ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 11 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/02336 – N° Portalis DBVK-V-B7F-O6M5

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 DECEMBRE 2020

TJ HORS [18], JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 14]

N° RG 16/02492

APPELANTS :

Monsieur [C] [Z]

né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 29] (BELGIQUE)

de nationalité Belge

[Adresse 12]

[Localité 3] (BELGIQUE)

er

Madame [Y] [I] épouse [Z]

née le [Date naissance 5] 1965 à [Localité 17] (BELGIQUE)

de nationalité Belge

[Adresse 12]

[Localité 3] (BELGIQUE)

Représentés par M^e Anne-Lise ESTEVE de la SCP CAUDRELIER ESTEVE, avocat au barreau de BEZIERS substitué sur l’audience par M^e Frédéric CAUDRELIER, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEES :

S.E.L.A.R.L. [27] prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 11]

[Localité 9]

et

[23] [Localité 16] [13] prise en la personne de son représentant domicilié ès qualités audit siège

[Adresse 4]

[Localité 10]

Représentées par M^e Gilles LASRY de la SCP D’AVOCATS BRUGUES – LASRY, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 29 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre et M. Thierry CARLIER, conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Selon acte authentique du 4 juin 2013, les époux [H] ont vendu aux époux [Z] un immeuble à usage d’habitation sur la Commune de [Localité 28], cadastré AN n°[Cadastre 2], AN n°[Cadastre 6], AN n°[Cadastre 8] comprenant une maison d’habitation, une piscine et un local technique.

Par courrier du 6 janvier 2015, la [15] [Localité 26] informait les époux [Z] du :

— défaut d’autorisation pour la construction de la piscine et du local technique lesquels avaient été édifiés sur la parcelle voisine n° [Cadastre 7] appartenant à la Commune,

— défaut d’autorisation de la construction du bâtiment sur leur parcelle n° [Cadastre 6].

La commune demandait la remise en état du terrain par la démolition de la piscine et de son abri.

Le 16 mars 2015, la commune a proposé un prix de cession de la parcelle litigieuse d’une superficie de 658 m2 à la somme de 59 220 euros, proposition acceptée par les époux [Z] le 8 novembre 2017.

Par acte du 12 et 29 juillet 2016 et 14 septembre 2016, les époux [Z] ont fait assigner la SELARL [S] [R], notaire, son assureur les [21] et les époux [H]. Les époux [H] ont appelé en la cause les précédents propriétaires, les époux [B].

Par protocole du 14 avril 2018 un accord a été conclu entre les époux [Z], les époux [H] et les époux [B] aux termes duquel les époux [H] et [B] acceptaient respectivement une participation financière de 15 110,79 euros et de 18 888,49 euros au bénéfice des époux [Z].

Par jugement contradictoire du 21 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Béziers a :

— constaté le désistement d’instance et d’action des époux [Z] à l’égard de Monsieur [H] et Madame [W],

— débouté les époux [Z] de leurs demandes,

— ordonné l’exécution provisoire du jugement,

— condamné les époux [Z] à payer à la SELARL [S] [R] et aux [25] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les époux [Z] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 12 avril 2021, les époux [Z] ont interjeté appel de ce jugement.

Par conclusions remises au greffe le 8 septembre 2023, les époux [Z] sollicitent la réformation du jugement en ce qu’il a rejeté l’intégralité des demandes indemnitaires formulées par eux à l’égard de le SARL [R] et [19] et les a condamnés à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. Ils demandent à la cour de :

— dire et juger que la SELARL [R] venant aux droits de Me [V] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité vis-à-vis des consorts [Z]/[I],

— condamner la SELARL [R] et son assureur [20] à payer aux époux [Z] une somme de 38 886,51 euros en réparation du préjudice financier subi,

— condamner la SELARL [R] et son assureur [20] à payer aux appelants une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

— condamner la SELARL [R] et son assureur [20] à payer aux appelants la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions remises au greffe le 13 septembre 2021, la SELARL [S] [R] et la compagnie d’assurance [22] sollicitent la confirmation du jugement en ce qu’il a rejeté les demandes des époux [Z] et demandent à la cour de :

