ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 30 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/01618 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O5DE

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 JANVIER 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BEZIERS

N° RG 19/00230

APPELANTS :

Monsieur [G] [E]

né le 03 Mars 1964 à [Localité 12] (16)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]

et

Madame [T] [E] née [S]

née le 26 Juin 1960 à [Localité 15] (36)

de nationalité Française

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représentée par M^e Andie FULACHIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

Madame [H], [X] [D]

née le 21 Avril 1962 à [Localité 14] (BELGIQUE)

de nationalité Belge

[Adresse 13]

[Localité 10] (BELGIQUE)

Représentée par M^e Benjamin EQUIN, avocat au barreau de BEZIERS

S.A.S. AON FRANCE

[Adresse 4]

[Localité 9]

et

Compagnie d’assurance AXA FRANCE GESTION SINISTRES IARD PP

[Adresse 17]

[Localité 11]

Représentées par M^e Caroline VERGNOLLE, avocat au barreau de BEZIERS,

S.C.P. POUDOU LHOTELLLIER-LIBES [E] devenue SCP POUDOU [E] CASANOVA-BAURES prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège

[Adresse 8]

[Localité 6]

Représentée par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 05 mars 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 26 mars 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixé au 22 mai 2025 et prorogé au 30 mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Madame [D] était propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 1] sur la commune de [Localité 18], composée d’une parcelle en nature de chemin et d’un chalet de 32m² environ.

Souhaitant vendre ce bien, elle s’est rapprochée de l’agence immobilière Le Stadium, laquelle a rédigé un compromis de vente portant sur le chalet et signé le 7 août 2012 entre Madame [D] et Monsieur [G] [E] et Madame [T] [S] épouse [E] (les époux [E]).

La vente est intervenue par acte authentique du 14 janvier 2013, reçu par Maître [U] [E], notaire, au prix de 70 000 euros, le bien vendu étant désigné comme :

Un chalet de 32 m² environ, comprenant séjour, cuisine, deux chambres, cellier figurant au cadastre section BC n° [Cadastre 3] au lieudit [Localité 16] ;

Une parcelle en nature de terrain, figurant au cadastre section BC n° [Cadastre 2].

Le 20 janvier 2017, les services d’assainissement non collectif ont avisé les époux [E] qu’après un avis de passage déposé le 3 janvier 2011, un contrôle a eu lieu le 18 avril 2011 ayant abouti à un rapport du 16 mai 2011 concluant à la non-conformité de l’installation d’assainissement individuelle.

Par courrier du 14 février 2017, les époux [E] ont été informés d’une date de visite de contrôle qui s’est déroulée le 27 mars 2017 par un technicien.

Le 21 septembre 2017, un avis de non-conformité de la réglementation a été émis.

C’est dans ce contexte que les époux [E] ont, par acte d’huissier de justice du 9 janvier 2019, assigné Madame [D], l’agence Le Stadium, la société Aon, courtier d’assurance et la SCP Poudou,Lhotellier-Libes,[E] (la SCP notariale) aux fins d’annulation de la vente à titre principal ou prise en charge du coût de remise aux normes à titre subsidiaire.

Par conclusions du 25 mai 2019, la société Axa France Iard et intervenue volontairement à l’instance en qualité d’assurance de l’agence immobilière Le Stadium.

Par jugement du 18 janvier 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a :

Mis hors de cause la société Axa ;

Déclaré irrecevables car prescrites les actions diligentées par les époux [E] à l’encontre de Madame [D], la SCP notariale, l’agence immobilière Le Stadium et la société Aon ;

Débouté Madame [D] et la SCP notariale de leur demande reconventionnelle en indemnisation pour procédure abusive ;

Condamné solidairement les époux [E] à payer à Madame [D] et à la SCP notariale, chacun, la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejeté la demande d’indemnisation présentée par Axa au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné solidairement les époux [E] aux entiers dépens.

Par déclaration au greffe du 11 mars 2021, les époux [E] ont interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 12 mai 2022, le conseiller de la mise en état a notamment déclaré irrecevable l’appel incident formé par la SCP notariale dans ses conclusions du 6 septembre 2021 à l’encontre de la société Axa et prononcé la caducité de la déclaration d’appel des époux [E] formée le 11 mars 2021 à l’encontre de la société Axa.

