condamner aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais d’expertise.

Par conclusions enregistrées par le greffe le 11 mai 2021, Monsieur [B] demande à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement dans toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau, de :

— Débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes ;

Subsidiairement :

— Désigner tel expert qu’il plaira à la cour avec pour mission de :

o Constater l’évolution des désordres depuis l’expertise de Monsieur [M];

o Déterminer avec précision la date d’apparition des différents vices cachés dont se plaignent les époux [Z] (entre le 1er juillet et le 12 septembre 2016) ;

o Dire notamment s’il existe un lien de causalité entre l’apparition de ces désordres et les travaux réalisés sur le mur de soutènement par les consorts [Z] à l’été 2016 ;

o Déterminer les causes du tassement différentiel mis en évidence par Monsieur [M] ;

o Evaluer la valeur du bien litigieux en l’état ;

En tout état de cause :

— Condamner Madame [Y] à relever et garantir Monsieur [B] de toute condamnation qui serait mise à sa charge ;

— Condamner les époux [Z] et Madame [Y] à payer à Monsieur [B] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens avec application de l’article 699 du code de procédure civile.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la responsabilité de Madame [Y] sur le fondement de la garantie des vices cachés :

Il résulte des dispositions des articles 1641 et suivants du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue la rendant impropre à son usage ou diminuant tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné d’un moindre prix s’il les avait connus.

Le vice doit exister antérieurement à la vente, ne pas être apparent ou dénoncé à l’occasion de celle-ci, le vendeur ne pouvant se prévaloir d’une clause de non-garantie en cas de connaissance par lui du vice antérieurement à la vente.

Au soutien de son appel, Madame [Y] expose principalement que lors de la vente, seules existaient deux microfissures apparentes à l’intérieur de la maison ne permettant pas d’apprécier la gravité du vice affectant cette dernière, que si l’existence de fissures avait nécessité des réparations en 2008 et 2015, elle ignorait que ces réparations impliquaient de renforcer la structure de la maison compte tenu du caractère argileux du sous-sol et que les acquéreurs ne pouvaient ignorer les risques résultant du caractère argileux du terrain ( retrait-gonflement) qui faisaient l’objet d’une clause spécifique du contrat de vente.

Elle indique avoir informé Monsieur [Z] des travaux qu’elle avait réalisé avant la vente et de l’existence des fissures et que les travaux réalisés par ce dernier sur le mur de soutènement ont pu avoir une influence sur la structure de la maison.

En l’espèce, l’expert judiciaire a constaté une fissuration structurelle importante sur le pignon Ouest, outre une fissuration systématique de toutes les cloisons, le sens de la fissuration laissant supposer qu’un tassement différentiel a eu lieu côté talus.

L’expert indique que selon les dires de Madame [Y], les premières fissurations seraient apparues entre 2007 et 2008, Madame [Y] ayant fait réparer les fissures du pignon Ouest une première fois en 2008, puis ayant fait refaire les revêtements de façades et repeindre l’intérieur de la maison en 2015, avant de la mettre en vente.

Il ressort du rapport d’expertise que la villa a été construite par le compagnon de Madame [Y], sans étude de sol préalable, ni intervention d’un bureau d’étude technique et a des fondations inadaptées.

En effet, d’après l’étude géotechnique réalisée par Geomeca Sud, les semelles filantes auraient dû être ancrées de 1,50 m minimum au lieu de 0,60 m par rapport au terrain naturel compte tenu de la présence d’argiles gonflantes et de la situation de la villa en crête de talus.

L’expert conclut en conséquence à l’existence d’un vice de conception à l’origine des désordres structurels compromettant la solidité et la pérennité de la villa.

Si Madame [Y] fait valoir que ce n’est pas l’absence de fondations adaptées qui constitue le vice dont se plaignent les acquéreurs mais les nombreuses fissures en façade et en intérieur, l’expert indique cependant clairement que c’est bien un vice de conception au niveau des fondations qui est à l’origine des désordres structurels, à savoir les fissures, ayant affecté la maison dès 2008 et donc bien antérieurement à la vente de l’immeuble aux époux [Z] en 2016.

Si Madame [Y] soutient encore que les travaux réalisés par les époux [Z] à l’été 2016 auraient un lien de causalité avec l’apparition des désordres dénoncés par les acquéreurs, l’expert indique très clairement sur ce point que le passage de la pelle mécanique ayant servi à Monsieur [Z] pour les travaux de terrassement nécessaires à la reprise du mur de soutènement ne peut être ni à l’origine, ni le facteur aggravant des désordres structurels constatés sur la villa.

En l’absence d’éléments produits aux débats de nature à venir utilement contredire les conclusions de l’expert, la demande d’expertise présentée à titre subsidiaire par Madame [Y] mais également par Monsieur [B] aux fins notamment d’établir un lien de causalité entre l’apparition des désordres et les travaux réalisés sur le mur de soutènement sera rejetée, étant rappelé qu’aux termes des dispositions de l’article 146 du code de procédure civile, une mesure d’instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence d’une partie dans l’administration de la preuve.

Il n’est pas contesté que lors de la vente, aucune fissure n’était visible à l’extérieur, seules deux micro-fissures étaient apparentes à l’intérieur de la maison qui ne pouvaient laisser présumer de la gravité du vice affectant la maison.

Sur ce point, si Madame [Y] soutient qu’elle ignorait tant la gravité des désordres que leur origine, elle conclut paradoxalement avoir eu recours à de nombreuses reprises à des professionnels en rapport avec les fissures ayant existé sur la maison ( page 14 de ses conclusions), ce qui tend à démontrer qu’elle ne pouvait ignorer que l’apparition à répétition de ces fissures, même si elles étaient très peu évolutives, avait une origine structurelle, l’expert indiquant sur ce point que dès l’apparition des fissures sur le pignon Ouest en 2007-2008, Madame [Y] aurait dû faire intervenir l’entreprise ayant effectué les travaux.

Par ailleurs, force est de constater que Madame [Y] ne donne aucune explication ni ne verse aux débats aucun élément permettant d’apprécier la gravité et l’étendue des fissures apparues en 2008.

L’expert relève par ailleurs que la réapparition de fissures en 2015 aurait encore dû alarmer Madame [Y] et l’inciter, devant la récurrence du phénomène de fissuration, à solliciter son assurance pour faire appel à un spécialiste du bâtiment, l’appelante s’étant cependant contentée, dans l’objectif de la vente de la maison, de faire réaliser des travaux de rénovation de la façade pour le montant relativement modeste de 3 000 euros.

Il conclut que Madame [Y] était parfaitement au courant de l’état de sa villa puisqu’elle est intervenue dès l’apparition des fissures en 2007, des travaux de reprise des désordres structuraux sur le pignon Ouest ayant été effectués sans en rechercher l’origine et qu’en 2015, elle n’a fait réaliser que des travaux d’embellissement avant de mettre en vente sa villa, ajoutant que malgré la répétition des désordres, Madame [Y] n’a jamais fait appel à des hommes de l’art pour en déterminer l’origine agissant ainsi de manière inconséquente.

Enfin, aucun élément au dossier ne permet d’établir que Madame [Y] aurait, avant la vente, indiqué aux acquéreurs que des travaux de reprises avaient été réalisés, que ce soit en 2008 ou en 2015.

Si Madame [Y] fait valoir que trois témoins attesteraient qu’elle avait un classeur contenant tous les documents concernant les factures de travaux qu’elle avait montré aux époux [Z], force est de constater que si ces témoignages confirment l’existence d’un classeur contenant les différentes factures et documents concernant la maison, ils ne permettent pas d’établir que ces pièces auraient été communiquées aux époux [Z] par Madame [Y].

D’autre part, si le notaire confirme, dans un courrier du 20 septembre 2018, avoir reçu les factures des travaux de construction de la maison avant la vente, il indique par un courriel du 5 octobre 2017 ne pas être en possession de factures concernant des fissures, les travaux concernant ces dernières n’étant en tout état de cause pas mentionnés dans le cadre des documents annexés à l’acte de vente.

Par ailleurs, la circonstance que l’acte de vente contenait une clause spécifique concernant les risques inondation-retrait et gonflement de terrain argileux-mouvement de terrain n’est pas de nature à exonérer Madame [Y] de son obligation d’informer les acquéreurs de l’existence de travaux nécessités par l’apparition à plusieurs reprises depuis 2008 de fissures affectant la maison objet de la vente, étant en outre relevé que le descriptif GeoRisques ne faisait état que d’un aléa faible s’agissant des retraits-gonflements des argiles et ne permettait pas à lui seul d’attirer l’attention des acquéreurs sur un risque avéré de fissuration de la maison.

Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il est démontré l’existence d’un vice caché antérieur à la vente et dont les acquéreurs n’ont pas été informés par la venderesse, cette dernière ne pouvant donc se prévaloir de l’application de la cause de non garantie figurant au contrat de vente.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que la responsabilité de Madame [W] [Y] était engagée au titre de la garantie des vices cachés telle que définie à l’article 1641 du code civil.

Sur la responsabilité de Monsieur [B] :

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil qu’un tiers à un contrat peut engager contre l’une des parties au contrat une action sur le fondement délictuel ou quasi délictuel dans l’hypothèse d’un manquement par cette partie à une obligation contractuelle.

En l’espèce, les époux [Z] font valoir que les travaux de reprise ont été réalisés par Monsieur [B] en contravention totale avec les règles de l’art et que Monsieur [B] a failli à son devoir de conseil.

