Cour d'appel de Montpellier, 4e chambre civile, 30 avril 2025, n° 23/03661

TGI Montpellier 13 juin 2023

CA Montpellier
Infirmation 30 avril 2025

Arguments

Le contenu a été généré à l’aide de l’intelligence artificielle. Pensez à vérifier son exactitude.

Signaler une erreur.

Accepté
Non-respect des dispositions d'ordre public concernant le mandat
La cour a constaté que le mandat litigieux était entaché de nullité en raison du non-respect des dispositions d'ordre public, ce qui justifie son annulation.
Accepté
Absence de fondement des demandes de la société Immovalie
La cour a jugé que la société Immovalie ne pouvait percevoir aucune rémunération en raison de la nullité du mandat, ce qui entraîne le rejet de ses demandes.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles en raison de la décision favorable
La cour a condamné la société Immovalie à payer des frais irrépétibles à l'appelante en raison de la décision favorable rendue en sa faveur.

Commentaire • 0

Augmentez la visibilité de votre blog juridique : vos commentaires d’arrêts peuvent très simplement apparaitre sur toutes les décisions concernées.

Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 4e ch. civ., 30 avr. 2025, n° 23/03661
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	23/03661
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Montpellier, 13 juin 2023, N° 20/03951
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	10 mai 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Maxime ROSIERGilles BERTRAND
Cabinet(s) :	CGCB & ASSOCIESELEOM MONTPELLIER
Parties :	son gérant en exercice, Société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés près le tribunal de commerce de MONTPELLIER sous le numéro 838 654 127, SARL Immovalie

Texte intégral

ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

4e chambre civile

ARRET DU 30 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03661 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P4T4

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 13 juin 2023

Tribunal judiciaire de Montpellier – N° RG 20/03951

APPELANTE :

Madame [K] [O]

née le 29 Novembre 1979 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée sur l’audience par M^e Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

SARL Immovalie

Société à responsabilité limitée immatriculée au registre du commerce et des sociétés près le tribunal de commerce de MONTPELLIER sous le numéro 838 654 127 Prise en la personne de son gérant en exercice, Monsieur [R] [J], Domicilié ès qualités au siège social

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée sur l’audience par M^e Prescillia PECHON substituant M^e Maxime ROSIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 17 FEVRIER 2025, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre

M. Philippe BRUEY, Conseiller

M^me Marie-José FRANCO, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Henriane MILOT

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Philippe SOUBEYRAN, Président de chambre, et par M^me Henriane MILOT, Greffier.

* *

FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS

1. Suivant acte sous-seing-privé en date du 2 mai 2019, Mme [K] [O] a confié à la société Immovalie un mandat de vente et recherche d’acquéreurs pour une durée maximale de douze mois afin de réaliser la vente de son terrain situé à [Localité 5] au prix net vendeur de 245000 ' moyennant le versement d’un honoraire de 15 000 ' TTC.

2. Le 27 mai 2020, Mme [O] a accepté une offre d’achat de M. [P] d’un montant de 210 000 ' frais d’agence inclus.

3. Par acte du 23 juin 2020 reçu par Me [S], Mme [O] et M. [P] ont conclu un compromis de vente pour la somme de 200 000 ' hors la présence de la société Immovalie.

4. La vente a été réitérée par acte authentique du 29 juillet 2020.

5. Par courrier du 21 juillet 2020, la société Immovalie a mis en demeure Mme [O] de lui payer la somme de 15 000 ' au titre de la clause pénale stipulée dans le mandat de vente, en vain.

6. C’est dans ce contexte que, par acte du 21 septembre 2020, la société Immovalie a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Montpellier.

7. Suivant jugement contradictoire du 13 juin 2023, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Rejeté la demande de Mme [O] en nullité du mandat de vente conclu entre elle et la SARL Immovalie le 2 mai 2019,

— Condamné Mme [O] à payer à la SARL Immovalie la somme de 10 000 ' en application de la clause pénale,

— Condamné Mme [O] à payer à la SARL Immovalie la somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [O] aux dépens,

— Rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes.

8. Mme [O] a relevé appel de ce jugement le 13 juillet 2023.

9. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 25 mars 2024, Mme [O] demande en substance à la cour de :

— Juger recevable l’appel interjeté par Mme [O] à l’encontre du jugement du 13 juin 2023 prononcé par le Tribunal judiciaire de Montpellier,

Y faisant droit,

— Annuler le jugement du 13 juin 2023,

— Rejeter les demandes de la société Immovalie,

— Infirmer le jugement du 13 juin 2023 en ce qu’il a :

— Rejeté la demande de Mme [O] en nullité du mandat de vente conclu entre elle et la SARL Immovalie le 2 mai 2019,

— Condamné Mme [O] à payer à la SARL Immovalie la somme de 10 000 ' en application de la clause pénale,

— Condamné Mme [O] à payer à la SARL Immovalie la somme de 2 000 ' au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné Mme [O] aux dépens.

Statuant à nouveau :

A titre principal :

— Annuler le mandat de vente conclu entre Mme [O] et la société Immovalie,

— En conséquence, rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Immovalie,

A titre subsidiaire :

— Rejeter toutes demandes, fins et conclusions de la société Immovalie, comme infondée,

A titre infiniment subsidiaire :

— Réviser le montant de la clause pénale,

— En conséquence, fixer le montant de la condamnation de Mme [O] à de plus justes proportions, et en toute hypothèse à une somme ne pouvant excéder 5 000 ' TTC,

En tout état de cause,

— Condamner la société Immovalie à payer à Mme [O] la somme de 2 000 ' en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, au titre des frais exposés en première instance,

— Condamner la société Immovalie à payer à Mme [O] la somme de 4 000 ' en application de l’article 700 du Code de procédure civile, en cause d’appel.

10. Par dernières conclusions remises par voie électronique le 9 janvier 2024, la société Immovalie demande en substance à la cour de :

à titre principal :

— Débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Confirmer le jugement dont appel dans toutes ses dispositions ;

— Condamner Mme [O] à verser à la SARL Immovalie, la somme de 10 000 ', assortie des intérêts à taux légal, en application de la clause pénale stipulée au mandat de vente et de recherche d’acquéreur conclu le 2 mai 2019 comme il est dit dans le jugement du 13 juin 2023.

à titre subsidiaire, statuant de nouveau :

— Débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Mme [O] à verser à la SARL Immovalie, la somme de 15 000 ', assortie des intérêts à taux légal, en application de la clause pénale stipulée au mandat de vente et de recherche d’acquéreur conclu le 2 mai 2019 comme il est dit dans le jugement du 13 juin 2023.

En tout état de cause :

— Condamner Mme [O] à verser à la SARL Immovalie la somme de 4 000 ' en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— Condamner Mme [O] aux entiers dépens.

11. Vu l’ordonnance de clôture en date du 17 janvier 2025.

12. Pour un plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS:

13. Mme [O] argue de la nullité du jugement entrepris au motif que le premier juge aurait d’office, au mépris du principe du contradictoire, considéré que le mandat de vente avait été tacitement reconduit.

14. Ce moyen ne résiste cependant pas à l’examen dès lors que pour se prononcer d’une part sur la validité contestée par Mme [O], du mandat de vente, d’autre part sur le bien-fondé de la demande en paiement fondée sur celui-ci, le premier juge se devait nécessairement d’examiner si le contrat litigieux était toujours en cours de validité lors de la conclusion de l’acte authentique de vente.

15. Il sera en conséquence rejeté.

16. Il résulte des articles 1er, 6, 7 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972, dont la violation est invoquée par Mme [O], que le mandat de l’agent immobilier doit à peine de nullité être rédigé par écrit, comprendre une limitation de ses effets dans le temps et doit être mentionné par ordre chronologique sur un registre des mandats à l’avance coté sans discontinuité et relié ( Cass. Civ 1. 15 mai 2019 n°14-15993).

17. En l’espèce, l’extrait du registre produit en pièce 12 par la société Immovalie révèle qu’alors que les deux parties s’accordent sur le fait que le mandat litigieux a été signé le 2 mai 2019, il est mentionné sur le registre comme ayant été conclu le 14 mai 2019. Il y est par ailleurs numéroté 33 alors qu’un mandat conclu antérieurement le 5 avril 2019 y est inscrit postérieurement et porte le numéro 36.

18- C’est en conséquence à bon droit que Mme [O] invoque la nullité du mandat litigieux en raison du non-respect des dispositions d’ordre public de l’article 72 du décret sus-visé sans que la société Immovalie puisse utilement invoquer la ratification de l’acte par l’acceptation des diligences accomplies à les supposer avérées- ce que conteste Mme [O]- dès lors qu’il est de jurisprudence acquise que la confirmation d’un acte nul exige la connaissance du vice et l’intention de le réparer, ce que la société Immovalie échoue à démontrer.

19. Le mandat litigeux sera en conséquence déclaré nul pour le motif précédemment examiné sans qu’il soit nécessaire d’examiner les deux autres invoqués aux mêmes fins par l’appelante.

20. La société Immovalie ne pourra en conséquence percevoir aucune rémunération au titre des activités de recherche et d’entremise qu’elle indique avoir réalisées en vertu du mandat entaché de nullité.

21. Il suit de l’ensemble de ces observations que le jugement devra être infirmé en toutes ses dispositions.

22. Partie succombante, la société Immovalie devra supporter les dépens de première instance et d’appel en application de l’article 696 du code de procédure civile.

23. Elle sera également condamnée à payer à Mme [O] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et de 2000 euros au titre de ces mêmes frais exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS:

Statuant par arrêt contradictoire,

Déboute Mme [O] de sa demande d’annulation du jugement,

Infirme le jugement en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Déclare nul et de nul effet le mandat conclu le 2 mai 2019 entre Mme [K] [O] et la société Immovalie.

Déboute en conséquence la société Immovalie de l’ensemble de ses demandes.

Condamne la société Immovalie aux dépens de première instance et d’appel.

Condamne la société Immovalie à payer à Mme [K] [O] les sommes de 1000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et celle de 2000 ' au titre des frais irrépétibles exposés en appel en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT