COUR D’APPEL DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 28 NOVEMBRE 2024

N° RG 24/00531 – N° Portalis DBVJ-V-B7I-NTZ5

[F], [P] [T]

c/

COMMUNE DE [Localité 3]

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 08 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de BORDEAUX (RG : 23/01999) suivant déclaration d’appel du 06 février 2024

APPELANT :

[F], [P] [T], demeurant chez Madame [G] [T], [Adresse 1]

[Adresse 1]

Représenté par Maître Sarah BOUET, avocat au barreau de BORDEAUX

INTIMÉE :

COMMUNE DE [Localité 3], prise en la personne de son Maire en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 4]

Représentée par Maître Isabelle AIZPITARTE, avocat au barreau de BORDEAUX

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 septembre 2024 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel BREARD, conseiller,, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Paule POIREL, président,

Bérengère VALLEE, conseiller,

Emmanuel BREARD, conseiller,

Greffier lors des débats : Séléna BONNET

ARRÊT :

— contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSE DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

M. [F] [T], propriétaire d’un appartement sis [Adresse 2] a reçu la visite, en février 2023, d’un contrôleur de la Commune de [Localité 3], aux fins de constater l’usage des lieux loués.

Le contrôleur a constaté que les lieux étaient proposés à la location meublée courts séjours, ce que M. [T] n’a pas contesté en expliquant qu’il s’agissait d’une incompréhension de la réglementation en vigueur.

Le 17 mars 2023 le contrôleur a dressé un procès-verbal d’infraction.

Par acte d’huissier de justice du 20 septembre 2023, la Commune de [Localité 3] a fait assigner M. [T] devant le président du tribunal judiciaire de Bordeaux aux fins notamment de voir condamner M. [T] à une amende d’un montant maximal de 50 000 euros pour changement irrégulier de destination d’un immeuble à usage d’habitation, ordonner le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation situé [Adresse 2] dans un délai à fixer, sous astreinte d’un montant maximum de 39 000 euros par jour, le produit de l’astreinte étant intégralement reversé à la commune, l’autoriser à défaut à faire expulser les occupants et effectuer les travaux nécessaires, d’office et aux frais du propriétaire.

Par ordonnance réputée contradictoire de référé du 8 janvier 2024 le tribunal judiciaire de Bordeaux a :

— condamné M. [T] à payer à la commune de [Localité 3] une amende civile d’un montant de 10 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— dit que le produit de l’amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 3],

— débouté la Commune de [Localité 3] de ses demandes plus amples et contraires,

— condamné M. [T] à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] aux dépens.

M. [T] relevé appel de ce jugement par déclaration du 6 février 2024, en ce qu’il a :

— condamné M. [T] à payer à la commune de [Localité 3] une amende civile d’un montant de 10 000 euros sur le fondement de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— dit que le produit de l’amende sera intégralement versé à la commune de [Localité 3],

— condamné M. [T] à payer à la Commune de [Localité 3] la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [T] aux dépens.

Par dernières conclusions déposées le 26 mars 2024, M. [T], demande à la cour de : – infirmer l’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux du 8 janvier 2024 en ce qu’elle a condamné [T] à payer à la Commune de [Localité 3] une amende civile d’un montant de 10 000 euros sur le fondement de l’article L.651-7 du code de la construction et de l’habitation et à verser à la Commune de [Localité 3] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les entiers dépens de la 1ère instance,

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— constater que la Commune de [Localité 3] ne démontre pas la réalité des objectifs poursuivis par la réglementation en vigueur sur laquelle elle fonde ses prétentions, liés à une supposée pénurie de logements sur le territoire de la commune,

— constater que la commune de [Localité 3] échoue à démontrer qu’au 1er janvier 1970, le local appartenant à M. [T] était utilisé à usage d’habitation,

— débouter la Commune de [Localité 3] de l’ensemble de ses demandes formulées à l’encontre de M. [T],

A titre subsidiaire :

— réduire le montant de l’amende civile susceptible d’être prononcée à l’encontre de M. [T] à de plus justes proportions,

En toute hypothèse,

— laisser à la charge des parties leurs propres frais engagés sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, dont les dépens.

Par dernières conclusions déposées le 12 avril 2024, la commune de [Localité 3] demande à la cour de :

— déclarer l’appel de M. [T] infondé,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [T] au paiement d’une amende civile sur le fondement de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— infirmer la décision en ce qu’elle a fixé à 10 000 euros l’amende civile prononcée,

— confirmer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné M. [T] au paiement d’une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

— condamner M. [T] au paiement d’une amende civile de 50 000 euros sur le fondement de l’article L 651-2 du code de la construction et de l’habitation,

— le condamner au paiement d’une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— le condamner aux entiers dépens.

L’affaire a été fixée à bref délai à l’audience rapporteur du 19 août 2024, avec clôture de la procédure à la date du 2 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION.

I Sur la contestation à l’encontre de la sanction au titre du changement de destination des lieux objets du litige.

M. [T] estime que la réglementation mise en avant par la commune de [Localité 3] n’est pas applicable au litige, en particulier les articles L.631-7-1 alinéa 4 du code de la construction et de l’habitation, en ce que celle-ci n’établit pas une disparité entre l’offre et la demande de logements, notamment en matière étudiante, et alors qu’il existe une absence de développements des logements en centre ville où se concentre l’offre touristique.

Quant au motif tiré de la préservation des intérêts hôteliers, il avance que cet objectif ne relève pas des missions d’intérêt général de la collectivité intimée, qu’il n’est produit aucune étude économique en ce sens et qu’il n’est effectué aucune distinction entre les divers propriétaires, alors qu’il ne s’agit pour lui que d’un revenu d’appoint.

Surtout, il allègue que le procès-verbal d’infraction du 21 décembre 2021 n’établit pas l’usage des lieux objets du présent litige au 1er janvier 1970, donc que les conditions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l’habitation sont remplies et que la demande adverse de retour à un usage d’habitation n’est pas davantage fondée.

***

L’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation dispose 'La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L.632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article.

L’article L.631-7-1 du même code ajoute que 'L’autorisation préalable au changement d’usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l’immeuble, après avis, à Paris, Marseille et Lyon, du maire d’arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage.

L’autorisation de changement d’usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu’il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l’exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l’autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l’autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier.

L’usage des locaux définis à l’article L.631-7 n’est en aucun cas affecté par la prescription trentenaire prévue par l’article 2227 du code civil.

Pour l’application de l’article L. 631-7, une délibération du conseil municipal fixe les conditions dans lesquelles sont délivrées les autorisations et déterminées les compensations par quartier et, le cas échéant, par arrondissement, au regard des objectifs de mixité sociale, en fonction notamment des caractéristiques des marchés de locaux d’habitation et de la nécessité de ne pas aggraver la pénurie de logements. Si la commune est membre d’un établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de plan local d’urbanisme, la délibération est prise par l’organe délibérant de cet établissement.'

L’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation prévoit que 'Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L.631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé.

Cette amende est prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat. Le produit de l’amende est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé ce local. Le tribunal judiciaire compétent est celui dans le ressort duquel est situé le local.

Sur assignation de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l’Agence nationale de l’habitat, le président du tribunal ordonne le retour à l’usage d’habitation du local transformé sans autorisation, dans un délai qu’il fixe. A l’expiration de celui-ci, il prononce une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour et par mètre carré utile du local irrégulièrement transformé. Le produit en est intégralement versé à la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé.

Passé ce délai, l’administration peut procéder d’office, aux frais du contrevenant, à l’expulsion des occupants et à l’exécution des travaux nécessaires.'

La cour constate en premier lieu que, à l’inverse de ce que soutient M. [T], il est versé la carte d’identité de la parcelle de l’immeuble objet du présent litige et il en ressort que celui-ci a une nature d’habitation et que celle-ci n’a pa varié depuis 1971 (pièce 3 de l’intimée).

Sur la question de la légalité des délibérations du conseil municipal de [Localité 3] des 7 et 10 juillet 2017, il sera observé qu’il n’est pas établi que celles-ci aient fait l’objet d’une remise en cause de la part d’un juge administratif, compétent en la matière.

Elles s’imposent donc à la présente juridiction.

Il n’est pas remis en cause que l’appelant s’est soustrait à la visite de l’agent en charge du contrôle, mais ce dernier a néanmoins relevé sur le site Air BNB que le logement objet du présent litige y faisait l’objet de locations de courte durée sans avoir sollicité d’autorisation préalable à ce changement d’usage, ce 360 jours en 2022 (pièce 2 de l’intimée).

Il n’est pas davantage contesté par l’appelant qu’il ne s’agit pas de sa résidence principale, élément confirmé par le retour du courrier avec accusé de réception envoyé par les services de la commune de [Localité 3].

De même, M. [T] ne justifie pas que le logement concerné ait eu une autre destination en 1971.

Dès lors, le premier juge a exactement retenu, par une motivation parfaitement adéquate, que les conditions d’application des articles L.651-2 et L.631-7 du code de la construction et de l’habitation sont remplies.

Aussi, la condamnation prononcée était-elle régulière en son principe et la décision attaquée sera confirmée de ce chef.

II Sur le quantum de l’amende.

M. [T] sollicite la réduction de l’amende prononcée à titre subsidiaire, au vu de l’objectif d’intérêt général concerné et de sa bonne foi.

Il considère que le montant retenu par le premier juge est disproportionné au sens des articles 132-1 du code pénal et de l’article 1er du protocole additionnel à la convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales.

Il rappelle avoir cessé la location en février 2023 en apprenant l’existence de la réglementation objet du présent litige et avoir vendu le bien concerné en septembre 2023, notamment pour des questions financières.

Il indique que le montant de 10.000 € retenu par le premier juge est excessif, le fruit de l’infraction étant de 25.080 € selon le procès-verbal, mais que ce dernier ne tient pas compte du montant qu’il aurait perçu en cas de location classique, qu’il évalue à 8.400 €.

Il entend que la somme soit donc réduite à de plus justes proportions.

La commune de [Localité 3] met en avant pour sa part que la location pratiquée permettait à l’intéressé de régler les mensualités de son prêt immobilier, lui procurait donc un gain substantiel justifiant l’augmentation de l’amende sollicitée, fondant ainsi le montant sollicité par ses soins de 50.000 €.

***

Il ressort des éléments communiqués que M. [T] ne conteste pas avoir réalisé un gain d’un montant de 25.080 € du fait de l’activité objet du présent litige.

Dès lors, il existe effectivement une disproportion certaine entre ce montant et celui sollicité par la partie intimée qui ne saurait réclamer un montant deux fois supérieur aux gains d’une activité pourtant exercée quasiment à temps plein.

De plus, l’appelant ayant cédé son logement et cessé l’infraction civile qui lui est reprochée, il ne saurait lui être réclamé un montant supérieur et qui reviendrait à le priver de la jouissance du bien lui ayant appartenu.

C’est pourquoi, il sera retenu que le premier juge a exactement fixé le montant de l’amende à un montant de 10.000 €, par une motivation que la cour fera sienne pour le surplus.

Les prétentions supplémentaires ou contraires des parties seront donc rejetées et la décision attaquée confirmée de ce chef.

III Sur les demandes connexes.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, l’équité commande que M. [T] soit condamné à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 696, alinéa premier, du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Sur ce fondement, M. [T] supportera la charge des entiers dépens de la présente instance.

PAR CES MOTIFS

La cour,

— Confirme la décision rendue par le tribunal judiciaire de Bordeaux le 8 janvier 2024 ;

Y ajoutant,

— Condamne M. [T] à payer à la commune de [Localité 3] la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne M. [T] aux entiers dépens de la présente instance.

Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,