Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 10 novembre 2025, n° 23/02143

TGI Montpellier 3 janvier 2023

CA Montpellier
Infirmation 10 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité du locataire pour dégradations
La cour a retenu que les dégradations étaient imputables à la locataire, qui n'a pas prouvé qu'elles résultaient d'un cas de force majeure ou d'une faute du bailleur.
Accepté
Justification des frais de nettoyage et débarrassage
La cour a jugé que les frais de nettoyage et de débarrassage étaient justifiés par l'état du logement, et a retenu un montant supérieur à celui initialement accordé par le tribunal.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
La cour a condamné Mme [G] [U] à verser une somme à la SASU au titre de l'article 700, considérant que la SASU a succombé en appel.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 10 nov. 2025, n° 23/02143
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/02143
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 3 janvier 2023, N° 22/01994
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	20 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Cabinet(s) :	BPG AVOCATS
Parties :	S.A.S.U. GLOBAL EXPLOITATION

Texte intégral

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 10 NOVEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/02143 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PZRL

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 03 JANVIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 5]

N° RG 22/01994

APPELANTE :

S.A.S.U. GLOBAL EXPLOITATION

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Christophe BLONDEAUT de la SELARL BPG AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Anne-Cécile PERROUTY, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Christophe BLONDEAUT, avocat plaidant

INTIMEE :

Madame [G] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

signification de la déclaration d’appel le 21 juin 2023 à personne

Ordonnance de clôture du 25 Août 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 Septembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

Le délibéré initialement fixé au 4 novembre 2025 a été prorogé au 10 novembre 2025.

ARRET :

— Réputé contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous-seing privé en date du 27 novembre 2015, la SASU Global Exploitation, anciennement dénommée Park And Suites Etudes, a donné en location à Mme [G] [U] un logement meublé sis [Adresse 6], pour une durée d’un an, moyennant un loyer mensuel de 590 euros et le paiement d’un dépôt de garantie de 300 euros. Un état des lieux d’entrée contradictoire a été établi le 9 décembre 2015.

Par acte du même jour, Mme [P] [C] s’est portée caution solidaire des engagements du preneur, pour une durée de 36 mois, s’achevant le 3 décembre 2018.

La locataire a quitté le logement et un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 21 avril 2021.

La SASU Global Exploitation a, par acte d’huissier en date du 25 octobre 2022 fait assigner Mme [G] [U] et Mme [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5], en paiement au titre de dégradations locatives.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 3 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] :

Rejette les demandes formées à l’encontre de Mme [P] [C] ;

Condamne Mme [G] [U] à payer à la SASU Global Exploitation, la somme de 1 915 euros au titre des dégradations locatives ;

Rejette toutes autres demandes ;

Condamne Mme [G] [U] à payer à la SASU Global Exploitation la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [G] [U] aux dépens.

A l’examen du jugement, la mise hors de cause de Mme [P] [C] en qualité de caution est justifiée par l’achèvement de la garantie de caution à la date du 3 décembre 2018.

Il est encore retenu qu’en raison de l’état d’usage lors de l’entrée dans les lieux et l’usure normale pour une durée d’occupation de presque six ans, que les travaux relatifs à la peinture, au parquet, aux placards du séjour et de la cuisine, à l’aération VMC et à la tête de lit doivent être pris en compte à hauteur de 1 800 euros, que les frais de remplacement du sèche serviettes doivent être pris en compte à hauteur de 35 euros, que les frais de remplacement de la télévision et du réfrigérateur doivent être pris en compte à hauteur de 60 euros, que les frais de changement du canapé lit et de la vaisselle doivent être pris en compte à hauteur de 200 euros et que les frais de débarras des encombrants et du nettoyage doivent pris en compte à hauteur de 120 euros tenant compte de la superficie du logement de 20 m2.

Toutefois, le premier juge relève que les autres frais de remplacement d’électroménager sont injustifiés au regard des dégradations constatées, à l’instar du changement de serrure, dès lors qu’il ressort de l’état des lieux de sortie que la locataire a restitué les clés et que la serrure n’est pas endommagée. Le premier juge ajoute que les autres frais ressortant des factures produites ne peuvent être rattachés à des dégradations constatées dans l’état des lieux de sortie.

Il rejette enfin la demande de dommages-intérêts formulée par la SASU Global Exploitation, dans la mesure où celle-ci ne justifie d’aucun élément permettant d’établir qu’elle a été dans l’impossibilité de remettre en état rapidement le studio, afin de procéder à sa remise en location.

La SASU Global Exploitation, prise en la personne de son représentant légal en exercice, a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 20 avril 2023.

Dans ses dernières conclusions du 23 juin 2023, la SASU Global Exploitation, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

A titre principal,

Constater que Mme [G] [U] est à l’origine des dégradations locatives ayant entraîné des réparations à hauteur de 5 590,26 euros ;

Dire et juger que l’article 7c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 s’applique, et que Mme [G] [U] est redevable des sommes engagées au titre des refacturations ;

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [G] [U] à payer la somme de 1 915 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamner Mme [G] [U] à payer à la SASU Global Exploitation la somme de 5 590,26 euros au titre des dégradations locatives, à payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la condamner aux dépens ;

A titre subsidiaire,

Constater que la durée d’occupation des lieux justifie l’état d’usage et les dégradations des éléments ;

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné Mme [G] [U] à la payer la somme de 1 915 euros au titre des dégradations locatives, à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamner aux dépens.

A titre principal, la SASU Global Exploitation sollicite la condamnation de Mme [G] [U] à lui payer la somme de 5590,26 euros au titre des dégradations locatives causées non par l’usure mais par un défaut d’utilisation normale par la locataire, s’agissant de la peinture du séjour et de la cuisine présentant des traces marrons ou projections, des portes de placard sorties de leurs glissières, de la tête de lit arrachée, du réfrigérateur laissé avec des aliments avariés, et par un défaut d’entretien par la locataire, s’agissant de la peinture de la salle de bain, du parquet, de la vaisselle, de l’aération VMC et du micro-onde encrassés, ou à raison d’un vol par la locataire, s’agissant de la télévision.

L’appelante fait également valoir qu’aucune vétusté ne saurait être retenue au titre du sèche serviette, affirmant qu’il a vocation à fonctionner sur le long terme tant qu’il est alimenté par de l’électricité, alors qu’aucun problème électrique n’a été soulevé à la sortie de la locataire, laquelle ne l’a en outre pas informée du dysfonctionnement durant son occupation. Elle ajoute que les frais d’enlèvement des débarras et de nettoyage sont justifiés par la nécessaire intervention de deux agents mandatés par la société Clean RC et qu’aucune vétusté ne saurait être retenue dès lors que la locataire a laissé volontairement l’appartement encombré.

A titre subsidiaire, l’appelante conclut à la confirmation du jugement en ce qu’il a condamné Mme [G] [U] à lui payer la somme de 1 915 euros au titre des dégradations locatives, soutenant que la vétusté de l’appartement est établie, dans la mesure où la locataire a occupé les lieux pendant six années.

La signification à l’intimée de la déclaration d’appel et des conclusions de l’appelant est intervenue le 21 juin 2023 par remise à personne.

Mme [G] [U] n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 25 août 2025.

MOTIFS

1/ Sur la demande en paiement au titre des dégradations locatives :

Selon l’article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Lors de l’entrée dans les lieux, les parties ont décrit le logement comme étant globalement en bon état avec la mention de quelques dégradations :

— entrée : traces en bas de la porte palière, accro près de la poignée à l’intérieur, dalles du plafond présentent quelques accros, traces de noires à mi-hauteur et traces rebords près de la porte de la salle de bains sur le mur droit, traces sur le mur face le long du frigo, traces noires à mi-hauteur sur le mur gauche et sur le mur arrière à gauche de la porte avec tâches jaunes au-dessus de la porte ;

— pièce de vie : porte ébréchée des deux côtés, présence d’un trou au niveau de la tringle à rideaux, traces noires sur le mur droit avec traces de doigts au-dessus de la tête de lit, traces noires sur le mur face avec rond noir au milieu du mur , traces à mi-hauteur et au-dessus du volet roulant et traces sur tout le mur gauche et traces de pied sous le bureau ; traces sur le mur arrière au niveau de la table à manger, le placard présente des étagères avec rebords ébréchés et traces noires sur les murs ;

— salle de bains : porte présente un rebouchage de trou, est ébréchée en bas des deux côtés, le sol présente des traces sur le lino ;

— placard : traces noires au mur ;

— mobilier : chaises usées le long des pieds, rayure meuble TV.

L’état des lieux de sortie relève notamment :

— entrée : porte d’entrée et serrure ne sont pas endommagées ; taches, rayures, projections sur la porte ; amas important de déchets laissé dans l’entrée ;

— coin cuisine encrassé et encombré ;

— ensemble de la vaisselle est dégradé et doit être changé ;

— vmc encrassée, mitigeur entartré, meuble sous évier sans porte ; saleté plaque de cuisson, réfrigérateur laissé avec des aliments avariés, ne fonctionne plus, état crasseux du micro-onde ; les murs peints en blanc sont maculés de taches, traces et projections ; le sol est détérioré, le tout étant laissé non nettoyé ;

— salle de bains : porte rayée, sale, sanitaires encrassés ; vmc noircie; globe plafonnier manquant, placard encombré ; équipements sales ; sèche-serviette hors d’usage ; murs tachés et jaunis ;

— meubles : canapé convertible taché et sommier cassé ; portes coulissantes du placard hors d’usage ; ensemble mobilier dégradé, téléviseur emporté ; fixation tête de lit arrachée ; rideaux sales, sol non nettoyé, volet roulant hors d’usage.

Le premier juge a retenu un certain nombre de dégradations imputables à la locataire en raison d’un défaut manifeste d’entretien soulignant sur ce point que la locataire a restitué un logement dégradé et sale, analyse que fait sienne la cour.

A l’instar du premier juge, il est également à retenir d’une part l’état d’usage du logement lors de l’entrée dans les lieux de la locataire s’agissant notamment de la peinture qui présentait de nombreuses traces, et d’autre part la durée d’occupation des lieux justifiant que soit prise en compte l’usure générée par la présence de Mme [U] pendant six années se traduisant par une réduction des sommes sollicitées pour la réparation des dégradations évoquées concernant notamment le sèche-serviettes, le canapé, l’électro-ménager, la vaisselle.

La décision déférée sera également confirmée en ce qu’elle a rejeté la demande de changement de serrure dans la mesure où l’état des lieux de sortie ne met en évidence aucune dégradation imputable à la locataire.

Par contre, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a écarté la prise en charge intégrale des frais liés au débarrassage et au nettoyage du logement alors que l’état des lieux de sortie révèle un encombrement important de l’entrée et de la pièce à vivre ainsi que du réfrigérateur et du placard outre un état de saleté important du logement et de ses divers équipements (wc,vmc').

Il est donc justifié que Mme [U] prenne à sa charge l’intégralité des frais exposés par le bailleur au regard de la violation manifeste de son obligation d’entretien.

Le premier juge a arrêté les frais à hauteur de 120 euros ce qui sera infirmé par la cour qui retient une somme de 696 euros pour le débarrassage et 466 euros pour le nettoyage.

Il convient en conséquence d’arrêter le montant des dégradations locatives à la somme de 3.257 euros. Après déduction du dépôt de garantie de 300 euros, Mme [G] [U] sera condamnée au paiement de la somme de 2.957 euros.

2/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement sera également confirmé sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’intimée, qui succombe, sera condamné aux dépens de l’appel et à verser à l’appelante la somme de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort,

Dans la limite de sa saisine,

Infirme le jugement rendu le 3 janvier 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier excepté les prétentions relatives aux dépens et frais irrépétibles,

Statuant à nouveau,

Condamne Mme [G] [U] à payer à la SASU Global Exploitation, la somme de 2.957 euros au titre des dégradations locatives,

Condamne Mme [G] [U] à payer à la SASU Global Exploitation la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier, Le président,