COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

N° 2025 / 113

N° RG 23/07402

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLMJ7

[I] [M]

C/

SA GAN ASSURANCES

Syndicat des copropriétaires de la résidence

LES JARDINS DU LAC A, B, C B, C

S.A.S. NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Agnès ERMENEUX

M^e Claude LAUGA

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 22 Mars 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 19/01293.

APPELANT

Monsieur [I] [M]

né le 16 Mars 1953 à [Localité 7] (18), demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Emmanuelle CORNE, avocat au barreau de GRASSE

INTIMEES

SA GAN ASSURANCES

prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 6]

représentée par M^e Agnès ERMENEUX, membre de la SCP ERMENEUX – CAUCHI & ASSOCIES, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant M^e Agnès VILETTE, membre de la SELAS VERRIER VILETTE & ASSOCIÉS, avocat au barreau de GRASSE

Syndicat des copropriétaires de la résidence [10], B, C sis [Adresse 5])

représenté par son syndic en exercice le Cabinet FONCIA AD IMMOBILIER SAS dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 1] [Adresse 8], représentée par son représentant légal domicilié ès-qualité audit siège

représenté par M^e Claude LAUGA, membre de la SELARL LAUGA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRASSE substituée et plaidant par par M^e Thomas JEAN, avocat au barreau de GRASSE

S.A.S. NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège social sis

[Adresse 2]

Désistement partiel à son égard rendue par ordonnance n°24/M018 en date du 24 janvier 2024

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Le 31 mai 2010, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé LES JARDINS DU LAC ABC a désigné l’un de ses membres Monsieur [I] [M] en qualité de syndic non-professionnel, en remplacement de la société NOUVELLE GESTION IMMOBILIERE (ci-après NGI), celle-ci se voyant toutefois confier une mission d’assistance comptable et juridique du nouveau syndic.

M. [I] [M] a souscrit ès-qualités une extension de garantie auprès de la compagnie GAN ASSURANCES, assureur de la copropriété, couvrant la responsabilité civile du syndic bénévole.

Il a exercé ces fonctions jusqu’au 31 juillet 2014, date à laquelle l’assemblée générale a désigné un nouveau syndic professionnel.

Lors de l’assemblée suivante tenue le 25 juin 2015, les copropriétaires, informés par le nouveau syndic de l’impossibilité de clôturer les comptes de l’exercice 2014 en raison du défaut de remise de l’intégralité des pièces comptables et d’une dette de trésorerie de plus de 30.000 euros, ont autorisé ce dernier à agir en justice contre M. [M] pour mettre en cause sa responsabilité.

Une expertise comptable a été ordonnée en référé au contradictoire de l’intéressé, de la compagnie GAN ASSURANCES, de la société NGI et de son propre assureur MMA, et M. [J] [D] a déposé son rapport le 24 octobre 2018, relevant diverses irrégularités.

Par actes délivrés le 20 février 2019, le syndicat des copropriétaires a assigné M. [I] [M], la compagnie GAN ASSURANCES et la société NGI à comparaître devant le tribunal de grande instance de Grasse, devenu le tribunal judiciaire, pour les entendre condamner à l’indemniser de ses préjudices financiers.

Un protocole d’accord transactionnel a été conclu en cours de procédure entre le syndicat et la société NGI, stipulant le paiement d’une indemnité de 20.581,13 euros en contrepartie de l’abandon des poursuites judiciaires exercées contre cette dernière, l’instance se poursuivant en revanche à l’encontre les autres défendeurs.

Par jugement rendu le 22 mars 2023, le tribunal a :

— condamné M. [M] à payer au syndicat des copropriétaires une somme totale de 41.525,72 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de ses fautes de gestion,

— débouté le syndicat pour le surplus,

— rejeté les demandes formées tant par le syndicat que par M. [M] à l’encontre de la compagnie GAN ASSURANCES, en relevant d’office que l’extension de garantie souscrite au titre de la responsabilité du syndic bénévole ne pouvait pas être mobilisée dès lors que l’intéressé avait perçu une rémunération,

— débouté M. [M] de ses demandes dirigées contre la société NGI,

— condamné M. [M] aux dépens, comprenant les frais de l’expertise, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre des frais irrépétibles exposés par le syndicat,

— et dit n’y avoir lieu à exécution provisoire.

