ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 28 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05198 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PSM2

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 JUILLET 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BEZIERS

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE BEZIERS

N° RG 21/00437

APPELANT :

Monsieur [J] [B]

né le 01 Janvier 1940 à [Localité 5] (MAROC)

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Karola WOLTERS-CRISTOFOLI, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/012678 du 02/06/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

assisté de M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant elle- même M^e Karola WOLTERS-CRISTOFOLI, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [Y] [X]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Françoise AURAN-VISTE de la SCP AURAN-VISTE & ASSOCIES, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant

assisté de M^e Christine AUCHÉ, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Françoise AURAN-VISTE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 12 Novembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé à effet au 1er septembre 2002, M.[J] [B] a loué un studio meublé sis [Adresse 4] à [Localité 3] (34), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 241,24 euros.

M. [Y] [X] a acquis le bien loué par M. [J] [B] en octobre 2009.

Selon un diagnostic de décence du 30 avril 2021 établi par la ville de [Localité 3], le logement présentait des critères d’indécence.

Par acte du 12 novembre 2021, M. [J] [B] a fait assigner M. [Y] [X] afin d’être autorisé à consigner, auprès de la CARPA, les loyers jusqu’à ce que les travaux effectués soient reconnus conformes par le service de l’hygiène ainsi que se voir allouer des dommages-intérêts au titre du trouble de jouissance.

Le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers :

Déboute M. [J] [B] de sa demande tendant à voir condamner M. [Y] [X] à lui devoir 7.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre d’un trouble de jouissance ;

Condamne M. [J] [B] à devoir à M. [Y] [X] la somme de 1.058,46 euros au titre des loyers et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères dus au 28 mars 2022 ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne M. [J] [B] à devoir la somme de 800 euros à M. [Y] [X] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [B] aux entiers dépens ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Le premier juge relève que bien que de nombreux désordres affectent le logement litigieux, M. [J] [B] échoue à rapporter la preuve d’une faute de M. [Y] [X] qui a tenté de résoudre le problème dès sa connaissance et en a été retardé par les absences du locataire. En outre, M. [J] [B] ne démontre pas non plus en quoi il subit un préjudice, les travaux de mise en conformité n’empêchant pas le locataire d’occuper le logement.

Le premier juge condamne M. [J] [B] à régler l’arriéré locatif en ce qu’il ne démontre pas en quoi il n’avait pas pu habiter dans le logement pendant la durée des travaux.

M. [J] [B] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 12 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 11 janvier 2023, M. [J] [B] demande à la cour de :

Réformer en tous points le jugement entrepris ;

Constater que M. [J] [B] a subi un préjudice de jouissance depuis son entrée dans les lieux en raison de l’indécence du logement et s’agissant de M. [Y] [X] depuis 2009 ;

Condamner le bailleur M. [Y] [X] au titre du trouble de jouissance subi du fait de l’indécence du logement au paiement de dommages-intérêts à hauteur de 7.000 euros ;

Constater que les clefs du logement n’ont été remises que le 14 janvier 2022 par l’artisan ayant effectué les travaux au conseil de M. [J] [B] ;

Constater que M. [J] [B] n’avait donc plus accès à son logement dont il ne détenait plus les clefs pendant cette période de travaux d’octobre 2021 à mi-janvier 2022 et n’avait plus la jouissance du logement ;

Juger que M. [J] [B] sera exonéré du paiement du loyer pour cette période pour une somme de 879,34 euros ;

Débouter M. [Y] [X] de sa demande de paiement des loyers d’octobre, novembre, décembre déjà réglés ;

Condamner M. [Y] [X] à verser cette somme de 879,34 euros réglée à deux reprises ;

Condamner M. [Y] [X] à régler la somme de 1.700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

M. [J] [B] soutient avoir subi un préjudice de jouissance, affirmant que compte tenu de l’état d’indécence du logement et des travaux nécessaires, il n’a pu demeurer dans les lieux pendant trois mois. Selon lui, le bailleur, qui possédait l’immeuble depuis 2009, n’a entrepris des travaux qu’à partir de l’assignation, de sorte qu’il a nécessairement commis une faute ayant causé son préjudice de jouissance.

M. [J] [B] conteste être redevable de l’arriéré de loyer. Il impute la majeure partie à la période à laquelle il ne pouvait résider dans le logement du fait des travaux de remise en état. En ce sens, n’ayant, selon lui, pas bénéficié du studio, il affirme ne pas devoir payer les loyers sur cette période. En outre, il souligne que le décompte fourni retient, à tort, une dette en ne prenant pas en compte certains chèques ou versement de la CAF.

Dans ses dernières conclusions du 9 août 2023, M. [Y] [X] demande à la cour de :

Rejeter l’ensemble des demandes adverses ;

Confirmer le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de Béziers en toutes ses dispositions ;

Condamner M. [J] [B] à payer à M. [Y] [X] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

M. [Y] [X] conteste sa responsabilité dans le préjudice allégué par M. [J] [B]. Il affirme n’avoir été informé de la situation qu’à la date du 3 juin 2021 par le service d’hygiène de [Localité 3] et avoir immédiatement réagi. Il précise que son locataire ne l’a jamais informé des désordres.

L’intimé conclut au rejet de la demande de dommages-intérêts de M. [J] [B] qui aurait, selon lui, engendré son propre préjudice. M. [Y] [X] affirme que son locataire a tardé à l’informer des désordres et a volontairement retardé les interventions par ses absences répétées. En outre, le bailleur souligne que M. [J] [B] ne démontre pas en quoi il aurait subi un préjudice depuis 2009 ni qu’il aurait été privé des clés de son logement.

M. [E] [X] sollicite le paiement des sommes dues au titre des loyers et taxes d’enlèvement des ordures ménagères par M.[J] [B] dès lors que ce dernier ne rapporterait pas, selon lui, la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués pendant les travaux. Il précise que la nature des travaux n’était pas incompatible avec l’utilisation, par le locataire, du logement. Le bailleur ajoute que les versements de la CAF ont bien été pris en compte dans le décompte et que les libellés des chèques de banque ne permettent pas de démontrer que M. [Y] [X] en ait été le bénéficiaire.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 12 novembre 2024.

MOTIFS

1/ Sur la demande :

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent.

Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ces obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

Cependant, il convient de rappeler que si pendant l’exécution du bail cette obligation perdure, elle est subordonnée à une information préalable et la participation active des occupants qui doivent lui permettre de faire procéder aux éventuelles réparations.

Au cas d’espèce, l’indécence du logement loué par M. [X] à M.[B] est établie par le diagnostic-constat décence établi par la ville de [Localité 3] le 30 avril 2021 qui relève divers désordres consistant en :

Une installation électrique non sécurisée ;

Une absence de moyens de chauffage dans le logement avec l’utilisation de chauffages d’appoint ;

La présence de toilettes communiquant directement avec la cuisine ;

L’absence de VMC ;

La présence d’importantes anciennes traces d’infiltrations au niveau des plafonds et des murs de la salle de bains/ wc ;

La présence d’infiltrations d’air en raison d’un défaut d’étanchéité à l’air et à l’eau des menuiseries de la pièce principale ;

La dégradation des structures intérieures (trou au niveau du haut du mur de la façade) et dégradation du plafond dans la salle de bains/wc.

Si cette indécence est incontestable et cause au preneur des nuisances liées à l’humidité, un manque de ventilation de l’appartement ou un défaut d’étanchéité, la cour relève néanmoins que M. [B] ne justifie pas avoir alerté le bailleur de désordres affectant le logement de sorte qu’il ne peut se prévaloir d’un trouble de jouissance depuis l’année 2009.

Il est justifié en effet que M. [X] a été alerté de l’indécence du logement à compter du 3 juin 2021, date de réception du rapport susvisé.

Le bailleur justifie à partir de cette date de la réalisation de diverses démarches en vue de remettre aux normes l’appartement de la réalisation de travaux comme en témoignent les pièces produites par M. [X] et ce dès le mois de juin 2021.

Il est démontré que les travaux ont été réalisés et finalisés à la date du 12 janvier 2022 comme cela résulte du mail adressé par M.[V], inspecteur de l’insalubrité, et d’une facture produite aux débats par M [X] datée du 30 décembre 2021.

Eu égard aux éléments susvisé, le locataire est en principe fondé à réclamer en principe un préjudice de jouissance du 3 juin 2021 au 30 décembre 2021, date la facture relative à la réalisation des travaux utiles à la décence du logement.

Cela étant, à l’instar de ce qu’a retenu le premier juge, il est justifié que le comportement du locataire a ralenti l’exécution des travaux comme l’établissent les pièces produites par le bailleur (11, 14, 17, 24) les artisans pouvant trouver le logement fermé en raison de l’absence courte ou prolongée de M. [B] ce qui a fait obstacle à la réalisation des travaux. Il résulte ainsi des pièces 17 et 22 que le locataire s’est rendu au Maroc et a remis les clés à un tiers pour permettre l’accès à son logement.

Au vu des éléments susvisés, il convient en conséquence d’accorder à M. [B] une indemnisation au titre de son préjudice de jouissance qui sera limitée à la somme 200 euros pour tenir compte des obstacles auxquels s’est heurté le bailleur afin de répondre à son obligation d’entretien.

Cette somme viendra en déduction de la dette locative à laquelle M.[B] a été condamné à savoir la somme de 1.058,46 euros au titre des loyers et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères dus au 28 mars 2022. Le jugement déféré sera infirmé de ce chef.

Sur ce dernier point, l’arriéré de loyers et charges est justifié par M.[X] au moyen de décomptes produits aux débats et en l’absence de preuve de paiement produit par l’appelant.

Il conviendra en conséquence de débouter M. [B] de la demande tendant à obtenir la dispense de paiement de loyers pour la période de travaux d’octobre 2021 à mi-janvier 2022, celui-ci soutenant ne plus avoir accès à son logement dont il ne détenait plus les clefs.

Ce moyen ne saurait prospérer en appel alors qu’aucun élément ne démontre l’utilité de libérer le logement en vue de réaliser les travaux de mise aux normes s’agissant de prestations relatives au changement de fenêtre, mise en conformité de l’installation électrique, pose de radiateurs, remise en état des murs et plafonds, fourniture et pose d’un garde-corps, remplacement d’une porte. Il sera rappelé en outre que la remise des clés aux artisans est intervenue dans le cadre d’un voyage de M. [B] au Maroc sur la période considérée afin de leur permettre de finaliser les travaux.

Il convient en conséquence, après compensation des sommes dues, de condamner M. [B] au paiement de la somme de 858,46 euros. Le jugement déféré sera infirmé sur ce point.

2/ Sur les demandes accessoires :

Le jugement dont appel sera également confirmé en ses dispositions au titre des frais irrépétibles et des dépens.

En appel, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’appelant, qui succombe pour l’essentiel, sera condamné à supporter les dépens de la présente procédure.

PAR CES MOTIFS :

La cour statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme le jugement rendu le 22 juillet 2022 par le juge des contentieux de la protection de du tribunal judiciaire de Béziers en ce qu’il a :

Débouté M. [J] [B] de sa demande tendant à voir condamner M. [Y] [X] à lui devoir 7.000 euros à titre de dommages-intérêts au titre d’un trouble de jouissance,

Condamné M. [J] [B] à devoir à M. [Y] [X] la somme de 1.058,46 euros au titre des loyers et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères dus au 28 mars 2022,

Statuant à nouveau,

Dit que M. [Y] [X] est redevable à l’égard de M. [J] [B] de la somme de 200 euros à titre de dommages-intérêts au titre d’un trouble de jouissance du 3 juin 2021 au 30 décembre 2021,

Dit que M. [J] [B] est redevable à l’égard de M. [Y] [X] de la somme de la somme de 1.058,46 euros au titre des loyers et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères dus au 28 mars 2022,

Ordonne la compensation des sommes dues,

Condamne en conséquence M. [J] [B] à payer M. [Y] [X] la somme de 858,46 euros au titre des loyers et taxes d’enlèvement d’ordures ménagères dus au 28 mars 2022,

Dit n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [J] [B] aux entiers dépens.

Le greffier, La présidente,