ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 18 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02878 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3A2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 AVRIL 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 21/01160

APPELANT :

Monsieur [Z] [V]

né le 11 Mars 1974 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par M^e Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C -34172-2023-4037 du 24/05/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

assisté de M^e Pierre CHARPY de la SCP BLANQUER/CROIZIER/CHARPY/SELMO, avocat au barreau de NARBONNE, substituant M^e Bruno BLANQUER, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [R] [C]

née le 15 Juin 1985 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Perrine DUBOIS, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023/005879 du 07/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

assistée de M^e Catherine ALBISSON-TRIQUET, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Perrine DUBOIS, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 01 Septembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 22 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré, initialement fixé au 4 novembre 2025, prorogé au 18 novembre 2025

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [R] [C] a donné à bail à M. [Z] [V] et Mme [D] [M], une maison de type 4, située [Adresse 5] à [Adresse 10] (11), par contrat du 10 septembre 2015, pour un loyer mensuel de 650 euros et un dépôt de garantie de la même somme.

Mme [D] [M] a quitté le logement en janvier 2016.

Mme [R] [C] a fait délivrer à M. [Z] [V] un congé pour vendre le 9 mars 2018.

M. [Z] [V] a par la suite remis les clés du logement à la Mairie de [Localité 11] le 9 septembre 2018.

Par acte d’huissier en date du 13 août 2021, Mme [R] [C] a fait assigner M. [Z] [V] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], en paiement de diverses sommes au titre des loyers impayés, des réparations locatives et du préjudice moral et financier lié à la perte de la valeur locative du bien, aux visas de la loi du 6 juillet 1989, des articles 2231 et suivants du code civil.

Le jugement contradictoire rendu le 3 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

Rejette la fin de non-recevoir tirée de la prescription soulevée par M. [Z] [V] ;

Condamne M. [Z] [V] à payer à Mme [R] [C] :

la somme de 1 473 euros correspondant aux loyers impayés du mois de juin au 9 septembre 2018,

la somme de 2 079 euros à Mme [R] [C] au titre de la réparation de la porte d’entrée ;

Rejette toutes les autres demandes de Mme [R] [C] au titre des réparations locatives ;

Rejette la demande de Mme [R] [C] au titre des dommages-intérêts ;

Rejette les demandes en dommages-intérêts formées par M. [Z] [V] ;

Condamne M. [Z] [V] à payer Mme [R] [C] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [Z] [V] aux dépens, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l’aide juridictionnelle.

Le premier juge a condamné M. [Z] [V] au paiement de la somme de 1 473 euros au titre des loyers et charges échus entre le mois de juin 2018 et le 9 septembre 2018, relevant que les mandats cash produits ne concernaient que des paiements intervenus entre 2015 et 2017, que les relevés de banque de M. [Z] [V] ne portaient pas la trace de virement de la somme de 482 euros au titre des loyers entre les mois de juin et septembre 2018, et que la conversation SMS produite ne permettait pas de s’assurer qu’il s’agissait du règlement du loyer du mois d’août 2018. Il a également constaté que M. [Z] [V] ne démontrait ni le caractère déloyal du congé pour vendre délivré le 9 mars 2018 qui indiquait que le bail devait se terminer le 9 septembre 2018, ni avoir remis les clés avant cette date, de sorte qu’il était réputé avoir résidé dans le logement jusqu’à cette date.

Il a retenu que les conversations SMS entre Mme [R] [C] et Mme [D] [F] démontraient que la porte d’entrée avait été dégradée pendant l’occupation, tenant compte du fait que le devis de remplacement de celle-ci datait également de l’époque de la location. Toutefois, il a indiqué que l’état des lieux de sortie ne pouvait servir de preuve pour l’évaluation des autres dégradations locatives, dans la mesure où il était non contradictoire et qu’il n’était pas démontré que M. [Z] [V] y avait été convoqué.

Le premier juge a rejeté la demande de dommages-intérêts formée par Mme [R] [C], relevant que ses allégations n’étaient pas justifiées.

M. [Z] [V] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 2 juin 2023.

Dans ses dernières conclusions du 23 janvier 2024, M. [Z] [V] demande à la cour de :

Rejeter tous les arguments contraires comme étant infondés et injustifiés ;

Infirmer le jugement rendu le 3 avril 2023 s’agissant du prétendu arriéré locatif qui serait dû par M. [Z] [V], de l’indemnisation des prétendues dégradations locatives concernant la porte d’entrée du logement et de sa condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réformer le jugement rendu le 3 avril 2023 s’agissant du rejet des demandes indemnitaires formulées par le concluant tenant le caractère mensonger du congé pour reprise signifié le 9 mars 2018 ;

Et, statuant à nouveau,

Dire et juger, sur le fondement de l’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, que pendant le délai de préavis suite à un congé notifié par le bailleur, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux ;

Dire et juger que le concluant, qui a quitté les lieux dès la fin du mois d’août 2018, n’est redevable du loyer et des charges que jusqu’au 31 août 2018 et n’est pas redevable du loyer jusqu’au 9 septembre 2018 ;

Dire et juger que Madame [R] [C] ne rapporte pas la preuve des prétendues dégradations locatives alléguées et qui seraient imputables à Monsieur [V] ;

En conséquence,

Débouter Madame [C] de l’ensemble de ses prétentions totalement injustifiées ;

A titre reconventionnel,

Dire et juger que Madame [C] a fait signifier à Monsieur [V] un congé frauduleux, révélé par la présente procédure, celle-ci n’ayant jamais eu l’intention de reprendre le logement pour l’occuper ;

Condamner Madame [C] à verser à Monsieur [V] la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice résultant de son obligation de quitter les lieux pour un motif mensonger, soutenu par son bailleur ;

Condamner Madame [C] à verser à Monsieur [V] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Madame [C] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour l’essentiel, M. [Z] [V] soutient qu’il n’est redevable d’aucune somme au titre des loyers, arguant, d’une part, qu’il a quitté les lieux et remis les clés du logement à la mairie à la fin du mois d’août 2018, de sorte qu’il ne lui incombe pas de s’acquitter des neuf jours de loyers réclamés pour septembre, et d’autre part, qu’il était à jour de ses loyers au mois de juin et qu’il a réglé le solde le 10 août 2018.

L’appelant fait valoir que Mme [R] [C] ne démontre pas la réalité des dégradations alléguées et encore moins qu’elles lui seraient imputables, alors qu’elle n’aurait jamais cherché à demander leurs réparations, qu’elle n’aurait jamais établi d’état des lieux de sortie, ni ne l’y aurait convoqué, qu’elle aurait reloué l’appartement à au moins trois locataires et refuserait de transmettre les états des lieux de ces derniers.

Il sollicite la somme de 500 euros de dommages-intérêts, affirmant que les explications de l’intimée relatives à son absence de reprise des lieux pour les occuper postérieurement à son départ sont dénuées de sens, de sorte qu’elle chercherait à dissimuler le caractère frauduleux du congé signifié.

Dans ses dernières conclusions du 5 novembre 2023, Mme [R] [C] demande à la cour de :

Confirmer le jugement du 3 avril 2023 du tribunal judiciaire de Narbonne, en ce qu’il a condamné M. [Z] [V] à payer à Mme [R] [C] la somme de 1 473 euros au titre des loyers impayés du mois de juin 2018 au 9 septembre 2018 ;

Condamner M. [Z] [V] à régler à Mme [R] [C] la somme de 1 473 euros au titre des loyers impayés des mois de juin au 9 septembre 2018 ;

Réformer le jugement du 3 avril 2023, en ce que le premier juge a limité le montant des réparations locatives à la somme de 2 079 euros et en ce que Mme [R] [C] a été déboutée de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et financier ;

Condamner M. [Z] [V] à régler à Mme [R] [C] la somme de 3 500 euros en réparation des dégradations locatives ;

Condamner M. [Z] [V] à régler à Mme [R] [C] la somme de 2 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral et financier lié à la perte de valeur locative du bien ;

Débouter M. [Z] [V] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner M. [Z] [V] à régler à Mme [R] [C] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Mme [R] [C] conclut à la confirmation du jugement, en ce qu’il a condamné M. [Z] [V] à la somme de 1 473 euros au titre des loyers, arguant qu’il n’est pas contestable que les loyers de juin à septembre 2018 n’ont pas été réglés et que ce dernier ne saurait être exonéré du loyer de septembre alors qu’il a rendu les clés du logement le 9 septembre 2018. Elle sollicite le rejet de la demande de dommages-intérêts de l’appelant pour délivrance d’un congé pour reprise frauduleux, soutenant d’une part lui avoir fait délivrer un congé pour reprise tenant le fait qu’elle aurait été empêchée de vendre le logement sans l’accord de son ex-conjoint, et, d’autre part, qu’elle n’a pas pu s’y installer avec ses enfants eu égard à l’état du bien à la suite du départ de M. [Z] [V], de sorte qu’elle aurait été contrainte de le relouer afin de pouvoir payer son crédit immobilier.

L’intimée sollicite également la somme de 3 500 euros au titre des dégradations locatives, affirmant que M. [Z] [V] est à l’origine des désordres allégués, comme en attesteraient les photographies du logement réalisées le jour de son départ. Elle prétend avoir été dans l’impossibilité d’organiser l’établissement d’un état des lieux de sortie, dans la mesure où l’appelant se serait abstenu de répondre à ses appels, qu’il n’aurait pas réceptionné les courriers recommandés qu’elle lui envoyait, alors qu’elle ne pouvait pas recourir à un huissier compte tenu de sa situation financière.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il sera renvoyé à leurs dernières conclusions notifiées par RPVA, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 1er septembre 2025.

MOTIFS

1. Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte, d’une part, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, d’autre part, de l’article 1353 du code civil, que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement qui a produit l’extinction de son obligation, de sorte que c’est au locataire de justifier du paiement du loyer et des charges pour être libéré de toute obligation.

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que si le congé a été notifié par le bailleur, le locataire n’est redevable, pendant le délai de préavis, que du loyer et des charges pour le temps où il a occupé réellement les lieux.

Ainsi, lorsque le congé est donné par le bailleur, le locataire ne doit payer que les loyers et charges dus jusqu’à son départ, lequel est matérialisé par la remise des clefs.

En l’espèce, sur ce fondement, c’est à juste titre que le premier juge, après avoir constaté que le congé délivré par huissier le 9 mars 2018 indiquait que le bail devait se terminer le 9 septembre 2018, a retenu que M. [Z] [V] restait redevable du paiement du loyer et des charges jusqu’à cette date, dès lors qu’il ne démontrait pas avoir remis les clés avant le 9 septembre 2018.

En cause d’appel, M. [Z] [V] échoue à apporter une telle preuve et il n’appartient pas, comme il le soutient, à Mme [R] [C] de rapporter la preuve qu’il occupait le logement jusqu’au 9 septembre 2018, qu’ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a dit qu’il restait redevable du loyer et des charges jusqu’à cette date.

Sur le montant de l’arriéré locatif, le premier juge a relevé des pièces versées aux débats et notamment les mandats cash, qu’ils ne concernaient que des paiements intervenus entre 2015 et 2017, et qui n’intéressaient donc pas la période concernée, comprise entre juin 2018 et le 9 septembre 2018, de même que les relevés de banque de M. [Z] [V] ne portaient pas la trace de virements de la somme de 482 euros au bénéfice de Mme [R] [C] sur cette même période, enfin que contrairement à ce que soutenait M. [Z] [V], l’échange de SMS produit par Mme [R] [C], dans lequel elle indiquait en août 2018 : « Bonsoir j’ai récupéré le mandat cela n’empêche pas », ne permettait pas de s’assurer qu’il s’agissait du règlement du loyer d’août 2018, d’autant que la correspondance démontrait au contraire que Mme [R] [C] devait souvent réclamer les loyers.

En cause d’appel, M. [Z] [V] se prévaut d’un SMS de Mme [R] [C] du 26 juin 2018, rédigé en ces termes : « Bonjour, j’ai réceptioné les loyers vous êtes maintenant à jour ce mois de mai il faudra s 'acquitter avant le neuf du loyer de juillet j’ai entamé les procédure auprès de conciliateur par avance merci », pour soutenir qu’il était à jour de ses loyers jusqu’au mois de mai 2018, et du SMS du 10 août 2018, rédigé en ces termes : « Bonsoir j’ai récupéré le mandat cela n 'empêche pas », pour soutenir qu’au moyen d’un mandat cash référencé JGZ56T, il était à ce moment-là à jour du paiement des loyers jusqu’à août 2018 compris.

Si ces échanges de SMS viennent confirmer qu’il était à jour du paiement de ses loyers jusqu’à mai 2018, ce qui n’est pas contesté par la bailleresse, ils viennent également confirmer l’appréciation du premier juge, qui a retenu que M. [Z] [V] n’était pas régulier dans le paiement de ses loyers, que Mme [R] [C] devait souvent les réclamer et, surtout, que le SMS du 10 août 2018, est insuffisant, comme cela a justement été retenu en première instance, à faire expressément la preuve du paiement des loyers de juin 2018 au 9 septembre 2018, qu’ainsi, le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [Z] [V] à payer à Mme [R] [C] la somme de 1 473euros au titre de l’arriéré locatif.

2. Sur les réparations locatives

Le premier juge a retenu des pièces versées au débat qu’il existait bien un état des lieux d’entrée établi contradictoirement mais pas d’état des lieux de sortie, et que Mme [R] [C] n’était pas fondée à soutenir que M. [Z] [V] n’était pas venu pour réaliser 1'état des lieux de sortie, dès lors qu’elle ne démontrait pas 1'y avoir convoqué, ajoutant qu’un état des lieux non contradictoire ne pouvait être pris en compte pour servir de preuve en vue d’évaluer des dégradations locatives.

Il doit être effectivement retenu que si le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant le bail, et d’entretenir le logement en bon état de réparations locatives, c’est au bailleur qu’il appartient de prouver l’existence de dégradations ou d’un défaut d’entretien, que l’état des lieux de sortie est, à cet égard, un élément déterminant puisqu’il permet en effet de dresser un constat contradictoire de l’état du bien lors du départ du locataire et qu’en cas d’impossibilité, il appartient aux parties de faire appel à un commissaire de justice, la Cour de cassation rappelant de façon constante qu’un état des lieux établi non contradictoirement par le bailleur lui-même ne saurait faire la preuve de dégradations imputables au locataire.

Sur ce fondement et en l’absence d’état des lieux de sortie, il ne peut se déduire d’un seul échange de SMS entre M. [Z] [V] et son ex-compagne, que la porte d’entrée aurait été dégradée pendant le temps de la location et que l’étendue de ces dégradations nécessiterait son remplacement, pour la somme de 2 079 euros.

Le jugement sera par conséquent infirmé en ce qu’il a condamné M. [Z] [V] au paiement de cette somme.

3. Sur les prétentions indemnitaires formées par M. [Z] [V] au motif d’un congé frauduleux

Il est de droit constant que la validité du congé aux fins de reprise pour habiter, délivré sur le fondement de l’article 15-1 de la loi du 6 juillet 1989, peut être soumise à un contrôle a posteriori, et qu’il appartient alors au locataire de démontrer la fraude du bailleur, notamment par l’inoccupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise.

Au cas d’espèce, après avoir exposé qu’elle avait délivré un premier congé pour vendre puis fait délivrer un congé pour reprise par acte de commissaire de justice au motif que M. [Z] [V] ne réceptionnait pas les courriers recommandés, Mme [R] [C] avance qu’elle a été empêchée de vendre le bien et n’a pas pu s’y installer avec ses enfants en raison de son état dégradé, constaté lors de sa reprise.

Or, il a été dit précédemment que si l’état dégradé du logement en litige était allégué par Mme [R] [C], il n’était nullement démontré, de sorte que cet argument doit être écarté.

M. [Z] [V] justifie pour sa part que postérieurement à son départ, Mme [R] [C] a remis le logement à la location, cette dernière le reconnaissant par ailleurs dans ses dernières écritures, sans qu’elle ne justifie pour sa part qu’elle se soit heurtée à une impossibilité de le reprendre, ce qui était le motif du congé valablement délivré par commissaire de justice.

Il s’ensuit que le congé pour reprise doit être déclaré frauduleux.

Toutefois, il doit être retenu que M. [Z] [V] ne justifie d’aucun préjudice en lien direct avec le congé pour reprise frauduleux, celui-ci ne pouvant se déduire de sa seule délivrance, étant relevé par ailleurs qu’il ne s’acquittait que très irrégulièrement de ses loyers, que la bailleresse devait le rappeler à ses obligations et qu’il a laissé se constituer un arriéré locatif, auquel il a été condamné au paiement, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires.

4. Sur les prétentions indemnitaires formées par Mme [R] [C] au motif d’une perte de valeur locative du logement

Le premier juge a rejeté ses prétentions indemnitaires au motif que si Mme [R] [C] faisait valoir qu’en raison de l’ampleur des travaux nécessaires à la remise en état du logement, elle n’avait pu le vendre ou l’occuper, de sorte qu’elle avait subi une perte de valeur locative, elle ne le démontrait aucunement et ne versait aucune pièce à leur soutien, ceci pour rejeter ses prétentions indemnitaires.

En cause, d’appel, Mme [R] [C] ne démontre pas plus ses affirmations ni ne verse de pièce nouvelle, de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [R] [C] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement contradictoire rendu le 3 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], sauf en ce qu’il a condamné M. [Z] [V] à payer à Mme [R] [C] la somme de 2 079 euros à Mme [R] [C] au titre de la réparation de la porte d’entrée ;

Et, statuant à nouveau de ce seul chef,

DEBOUTE Mme [R] [C] de sa demande en paiement de la somme de 2 079 euros ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [R] [C] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,