5ème Chambre

ARRÊT N° 394

N° RG 21/07676 – N° Portalis DBVL-V-B7F-SI7E

(Réf 1ère instance : 18/01351)

SCI STALEX

SCI RAPHAELA

C/

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE : D.C.F.

Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Masson

M^e Preneux

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente,

Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller,

GREFFIER :

Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 07 Octobre 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l’audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial

ARRÊT :

contradictoire, prononcé publiquement le 27 Novembre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l’issue des débats

****

APPELANTES :

SCI STALEX, immatriculée au RCS de ROMANS SUR ISERE sous le n° 440 657 807, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 3]

[Localité 4]

SCI RAPHAELA, immatriculée au RCS de LYON sous le n° 438 492 134, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 5]

[Localité 7]

Représentées par M^e Cédric MASSON de la SELARL ADVO, postulant, avocat au barreau de VANNES

Représentées par M^e Mourad REKA, plaidant, avocat au barreau de VALENCE

INTIMÉE :

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE, immatriculée au RCS de SAINT ETIENNE sous le n° 428 268 023, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège,

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par M^e Chloé MORIN substituant M^e Stéphanie PRENEUX de la SELARL BAZILLE, TESSIER, PRENEUX, postulant, avocats au barreau de RENNES

Représentée par M^e Léa MARQUESTAUT substituant M^e Christofer CLAUDE de la SELAS REALYZE, plaidant, avocats au barreau de PARIS

Par acte sous seing privé en date du 1er août 2010, la société Stalex a consenti à la société Alexdis un bail ayant pour objet un immeuble situé au [Adresse 2] à [Localité 8]. Le bail a été consenti pour une durée de 9 ans moyennant un loyer annuel hors taxes de 74 400 euros.

La société Alexdis a cédé son fonds de commerce par acte authentique du 5 juillet 2011 à la société Distribution Casino France.

La société Distribution Casino France contestant la validité de la clause d’indexation a mis en demeure par lettres recommandées des 25 août 2017 et 30 octobre 2017, la société Stalex, de lui restituer la somme de 32 140,79 euros hors taxes correspondant à un trop versé en exécution de la clause d’indexation.

La société Raphaela est venue aux droits de la société Stalex le 9 février 2018.

Par exploit en date du 4 juin 2018, la société Distribution Casino France a assigné la société Raphaela afin de contester la validité de la clause d’indexation et de réclamer le paiement de ce qu’elle estime avoir été trop versé.

Par exploit en date du 5 décembre 2018, la société Distribution Casino France a assigné la société Stalex pour les mêmes demandes.

Par jugement en date du 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Vannes a :

— constaté le désistement d’instance de la société Distribution Casino France à l’encontre de cette société Stalex (RCS Quimper 498 678 887) et la poursuite de l’instance à l’encontre de la société Stalex (RCS Montélimart 440 657 807) et la société Raphaela,

— rejeté l’exception de prescription de l’action tendant à voir déclarer non écrite la clause d’échelle mobile contractuelle,

— condamné la société Stalex à verser à la société Distribution Casino France la somme totale de 33 416,60 euros au titre des sommes trop versées en exécution de la clause d’échelle mobile jusqu’au 23 octobre 2017,

— condamné la société Raphaela à verser à la société Distribution Casino France la somme totale de 13 573,89 euros au titre des sommes trop versées en exécution de la clause d’échelle mobile entre le 24 octobre 2017 et le terme du 3ème trimestre 2019 inclus,

— dit que ces condamnations porteront intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres,

— condamné la société Stalex in solidum avec la société Raphaela à verser à la société Distribution Casino France la somme de 3 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné la société Stalex in solidum avec la société Raphaela aux dépens,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

Le 8 décembre 2021, les sociétés Stalex et Raphaela ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 11 septembre 2024, elles demandent à la cour de :

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* rejeté l’exception de prescription de l’action tendant à voir déclarer non écrite la clause d’échelle mobile contractuelle,

* condamné la société Stalex à verser à la société Distribution Casino France la somme totale de 33 416,60 euros au titre des sommes trop versées en exécution de la clause d’échelle mobile jusqu’au 23 octobre 2017,

* condamné la société Raphaela à verser à la société Distribution Casino France la somme totale de 13 573,89 euros au titre des sommes trop versées en exécution de la clause d’échelle mobile entre le 24 octobre 2017 le terme du troisième trimestre 2019 inclus,

* dit que ces condamnations porteront intérêt au taux pratiqué par la banque de France pour les avances sur titres,

* condamné la société Stalex in solidum avec la société Raphaela à verser à la société Distribution Casino France la somme de 3 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Stalex in solidum avec la société Raphaela aux dépens,

Statuant à nouveau :

A titre principal

— déclarer prescrite l’action de la société Distribution Casino France,

En conséquence,

— rejeter l’ensemble de ses demandes,

A titre subsidiaire, au fond

— juger et déclarer mal fondée la demande de la société Distribution Casino France,

En conséquence,

— rejeter la demande de la société Distribution Casino France tendant à voir déclarer non écrites les stipulations figurant à l’article 7 (VII) du bail du 1er août 2010,

— juger et retenir que la clause d’indexation contenue à l’article 7 du bail commercial du 1er août 2010 conclu par les parties est parfaitement régulière,

— débouter la société Distribution Casino France de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

A titre infiniment subsidiaire

— juger et retenir que la clause d’indexation contenue à l’article 7 (VII) du bail commercial liant les parties ne peut être réputée non écrite en son entier,

— juger et retenir que seule la stipulation interdisant au jeu de la révision de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base à savoir «En tout état de cause, le jeu de la révision du loyer de base ne pourra, en aucun cas, avoir pour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base» pourrait être seule réputée non écrite sans remettre en cause le principe de l’indexation du loyer,

— écarter toute indivisibilité,

— dire qu’il n’y a pas lieu à restitution au profit du locataire,

— débouter en conséquence la société Distribution Casino France de l’intégralité de ses demandes,

Subsidiairement encore :

— juger que les sommes réclamées par la société Distribution Casino France sont toutes taxes comprises alors qu’elle récupère la TVA,

— débouter en conséquence la société Distribution Casino France de l’intégralité de sa demande,

En tout état de cause

— condamner la société Distribution Casino France à leur régler la somme de 5 000 euros chacune, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens au profit de maître Cédric Masson pour son affirmation de droit.

Par dernières conclusions notifiées le 11 septembre 2024, la société Distribution Casino France demande à la cour de :

— confirmer, en toutes ses dispositions, ledit jugement,

Et notamment,

— confirmer le jugement en ce qu’il a rejeté l’exception de prescription de l’action,

— confirmer que la clause d’indexation insérée au bail commercial du 1er août 2010 doit être réputée non-écrite en son entier,

— confirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné la société Stalex à lui verser la somme totale de 33 416,60 euros hors taxe au titre des sommes trop versées en exécution de la clause d’échelle mobile jusqu’au 23 octobre 2017,

* condamné la société Raphaela à lui verser la somme totale de 13 573,89 euros hors taxe au titre des sommes trop versées en exécution de la clause d’échelle mobile entre le 24 octobre 2017 et le terme du 3e trimestre 2019 inclus,

* dit que ces condamnations porteront intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres,

* condamné la société Stalex in solidum avec la société Raphaela à lui verser la somme de 3 900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

* condamné la société Stalex in solidum avec la société Raphaela aux dépens,

Y ajoutant,

— condamner la société Raphaela à lui payer, outre la somme de 13 573,89 euros hors taxe à laquelle elle a été condamnée en première instance, au remboursement des montants indexés des loyers à compter du 4ème trimestre 2019 jusqu’à la décision à intervenir,

— condamner in solidum les sociétés Stalex et Raphaela au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum les sociétés Stalex et Raphaela aux entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— Sur la prescription

La SCI Stalex et la SCI Raphaela demandent d’infirmer le jugement qui a rejeté l’exception de prescription de l’action tendant à voir déclarer non écrite la clause d’échelle mobile contractuelle et de déclarer prescrite l’action de la société Distribution Casino France.

Elles font valoir qu’au visa de l’article L.145-60 du code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du présent chapitre se prescrivent par deux ans et que le point de départ de la prescription est la date de fixation du loyer initial ou du renouvellement soit le 1er août 2010 s’agissant de la date de renouvellement. Elles en déduisent qu’en assignant le 4 juin 2018 la SCI Raphaela et le 5 décembre 2018 la SCI Stalex, la société Distribution Casino France est forclose.

En réponse, la société Distribution Casino France expose que toute clause contraire au deuxième alinéa de l’article L.112-1 du code monétaire et financier est réputée non écrite, de même que les clauses qui ont pour effet de faire échec notamment à l’article L.145-39 du code de commerce relatif à la procédure de révision judiciaire. Elles soutiennent que toute action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n’est pas soumise à prescription de sorte que le locataire peut assigner à tout moment son bailleur aux fins de voir déclarer une clause d’indexation non écrite sans être entravé par le jeu de la prescription.

Le premier juge a justement rappelé que l’article L.145-15 du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi du 18 juin 2014 qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L.145-37 à L.145-41 du code de commerce leur caractère non écrit, est applicable aux baux en cours lors de l’entrée en vigueur de cette loi et donc applicable au bail litigieux.

Il est constant que l’action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail commercial ne se prescrit pas.

Le premier juge a donc, à bon droit, considéré que l’action était recevable et que la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action est rejetée. Le jugement sera confirmé.

— Sur la régularité de la clause d’indexation

Les SCI Raphaela et Stalex sollicitent l’infirmation du jugement qui a déclaré la clause d’indexation non écrite dans son entier.

Elles font valoir que la clause d’indexation stipulée dans le bail commercial est conforme aux dispositions de l’article L.112-2 du code monétaire et financier en ce que le caractère automatique est prévu, de même que l’absence de formalisme, que la périodicité de la clause d’indexation est présente, qu’un indice est prévu et que cet indice INSEE du coût de la construction est en rapport direct avec le contrat. Elles ajoutent que la clause d’indexation n’engendre aucune distorsion prohibée en ce que les parties ont maintenu un intervalle d’un an entre les deux indexations, qu’elles ont pris comme indice de référence l’indice INSEE connu et publié au jour du bail renouvelé soit août 2010, et qu’il est expressément indiqué que la révision s’applique en prenant comme base l’indice connu et publié au moment de l’indexation de loyer de l’année précédente.

Elles soutiennent que la clause plancher constitue une clause distincte qui est valide en ce qu’elle vise le loyer et non le mécanisme de l’indexation.

Elles considèrent que l’article L.145-15 du code de commerce n’impose pas pour être valable que les clauses d’indexation doivent obligatoirement être prévues à la hausse comme à la baisse et que la clause n’interdit pas le principe d’une baisse de loyer mais seulement dans la limite du loyer de base qui était de 74 400 euros.

Enfin, elles arguent que la société Distribution Casino France ne démontre pas que le loyer minimum ou le mécanisme de l’indexation crée une distorsion prohibée.

A titre subsidiaire, elles invoquent la divisibilité de la clause d’indexation et indiquent que le périmètre du 'réputé non écrit’ doit être limité à la mention relative au 'plancher’ dans la mesure où la baisse de l’indice n’a jamais conduit à un loyer inférieur au loyer de base. Elles en déduisent que la locataire ne peut faire valoir une créance de remboursement.

A titre infiniment subsidiaire, elles demandent à la cour d’ordonner une condamnation TTC, la société Distribution Casino France récupérant la TVA.

En réponse, la société Distribution Casino France leur oppose que la commune intention des parties a été de faire de la stipulation du loyer plancher une condition essentielle et déterminante du bail, en l’absence de laquelle non seulement le loyer ne serait pas soumis à l’indexation mais surtout elles n’auraient même pas contracté. Elle expose que les parties ont convenu que l’indexation ne devrait, en aucun cas, aboutir à la fixation d’un loyer inférieur au plancher de sorte que retrancher la stipulation illégale de la clause bouleverserait complètement leur prévision. Elle en déduit qu’en ayant relevé le caractère essentiel de la soumission de l’indexation à la condition d’un loyer plancher, et par conséquent le caractère indivisible de la stipulation, c’est à bon droit que le premier juge a jugé la clause d’indexation réputée non écrite en son entier.

Aux termes des dispositions de l’article 1134 du code civil, dans sa version applicable au litige, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Il résulte de l’article L.145-39 du code de commerce que si le bail est assorti d’une clause d’échelle mobile, la révision peut être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire.

Aux termes des dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, est réputée non écrite toute clause d’un contrat à exécution successive, et notamment des baux de locations de toute nature, prévoyant la prise en compte d’une période de variation de l’indice supérieure à la durée s’écoulant entre chaque révision.

Aux termes l’article 1217 du code civil, dans sa version applicable au litige, l’obligation est divisible ou indivisible selon qu’elle a pour objet ou une chose qui dans sa livraison, ou un fait qui dans l’exécution, est ou n’est pas susceptible de division, soit matérielle, soit intellectuelle.

Le bail stipule en son article VII 'révision du loyer’ :

'Le loyer de base sera révisé chaque année le 1er août, en proportion des variations de l’indice trimestriel du coût de la construction publié par l’INSEE. La variation sera calculée en prenant comme base le dernier indice connu le 1er août 2010 (soit l’indice 1508), l’indice de référence étant le dernier connu et publié au 1er août de l’année suivante. Les indexations ultérieures se feront de plein droit, tous les ans à chaque date anniversaire. La variation sera calculée en prenant, comme indice de base, le dernier indice connu et publié à la précédente date anniversaire et comme indice de référence le dernier indice connu et publié le jour de la nouvelle indexation.

En tout état de cause, le jeu de la révision du loyer de base ne pourra, en aucun cas, avoir pour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base.

Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti.

Si l’indice visé au présent article venait à cesser de faire l’objet d’une publication par l’INSEE, les parties décident de se référer à toute autre publication de l’indice retenu qui serait assurée par tel organisme public ou privé de statistiques, choisi par elles d’un commun accord ou, faute d’accord, désigné par la président du tribunal de grande instance de Lorient'

Le bail prévoit, en son alinéa 3, un loyer plancher puisque si la clause d’indexation peut effectivement jouer à la hausse comme à la baisse, le loyer indexé ne peut être inférieur au loyer de base prévu dans le bail. Or l’indication d’un loyer plancher fait échec au caractère automatique de l’indexation exigé par l’article L.112-1 précité en ce qu’il induit un risque de décrochage de la variation du loyer par rapport à la variation de l’indice. En effet, si l’application de l’indice aboutit à la fixation d’un loyer inférieur au loyer plancher sur une année donnée, l’indexation ne sera pas mise en oeuvre sur cette période, de sorte que la période de variation de l’indice sera ensuite supérieure à la durée s’écoulant entre deux indexations. Il en résulte que cette stipulation est illicite et doit être réputée non écrite.

En ce qui concerne le périmètre du réputé non écrit, il est désormais constant que seule la stipulation qui créée la distorsion prohibée est réputée non écrite. Il convient, dès lors, de rechercher, de manière objective, si la stipulation contraire à l’article précité peut, ou non, être retranchée de la clause sans porter atteinte à la cohérence de celle-ci et au jeu normal de l’indexation.

En l’espèce, la stipulation litigieuse est prévue à l’alinéa 3 qui lui est spécifiquement consacré de sorte qu’elle peut être isolée sans difficulté des autres alinéas étant objectivement divisible. En effet, la suppression de la seule stipulation illicite ne porte pas atteinte à la cohérence de la clause qui pose dans son alinéa 1er le principe de l’indexation et précise en son alinéa 2 les indices applicables et indique dans son dernier alinéa les modalités en cas de cessation de publication de l’indice choisi. Le reste de la clause peut ainsi parfaitement s’appliquer en l’absence de l’alinéa 3. La suppression de la stipulation illicite de l’alinéa 3 permet à la clause d’indexation de retrouver le fonctionnement normal et équilibré propre à l’indexation. Il n’est d’ailleurs pas contesté que l’indexation a pu jouer chaque année sans que la clause plancher ne trouve à s’appliquer.

S’agissant de l’alinéa 4 qui dispose que 'cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti', la cour relève que cette mention, qui retient que l’intention du bailleur était d’en faire, sans distinction de ses différentes parties, une condition essentielle et déterminante de son consentement, induit que toutes les stipulations de cette clause revêtent un caractère essentiel, ce qui conduit à l’indivisibilité de celles-ci et empêchent d’opérer un choix entre elles pour n’en conserver que certaines et ce alors qu’il est désormais de jurisprudence constante que seule la stipulation prohibée doit être déclarée non écrite. En l’espèce, le locataire ne démontre pas spécifiquement en quoi précisément la stipulation litigieuse aurait été déterminante de la volonté des parties de recourir à l’indexation.

Au vu de ces éléments, les dispositions de la clause d’indexation étant parfaitement divisibles, il convient d’infirmer le jugement qui a déclaré la clause non écrite en son entier et de déclarer non écrite le troisième alinéa de l’article VII du bail précisant 'En tout état de cause, le jeu de la révision du loyer de base ne pourra, en aucun cas, avoir pour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base'.

Par conséquent, la société Distribution Casino France sera déboutée de toutes ses demandes de condamnation des bailleurs à lui verser les sommes qu’elle estime trop versées en exécution de la clause d’échelle mobile. Le jugement, qui a fait droit à ces demandes, sera infirmé et la société Distribution Casino France sera également déboutée de ces mêmes demandes présentées devant la cour en remboursement des montants indexés des loyers à compter du 4ème trimestre 2019 jusqu’à la décision à intervenir.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens

Succombant, la société Distribution Casino France sera condamnée à verser la somme de 5 000 euros à la SCI Stalex et la somme de 5 000 euros à la SCI Raphaela au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. Les dispositions du jugement entrepris relatives aux frais irrépétibles et aux dépens seront infirmés.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et contradictoirement, par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en ce qu’il a rejeté l’exception de prescription de l’action soulevée par la SCI Raphaela et par la SCI Stalex tendant à voir déclarer non écrite la clause d’échelle mobile contractuelle ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Déclare nul et réputé non écrit l’alinéa 3 de l’article VII du bail précisant 'En tout état de cause, le jeu de la révision du loyer de base ne pourra, en aucun cas, avoir pour effet de ramener le loyer à un montant inférieur au loyer de base.' ;

Dit que l’article VII du bail s’applique pour le surplus ;

Déboute la société Distribution Casino France de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

Condamne la société Distribution Casino France à payer la somme de 5 000 euros à la SCI Stalex et la somme de 5 000 euros à la SCI Raphaela au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société Distribution Casino France aux entiers dépens de première instance et en cause d’appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,