Par leurs dernières conclusions, remises au greffe le 28 février 2025, les époux [E] demandent à la cour d’appel de :

Réformer la décision dont appel en ce qu’elle a déclaré les actions en nullité et en résolution de la vente sur le fondement de la garantie des vices cachés et de la responsabilité contractuelles, tant principales que subsidiaires, prescrites ;

Dire et juger que Madame [D] a volontairement dissimulé l’existence du rapport de non-conformité établi par Suez ;

Dire et juger que le consentement des époux [E] a été vicié ;

Prononcer la nullité de la vente ;

Dire et juger que tant l’agence immobilière que la SCP notariale ont manqué à l’obligation d’information et de conseil et commis différentes fautes dans l’exercice de leur fonction ;

Condamner solidairement Madame [D], la SCP notariale et la société Aon à leur payer la somme de 91 260 euros ;

A titre subsidiaire :

Dire et juger que le chalet objet de la vente entre Madame [D] et les époux [E] est atteint d’un vice caché ;

Prendre acte que les époux [E] n’auraient pas contracté s’ils en avaient eu connaissance ;

Prononcer la résolution de la vente ;

Dire et juger que tant l’agence immobilière que la SCP notariale ont manqué à l’obligation d’information et de conseil et commis différentes fautes dans l’exercice de leur fonction ;

Condamner solidairement Madame [D], la SCP notariale et la société Aon à leur payer la somme de 91 260 euros ;

A titre plus subsidiaire :

Dire et juger que Madame [D] a manqué à l’obligation de loyauté contractuelle ;

Dire et juger que tant l’agence immobilière que la SCP notariale ont manqué à l’obligation d’information et de conseil et commis différentes fautes dans l’exercice de leur fonction ;

Dire et juger les défendeurs responsables du préjudice subi par les époux [E] ;

Condamner solidairement Madame [D], la SCP notariale et la société Aon à supporter le coût des réparations, soit la somme de 38 575 euros ;

En tout état de cause :

Débouter les défendeurs de l’intégralité de leurs prétentions, tant principales que reconventionnelles ;

Ecarter toute prescription des actions introduites par les époux [E] ;

Condamner solidairement Madame [D], la SCP notariale et la société Aon à payer aux époux [E] la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner solidairement Madame [D], la SCP notariale et la société Aon à payer aux époux [E] la somme de 8 400 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamner solidairement Madame [D], la SCP notariale et la société Aon à payer aux époux [E] la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner solidairement Madame [D], la SCP notariale et la société Aon aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 7 septembre 2023, Madame [D] demande notamment à la cour d’appel de :

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a déclaré irrecevables car prescrites les actions des époux [E] ;

Infirmer le jugement dont appel en ce qu’il a débouté Madame [D] et la SCP notariale de leur demande reconventionnelle en indemnisation pour procédure abusive ;

Statuant à nouveau :

Débouter les époux [E] et la SCP notariale de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre Madame [D] ;

Dire que l’assignation délivrée le 9 janvier 2019 est nulle ;

Dire que les actions initiées par les époux [E] à son encontre sont prescrites ;

Condamner les époux [E] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

A titre subsidiaire, si les actions sont jugées recevables :

Débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

Débouter la SCP notariale de l’intégralité de ses demandes dirigées à son encontre ;

En tout état de cause :

Condamner les époux [E] à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée ;

Condamner les époux [E] à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [E] aux entiers dépens.

Par ses dernières conclusions remises au greffe le 28 février 2025, la SCP Poudou,Lhotellier-Libes, [E] demande notamment à la cour d’appel de :

Confirmer le jugement dont appel ;

Débouter les époux [E] de leur demande de condamnation in solidum en paiement du notaire avec les autres défendeurs au titre du dol ;

Débouter les époux [E] de leurs demandes formulées à l’encontre du notaire ;

A titre reconventionnel :

Condamner les époux [E] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile et/ou des articles 1240 et suivants du code civil ;

Condamner tous succombants à verser à la SCP notariale la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens ;

A titre subsidiaire, si la cour engage la responsabilité du notaire :

Condamner Madame [D] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par leurs dernières conclusions remises au greffe le 27 février 2025, les sociétés Aon France et Axa France Iard demandent à la cour d’appel de :

Confirmer le jugement dont appel ;

Prononcer l’irrecevabilité des demandes formulées à l’encontre d’Axa tant par les consorts [E] que par la SCP notariale ;

Débouter les époux [E] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions tant à l’égard d’Axa que d’Aon France ;

Débouter la SCP notariale de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions à l’encontre d’Axa ;

Condamner les époux [E] à payer à Axa et Aon France la somme de 2 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner les époux [E] aux entiers dépens.

La clôture a été prononcée le 5 mars 2025 par une ordonnance du même jour.

Par message RPVA du même jour, Madame [D] sollicite à titre principal la révocation de l’ordonnance de clôture et le renvoi à la mise en état, subsidiairement de différer la date de la clôture à une date plus proche de celle de plaidoirie fixée au 26 mars 2025.

Par ordonnance du 26 mars 2025, le président de la chambre rejetait la demande de rabat d’ordonnance de clôture.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la nullité de l’assignation

Madame [D] soutient que l’assignation devant le tribunal judiciaire qui lui a été délivrée le 9 janvier 2019 par les époux [E] est nulle car elle comporte une irrégularité quant au nom de Madame [D] ; l’assignation ayant été délivrée à Madame [D]. Elle a été délivrée à une adresse située en France alors qu’elle résidait en Belgique, son adresse belge étant indiquée dans le compromis et l’acte de vente et a été utilisée pour lui remettre la mise en demeure du 22 novembre 2019.

Les autres parties n’ont pas formulé d’observation.

L’article 114 du code de procédure civile dispose in fine : «  la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public ».

Il s’avère que Madame [D] ne caractérise pas de grief qui justifierait l’annulation de l’assignation tant en ce qui concerne l’erreur dans son nom patronymique et que l’adresse à laquelle l’acte lui a été délivré.

L’exception sera rejetée.

Sur la prescription

Le tribunal a déclaré les actions des acquéreurs prescrites en retenant comme point de départ la date de l’acte authentique aux motifs que :

L’acte notarié permettait d’informer les époux [E] sur l’absence de réseau d’assainissement collectif en indiquant le fait que le système d’assainissement individuel n’avait pas été contrôlé et que la mise en conformité du réseau d’assainissement était l’affaire des acquéreurs (p. 9 de l’acte de vente) ;

Il n’est pas démontré que Madame [D] ait eu connaissance du rapport de contrôle du 18 avril 2011 consécutif à la visite des services d’assainissement, ce rapport ayant été envoyé par lettre simple à une adresse en Belgique manifestement incomplète ;

Les acquéreurs ayant reçu toutes les informations leur permettant d’effectuer les vérifications nécessaires et intenter si besoin les actions utiles au jour de la vente, le délai de prescription a commencé à courir à cet instant, soit le 14 janvier 2011, pour expirer le 14 janvier 2015.

Dès lors, les actions introduites le 9 janvier 2019 sont prescrites.

Les époux [E] sollicitent l’infirmation du jugement estimant qu’ils n’ont eu connaissance du problème d’assainissement qu’à la réception du courrier des services d’assainissement non collectifs du 20 janvier 2017.

En cas de dol, la prescription ne commence à courir qu’au jour de la découverte de l’erreur, leurs actions ne sont pas prescrites.

Madame [D] et les autres parties sollicitent la confirmation du jugement et reprennent largement sa motivation.

La lecture et l’analyse de l’acte notarié en date du 14 janvier 2013 permettent de constater à la page 12 l’existence d’une clause intitulée «  assainissement » qui dispose : «  le vendeur déclare que l’immeuble vendu n’est pas desservi par le réseau d’assainissement, et qu’il utilise un assainissement individuel de type fosse septique. Cet assainissement n’a fait l’objet d’aucun contrôle de conformité par le service public d’assainissement. Le prix de vente ayant été fixé en fonction de l’état général de l’immeuble, l’acquéreur fera son affaire personnelle de la réalisation des travaux qui pourraient s’avérer nécessaires aux fins d’obtention de la conformité. Il est précisé que lorsque l’immeuble est situé dans une zone où il n’existe pas de réseau d’assainissement collectif, il doit être doté d’une installation d’assainissement non collectif dont le propriétaire fait régulièrement assurer l’entretien et la vidange par une personne agréée par le représentant de l’Etat dans le département afin d’en garantir le bon fonctionnement '».

Cet acte a donc donné toute information utile aux époux [E] concernant le réseau d’assainissement ou son absence et les époux [E] qui font état d’un rapport de contrôle de 2011 ne démontrent pas que Mme [D] en ait eu connaissance précise, par contre l’acte authentique reflète de manière complète la situation de l’assainissement, invitant les acquéreurs à effectuer des travaux pour une mise en conformité.

Le premier juge a dont parfaitement analysé que le point de départ des différentes actions intentées par les époux [E] doit être fixé au jour de la vente intervenue par acte authentique du 14 janvier 2013 et par conséquent les diverses actions tant principale en nullité de la vente que subsidiaire en garantie de vices cachés et en responsabilité contractuelle intentées par les époux [E] le 9 janvier 2019 sont irrecevables car prescrites.

Plus précisément :

— la prescription quinquennale de l’action nullité de la vente était acquise depuis le 14 janvier 2018,

— L’action en responsabilité sur la base d’un manquement à l’obligation de loyauté contractuelle (dol) est aussi prescrite depuis le 14 janvier 2018,

— L’action en garantie des vices cachés de l’article 1648 du code civil qui prévoit un délai de deux ans est prescrite depuis le 14 janvier 2015.

Le jugement du 18 janvier 2021 sera donc confirmé sur ces points.

Sur la demande à l’égard du notaire et de la SCP notariale

Il sera remarqué que l’action en responsabilité civile à l’égard d’un notaire se prescrit dans un délai de 5 ans et commence à courir à compter de la date de la réalisation du dommage.

Il sera souligné que par l’acte authentique du 14 janvier 2013, les époux [E] étaient parfaitement informés de la situation pour le moins non conforme du bien immobilier qu’ils allaient acquérir, situé en zone inondable, en zone agricole et sans assainissement, le notaire a rempli ses obligations professionnelles de conseil et n’a commis aucun manquement.

En l’absence de faute du notaire, la demande des époux [E] sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle fondée sur la procédure abusive

Le tribunal a rejeté la demande reconventionnelle de la SCP notariale et de Madame [D] au titre de la procédure abusive à l’encontre des époux [E], aux motifs que l’intentionnalité d’exercer une action de mauvaise foi par les époux [E] n’est pas établie.

Madame [D] estime que les acquéreurs l’ont délibérément assignée à une mauvaise adresse et qu’ils ont acquis le chalet en connaissance de cause et ils sont de mauvaise foi en tentant de lui faire peser les travaux de mise en conformité malgré les stipulations contractuelles.

La SCP notariale estime que les acquéreurs tentent de faire peser sur le notaire leur propre négligence alors qu’ils ont acquis le bien en connaissance du fait que la construction était illicite.

Axa et Aon n’ont pas formulé d’observations particulières.

La simple lecture de l’acte authentique qu’ils ont signé permettait aux époux [E] de savoir qu’ils seraient exposés à des frais de remise en état et de conformité de leur installation sanitaire et d’assainissement. La procédure diligentée doit être considérée comme abusive, les époux [E] étant informés dans l’acte que le prix payé et sa baisse de montant prenait en considération l’état de l’immeuble.

Sur le fondement de l’article 32-1 du code de procédure civile, les époux [E] seront condamnés à payer la somme de 1500 euros à Mme [D] et la somme de 1000 euros à la SCP Poudou, Lhotellier-Libes, [E].

Sur les demandes à l’égard de Axa et d’Aon France

a) AXA

Une ordonnance du conseiller de la mise en état a déclaré caduque la déclaration d’appel formée par les époux [E] à l’égard d’Axa tout comme l’appel incident formalisé par la SCP Poudou.

Toutefois, les époux [E] persistent à communiquer le 25 février 2025 des conclusions récapitulatives au terme desquelles il est maintenu l’ensemble des demandes de condamnations à l’égard d’Axa.

Les époux [E] sont irrecevables en ces demandes.

b) Aon France, courtier en assurance

Les époux [E] réitérent leur demande devant la cour d’appel de condamnation de la société Aon France qui n’a aucun lien contractuel avec eux pour l’acquisition du bien litigieux, cette société sera mise hors de cause.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

M. [G] [E] et Mme [T] [S] épouse [E], succombants, seront condamnés à payer au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

La somme de 5000 euros à Mme [H] [D],

La somme de 2000 euros à la SCP Poudou, Lhotellier-Libes, [E],

La somme de 1000 euros à AXA France,

La somme de 1000 euros à la société Aon France.

Les succombants seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Rejette l’exception de nullité de l’assignation ;

Confirme le jugement du 18 janvier 2021 du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a déclaré irrecevables car prescrites les actions diligentées par les époux [E] à l’encontre de Mme [H] [D] ;

Déboute les époux [E] des demandes à l’encontre de la SCP Poudou, Lhotellier-Libes, [E] en l’absence de faute ;

Met hors de cause la société Aon France ;

Déclare irrecevables les demandes des époux [E] à l’égard de la société Axa ;

Condamne les époux [E] à payer, au titre de la procédure abusive, les sommes suivantes :

1500 euros à Mme [H] [D],

1000 euros à la SCP Poudou Lhotellier-Libes, [E] ;

Condamne M. [G] [E] et Mme [T] [S] épouse [E] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes suivantes :

La somme de 5000 euros à Mme [H] [D],

La somme de 2000 euros à la SCP Poudou Lhotellier-Libes, [E],

La somme de 1000 euros à Axa France,

La somme de 1000 euros à la société Aon France

Condamne M. [G] [E] et Mme [T] [S] épouse [E] aux entiers dépens.

le greffier le président