Il ressort du rapport d’expertise que Monsieur [B] n’aurait pas dû réaliser les revêtement de façades sans déterminer l’origine des lézardes qui s’étaient réouvertes et que compte tenu de leur importance, il aurait dû, au minimum, se poser la question de leur origine et réaliser leur agrafage.

Il reproche en conséquence à Monsieur [B] d’avoir failli à son devoir de conseil et d’avoir accepté de réaliser les travaux d’embellissements sur des façades comportant des désordres structurels.

Si Monsieur [B] fait valoir qu’il n’est qu’un simple façadier, non habilité à faire un quelconque diagnostic du sol, il reste cependant un professionnel du bâtiment qui devait, a minima, se poser la question de l’origine des lézardes et conseiller à Madame [Y], avant l’engagement des travaux, de procéder à un diagnostic du sol et de faire appel à un spécialiste, et, le cas échéant, de refuser de procéder aux travaux en cas de refus de Madame [Y] de s’adresser à une entreprise compétente pour diagnostiquer la gravité des désordres.

Monsieur [B] a donc manqué à son obligation de conseil et d’information à l’égard de Madame [Y] et accepté de réaliser des travaux sans connaître l’origine des désordres affectant les façades, ce qui a conduit, après la vente de la maison, à l’apparition de nouvelles fissures compromettant la solidité de l’ouvrage, le manquement de Monsieur [B] à ses obligations contractuelles ayant par conséquent porté préjudice à un tiers, à savoir les époux [Z].

Sa responsabilité quasi délictuelle à leur égard est donc engagée et il sera condamné, in solidum avec Madame [Y] à réparer les préjudices subis par Monsieur et Madame [Z].

Dans les rapports entre Madame [Y] et Monsieur [B], l’expert expose :

' La question se pose donc de savoir si ces travaux d’embellissements, justifiés par ailleurs au bout de 13 ans pour les peintures et les revêtements de façades, n’ont pas été effectués au moindre coût, en faisant appel à des entreprises incompétentes et incapables de diagnostiquer la gravité des désordres apparents et qui ont failli à leur devoir de conseil. En agissant ainsi, Madame [Y] a simplement pallié l’aspect dégradé des façades et de l’intérieur pour vendre le bien, même si elle ignorait la gravité des désordres…'.

Par conséquent, l’expert a réparti les responsabilité comme suit :

— Madame [Y] : 80 % pour connaître l’existence et l’importance des désordres depuis 2007-2008, et avoir fait réaliser à nouveau des embellissements en 2015 sur ces mêmes désordres structurels qu’elle a dissimulés sans en avertir les acquéreurs ;

— Monsieur [B] : 20 % pour avoir failli à son devoir de conseil et accepté de réaliser les travaux d’embellissements sur des façades comportant des désordres structurels ;

Compte tenu des conclusions de l’expert et de ce qui a été précédemment développé, Madame [Y] sera en conséquence condamnée à garantir Monsieur [B] à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à l’ encontre de ce dernier.

Sur la réparation des préjudices :

Au préalable, si les appelants font valoir que les époux [Z] n’ont demandé en première instance ni de réduction du prix de vente, ni la résolution de la vente, il est constant que la réduction du prix peut correspondre et correspond dans la plupart des cas au coût des travaux de reprise, de sorte que leur demande d’expertise aux fins d’évaluer la diminution de prix dans le cadre de l’action estimatoire sera rejetée.

L’expert a évalué le coût des travaux de reprise par micropieux à la somme de 104 440,14 euros en se fondant sur des devis Soltechnic du 25 juillet 2018 et Solebat du 28 août 2018, ce montant ne faisant l’objet d’aucune discussion ou contestation de la part de Madame [Y] ou de Monsieur [B].

Par conséquent, Madame [W] [Y] et Monsieur [A] [B] seront condamnés in solidum à payer à Monsieur [R] [Z] et Madame [J] [Z] la somme de 104 440,14 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du jugement du 18 décembre 2020 .

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Par ailleurs, le jugement sera également confirmé en ce qu’il a condamné Madame [Y] et Monsieur [B] à payer aux époux [Z] les sommes suivantes :

—  3 186 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance;

—  2 040 euros au titre des frais de déménagement ;

—  500 euros au titre des frais de garde meubles

—  1 500 euros au titre du préjudice moral ;

ces sommes n’étant ni discutées, ni contestées par les appelants.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

Condamne Madame [W] [Y] à garantir Monsieur [A] [B] à hauteur de 80 % des condamnations prononcées à l’ encontre de ce dernier ;

Rejette les demandes d’expertise formées par Madame [W] [Y] et Monsieur [A] [B] ;

Condamne in solidum Madame [W] [Y] et Monsieur [A] [B] à payer à Monsieur [R] [Z] et Madame [J] [X] épouse [Z] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel ;

Condamne in solidum Madame [W] [Y] et Monsieur [A] [B] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,