ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 29 AVRIL 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05656 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTKM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 27 MAI 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PERPIGNAN

N° RG 11-20-001313

APPELANTS :

Monsieur [V] [P]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par M^e Charlotte FITA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

Madame [W] [P]

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par M^e Charlotte FITA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant et plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/013218 du 25/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

INTIMEE :

Association FDPLS FEDERATION DEPARTEMENTALE POUR LE LOGEMENT SOCIAL

représentée en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités au dit siège social

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué sur l’audience par M^e Christine AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assistée de M^e Benoît SAÏDI, avocat au barreau de PERPIGNAN, substituant M^e Jean VILLACÈQUE de la SELAS VORLEX, avocat au barreau de PERPIGNAN, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Février 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Mars 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un acte authentique reçu par Maître [B] [U], notaire associé à [Localité 6], le 9 avril 2015, M. [V] [P] a consenti à la Fédération départementale pour le logement social (FDPLS) un bail à réhabilitation portant sur un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 6] (66), cadastré Section AZ n°[Cadastre 4], pour une durée de 20 ans.

Après la réalisation des travaux, suivant un acte sous privé en date du 12 janvier 2017, la Fédération départementale pour le logement social (FDPLS) a consenti à M. [V] [P] un bail à usage d’habitation portant sur l’immeuble, moyennant loyer mensuel de 310 euros.

Par acte d’huissier délivré le 18 décembre 2020, Mme [W] [P] et M. [V] [P] ont fait assigner à comparaître l’association fédération départementale pour le logement social devant le juge des contentieux de la protection du tribunat judiciaire de Perpignan.

Le jugement rendu le 27 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan :

Déboute Mme [W] [P] et M. [V] [P] de l’intégralité de leurs demandes ;

Les condamne à payer à l’association fédération départementale pour le logement social la sommes de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Déboute toutes les parties surplus de leurs demandes plus amples ou contraires en ce compris celles formulées au titre des dommages et intérêts ;

Met les dépens à la charge de Mme [W] [P] et M. [V] [P] et, en tant que de besoin, les y condamne chacun en ce qui le concerne.

Le premier juge a relevé que Mme [W] [P] et M. [V] [P] échouaient à démontrer le caractère indécent du logement, les désordres qui l’affectaient ainsi que leur préjudice de jouissance en ce que le procès-verbal sur lequel ils fondaient leur action étaient trop ancien pour attester de l’actualité du dommage et ne faisait état que de défectuosités n’étant pas de nature à rendre le logement indécent.

Il a également retenu que l’association fédération départementale pour le logement social n’établissait ni la mauvaise foi ni la volonté de nuire des demandeurs.

Les époux [P] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 10 novembre 2022.

Dans leurs dernières conclusions du 29 août 2024, les époux [P] demandent à la cour de :

Voir infirmer le jugement rendu le 27 mai 2022 par le juge des contentieux et de la protection de Perpignan en toutes ses dispositions ;

Voir condamner la Fédération Départementale pour le Logement Social à réaliser les travaux de reprise du logement sis [Adresse 3] (66), tels que définis par les devis produits, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Voir condamner la Fédération Départementale pour le Logement Social à payer à Mme [W] [P] et M. [V] [P] la somme de 8 640 euros au titre du préjudice de jouissance, à parfaire au jour de la décision ;

Voir désigner tel expert qu’il plaira avec mission de :

Rechercher si l’immeuble en cause est affecté de désordres, et dans l’affirmative, décrire ceux-ci et indiquer leur cause, ainsi que les moyens strictement nécessaires pour y remédier et le coût de ces moyens,

Donner tous éléments pour permettre d’évaluer les préjudices accessoires directement consécutifs aux désordres ;

Voir confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la Fédération Départementale pour le logement Social de sa demande reconventionnelle ;

Voir condamner la Fédération Départementale pour le Logement Social à payer à Mme [W] [P] et M. [V] [P] la somme de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

La condamner aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du procès-verbal de constat dressé par Me [K] les 12 et 26 novembre 2018.

Les concluants soutiennent que le logement présente de nombreux désordres imputables à un défaut d’entretien du bailleur, affirmant que ce dernier ne répond pas aux caractéristiques d’un logement décent. Ils ajoutent que les travaux dont fait état l’intimée n’ont pas permis de palier les désordres.

Les époux [P] font valoir qu’ils subissent un préjudice de jouissance du fait de l’indécence du logement qui ne serait pas totalement habitable.

Ils contestent avoir causé un préjudice à la FDPLS, arguant du fait qu’ils ne se sont pas opposés aux travaux mais ont seulement prévu les entreprises intervenantes de leurs indisponibilités.

Ils contestent également la dette locative, affirmant que l’ordonnance du juge des contentieux de la protection de Perpignan du 8 juillet 2024 a échelonné la dette sur douze mois.

Subsidiairement, ils sollicitent une expertise judiciaire.

Dans ses dernières conclusions du 10 février 2025, l’association fédération départementale pour le logement social, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Juger recevable mais mal fondé l’appel des époux [P] à l’encontre du jugement entrepris rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Perpignan le 27 mai 2022 ;

Confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté purement et simplement les époux [P] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Faire droit à l’appel incident de la concluante ;

Infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la concluante de sa demande de dommages-intérêts ;

Condamner les époux [P] conjointement et solidairement à la somme de 3 000 euros à titre de dommages intérêts ;

Condamner conjointement et solidairement les époux [P] à la somme de 1 344.16 euros au titre des loyers et charges impayés ;

Les condamner au paiement de 2 500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens conformément à l’article 699 du code de procédure civil.

L’association conclut à la carence probatoire des appelants, qui ne justifieraient ni de l’assurance de leur logement ni de la déclaration de sinistre aux fins de se voir indemniser. Elle ajoute que les travaux de peintures intérieures incombent aux locataires ou son assurance et affirme que les époux [P] ne rapportent pas la preuve de l’actualité des désordres.

Elle soutient que les appelants n’ont pas respecté le délai de contestation des travaux fixé au point 9 du bail à réhabilitation.

L’intimée conclut à la réalisation des travaux dans l’appartement litigieux et précise que ni l’ARS, ni la CAF n’ont reconnu l’indécence du logement. Elle fait valoir qu’il n’existe pas de préjudice de jouissance, en ce que le logement était parfaitement habitable et que Mme [W] [P] n’y réside plus actuellement.

L’association soutient subir un préjudice tenant à la mauvaise foi des époux [P] qui n’ont pas correctement entretenu le bien et ont fait obstruction à la venue des différents artisans.

Elle sollicite également le règlement des loyers impayés par les appelants dont le logement aurait été entièrement réhabilité.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 février 2025.

MOTIFS

1. Sur le caractère décent du logement objet du bail

Au visa de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent et en bon état d’usage et de réparation, lui assurer une jouissance paisible du logement et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués, et du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, les époux [P] versent notamment au débat un constat de commissaire de justice des 12 et 26 novembre 2018, et de planches photographiques, qui seraient datées d’octobre 2021, afin d’obtenir la condamnation sous astreinte de la Fédération départementale pour le logement social (FDPLS) à effectuer une reprise du placo, des peintures intérieures et extérieures, des menuiseries, du garde-corps, du solin et des tuiles, et des escaliers, dont ils établissent le montant total, suivant un devis qu’ils versent au débat, à la somme totale de de 20 044,78 euros.

Or, comme l’a justement retenu le premier juge, outre le fait que la plupart des désordres avancés ne sont pas de nature à rendre le logement non décent et à créer un trouble de jouissance, la FDPLS verse au débat différents éléments, postérieurs au constat d’huissier, qui justifient de travaux de réfection d’un mur mitoyen, d’une remise en état d’une menuiserie extérieure, de reprises d’étanchéité et d’enduit, d’un étalonnage des volets et des portes fenêtres du rez-de-chaussée, de sorte que les époux [P] échouent à établir une non décence du logement, le seul fait de signaler de son caractère non décent auprès des services de la CAF, au mois d’octobre 2020, étant insuffisant à en faire la démonstration en l’absence de toute compte-rendu de la CAF ou encore de l’ARS, qui conclurait à cette fin.

En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [P] de leurs demandes.

Il n’y a pas lieu à ordonner une expertise, la cour s’estimant suffisamment éclairée en l’état des pièces versées au débat.

2. Sur les demandes reconventionnelles de la Fédération départementale pour le logement social (FDPLS)

S’agissant de la demande de dommages-intérêts, pour la somme de 3 000 euros, au motif de la mauvaise foi des époux [P], tenant notamment leurs demandes incessantes pour que des travaux soient réalisés, s’il est constant que la FDPLS a déjà réalisé plus de 100 000 euros de travaux dans la maison des époux [P] pour la rendre habitable et qu’elle justifie d’un entretien régulier, pour autant, elle ne justifie pas de leur comportement fautif et d’un préjudice qui serait en lien, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires.

Sur l’arriéré locatif, la cour constate que le juge des contentieux de la protection de Perpignan a rendu une ordonnance le 8 juillet 2024, aux termes de laquelle il a notamment condamné les époux [P] à payer à la FDPLS la somme de 1 096,13 euros au titre des impayés arrêtés à la date du 14 mai 2024, de sorte de la demande de condamnation des époux [P] au paiement de la somme de 1 344,16 euros, suivant décompte arrêté au 1er mai 2023, est sans objet.

Il suit de ce qui précède que le jugement rendu le 27 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan sera confirmé en toutes ses dispositions.

3. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les époux [P] seront condamnés aux dépens de l’appel, avec droit de recouvrement direct au bénéfice des avocats qui peuvent y prétendre.

Les époux [P], qui échouent en leur appel, en toutes leurs prétentions, seront en outre condamnés à payer à la FDPLS la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 27 mai 2022 par le juge des contentieux de la protection de Perpignan, en toutes ses dispositions ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur la demande formée par la Fédération départementale pour le logement social, de condamnation de M. [V] [P] et Mme [W] [J], épouse [P], au paiement de l’arriéré locatif ;

CONDAMNE M. [V] [P] et Mme [W] [J], épouse [P], à payer à la Fédération départementale pour le logement social la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE M. [V] [P] et Mme [W] [J], épouse [P], aux dépens de l’appel et accorde aux avocats de la cause qui peuvent y prétendre, le droit de recouvrement direct prévu à l’article 699 du code de procédure civile.

Le greffier, La présidente,