Monsieur [I] [M] a interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 2 juin 2023 au greffe de la cour. Il s’est toutefois désisté de son recours vis-à-vis de la société NGI, ce dont il lui a été donné acte par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 24 janvier 2024.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 18 octobre 2024, Monsieur [I] [M] fait valoir :

— que la quasi-totalité des fonctions de syndic étaient en réalité exercées par la société NGI, sous couvert du contrat d’assistance,

— que l’assemblée générale des copropriétaires lui a donné quitus de sa gestion pour les exercices 2010, 2011 et 2012,

— que les conclusions du rapport d’expertise ne sont pas probantes,

— qu’il n’a commis aucune faute justifiant une condamnation,

— et que sa responsabilité doit être appréciée de manière moins rigoureuse qu’à l’égard d’un syndic professionnel, dans la mesure où il ne percevait pas une véritable rémunération, mais une indemnité modique s’assimilant à un 'défraiement'.

Il conclut à l’infirmation du jugement entrepris et demande principalement à la cour de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses réclamations.

Subsidiairement, il demande à être intégralement relevé et garanti par la société GAN ASSURANCES en exécution de la clause d’extension de garantie du contrat d’assurance souscrite le 2 juillet 2010, et qu’il soit tenu compte de l’intégralité de l’indemnité perçue par le syndicat en exécution de la transaction conclue avec la société NGI.

Il réclame paiement de 10.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS DU LAC ABC, représenté par son syndic en exercice la société FONCIA AD IMMOBILIER, soutient pour sa part :

— que les fautes reprochées à M. [M] sont clairement établies par le rapport d’expertise, ainsi que par les décisions de justice portant condamnation du syndicat dans diverses procédures judiciaires initiées ou provoquées de sa seule initiative,

— que l’intéressé n’exerçait pas son mandat à titre gratuit, puisqu’il percevait une rémunération annuelle fixée à 3.800 euros,

— qu’il bénéficiait d’une simple assistance de la part de la société NGI, mais assumait en propre les fonctions de syndic,

— et qu’il a été déduit de ses réclamations une somme de 13.794,13 euros versée en exécution de la transaction conclue avec la société NGI, le surplus ayant été affecté aux frais d’expertise.

Il soutient d’autre part que c’est à tort que le premier juge l’a débouté de son action dirigée contre la compagnie GAN ASSURANCES, alors que :

— il incombait à l’assureur de vérifier la qualité de syndic bénévole de M. [M], et de l’alerter au besoin sur l’inadéquation de la garantie souscrite,

— l’intéressé n’a commis aucune faute intentionnelle ou dolosive,

— la garantie est déclenchée par le fait dommageable, et non par la réclamation.

Il conclut à la réformation du jugement et demande à la cour, statuant à nouveau, de condamner in solidum M. [I] [M] et la compagnie GAN ASSURANCES à lui payer la somme totale de 46.338,72 euros se décomposant comme suit :

—  16.016,07 ' au titre des dépenses non justifiées,

—  4.634,46 ' au titre du coût des procédures judiciaires introduites sans mandat exprès (déduction faite de la somme de 13.794,13 ' perçue de la société NGI),

—  20.875,19 ' au titre du coût de la procédure judiciaire l’ayant opposé au syndicat des copropriétaires LES JARDINS DU LAC D ([Adresse 9]),

—  4.813,00 ' au titre de l’indemnité transactionnelle versée à Mme [E].

Il réclame également paiement d’une somme de 41.191,23 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses entiers dépens comprenant les frais d’expertise.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 10 janvier 2025, la compagnie GAN ASSURANCES fait valoir :

— que la clause d’extension de garantie souscrite le 2 juillet 2010 ne peut recevoir application puisqu’elle couvre exclusivement la responsabilité du syndic bénévole, comme l’a justement relevé le premier juge,

— et qu’en tout état de cause, sont exclues de la garantie les fautes intentionnelles ou dolosives, ainsi que les réclamations formulées après la date de sa résiliation intervenue le 8 avril 2015.

Elle conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté l’ensemble des prétentions dirigées à son encontre et réclame paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour un plus ample exposé des moyens articulés par chacune des parties.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 28 janvier 2025.

DISCUSSION

Sur la responsabilité du syndic :

La responsabilité du syndic vis-à-vis du syndicat des copropriétaires s’apprécie suivant les règles applicables au contrat de mandat.

Si l’article 1992 du code civil dispose que cette responsabilité est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire, il ne peut être soutenu en l’espèce que M. [I] [M] exerçait à titre bénévole, puisque l’assemblée générale des copropriétaires avait fixé sa rémunération à un montant forfaitaire de 3.800 euros par an, porté par la suite à 4.000 euros.

D’autre part, suivant l’article 18 paragraphe IV de la loi du 10 juillet 1965, le syndic est seul responsable de sa gestion et il ne peut se faire substituer, sauf par une délibération expresse de l’assemblée générale et à une fin déterminée. L’appelant ne peut donc échapper à sa responsabilité en invoquant l’existence d’un contrat d’assistance conclu avec la société NGI.

Il convient cependant de relever :

— que l’assemblée générale a approuvé les comptes des exercices 2010, 2011 et 2012 et donné quitus à M. [M] de sa gestion, celui-ci couvrant l’ensemble des actes dont elle avait connaissance et dont elle était en mesure d’apprécier les conséquences,

— qu’aux termes d’une résolution votée le 25 juin 2015, le nouveau syndic a été autorisé à rechercher sa responsabilité au titre des exercices 2012, 2013 et 2014 en raison d’un déficit de trésorerie de 30.083,27 euros.

— Sur les paiements effectués sans justificatifs :

Après avoir examiné l’ensemble des chèques litigieux, l’expert M. [J] [D] a retenu que trois d’entre eux, émis dans le courant du mois de février 2014 pour un total de 3.976,40 euros, ne correspondaient à aucune pièce comptable.

M. [I] [M], qui s’est abstenu de participer aux opérations d’expertise, n’a communiqué aucun élément en temps utile, et les explications données au tribunal puis à la cour, évoquant le paiement d’artisans pour des travaux d’entretien concernant la copropriété, ne reposent que sur ses seules affirmations.

Il ne saurait d’autre part incriminer la société NGI pour s’exonérer de sa propre responsabilité, de sorte que la somme susdite doit être mise à sa charge.

— Sur les achats étrangers à l’administration de la copropriété :

A l’examen des factures et des écritures passées au débit du compte 'fournitures diverses', l’expert est d’avis que M. [M] a effectué des achats sans rapport avec ses fonctions de syndic pour un montant total de 15.180,33 euros entre 2009 et 2014, sur lequel 3.140,66 euros ont pu être récupérés auprès de certains bénéficiaires, le solde de 12.039,67 euros constituant le préjudice subi par le syndicat.

Ici encore, les dénégations de l’intéressé ne reposent que sur ses seules affirmations et sur une attestation de Madame [K] [Y] épouse [V] qui n’est pas de nature à emporter la conviction de la cour.

Cependant, compte tenu du quitus et de l’approbation des comptes couvrant les dépenses effectuées jusqu’à l’année 2012 incluse, seul peut être mis à sa charge un reliquat de 3.466,62 euros (cf page 28 du rapport d’expertise).

— Sur la première procédure judiciaire ayant opposé le syndicat à l’ASL DU LAC DE LA PALESTRE:

Cette procédure a été terminée par un arrêt rendu le 12 novembre 2015 par la cour de céans, ayant débouté le syndicat des fins de son action.

Celui-ci fait grief à M. [M] d’avoir agi sans mandat exprès de la part de l’assemblée générale. Or il apparaît que l’instance avait été introduite dès le 26 septembre 2008, date à laquelle l’intéressé n’était pas encore investi de son mandat de syndic ; c’est la société NGI qui exerçait à l’époque ces fonctions, et celle-ci a reconnu sa responsabilité dans le cadre du protocole d’accord transactionnel conclu le 17 janvier 2020.

D’autre part, l’assemblée générale a accepté de régulariser la procédure par une résolution votée le 11 octobre 2013.

Il convient en conséquence de rejeter ce chef de demande.

— Sur la seconde procédure introduite contre l’ASL :

A l’appui de la demande en dommages-intérêts, il est uniquement produit une assignation délivrée le 21 juin 2013 à la requête de trois syndicats de copropriétaires, à savoir LES JARDINS DU LAC ABC, LES TERRASSES DU LAC et LES VILLAS DU LAC, tous représentés par le même avocat, tendant à la condamnation de l’ASL DU LAC DE LA PALESTRE à faire réaliser des travaux précédemment votés.

S’il est constant que M. [M] n’a pas obtenu de mandat exprès de l’assemblée générale pour se joindre à cette action, il n’est pas justifié en revanche du sort réservé à celle-ci, de sorte que le syndicat ne justifie pas avoir subi un quelconque préjudice. Sa demande doit donc être rejetée.

— Sur la procédure ayant opposé le syndicat LES JARDINS DU LAC ABC au syndicat LES JARDINS DU LAC ILOT 9 BIS :

Cette procédure, initiée par le syndicat ILOT 9 BIS en raison d’un différend relatif à l’utilisation de la piscine commune aux deux copropriétés, a donné lieu :

— à une ordonnance de référé du 28 novembre 2012 condamnant le syndicat ABC à rétablir l’accès à cet équipement sous peine d’astreinte,

— à un arrêt confirmatif du 7 novembre 2013 majorant le montant de l’astreinte,

— à une décision du juge de l’exécution du 11 juillet 2017 liquidant l’astreinte à la somme de 9.000 euros pour la période écoulée entre le 14 février et le 14 avril 2014,

— et à un arrêt confirmatif du 2 mai 2019 fixant une nouvelle astreinte pour l’avenir.

A l’appui de sa demande en dommages-intérêts, le syndicat ABC soutient que ce litige est imputable au refus de M. [M] d’appliquer le règlement de copropriété. Cette affirmation est confortée par les motifs de l’ordonnance de référé susvisée, dont il résulte que 'les difficultés sont récentes et les syndics professionnels précédents n’ont jamais contesté l’exercice de ce droit d’usage parfaitement établi et incontestable en son fondement.'

M. [M], qui reconnaît dans ses conclusions qu’aucune décision formelle n’avait été prise en assemblée générale pour interdire l’accès à la piscine aux habitants de l’immeuble voisin, soutient néanmoins qu’il aurait été contraint d’adopter cette position sous la pression de nombreux copropriétaires, et notamment des membres du conseil syndical. Cependant, cette affirmation ne repose là encore sur aucun élément de preuve.

Il apparaît toutefois que le litige a perduré au-delà de l’expiration de son mandat de syndic, de sorte qu’il ne peut être tenu responsable de l’intégralité du préjudice financier subi par le syndicat, évalué par l’expert à une somme totale de 19.209,80 euros.

Il convient en conséquence de le condamner à payer une somme de 13.443,80 euros représentant le montant de l’astreinte susdite ainsi que les frais exposés jusqu’à l’expiration de son mandat, suivant le tableau figurant en page 23 du rapport d’expertise.

— Sur la procédure ayant opposé le syndicat à Madame [E] :

Le syndicat soutient que M. [M] n’aurait pas respecté les règles de convocation et de tenue de l’assemblée générale du 11 octobre 2013, dont l’une des copropriétaires aurait poursuivi l’annulation en justice. Il produit l’assignation délivrée à cette fin par Madame [E] et le protocole d’accord transactionnel conclu le 27 octobre 2016 avec l’intéressée, stipulant le versement d’une indemnité de 3.500 euros en contrepartie de son désistement. Toutefois, ces pièces ne suffisent pas à établir la réalité des irrégularités reprochées au syndic, de sorte que la demande en dommages-intérêts doit être rejetée.

En définitive, M. [I] [M] sera donc jugé débiteur d’une somme totale de 20.886,82 euros.

Sur la garantie de l’assureur :

Suivant avenant ayant pris effet le 2 juillet 2010, le syndicat des copropriétaires, titulaire d’une police multirisque immeuble auprès de la compagnie GAN ASSURANCES, a souscrit une extension de garantie couvrant les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant incomber au syndic bénévole de la copropriété du fait des erreurs, omissions ou négligences commises dans l’exercice de ses fonctions.

Il s’agit là d’une assurance pour compte d’autrui permise par l’article L 112-1 du code des assurances, le souscripteur ayant qualité à agir mais l’indemnité étant due au bénéficiaire.

— Sur l’absence de caractère bénévole des fonctions de syndic :

Pour écarter l’application de cette garantie, le premier juge a relevé d’office l’absence de caractère bénévole des fonctions de syndic exercées par M. [M], sans soumettre ce moyen à la discussion des parties en violation de l’article 16 du code de procédure civile. Cependant, celui-ci étant repris par l’assureur en cause d’appel, la cour est tenue de l’examiner.

Selon l’article L 113-2 du code des assurances, il incombe à l’assuré de répondre exactement aux questions posées par l’assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel ce dernier l’interroge sur les circonstances qui sont de nature à lui faire apprécier les risques qu’il prend en charge. Or en l’espèce, il n’est pas établi que l’agent général du GAN ait interrogé le déclarant sur l’existence d’une rémunération, tandis que M. [M] a pu confondre de bonne foi la notion de syndic bénévole avec celle de syndic non-professionnel.

D’autre part, suivant l’article L 113-9 du même code, l’omission ou la déclaration inexacte de la part de l’assuré dont la mauvaise foi n’est pas établie n’entraîne pas la nullité du contrat. Lorsque celle-ci est découverte après un sinistre, elle ne peut donner lieu qu’à réduction proportionnelle de l’indemnité, laquelle n’est pas réclamée par la compagnie GAN ASSURANCES.

Enfin, il n’est pas démontré que l’existence d’une rémunération du syndic était de nature à modifier l’objet du risque ou à en diminuer l’opinion pour l’assureur.

— Sur la durée de la garantie :

En vertu des dispositions impératives de l’article L 124-5 du code des assurances, la garantie ne peut être déclenchée que par le fait dommageable lorsqu’elle couvre la responsabilité des personnes physiques en dehors de leur activité professionnelle, ce qui est le cas en l’espèce.

En tout état de cause, le délai subséquent des garanties déclenchées par la réclamation ne peut être inférieur à cinq ans à compter de leur résiliation ; or au cas présent celle-ci est intervenue le 8 avril 2015 et l’assureur a été assigné le 20 février 2019.

— Sur l’existence d’une faute intentionnelle ou dolosive :

Suivant l’article L 113-1 du code des assurances, l’assureur ne répond pas des pertes et dommages provenant d’une faute intentionnelle ou dolosive de l’assuré.

Selon la jurisprudence, la faute intentionnelle implique la volonté de l’assuré de causer le dommage tel qu’il est survenu, tandis que la faute dolosive suppose un acte délibéré dont l’assuré ne pouvait ignorer qu’il conduirait à la réalisation du sinistre.

Au cas présent, les paiements effectués par M. [M] sans justificatifs comptables et ceux étrangers à l’administration de la copropriété constituent des fautes intentionnelles ou dolosives excluant la garantie de l’assureur.

En revanche, les erreurs commises dans le cadre de la procédure judiciaire ayant opposé le syndicat LES JARDINS DU LAC ABC au syndicat LES JARDINS DU LAC ILOT 9 BIS ne revêtent pas cette qualification, de sorte que la compagnie GAN ASSURANCES est tenue d’en garantir les conséquences pécuniaires à hauteur de la somme de 13.443,80 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau :

Condamne Monsieur [I] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LES JARDINS DU LAC ABC la somme de 20.886,82 euros en réparation des fautes commises dans l’exercice de son mandat de syndic, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation en justice,

Condamne la compagnie GAN ASSURANCES à relever et garantir Monsieur [M] à concurrence de la somme de 13.443,80 euros, outre intérêts,

Déboute le syndicat des copropriétaires du surplus de ses prétentions,

Condamne Monsieur [M] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris la somme de 6.768,74 euros restant due au titre du coût de l’expertise judiciaire,

Le condamne également à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles,

Dit n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la compagnie GAN ASSURANCES.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE