ARRÊT n°2025-

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 04 MARS 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 22/05795 – N° Portalis DBVK-V-B7G-PTS3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 NOVEMBRE 2022

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE NARBONNE

N° RG 21/00402

APPELANT :

Monsieur [K] [P]

né le 29 Avril 1950 à [Localité 8] (décédé)

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représenté par M^e Frédéric PINET de la SELARL SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

INTIMES :

Madame [C] [W]

née le 19 Mai 1967 à [Localité 6]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Alexie CAVALIER, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Laurence HUYGEVELDE, avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e Alexie CAVALIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000162 du 25/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Monsieur [R] [J] [Z] [I]

né le 21 Mai 2003 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Alexie CAVALIER, avocat au barreau de NARBONNE avocat postulant

assistée de M^e Laurence HUYGEVELDE, avocat au barreau de BEZIERS, substituant M^e Alexie CAVALIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000161 du 25/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Monsieur [O] [X]

mineur, représenté par sa représentante légale Madame [C] [W]

né le 06 Décembre 2005 à [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Alexie CAVALIER, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Laurence HUYGEVELDE, avocat au barreau de BEZIERS, sustituant M^e Alexie CAVALIER, avocat plaidant

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/000163 du 25/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Madame [E] [B] veuve [P]

intervenant volontaire tenant le décès de son époux [K] [P]

née le 15 Novembre 1953 à [Localité 7]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Représentée par M^e Frédéric PINET de la SELARL PINET ET ASSOCIES, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant

assistée de M^e Christine AUCHE, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Frédéric PINET, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 23 Décembre 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 Janvier 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 28 juillet 2019, avec effet au 15 août 2019, M.[K] [P] a donné à bail à Mme [C] [W] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] et [Adresse 3] à [Localité 11] (11), moyennant un loyer mensuel de 500 euros, outre 15 euros de provision sur charges.

Mme [C] [W] a versé la somme de 515 euros à titre de dépôt de garantie.

Par courrier recommandé reçu le 25 janvier 2020, Mme [C] [W] a informé M. [K] [P] que plusieurs désordres affectaient le logement.

Mme [C] [W] a sollicité un nouveau logement auprès du maire de la commune de [Localité 11] ainsi qu’aux différents offices publics du logement.

Selon rapport après visite du 28 janvier 2020, le service habitat du Grand [Localité 1] a conclu que le logement ne répondait pas aux exigences réglementaires fixées par le règlement sanitaire départemental et qu’il présentait une suspicion de péril.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 29 février 2020, la locataire a informé le bailleur de son départ du logement et a procédé à la remise des clés le 2 mars 2020.

Par acte d’huissier du 16 mars 2021, Mme [C] [W] a assigné M. [K] [P] devant le juge des contentieux de la protection afin de le voir condamner à lui verser plusieurs sommes.

Le jugement rendu le 7 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne :

Condamne M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 2 008,50 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie majorée des intérêts de retard;

Condamne M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 407 euros au titre du trop-perçu pour le loyer de septembre 2019 ;

Condamne M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 1 113 euros au titre du préjudice de jouissance ;

Condamne M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral;

Condamne M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W], es qualité de représentante légale de [O] [X], la somme de 500 euros au titre du préjudice moral;

Condamne M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W], es qualité de représentante légale de [R] [J] [Z] [I], la somme de 500 euros au titre du préjudice moral ;

Déboute M. [K] [P] de l’ensemble de ses demandes ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit ;

Condamne M. [K] [P] aux entiers dépens de l’instance.

Le premier juge a retenu que le bailleur devait restituer le dépôt de garantie de Mme [C] [W] dès lors qu’il ne versait ni état des lieux d’entrée ni de sortie révélant l’existence de quelconques dégradations locatives imputables à la locataire et ne précisait pas les dégradations justifiant la conservation du dépôt de garantie. A ce titre, il ne pouvait pas non plus solliciter le remboursement des dégradations locatives, pour lesquelles il échouait à rapporter la preuve.

Il a relevé un trop-perçu de la part de M. [K] [P], justifié par la production de la copie du chèque du loyer de septembre et alors même que le bailleur avait perçu l’allocation logement, à hauteur de 407 euros.

Il a également relevé, à l’appui notamment du rapport d’intervention des services du grand [Localité 1], que Mme [C] [W] avait subi un préjudice de jouissance, évalué à 30% du loyer, le logement ayant été délivré avec un système de ventilation insuffisant et que le faux plafond de la cuisine s’était effondré en cours de bail.

Le premier juge a rejeté l’indemnisation du préjudice financier de Mme [C] [W], qui ne justifiait pas que le lit de son fils avait dû être remplacé à cause de l’indécence du logement.

Il a condamné M. [K] [P] à s’acquitter des frais de déménagement et de réexpédition du courrier de la locataire dès lors que cette dernière s’était vue proposer un nouveau logement, en raison de l’indécence de l’appartement litigieux.

Le premier juge a retenu que l’effondrement du faux plafond, ainsi que les autres désordres affectant le logement, avaient nécessairement causé un préjudice moral aux locataires.

M. [K] [P] ne produisant ni certificat de cession du véhicule, ni autre élément démontrant l’existence d’un contrat de vente entre les parties et son prix, le premier juge a rejeté sa demande de remboursement.

M. [K] [P] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 18 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 29 mai 2023, Mme [E] [P], ayant droit à titre posthume de M. [K] [P], demande à la cour de :

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires ;

Dire recevable tant sur la forme que sur le fond l’appel diligenté par M. [K] [P] à l’encontre du jugement du juge des contentieux de la protection de Narbonne en date du 7 novembre 2022 ;

Recevoir l’intervention volontaire de Mme [E] [P], veuve de M. [K] [P], intervenant dès lors en ses lieu et place ;

Confirmer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Rejeté la demande formulée au titre du préjudice financier prétendu de Mme [C] [W],

— Rejeté pour partie la demande relative aux frais de relogement, et plus particulièrement rejeté la demande de remboursement du nouveau dépôt de garantie et du nouveau contrat d’électricité de Mme [C] [W] ;

Réformer le jugement dont appel en ce qu’il a :

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 2 008,50 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie majorée des intérêts de retard,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 407 euros au titre du trop-perçu pour le loyer de septembre 2019,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 1.113 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W], es qualité de représentante légale de [O] [X], la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W], es qualité de représentante légale de [R] [J] [Z] [I], la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

— Débouté M. [K] [P] de l’ensemble de ses demandes,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Dire et juger que le logement était en bon état lors de la signature du bail d’habitation et de l’entrée en jouissance ;

Dire et juger que les désordres relevés par le Grand [Localité 1] sept mois après l’entrée en jouissance résultent d’un mauvais usage du bien par Mme [C] [W] et ses enfants ;

Débouter purement et simplement Mme [C] [W] et ses enfants de l’ensemble de leurs prétentions ;

Condamner Mme [C] [W] à verser à Mme [E] [P] les sommes suivantes :

—  3 462,80 euros au titre des frais de réparation,

—  1 500 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner Mme [C] [W] à verser à Mme [E] [P] la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Mme [E] [P] soutient que le logement n’était pas indécent lors de la signature du bail et que Mme [C] [W] n’en rapporte pas la preuve contraire dès lors que seules des photographies non datées et de mauvaise qualité sont produites aux débats. Elle affirme que le bailleur a été réactif face aux plaintes de sa locataire et précise que le rapport du Grand [Localité 1] ne conclut au caractère non-décent des lieux que sept mois après l’entrée dans les lieux de Mme [C] [W]. L’appelante conteste les attestations rédigées par des amies de la locataire. Elle ajoute que le logement est présumé en bon état de réparations locatives dès lors qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé.

Mme [E] [P] fait grief à Mme [C] [W] d’être à l’origine des dégradations du logement par le mauvais usage qu’elle en a fait. Elle ajoute que le rapport du Grand [Localité 1] ne précise pas si les désordres constatés étaient préexistants à la signature du bail ou quelles en seraient les causes.

Elle soutient que la locataire ne justifie ni du trop-perçu allégué de 407 euros ni du préjudice financier allégué.

L’appelante conteste être redevable des frais de déménagement dès lors que, selon elle, il n’existe aucune obligation de relogement reposant sur le bailleur tant que le logement n’a pas été déclaré insalubre. En outre, elle affirme que la locataire n’a pas respecté le délai de deux mois laissé au bailleur pour réaliser les travaux de remise en état du logement.

Mme [E] [P] soutient que Mme [C] [W] n’a subi ni préjudice de jouissance ni préjudice moral dès lors que le logement a été donné à bail en bon état et que la locataire ne rapporte pas la preuve des préjudices allégués.

Elle sollicite la condamnation de Mme [C] [W] à lui verser la somme de 3 462,80 euros au titre des frais de remise en état du logement et 1 500 euros au titre du préjudice moral subi par son époux, personne vulnérable et décédé quelques jours après la notification du jugement de première instance.

Dans leurs dernières conclusions du 9 mai 2023, les consorts [W]-[X]-[J] [Z] [I] demandent à la cour de :

Prendre acte que le jugement dont appel est entaché d’une erreur matérielle et, consécutivement, rectifier celle-ci en ajoutant dans le dispositif de la décision :

— Condamne M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 368,50 euros au titre des frais de relogement ;

Prendre acte que M. [R] [J] [Z] [I] est désormais majeur ;

Confirmer le jugement dont appel, tout en prenant acte de l’intervention volontaire de Mme [E] [P] en ce qu’il a :

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 2 008,50 euros correspondant à la restitution du dépôt de garantie majorée des intérêts de retard, somme s’élevant désormais au jour de la rédaction des présentes à 2.369 euros et à parfaire jusqu’à la décision à intervenir,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 407 euros au titre du trop-perçu pour le loyer de septembre 2019,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 1.113 euros au titre du préjudice de jouissance,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 368,50 euros au titre des frais de relogement,

— Débouté M. [K] [P] de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles,

— Condamné M. [K] [P] aux entiers dépens de l’instance ;

Infirmer le jugement dont appel, tout en prenant acte de l’intervention volontaire de Mme [E] [P], en ce qu’il a :

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W], es qualité de représentante légale de [O] [X], la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

— Condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W], es qualité de représentante légale de [R] [J] [Z] [I], la somme de 500 euros au titre du préjudice moral,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamner Mme [E] [B], veuve [P], es qualité de M. [K] [P], à payer à Mme [C] [W] la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner Mme [E] [B], veuve [P], es qualité de M. [K] [P], à payer à M. [R] [J] [Z] [I], désormais majeur, la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner Mme [E] [B], veuve [P], es qualité de M. [K] [P], à payer à Mme [C] [W], représentante légale de [O] [X], la somme de 1 500 euros au titre du préjudice moral ;

Condamner Mme [E] [B], veuve [P], es qualité de M. [K] [P], à payer à Mme [C] [W] la somme de 521,67 euros au titre des frais de relogement (frais d’établissement du nouveau contrat d’électricité et au dépôt de garantie du nouveau logement) ;

Condamner Mme [E] [B], veuve [P], es qualité de M. [K] [P] au entiers dépens d’instance d’appel.

Les intimés sollicitent la rectification de l’erreur matérielle, le dispositif du jugement ne mentionnant pas la condamnation de M.[K] [P] au titre des frais de relogement.

Ils soutiennent, à l’appui du rapport du Grand [Localité 1], des échanges téléphoniques et des attestations produites, que le logement était indécent depuis la prise de possession des lieux. Mme [C] [W] affirme avoir plusieurs fois alerté les bailleurs sur les désordres affectant le logement et ce, depuis octobre 2019.

Les intimés concluent à la restitution du dépôt de garantie, en ce que l’appelante n’apporterait pas la preuve que les dégradations sont du fait des locataires.

Ils sollicitent la confirmation du jugement concernant le remboursement du trop-perçu de loyer, arguant du fait que les bailleurs ont perçu le paiement du loyer total du mois de septembre 2024 en plus de l’allocation logement de 407 euros. Ils sollicitent également la confirmation de la condamnation au remboursement des frais de déménagement et de réexpédition du courrier dès lors que, selon eux, l’indécence du logement imposait un relogement des locataires et a injustement engendré des frais à leur charge.

Mme [C] [W] soutient que les locataires ont subi un préjudice de jouissance lié à l’indécence du logement constatée par le rapport du Grand [Localité 1]. Elle précise que sa famille a dû vivre dans le logement avec un masque tenant à la présence de moisissures, la privant partiellement de sa jouissance. Elle sollicite également une meilleure indemnisation du préjudice moral des locataires, précisant que les projets de la famille ont été mis à mal par l’état indécent du logement loué qui a, selon elle, placé les locataires dans un important état d’inquiétude.

Les intimés contestent être à l’origine des dégradations locatives qui, selon eux, existaient dès leur entrée dans les lieux. Ils affirment que les bailleurs ne rapportent pas la preuve que lesdites dégradations puissent être imputables aux locataires, faute d’un état des lieux de sortie réalisé par l’appelant. Ils soutiennent également que les bailleurs ne rapportent pas la preuve d’un préjudice moral.

Mme [C] [W] sollicite l’indemnisation de son préjudice financier, avançant le fait d’avoir dû souscrire nouveau contrat d’électricité et avoir déposé un nouveau dépôt de garantie.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 23 décembre 2024.

MOTIFS

1. Sur la restitution du dépôt de garantie

Il est constant qu’en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est réputé avoir été donné à bail en bon état et le locataire répond des dégradations locatives qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, Mme [E] [P] fait grief à Mme [C] [W] et ses enfants d’avoir dégradé le logement en litige, pour en avoir fait un mauvais usage, en s’abstenant notamment de l’aérer ou de le chauffer en plein hiver, ce qui aurait conduit à l’apparition de moisissures, ou encore en arrachant volontairement les prises électriques afin de laisser apparaître les fils, de sorte qu’en l’état de nombreuses dégradations lors de la reprise du logement, elle estime que c’est à bon droit que le dépôt de garantie n’a pas été restitué.

Or, pas plus qu’en première instance, Mme [E] [P] ne verse au débat un état des lieux de sortie, susceptible de permettre à la cour de constater l’existence alléguée de dégradations locatives imputables à la locataire, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a fait droit à la demande de restitution du dépôt de garantie, à hauteur de 515 euros, majorée d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, soit la somme totale de 515 euros + (51,50 euros x 29 mois) = 2 008,50 euros, qui sera actualisée à la date du 9 mai 2023, comme cela est sollicité par Mme [C] [W], à la somme de 515 euros + (51,50 euros x 36 mois) = 2 369 euros, dès lors que si le jugement entrepris était revêtu de l’exécution provisoire, Mme [E] [P] ne rapporte pas que ses causes auraient pas été exécutées.

2. Sur le remboursement du loyer de septembre 2019

Mme [E] [P] demande la réformation du jugement dont appel, en ce qu’il a fait droit à la demande de remboursement de la somme de 407 euros au titre du trop-perçu de loyer, au motif que Mme [C] [W] n’en justifierait pas.

Or, en se limitant à cette affirmation, Mme [E] [P] n’apporte aucune critique utile des motifs pris par le premier juge, qui a constaté que Mme [C] [W] produisait au débat la copie du chèque CIC n° 5539077, en date du 28 juillet 2019, pour la somme de 515 euros, et présenté à l’encaissement le 4 septembre 2019 par M. [K] [P], de sorte que le jugement sera confirmé de ce chef.

3. Sur les prétentions indemnitaires de Mme [C] [W], au motif d’une non décence du logement

En l’état des pièces versées au débat, qui sont les mêmes que celles versées en première instance, la cour estime que le premier juge a fait une exacte appréciation du cas d’espèce, en retenant qu’il résultait du rapport d’intervention des services du Grand [Localité 1], après sa visite du 28 janvier 2020, la présence d’humidité et de traces de moisissures dans l’ensemble du logement, que celui-ci avait été délivré avec un système de ventilation insuffisant, et notamment une absence de système de ventilation dans la cuisine et de réglettes dans les pièces sèches, que Mme [C] [W] avait bien signalé la survenance des désordres affectant le logement dès le mois de janvier 2020, qu’ainsi, elle avait, avec ses enfants, subi un trouble de jouissance qui justifiait que lui soit allouée en réparation la somme de 1 113 euros, correspondant à 30 % du loyer perçu.

S’agissant des frais de relogement, comme le soutient justement Mme [E] [P], le logement n’ayant pas fait l’objet d’une interdiction temporaire d’habiter, il ne pesait pas sur le bailleur une obligation de relogement.

Au surplus, la cour constate que celui-ci a été informé de la non décence du logement qu’après le 24 février 2020, que les justificatifs des frais dont il est demandé la prise en charge sont datés du 17 février 2020 et du 29 février 2020, qu’ainsi, Mme [C] [W] a pris l’initiative de quitter le logement sans que la bailleur n’ait eu le temps d’effectuer les travaux préconisés par les services du Grand [Localité 1], de sorte que Mme [E] [P] n’a pas à supporter les frais de relogement et le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

S’agissant du préjudice moral, la cour considère que le premier juge a fait une exacte appréciation du préjudice subi par Mme [C] [W] et ses deux enfants, du fait d’avoir dû vivre pendant plusieurs mois dans un logement présentant une humidité et des traces de moisissures, dans l’ensemble des pièces, et de l’effondrement du faux plafond, qui leur ont nécessairement causé un préjudice moral, indemnisé à hauteur de 500 euros chacun, somme que la cour estime comme étant satisfactoire au cas d’espèce.

4. Sur les prétentions indemnitaires de Mme [E] [P], au motif de dégradations locatives et d’un préjudice moral

Comme retenu précédemment, il n’est pas versé au débat l’état des lieux de sortie, de sorte qu’en cette absence et l’état de la non décence du logement, dument constatée et non utilement contestée, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a rejeté ces prétentions indemnitaires.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [E] [P] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Mme [C] [W] ne forme aucune prétention sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

RECOIT l’intervention volontaire de Mme [E] [P], veuve de M. [K] [P] ;

CONFIRME le jugement rendu le 7 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne, sauf en ce qu’il a condamné M. [K] [P] à payer à Mme [C] [W] la somme de 368,50 euros au titre des frais de relogement, condamnation qui n’avait pas été reprise dans le dispositif du jugement, par omission ;

Statuant pour le surplus,

ACTUALISE la condamnation correspondant à la restitution du dépôt de garantie majorée des intérêts de retard, à la somme de 2369 euros ;

DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [E] [P] aux dépens de l’appel.

Le greffier, La présidente,