Cour d'appel de Montpellier, 5e chambre civile, 1er juillet 2025, n° 23/01059

TGI Perpignan 17 février 2023

CA Montpellier
Confirmation 1 juillet 2025

Arguments

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Rejeté
Résiliation amiable du bail
La cour a constaté que l'appelante n'a pas produit de preuve de la résiliation du bail dans les formes légales, et que le bail se poursuivait.
Rejeté
Sous-location non avérée
La cour a jugé que l'absence de preuve d'un bail entre le bailleur et la tierce personne ne permettait pas de valider la sous-location.
Rejeté
Accusations infondées
La cour a estimé que les accusations étaient fondées et que l'appelante n'avait pas prouvé le préjudice moral.
Rejeté
Abus de droit d'agir en justice
La cour a jugé que le bailleur avait des raisons légitimes de poursuivre l'appelante pour non-paiement des loyers.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 5e ch. civ., 1er juil. 2025, n° 23/01059
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/01059
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 17 février 2023, N° 22/01067
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Clara CALLVirginie MATAS-GUILLOUF
Cabinet(s) :	SCP BREUIL AVOCAT

Texte intégral

ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 01 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01059 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXMO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 17 FEVRIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

N° RG 22/01067

APPELANTE :

Madame [H] [P]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Virginie MATAS-GUILLOUF, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-34172-2023-002665 du 05/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

INTIME :

Monsieur [M] [B]

né le 12 Avril 1950 à [Localité 10]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représenté par M^e Isabelle BENEDETTI-BALMIGERE de la SCP MARTY – BENEDETTI-BALMIGERE – BREUIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assisté de M^e Clara CALL, avocat au barreau de MONTPELLIER, suubstituant M^e Isabelle BENEDETTI-BALMIGERE, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 28 mai 2021, M. [M] [B] a donné à bail à Mme [H] [P] un appartement situé sur la commune de [Localité 7] (66), [Adresse 2], moyennant un loyer de 750 euros, outre 100 euros de charges et un dépôt de garantie de 650 euros.

Le 9 novembre 2021, M. [M] [B] a reçu un courrier recommandé avec accusé de réception du syndic de la copropriété l’informant que sa locataire, Mme [H] [P], avait sous-loué l’appartement à une personne qui se branchait sur les parties communes pour s’alimenter en électricité.

Une tentative de conciliation s’est soldée par un procès-verbal de carence du 9 novembre 2021.

Par requête du 10 novembre 2021, M. [M] [B] a saisi le juge des contentieux de la protection d’Evreux qui, par jugement du 12 mai 2022, s’est déclaré incompétent au profit du tribunal judiciaire de Perpignan.

Le jugement rendu le 17 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties en date du 28 mai 2021 ;

Condamne Mme [H] [P] à évacuer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés situés à [Adresse 9] et Ordonne en tant que de besoin son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

Fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 850 euros par mois et Condamne en tant que de besoin Mme [H] [P] à payer le montant précité ;

Condamne Mme [H] [P] à payer à M. [M] [B] la somme de 8 250 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 août 2022 ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

Condamne Mme [H] [P] à payer à M. [M] [B] la de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute de toutes conclusions plus amples ou contraires ;

Condamne Mme [H] [P] aux entiers dépens.

Le premier juge a relevé qu’il n’était justifié d’aucun bail écrit ou verbal entre M. [M] [B] et Mme [X] [F] et que, en l’absence de congé délivré dans les formes légales ou d’une résiliation d’un commun accord, le bail du 28 mai 2021, conclu avec Mme [H] [P], était toujours en cours.

En l’absence de résiliation du bail, il a condamné Mme [H] [P] à payer les loyers et charges dus pour la période du 1er novembre 2021 au 31 août 2022, soit les arriérés locatifs justifiés à hauteur de 8 250 euros.

Le premier juge a prononcé la résiliation du bail pour non-paiement des loyers.

Mme [H] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 22 février 2023.

Dans ses dernières conclusions du 19 mai 2023, Mme [H] [P] demande à la cour de :

Rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ;

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, et particulièrement en en ce qu’il :

Prononce la résiliation judiciaire du contrat de bail liant les parties en date du 28 mai 2021,

Condamne Mme [H] [P] à évacuer de corps et de biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux occupés situés à [Adresse 8] et Ordonne en tant que de besoin son expulsion avec l’assistance de la force publique,

Fixe l’indemnité d’occupation à la somme de 850 euros par mois et Condamne en tant que de besoin Mme [H] [P] à payer le montant précité,

Condamne Mme [H] [P] à payer à M. [M] [B] la somme de 8 250 euros au titre des arriérés de loyers et charges arrêtés au 31 août 2022 ;

Dire et juger que le contrat de bail liant les parties a bien été résilié au 31 octobre 2021 ;

Juger que seule Mme [X] [F] est liée contractuellement à M. [M] [B] depuis le 1er novembre 2021 ;

Juger M. [M] [B] irrecevable à formuler des demandes contre Mme [H] [P] ;

Le renvoyer à mieux se pourvoir concernant les demandes d’expulsion et de condamnation au titre des loyers impayés ;

Le débouter de toutes autres demandes à l’encontre de Mme [H] [P] ;

Condamner M. [M] [B] à indemniser Mme [H] [P] pouf le préjudice moral subi à hauteur de 2 000 euros ;

Constater que Mme [H] [P] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale suivant décision en date du 17 avril 2023 portant le n° 2023/002665.

Mme [H] [P] soutient que le bail a été amiablement résilié au 28 mai 2021, arguant notamment du fait que le logement serait reloué par Mme [X] [F] depuis le 1er novembre 2021, lendemain du départ de l’appelante, qui fournit son nouveau contrat de bail concernant un immeuble sur la commune de [Localité 11]. Elle conteste avoir sous-loué son logement et affirme que, si aucun bail n’a été signé entre le bailleur et Mme [X] [F], cette dernière bénéficie tout de même d’un bail verbal démontrant bien que Mme [H] [P] n’est plus locataire du bien litigieux.

L’appelante conteste être tenue au paiement de la pompe de chauffage, affirmant que le remplacement de cette installation constitue une réparation incombant au propriétaire. En outre, elle précise avoir réglée la facture dont le paiement est sollicité par l’intimé.

Elle sollicite la condamnation de l’intimé au paiement de la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi, affirmant avoir été accusée de faits graves sans fondement et avoir dû supporter la carence de son bailleur dans le paiement de la facture de la pompe de chauffage.

Elle soutient qu’il a également abusé du droit d’agir en justice en diligentant une procédure alors même qu’il s’est rendu coupable d’une escroquerie au jugement.

Dans ses dernières conclusions du 9 août 2023, M. [M] [B] demande à la cour de :

Confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Débouter Mme [H] [P] de l’intégralité de ses demandes ;

Condamner Mme [H] [P] à payer à M. [M] [B] une somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens.

M. [M] [B] soutient que le bail n’a jamais été résilié, en ce qu’il n’a pas donné son accord et que Mme [H] [P] n’a pas donné de congé et produit aux débats un bail non signé. Selon lui, Mme [X] [F] affirmerait être la sous-locataire de l’appelante. Il précise que les pièces fournies par Mme [H] [P], notamment le bail de Mme [X] [F] et l’attestation de loyer, sont des faux.

Il conclut au rejet de la demande d’indemnisation du préjudice moral de Mme [H] [P] qui serait infondée.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 avril 2025.

MOTIFS

Selon l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement.

S’il est constant qu’un bail d’habitation a été conclu le 28 mai 2021 entre M. [M] [B] et Mme [H] [P], la cour constate, comme le premier juge, que cette dernière échoue à produire un congé dans les formes légales, ci-avant rappelées.

Si certaines juridictions font preuve de souplesse, réduisant le formalisme légal à un rôle purement probatoire, le juge se limitant alors à vérifier que le bailleur a bien eu connaissance du congé délivré par le locataire, ainsi que sa date de délivrance, au cas d’espèce, les éléments versés au débat, qui consistent pour l’essentiel en des copies qui comportent notamment, comme l’a justement relevé le premier juge, des ratures ou encore une signature qui ne ressemble pas à celle de M. [M] [B], ne permettent aucunement à l’appelante d’établir que les parties se seraient entendues sur le départ de Mme [H] [P] au 31 octobre 2021 et l’arrivée de Mme [X] [F] le lendemain, soit le 1er novembre 2021, et qu’il doit au contraire être retenu que le bailleur, M. [M] [B], n’a aucunement convenu d’une fin de bail à cette date et à la conclusion d’un nouveau bail au bénéfice de Mme [X] [F], celui-ci s’exprimant par exemple en ces termes dans un courrier électronique du 31 janvier 2022 : « non, tout ce que vous dites est faux, là vous squattez illégalement l’appartement puisque vous ne n’avez pas signé de contrat de location avec AR et que vous ne m 'avez payé aucun loyer depuis le 1er novembre. ».

En l’absence de toute critique utile des motifs pris par le premier juge, il doit en conséquence être retenu qu’à défaut de congé délivré dans les formes légales ou, le cas échéant, d’une résiliation d’un commun accord, le bail du 28 mai 2021 s’est poursuivi au-delà du 1er novembre 2021, de sorte que Mme [H] [P] reste tenue par les obligations qui en résultent, notamment celle du paiement des loyers et des provisions sur charges.

Il s’ensuit que le jugement entrepris sera confirmé en ce que le premier juge a considéré comme étant établi que Mme [H] [P] s’était abstenue de régler les loyers et provisions sur charges, de telle sorte que M. [M] [B] était fondé à solliciter la résiliation du bail sur le fondement de l’article 1741 du code civil, qu’il devait être fait droit à la demande d’expulsion et de fixation de l’indemnité d’occupation et a condamné l’appelante à lui payer les loyers et provisions sur charges dus pour la période du 1er novembre 2021 au 31 août 2022, soit 850 euros x 10 mois = 8 500 euros.

En conséquence de ce qui précède et de ce que cette demande n’est aucunement fondée, Mme [H] [P] sera déboutée de sa prétention visant à voir M. [M] [B] condamné à lui payer la somme de 2 000 euros, à titre de dommages-intérêts, au motif qu’elle aurait été victime de man’uvres frauduleuses, tenant ses mensonges.

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] [P] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Mme [H] [P], qui échoue en son appel, en toutes ses prétentions, sera en outre condamnée à payer à M. [M] [B] la somme de 1 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 17 février 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], en toutes ses dispositions ;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE Mme [H] [P] de ses prétentions indemnitaires ;

CONDAMNE Mme [H] [P] à payer à M. [M] [B] la somme de 1 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [H] [P] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,