— dire et juger que le notaire n’est pas tenu de se déplacer sur les lieux,

— dire et juger que le titre antérieur de 2002 visait déjà la piscine et le local technique,

— dire et juger que l’extrait du plan cadastral de 2013 annexé à l’acte de vente ne mentionne pas la présence de la piscine et de l’abri,

— dire et juger la prescription acquise en ce qui concerne l’action en démolition de la construction de la piscine et du local technique,

— dire et juger que le notaire n’avait aucun moyen de déceler la construction de la piscine et du local technique sur le terrain de la commune,

— dire et juger que l’intervention du notaire n’est pas à l’origine des préjudices allégués,

— dire et juger que le préjudice des époux [Z] est inexistant du fait de la transaction conclue avec la [15] [Localité 28],

— dire et juger que le préjudice n’est pas imputable au notaire,

— condamner les époux [Z] à payer à la SELARL [R] et aux [24] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de première instance et d’appel.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la responsabilité du notaire :

En l’espèce, le notaire expose s’être fié au titre antérieur, à savoir l’acte de vente du 1er octobre 2002 aux termes duquel les époux [B] ont vendu aux époux [H] une maison d’habitation, une piscine et un local technique figurant au cadastre sous les sections [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 8].

Il indique avoir vérifié la concordance de la consistance du bien vendu et soutient qu’il ne pouvait soupçonner que la piscine et le local technique avaient été construits sur le terrain d’autrui.

Or, si l’acte de vente de 2002 indiquait que le bâti avait été édifié conformément à un permis de construire dont la copie était annexée à l’acte, il n’est pas contesté que l’arrêté de permis annexé à l’acte ne faisait état que d’une maison d’habitation sans indication relative à la terrasse couverte et à la piscine, ce qui aurait dû attirer l’attention du notaire sur la régularité de ces édifices par rapport au permis de construire de l’immeuble vendu, le notaire reconnaissant en outre que sur l’extrait du plan cadastral annexé à l’acte de vente du 4 juin 2013 n’apparaissait ni la piscine, ni le local technique.

Compte tenu de ces éléments, le notaire ne pouvait pas se contenter de considérer que la piscine et l’abri étaient construits sur les parcelles appartenant aux vendeurs, que toute action de la commune était en tout état de cause prescrite conformément à l’article L 480-14 du code de l’urbanisme et que cette dernière ne pouvait plus demander la démolition des constructions litigieuses alors que dans le cadre de son devoir d’information et de conseil, il avait l’obligation de se renseigner auprès des vendeurs sur la régularité de la construction de la piscine et de l’abri et, a minima, d’informer les acquéreurs de la potentielle irrégularité de ces constructions et des risques en résultant, ce qui aurait permis à ces derniers d’effectuer les vérifications nécessaires auprès de la commune et de s’apercevoir que la piscine et l’abri avaient été construits sur une parcelle appartenant à cette dernière.

Par conséquent, les manquements du notaire à son devoir d’information et de conseil sont en l’espèce établis et sont de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle.

Sur le lien de causalité entre la faute du notaire et le préjudice des époux [Z] :

Le notaire soutient que les époux [L] auraient pu obtenir la constatation, dans le cadre de l’action initiée par la [15] [Localité 28] en 2016 en démolition des ouvrages, de la prescription abrégée prévue à l’article 2272 du code civil, voir appeler les époux [B] à cette fin, dès lors que la commune n’a jamais contesté cette situation et que les conditions de l’article 2272 du code civil étaient remplies.

Ayant fait le choix de transiger et d’acquérir la parcelle avant tout résultat judiciaire, le notaire conclut qu’ils sont exclusivement responsables de leur préjudice.

L’article 2272 alinéa 2 du code civil dispose que celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.

Le juste titre est celui qui, considéré en soi, serait de nature à transférer la propriété à la partie qui invoque la prescription.

Or, en l’espèce, force est de constater que l’acte de vente du 4 juin 2013 entre Monsieur et Madame [H] et Monsieur et Madame [Z] n’a tranféré à ces derniers que la propriété des parcelles [Cadastre 2], [Cadastre 6] et [Cadastre 8], à l’exclusion de la parcelle AN [Cadastre 7] sur laquelle sont édifiés les ouvrages litigieux, même si l’acte faisait de façon erronée état d’une piscine, d’un local technique et d’une annexe.

Il en résulte que les époux [Z] ne pouvaient se prévaloir d’un juste titre concernant la parcelle n° [Cadastre 7], en l’absence de tout transfert de propriété à leur profit concernant cette parcelle.

La prescription était en conséquence de trente ans et non de dix ans, de sorte qu’il n’est pas établi que les époux [Z] aurait perdu une chance d’obtenir le rejet des demandes de démolition de la commune.

Par ailleurs, les époux [Z] ne pouvaient pas davantage se prévaloir de la prescription de dix ans résultant des dispositions de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme alors que la commune ayant également la qualité de propriétaire de la parcelle [Cadastre 7], la prescription trentenaire était applicable.

Il est donc démontré un lien de causalité entre la faute du notaire qui a manqué à son devoir de conseil et d’information à l’égard des époux [Z] et les préjudices invoqués par ces derniers qui ne pouvaient invoquer en l’espèce ni la prescription abrégée de l’article 2272 du code civil, ni la prescription décennale résultant de l’article L 480-14 du code de l’urbanisme et qui ont été contraints de transiger avec la commune afin d’éviter d’avoir à restituer la parcelle litigieuse en démolissant les constructions illégales et d’avoir à payer une indemnité d’occupation.

Le jugement sera infirmé de ce chef.

Sur les préjudices :

Les époux [Z] exposent qu’ils ont été contraints de devenir propriétaires du terrain d’assiette de la piscine et de l’annexe afin d’éviter de devoir démolir les ouvrages qu’ils pensaient être à eux et pour pouvoir continuer à en avoir la jouissance.

Il en résulte qu’ils ont dû payer à la commune une parcelle et des ouvrages qu’ils croyaient légitimement avoir acquis lors de la vente de 2013 et sans avoir la possibilité de négocier le prix, sous peine de courir le risque de devoir restituer le terrain et de devoir démolir les ouvrages s’y trouvant.

Leur préjudice est donc en l’espèce établi, le notaire ne pouvant sérieusement invoquer un enrichissement sans cause en faisant valoir que les appelants seraient devenus propriétaires d’une grande parcelle sans débourser un centime ni même l’existence d’une plus-value compte tenu de la configuration du terrain.

Les époux [Z] justifient d’un préjudice d’un montant de 38 886,51 euros correspondant aux frais supportés par eux dans le cadre de l’acquisition du terrain supportant la piscine et l’annexe, cette somme prenant en compte les sommes déjà payées par les époux [B] et [H].

Par conséquent, il convient de condamner in solidum la SELARL [R] et son assureur [20] à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 38 886,51 euros en réparation du préjudice financier subi.

Enfin, les manquements du notaire à son devoir d’information et de conseil ont obligé les époux [Z] à engager depuis presque dix ans diverses procédures, ces dernières ayant été de nature à affecter psychologiquement ces derniers, contraints de racheter un terrain et des ouvrages qu’ ils pensaient légitimement avoir acquis lors de la vente de 2013.

Il convient en conséquence de condamner in solidum la SELARL [R] et son assureur [20] à payer Monsieur et Madame [Z] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Infirme le jugement sauf en ce qu’il a constaté le désistement d’instance et d’action des époux [Z] à l’égard de Monsieur [H] et Madame [W] ;

Statuant à nouveau,

Dit que la SELARL [R] venant aux droits de Maître [V] a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile professionnelle à l’égard de Monsieur et Madame [Z] ;

Condamne en conséquence in solidum la SELARL [R] et son assureur [20] à payer à Monsieur [C] [Z] et Madame [Y] [I] épouse [Z] la somme de 38 886,51 euros en réparation du préjudice financier subi par ces derniers ;

Condamne in solidum la SELARL [R] et son assureur [20] à payer à Monsieur [C] [Z] et Madame [Y] [I] épouse [Z] la somme de 5 000 euros en réparation du préjudice moral subi par ces derniers ;

Condamne in solidum la SELARL [R] et son assureur [20] à payer à Monsieur [C] [Z] et Madame [Y] [I] épouse [Z] la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en première instance et en appel ;

Condamne in solidum la SELARL [R] et son assureur [20] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Le greffier, Le président,