ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 01 JUILLET 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00919 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PXEB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 20 JANVIER 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 8]

N° RG 22/00860

APPELANT :

Monsieur [G] [T]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Lola JULIE de la SARL SALVIGNOL ET ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Me Alexandre SALVIGNOL, avocat plaidant

INTIME :

Monsieur [M], [B], [I] [X]

[Adresse 4],

[Localité 6] / FRANCE

Représenté par M^e Benjamin BEAUVERGER de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Alix BAROUSSE de la SELARL BEAUVERGER AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant

M^e Benjamin BEAUVERGER, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 22 Avril 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Mai 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 19 décembre 2012, M. [M] [X] a donné bail à M. [G] [T] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Adresse 7] [Adresse 1] (66), moyennant paiement d’un loyer de 452,76 euros outre 47 euros de provision sur charges.

Par acte d’huissier du 14 juin 2018, le bailleur a fait délivrer au locataire un congé pour vendre avec effet au 27 décembre 2018.

Par décision du 20 septembre 2019, le tribunal d’instance de Perpignan a validé le congé et autorisé le bailleur à faire procéder à l’expulsion du locataire.

Le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de quitter les lieux par acte d’huissier du 16 décembre 2019.

Par décision du 16 mars 2022, le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], statuant en référé, a notamment condamné M. [G] [T] à verser à M. [M] [X] la somme de 2 647 euros à titre de provision à valoir sur les indemnités d’occupation dues en 24 mensualités.

Par acte du 9 mai 2022, M. [M] [X] a fait assigner M. [G] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan.

Le jugement rendu le 20 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] :

Condamne M. [G] [T] à verser à M. [M] [X] la somme de 5 680,31 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2020 au 25 février 2021 ;

Condamne M. [G] [T] à verser à M. [M] [X] la somme de 380,04 euros correspondant au coût des réparations locatives ;

Dit que M. [G] [T] pourra s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 110 euros outre une 24ème mensualité permettant d’apurer le solde restant dû, les échéances devant être réglées au plus tard le 10 de chaque mois et à compter du mois suivant signification de la présente décision ;

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

Rappelle que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant la délais accordés ;

Condamne M. [G] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le frais d’huissier de justice ;

Condamne M. [G] [T] à verser à M. [M] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate que M. [G] [T] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle.

Le premier juge a relevé que M. [G] [T] ne fournissait aucune pièce de nature à prouver qu’il avait informé le bailleur de son départ des lieux et restitué les clés du logement à la fin du mois de juillet 2020, de sorte qu’il était redevable d’une indemnité d’occupation du mois de janvier 2020 au 25 février 2021, date à laquelle le bailleur a eu connaissance de son départ des lieux.

Il a condamné M. [G] [T] aux réparations locatives justifiées par un devis à hauteur de 380,04 euros.

M. [G] [T] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 16 février 2023.

Dans ses dernières conclusions du 24 février 2025, M. [G] [T] demande à la cour de :

Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Constater que M. [G] [T] a réglé la somme de 1 210 euros à M. [M] [X] conformément à l’ordonnance du 16 mars 2022 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan ;

Constater que M. [M] [X] n’a pas restitué le dépôt de garantie versé par M. [G] [T] d’un montant de 452,76 euros ;

Limiter le montant des condamnations à l’encontre de M. [G] [T] à la somme de 2 194,24 euros au titre des indemnités d’occupation dues, déduction faite du dépôt de garantie ;

Ordonner la compensation des créances ;

Octroyer des délais de paiement à M. [G] [T] sur une période de 36 mois ;

Débouter M. [M] [X] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner M. [M] [X] à payer à M. [G] [T] la somme de 1 680 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner M. [M] [X] aux entiers dépens.

M. [G] [T] conteste donc sa condamnation au paiement de la somme de 5 680,31 euros. Il affirme avoir bénéficié de l’effacement de sa dette locative d’un montant de 6 974,73 euros suite à un courrier de la commission de surendettement des particuliers du 6 août 2020 et soutient avoir quitté les lieux depuis le mois de juillet 2020 et avoir constaté le changement des serrures ce même mois et avoir conclu un nouveau contrat de bail le 31 juillet 2020 avec M. [N] [J]. Il sollicite ainsi que la condamnation soit limitée à la somme de 2 194,24 euros au titre des indemnités d’occupation due arrêtés au mois de juillet 2020.

Il conteste également être à l’origine de dégradations locatives, arguant du fait que la production d’un unique devis sans facture est insuffisante pour attester de la réalité des dégradations. M. [G] [T] ajoute qu’une part de vétusté doit être prise en compte dès lors qu’il a résidé 10 ans dans le logement.

Il sollicite l’octroi de délais de paiement, mettant en avant sa bonne foi et son impossibilité passée à régler les loyers du fait d’importants problèmes de santé le contraignant à un arrêt maladie.

Dans ses dernières conclusions du 17 septembre 2024, M. [M] [X] demande à la cour de :

Constater le maintien dans les lieux de M. [G] [T] postérieurement à la rupture du bail le liant à M. [M] [X] intervenue le 27 décembre 2018 ;

Constater l’effacement de l’arriéré locatif par la Commission de surendettement au 31 décembre 2019 ;

Constater la reprise des lieux au 22 mars 2021 ;

Constater les dégradations du logement restitué suite au départ du locataire ;

Confirmer en toutes ses dispositions le jugement n° RG 22/00860 rendu par le tribunal judiciaire de Perpignan le 20 janvier 2023 notamment en ce qu’il :

Condamne M. [G] [T] à verser à M. [M] [X] la somme de 5 680,31 euros au titre de l’indemnité d’occupation due du 1er janvier 2020 au 25 février 2021,

Condamne M. [G] [T] à verser à M. [M] [X] la somme de 380,04 euros correspondant au coût des réparations locatives,

Dit que M. [G] [T] pourra s’acquitter de ces sommes en 23 mensualités de 110 euros outre une 24ème mensualité permettant d’apurer le solde restant dû, les échéances devant être réglées au plus tard le 10 de chaque mois et à compter du mois suivant signification de la présente décision,

Dit que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

Rappelle que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant la délais accordés,

Condamne M. [G] [T] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le frais d’huissier de justice,

Condamne M. [G] [T] à verser à M. [M] [X] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Constate que M. [G] [T] est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ;

Débouter M. [G] [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner M. [G] [T] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d’appel ;

Condamner M. [G] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance.

M. [M] [X] conclut à la condamnation de M. [G] [T] à lui verser une indemnité d’occupation du 1er janvier 2020, en tenant compte de l’apurement des dettes au 31 décembre 2019, au 22 mars 2021, date de reprise effective des lieux. Il soutient que le fait, pour un locataire, de souscrire un nouveau bail sans remise des clés ni notification de son départ, ne peut justifier de la restitution du logement loué. Il ajoute que l’huissier confirme dans le procès-verbal de reprise du 25 février 2021 que c’est le serrurier requis qui a procédé à l’ouverture de la porte, M. [M] [X] ne disposant pas des clés du logement litigieux.

Il sollicite donc le paiement par M. [G] [T], de la somme restante de 3 851,26 euros au titre de l’indemnité d’occupation dont il produit le calcul.

L’intimé conclut également à la condamnation de M. [G] [T] au titre des dégradations locatives, affirmant que la jurisprudence accueille favorablement la production d’un devis pour justifier du montant des réparations. Il ajoute que les photographies prises par l’huissier lors de la reprise des lieux attestent de l’état dégradé du logement et justifiant de la conservation du dépôt de garantie.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 22 avril 2025.

MOTIFS

1. Sur le montant de la condamnation au titre des indemnités d’occupation

Les indemnités d’occupation sont de plein droit dues dès lors qu’un occupant se maintient dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation, jusqu’à la date de restitution des clés au propriétaire des lieux ou à une personne habilitée à les recevoir.

Il résulte d’une jurisprudence constante, d’une part que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d’autre part, que c’est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués.

Il faut donc constater que les clefs ont effectivement été remises ou que le bailleur a refusé de les recevoir.

En l’espèce, le premier juge a constaté que M. [G] [T] ne fournissait aucune pièce de nature à prouver qu’il avait informé le bailleur, M. [M] [X], de son départ des lieux et qu’il lui avait restitué les clés du logement à la fin du mois de juillet 2020, comme il l’avançait, de sorte qu’il était redevable d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges du mois de janvier 2020 au 25 février 2021, date à laquelle le bailleur avait eu connaissance de son départ des lieux.

En cause d’appel, M. [G] [T] reprend la même argumentation, de ce qu’il avait conclu un nouveau bail d’habitation à effet du 31 juillet 2020 et de ce que le bailleur aurait procédé au changement des serrures.

Or, ce faisant, il ne justifie toujours pas d’une remise effective des clés entre les mains de M. [M] [X], seule susceptible de le libérer de toute obligation, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a condamné M. [G] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation du 1er janvier 2020, soit le lendemain de la période couverte par le plan d’effacement de la dette locative, jusqu’au 25 février 2021, soit la date à laquelle le bailleur a repris possession des lieux, en la présence d’un commissaire de justice, assisté d’un serrurier.

Sur le montant, M. [M] [X] produit un décompte précis des sommes dues au titre des indemnités d’occupation, soit 7 901,93 euros, desquelles il convient de soustraire la somme de 466,71 euros, la reprise des lieux étant intervenue le 25 février 2021 et non le 22 mars 2021, comme avancé par le bailleur, soit 7 435,22 euros, de laquelle il convient de soustraire la somme de 1 293,67 euros au titre des soldes de charges et du paiement de l’allocation logement, soit 4 x 270 euros, soit 6 141,55 euros, de laquelle il convient également de soustraire la somme de 2 757 euros, représentant le total des sommes mensuelles versées par M. [G] [T], de 110 euros, outre la dernière de 117 euros, soit un montant total à devoir de 3 384,55 euros. Le jugement sera actualisé afin de tenir compte de cette somme.

2. Sur les réparations locatives

M. [G] [T] reprend son argumentation soutenue en première instance, de ce que le devis de 832, 80 euros produit par M. [M] [X] serait insuffisant pour prononcer une quelconque condamnation, ajoutant que si aucune facture n’est à ce jour produite, cela doit conduire à considérer qu’aucuns travaux n’ont été réalisés.

Or, il est constant qu’en matière de réparations locatives, la loi n’impose pas au bailleur de produire des factures pour justifier de la réalisation de travaux. La production d’un devis est suffisante pour apprécier le préjudice dont il est demandé indemnisation, la preuve de l’exécution des réparations locatives n’étant pas exigée.

En vertu de l’article 3-2 alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989, si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d’Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

Le constat de commissaire de justice, même établi non contradictoirement, fait foi jusqu’à preuve contraire.

Il résulte également d’une jurisprudence constante de la Cour de cassation que le caractère non contradictoire d’un état des lieux de sortie n’interdit pas au bailleur d’invoquer l’existence de désordres locatifs, dans la mesure où ce document a été régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties.

En l’espèce, il ressort de la comparaison des deux états des lieux, celui d’entrée et de sortie, que si les lieux ont été donné à bail en bon état, ils ont été restitués dans un état nécessitant un nettoyage complet et l’enlèvement d’encombrants, justifiant ainsi la somme de 380,04 euros retenue par le premier juge, étant précisé que la vétusté ne s’applique pas à ces deux postes de travaux.

Le jugement sera en conséquence confirmé de ce chef.

3. Sur la demande d’octroi de délais de paiement

Au visa de l’article 1343-5 alinéa 1 à 3 du code civil et de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, M. [G] [T] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 36 mois, en avançant que ses problèmes de santé ont entrainé la perte de son emploi, ce qui l’a conduit à ne plus pouvoir honorer ses échéances de loyers.

Or, s’il justifie de son état de santé, M. [G] [T] ne justifie aucunement de ses ressources, qui permettraient à la cour de constater ses capacités à honorer un tel échéancier, de sorte que sa demande sera rejetée.

4. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [G] [T] sera condamné aux dépens de l’appel.

M. [G] [T], qui échoue en son appel, sera en outre condamné à payer à M. [M] [X] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 20 janvier 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 8], en toutes ses dispositions ;

ACTUALISE la condamnation de M. [G] [T] au titre de l’indemnité d’occupation due à M. [M] [X] du 1er janvier 2020 au 25 février 2021, à la somme de 3 384,55 euros ;

Statuant pour le surplus,

DEBOUTE M. [G] [T] de sa demande d’octroi de délais de paiement sur 36 mois ;

CONDAMNE M. [G] [T] à payer à M. [M] [X] la somme de 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [G] [T] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,