ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 07 MAI 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/03633 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QJ3S

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 01 JUILLET 2024

JUGE DE LA MISE EN ETAT DE PERPIGNAN

N° RG 22/02864

APPELANTE :

S.A.R.L. C G S prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e JERVOLINO, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [B] [J]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 1]

Représenté par M^e Fabrice BABOIN de la SELARL PVB SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e SANTONJA, avocat plaidant

Syndic. de copro. [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la Société CATALANE DE GESTION (SOCAGEST), immatriculée au RCS de PERPIGNAN sous le n° 780 158 283, dont le siège social est [Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentée par M^e Fabrice BABOIN de la SELARL PVB SOCIÉTÉ D’AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et M^e SANTONJA, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 27 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 MARS 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

M^me Virginie HERMENT, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Laurence SENDRA

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

La [Adresse 7], située [Adresse 5] à [Localité 6], est une résidence touristique exploitée par la société Goélia gestion. Ce bâtiment a été initialement édifié suivant permis de construire délivré le 26 juin 1980.

Puis, le 16 décembre 2010 a été autorisée la construction de deux logements neufs dans le bâtiment existant. La société Invest, maître d’ouvrage, a souscrit un contrat d’assurance dommages-ouvrage en date du 6 avril 2011 auprès de la société Generali Iard, prenant effet au 10 janvier 2011. Les travaux relatifs à la création des deux logements ont fait l’objet d’une réception suivant procès-verbal signé le 4 mai 2011.

Par ailleurs, en 2011, la résidence a fait l’objet de travaux de réhabilitation.

Le 23 novembre 2020, la société CGS en sa qualité de syndic de la [Adresse 7] a effectué une déclaration de sinsitre auprès de la société Generali, faisant état de différents désordres. Par courriel du 14 décembre 2020, il lui a été demandé de compléter sa demande en justifiant de divers éléments.

Dans un courrier daté du 3 mars 2021, la société CGS a indiqué à la compagnie d’assurance que sa déclaration avait été réceptionnée par ses services le 27 novembre 2020 et que le délai de soixante jours prévu à l’article L. 242-1 du code des assurances ayant expiré, la garantie dommages-ouvrage lui était acquise. La société Generali lui a répondu, dans un courrier daté du 12 mars 2021, que sa déclaration de sinistre lui avait été adressée par son courtier, le cabinet Helmett assurances, le 1er décembre 2020, par voie de courriel, que ce moyen de transmission n’avait pas fait courir les délais légaux et qu’elle considérait que sa déclaration n’était toujours pas constituée.

Puis, le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] sise [Adresse 5] à [Localité 6] et M. [B] [J], copropriétaire, ont par actes du 28 septembre 2022 pour les deux premières et par acte du 18 octobre 2022 pour la troisième fait assigner la société Generali Iard, la société Goélia gestion et la société CGS devant le tribunal judiciaire de Perpignan afin qu’il :

— juge que la société Generali, es qualités d’assureur dommages-ouvrage, était tenue d’octroyer sa garantie au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6],

— juge que la société CGS avait engagé sa responsabilité en n’effectuant pas les démarches nécessaires pour que la copropriété soit indemnisée des désordres affectant les parties communes,

— juge que la société Goélia avait engagé sa responsabilité en portant atteinte aux parties communes du fait du défaut d’entretien qui lui incombait,

— condamne la société Generali à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 20 120 euros correspondant au coût des travaux devant être réalisés aux fins de remédier aux désordres de nature décennale affectant les parties communes,

— condamne la société Generali à verser à M. [J] la somme de 12 900 euros au titre des travaux de nature à remédier aux désordres de nature décennale affectant son appartement,

— condamne la société CGS à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 572 662 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de la perte de chance subie,

— enjoigne à la société CGS de communiquer au syndicat des copropriétaires les échanges intervenus avec le vendeur, relatifs aux désordres relevés, outre les différents documents concernant l’entretien de la résidence, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamne la société Goélia à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 200 euros au titre des travaux de réparation des désordres portant atteinte aux parties communes et résultant d’un défaut d’entretien qui lui était imputable,

— condamne la société Generali, la société Goélia et la société CGS à verser au syndicat des copropriétaires et à M. [J] la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par conclusions d’incident signifiées le 23 janvier 2023, la société Generali iard a saisi le juge de la mise en état afin qu’il juge que l’action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] à [Localité 6] et de M. [J] était irrecevable comme prescrite en raison d’une déclaration de sinistre tardive et que ces derniers soient déboutés de leurs demandes dirigées contre elle et condamnés solidairement à lui verser la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Puis, la société CGS a signifié des conclusions aux termes desquelles elle a demandé à titre principal au juge de la mise en état de juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] à son encontre et de le débouter de l’ensemble de ses demandes. Subsidiairement, si les demandes du syndicat des copropriétaires à son égard étaient déclarées recevables, elle lui demandait de juger que la compagnie Generali devait être maintenue dans la cause et de condamner le syndicat des copropriétaires à lui communiquer le programme complet et détaillé des travaux de rénovation, l’ensemble des annexes du règlement de copropriété et l’ensemble des factures des travaux de rénovation.

En tout état de cause, elle sollicitait la condamnation de tout succombant à lui payer la somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes d’une ordonnance d’incident rendue le 1er juillet 2024, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Perpignan a :

— dit n’y avoir lieu à écarter des débats les conclusions communiquées le 1er mars 2024,

— constaté l’inexistence d’une déclaration de sinistre valable,

— mis hors de cause la société Generali Iard,

— dit que les demandes du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la Société catalane de gestion (la SOCAGEST) à l’encontre de la société CGS n’étaient pas prescrites,

— dit que le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] justifiait d’un intérêt à agir à l’encontre de la société CGS,

— déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la Société catalane de gestion à l’encontre de la société CGS,

— débouté la société CGS de sa demande de communication de pièces à l’encontre du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7],

— débouté la société Generali Iard de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la Société catalane de gestion et M. [J] au paiement de la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de la société Generali Iard,

— dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile pour le surplus,

— condamné in solidum le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la Société catalane de gestion et M. [J], d’une part, et la société CGS, d’autre part, aux dépens de l’instance s’agissant de la société Generali Iard,

— dit que s’agissant du surplus des dépens, ils seraient joints au fond,

— rejeté toute autre ou plus ample demande,

— dit que l’affaire serait rappelée à l’audience de mise en état du 28 novembre 2024.

Par déclaration en date du 11 juillet 2024, la société CGS a relevé appel de cette ordonnance en ce qu’elle avait dit que les demandes du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la Société catalane de gestion à son encontre n’étaient pas prescrites, avait dit que le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] justifiait d’un intérêt à agir à son encontre, avait déclaré recevables les demandes du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice la Société catalane de gestion à son encontre et l’avait condamnée aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 17 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société CGS demande à la cour de :

— réformer l’ordonnance du 1er juillet 2024 en ce qu’elle a jugé le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] recevable à son égard du fait de l’absence de déclaration auprès de la société Generali assureur dommages-ouvrage,

Statuant à nouveau,

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] à son égard du fait de l’absence de déclaration auprès de la société Generali assureur dommages-ouvrage,

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] à son égard du fait des désordres affectant le revêtement de façade, faute d’intérêt à agir, cette action étant au demeurant prescrite,

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] à son égard du fait des désordres affectant le défaut d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite dans les parties communes, faute d’intérêt à agir,

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] à son égard du fait des désordres affectant l’étanchéité des portes d’accès aux appartements, faute d’intérêt à agir,

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] à son égard du fait des désordres liés aux fissures dans les coursives, faute d’intérêt à agir, cette demande étant au demeurant prescrite,

— juger irrecevable l’action du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] à son égard du fait de la non-conformité des garde-corps, faute d’intérêt à agir, cette demande étant au demeurant prescrite,

— débouter le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] de l’ensemble des demandes formulées à son égard,

— condamner le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] à lui payer la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris ceux de première instance.

Au soutien de ses demandes, elle invoque les dispositions de l’article 31 du code de procédure civile et expose qu’elle a déclaré le sinistre à l’adresse indiquée au contrat dont elle disposait, mais qu’en tout état de cause, il est apparu qu’en réalité, les travaux de rénovation n’étaient pas couverts par la police d’assurance dommages-ouvrage qui ne portait que sur la construction des deux appartements et n’avait donc aucun lien avec les désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires.

Elle précise que le juge de la mise en état a jugé que le syndicat des copropriétaires était irrecevable à agir contre la société Generali et que cette décision est définitive à l’égard de la celle-ci.

Elle ajoute que les ouvrages affectés des désordres allégués par le syndicat des copropriétaires n’ont fait l’objet d’aucune expertise, de sorte qu’il est impossible de déterminer si ces désordres sont relatifs aux travaux achevés en 2011 et qu’il appartient au syndicat des copropriétaires de démontrer que les travaux de rénovation étaient couverts par l’assurance dommages-ouvrage, ce qu’il ne fait pas.

Elle fait valoir que faute de contrat dommages-ouvrage mobilisable sur les désordres dénoncés, le syndicat est irrecevable à agir, faute d’intérêt, sur la base de l’absence de déclaration dommages-ouvrage à son égard. Elle relève que la décision déférée contient une contradiction qui doit conduire la cour à la réformer, puisque la déclaration était vouée à l’échec et que le syndicat n’est pas en mesure de justifier de la moindre action valable à l’égard de son ancien syndic.

Elle souligne également que s’agissant d’une fin de non-recevoir liée au fond, le juge de la mise en état avait la capacité de procéder à un renvoi de la question devant le juge du fond ou de l’apprécier lui-même.

Elle indique qu’il convient d’analyser chacun des désordres pour apprécier l’intérêt à agir du syndicat des copropriétaires à son égard.

S’agissant de la dégradation de la façade, elle précise que ce désordre est sans lien avec la construction des deux appartements en 2011, qu’il s’agit en outre d’un désordre intermédiaire au titre duquel aucun recours décennal n’était possible, que l’action serait prescrite car soumise à la prescription quinquennale et que le syndicat des copropriétaires en avait connaissance avant 2021. Elle ajoute qu’aucun défaut d’entretien ne lui est reproché aux termes de l’acte introductif d’instance et qu’il ressort des procès-verbaux des assemblées générales qu’elle a veillé à l’entretien des parties communes, mais que le syndicat des copropriétaires a systématique refusé de procéder aux travaux envisagés lors des assemblées générales.

S’agissant du défaut d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite dans les parties communes, elle soutient que ce désordre ne concerne pas les travaux de rénovation entrepris en 2011. Elle ajoute que si un audit de l’immeuble sur l’accessibilité des parties communes aux personnes à mobilité réduite était à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 4 avril 2014, il n’a pas été voté par le syndicat des copropriétaires.

En ce qui concerne le défaut d’étanchéité des portes d’accès aux appartements, elle explique qu’aucun travaux portant sur les portes d’accès ne figure dans la liste des travaux de rénovation intervenus en 2011.

S’agissant des fissures dans les coursives, elle précise qu’elles n’ont pas de rapport avec les travaux de rénovation intervenus en 2011 et ajoute que l’expert dans son rapport relève que les fissures dans les coursives ne rendent pas l’ouvrage impropre à destination, de sorte qu’aucun recours décennal n’était possible. Elle ajoute que le syndicat disposait d’un délai de cinq ans pour agir et qu’à la date de l’assignation, l’action du syndicat était prescrite.

Enfin, s’agissant de la non-conformité des garde-corps, elle expose que ce défaut ne concerne également pas les travaux de rénovation intervenus en 2011, puisque les garde-corps sont là depuis la construction de l’immeuble.

Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées le 29 octobre 2024, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] et M. [J] demandent à la cour de :

— confirmer l’ordonnance rendue par le tribunal judiciaire de Perpignan le 1er juillet 2024 en toutes ses dispositions,

En conséquence,

— juger que l’action du syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] à l’encontre de la société CGS est recevable et non prescrite,

— débouter la société CGS de l’intégralité de ses demandes,

— condamner la société Generali et la société CGS à leur verser la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Ils contestent les allégations de la société CGS selon lesquelles l’assurance dommages-ouvrage ne concernait que la construction de deux nouveaux appartements et rappellent que c’est la tardiveté de la déclaration de sinistre effectuée par le syndic qui a conduit la société Generali à refuser sa garantie.

De plus, ils soutiennent que leurs demandes à l’encontre de la société CGS ne sont pas prescrites. Ils expliquent qu’en effet, le délai de prescription de cinq ans s’appliquant à la procédure en responsabilité contractuelle diligentée par eux à l’encontre de la société CGS, es qualités d’ancien syndic de la copropriété litigieuse, court à compter de la date à laquelle ils ont eu connaissance de leur dommage. Ils ajoutent que ce n’est qu’en 2021 qu’ils ont appris, après de nombreuses relances effectuées auprès du syndic, que les démarches auprès de l’assureur dommage-ouvrage et auprès des différentes entreprises n’avaient pas été effectuées, ou l’avaient été tardivement, empêchant donc la prise en charge des désordres subis par la copropriété.

Ils soutiennent que bien qu’informée des désordres, la société CGS n’a effectué aucune démarche et que dès lors, le défaut d’intérêt n’est pas avéré.

S’agissant de la dégradation du revêtement de façade, ils précisent que ce n’est qu’en 2021 qu’ils ont eu connaissance de ce sinistre.

En ce qui concerne le défaut d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite dans les parties communes, ils exposent que la carence de la société CGS est établie, puisqu’en dépit de plusieurs relances, les travaux n’ont pas été effectués.

Enfin, concernant la non-conformité des garde-corps, ils indiquent que la société CGS n’a pas indiqué comme elle aurait du le faire que les garde-corps n’étaient pas conformes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir opposée à l’ensemble des demandes formées au titre de la perte de chance

Aux termes des dispositions de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon les dispositions de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

S’agissant des désordres concernant le revêtement de façade, le défaut d’accessibilité pour les personnes à mobilité réduite dans les parties communes, l’étanchéité des portes d’accès aux appartements, les fissures dans les coursives et la non-conformité des garde-corps, la société CGS invoque une absence de faute de sa part. Elle invoque également une absence de préjudice, faisant valoir qu’en tout état de cause, à supposer une faute établie de sa part dans la déclaration auprès de l’assureur dommages-ouvrage, le syndicat des copropriétaires ne pouvait prétendre à aucune indemnisation puisque ces désordres n’avaient aucun lien avec les travaux de construction des deux appartements, seuls couverts par la police d’assurance dommages-ouvrage.

Toutefois, l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, et l’existence d’une faute établie ainsi que d’un préjudice en résultant n’est pas une condition de recevabilité d’une action en responsabilité, mais du succès de celle-ci.

Il s’ensuit que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que le syndicat des copropriétaires était recevable dans son action en responsabilité engagée contre la société CGS du fait de la déclaration de sinistre par elle effectuée et qu’il convenait donc de rejeter les fins de non-recevoir tirées de l’absence d’intérêt à agir.

La décision déférée sera par conséquent confirmée à ce titre.

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription opposée aux demandes relatives au revêtement de façade, aux fissures dans les coursives et à la non-conformité des garde-corps

Selon les dispositions de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

S’agissant d’une action en responsabilité contractuelle, la prescription court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’avait pas pu en avoir précédemment connaissance.

L’action engagée à l’encontre de la société CGS est une action en responsabilité contractuelle, le syndicat des copropriétaires lui reprochant de ne pas avoir effectué les diligences nécessaires auprès des constructeurs et de leurs assureurs dans les délais, de sorte qu’il est forclos pour agir contre eux et subit de ce fait une perte de chance de pouvoir obtenir réparation des désordres.

Le point de départ d’une telle action se situe par conséquent non pas à la date à laquelle le syndicat des copropriétaires a eu connaissance des désordres affectant l’immeuble, mais à la date à laquelle il a eu connaissance de son impossibilité d’obtenir réparation du fait d’un manquement de la part de la société CGS.

S’agissant de la mise en cause de la responsabilité de la société CGS pour avoir fait une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages-ouvrage qui s’est avérée inefficace, le point de départ de l’action du syndicat est la date à laquelle il a eu connaissance de la non prise en charge par la société Generali des désordres au titre de l’assurance dommages-ouvrage.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que dans un courrier daté du 12 mars 2021, la société Generali Iard a informé la société CGS que sa déclaration de sinistre n’avait pas fait courir les délais légaux et que sa déclaration n’était pas constituée.

Ce n’est donc que postérieurement à cette date que le syndicat des copropriétaires a pu avoir connaissance de ce qu’il était susceptible d’avoir perdu une chance de pouvoir obtenir l’indemnisation des désordres au titre de l’assurance dommages-ouvrage du fait d’un manquement de son syndic.

Dans la mesure où il a fait assigner la société CGS devant le tribunal judiciaire de Perpignan en sollicitant sa condamnation à l’indemniser au titre de cette perte de chance par acte du 18 octobre 2022, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

La cour oberve qu’il n’est pas précisément justifié que le syndicat des copropriétaires aurait invoqué d’autres manquements de la part de la société CGS au soutien de son action en responsabilité contractuelle dirigée contre cette dernière, ni que cette action serait prescrite à défaut pour le syndicat des copropriétaires d’avoir fait assigner le syndic dans un délai de cinq ans à compter de la date où il aurait eu connaissance de ce manquement et du dommage en résultant pour lui.

Dans ces conditions, au vu de l’ensemble de ces éléments, la décision déférée sera donc confirmée en ce qu’elle a rejeté la fin de non-recevoir tirée de la prescription.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Au vu des circonstances du litige, c’est à juste titre que le premier juge a condamné in solidum le syndicat des copropriétaire de la [Adresse 7] et M. [J], d’une part, et la société CGS, d’autre part, aux dépens de l’instance s’agissant de la société Generali Iard, et a dit que s’agissant du surplus des dépens, ils seraient joints au fond.

La décision sera confirmée également à ce titre.

La société CGS qui succombe en son appel, sera condamnée aux dépens d’appel, outre le versement au syndicat des copropriétaires et à M. [J] d’une indemnité de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sera du reste déboutée de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Confirme la décision en ses dispositions critiquées,

Y ajoutant,

Condamne la société CGS à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] et à M. [B] [J] une indemnité de 1 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la société CGS de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la société CGS aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente