ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 18 SEPTEMBRE 2025

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/04033 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PBVB

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 10 JUIN 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 9]

N° RG 20/02951

APPELANTS :

Monsieur [R] [S]

né le 09 Juillet 1959 à [Localité 11]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

Madame [U] [B] épouse [S]

née le 26 Juin 1961 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Philippe NESE de la SELARL NESE, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES – non plaidant

INTIME :

Maître [C] [K]

Notaire

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Raymond ESCALE de la SCP VIAL-PECH DE LACLAUSE-ESCALE- KNOEPFFLER-HUOT-PIRET-JOUBES, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué sur l’audience par M^e Marjorie AGIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [O] [L]

né le 17 Octobre 1971 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 1]

non représenté – assigné le 25 octobre 2021 – pv de recherches infructueuses

Ordonnance de clôture du 23 mai 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 13 juin 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargée du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— rendu par défaut;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Les époux [S], alors propriétaires d’une maison à usage d’habitation à [Adresse 7], ont consenti à monsieur [L] suivant acte sous-seing privé en date du 14 janvier 2020 rédigé par maître [K], notaire à [Localité 6], une promesse de vente sur ce bien. L’acte stipulait une clause pénale d’un montant de 80 000 euros, dont 50 000 euros devant être séquestrés entre les mains du notaire dans un délai de 10 jours à compter de la signature de l’acte.

Le 12 août 2020, maître [K] a remis aux époux [S] une attestation de non-réalisation d’un acte authentique de vente.

Par acte d’huissier du 20 novembre 2020, les époux [S] ont assigné devant le tribunal judiciaire de Perpignan monsieur [L] et maître [K].

Par jugement réputé contradictoire du 10 juin 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a :

— condamné monsieur [L] à payer à monsieur et madame [S] la somme de 80 000 euros au titre de la clause pénale insérée à l’acte de sous-seing-privé du 14 janvier 2020, et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 20 novembre 2020,

— dit que les intérêts échus sur une année produiront eux-mêmes intérêts,

— débouté monsieur et madame [S] de leurs demandes à l’égard de maître [K] notaire à [Localité 6],

— condamné monsieur [L] à payer à monsieur et madame [S] la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné monsieur [L] aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Nese, dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par déclaration enregistrée par le greffe le 22 juin 2021, les époux [S] ont régulièrement relevé appel de ce jugement à l’encontre de maître [K]. Maître [K] a assigné en garantie monsieur [L] par acte en date du 25 octobre 2021.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 10 novembre 2021, les époux [S] sollicitent la réformation partielle du jugement en ce qu’il les a déboutés de leurs demandes à l’encontre de maître [K]. Ils demandent à la cour de :

— condamner maître [K] à leur payer :

«  la somme de 50 000 euros titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance, lesdits intérêts produisant eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du Code Civil,

«  la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum monsieur [L] et maître [K] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Nese, avocat, dans les formes et conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 22 octobre 2021, maître [K] sollicite la confirmation du jugement en ce qu’il a débouté les époux [S] de leurs demandes à son encontre. Il demande en outre à la cour de condamner les époux [S] au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, il sollicite de voir condamner monsieur [L] à le relever et garantir de toutes condamnations et au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. En toute hypothèse, il sollicite de voir laisser les dépens à la charge de la partie succombante.

Monsieur [L], assigné en intervention forcée par acte en date du 25 octobre 2021, n’a pas constitué avocat.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 23 mai 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS :

Sur l’action dirigée contre monsieur [L]

Ce point n’est pas discuté devant la cour. Le jugement sera par conséquent confirmé.

Sur l’action dirigée contre maître [C] [K], notaire

Le tribunal, rappelant qu’aucune obligation légale n’oblige les officiers ministériels à attendre le versement effectif du dépôt de garantie avant la signature d’un acte sous-seing privé, a relevé qu’en tout état de cause, l’obligation de verser le dépôt de garantie était créée par l’acte et que, de ce fait, le versement ne pouvait intervenir que postérieurement à la signature de l’acte. Il a jugé que le notaire ne pouvait être tenu pour responsable du manquement à une obligation d’un des signataires, qui constitue une faute exclusive du contractant défaillant. Il a en revanche estimé que le notaire avait fait preuve de négligence pour ne pas avoir informé, dans les temps, les vendeurs du défaut de versement du dépôt de garantie.

Les époux [S] contestent cette analyse concernant le moment de signature du compromis. Pour eux, maître [K] a manqué à ses obligations et à son devoir de conseil. Ils estiment que le notaire aurait dû retarder la signature du compromis de vente jusqu’à ce que monsieur [L] ait effectivement procédé au virement sur le compte séquestre du dépôt de garantie et qu’en stipulant un versement retardé du dépôt de garantie, le notaire ne les a pas protégés, pas plus qu’il n’a assuré l’efficacité de son acte, lequel les a engagés sans engager leur co-contractant. Ils ajoutent que maître [K] ne les a jamais alertés sur le fait que monsieur [L] n’avait pas procédé au versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre, ce qui les a empêchés d’acter la caducité de la vente et de reprendre leur liberté dès fin janvier 2020.

Maître [K] souligne qu’il ne pouvait imposer le dépôt d’une somme au compte séquestre avant la signature de l’acte qui, justement, impose ce dépôt.

S’agissant de la date de signature du compromis, l’acte mentionne que les parties s’étaient entendues pour un versement sur le compte séquestre dans les dix jours de la signature du compromis, ce qui est parfaitement légal, et aucun élément du dossier ne laisse apparaître que le notaire aurait manqué à son obligation de conseil en n’attirant pas l’attention des parties sur ce point. Par ailleurs, le notaire ne pouvait, en dehors de la volonté des parties, imposer que le versement sur le compte séquestre ait lieu antérieurement à la signature du compromis ou le jour du compromis.

S’agissant du défaut d’information, la faute notariale, d’ailleurs non contestée, est manifeste, puisque le délai de dix jours pour le dépôt des sommes au compte séquestre expirait le 24 janvier 2020 et que la caducité du compromis, qui pouvait être constatée à compter de cette date, ne l’a été que le 12 août 2020, soit près de sept mois plus tard.

Sur le préjudice

Nonobstant la faute notariale, le tribunal a débouté les époux [S] de leurs demandes à l’égard de maître [C] [K] considérant que le non-versement du dépôt de garantie résultait de la faute exclusive de l’acquéreur et ne pouvait dès lors être imputé au notaire, de sorte que le préjudice invoqué lui est apparu sans lien de causalité avec la faute commise.

Toutefois, s’il ne peut être reproché au notaire le défaut d’exécution des obligations contractuelles de monsieur [L], la faute qu’il a commise en omettant d’informer les vendeurs du défaut du versement du dépôt de garantie est susceptible d’avoir eu des conséquences directes pour les époux [S], puisque ces derniers ont tardé à retrouver la libre disposition de leur bien.

La lecture du compromis de vente laisse apparaître que la vente devait intervenir dans les deux mois, soit au plus tard le 14 mars 2020.

Aucun acte authentique n’étant signé au 14 mars 2020, les vendeurs pouvaient, à partir de cette date, renoncer à poursuivre l’exécution de la vente (pièce 1 des époux [S]), ce qu’ils n’ont pas fait, et ce pour des raisons qui leur sont personnelles et qui ne peuvent être imputées au notaire.

Dans ces conditions, la faute du notaire n’a pu en l’espèce avoir de conséquences pour les époux [S] que jusqu’au 14 mars 2020.

Or, le déménagement et l’entreposage des meubles, ainsi que leur logement dans un studio ont eu lieu en mai 2020 (pièce 6 et 7 des époux [S]), et il n’est pas démontré que si le notaire les avait informés entre le 24 janvier 2020 et le 14 mars 2020 du défaut de versement du dépôt de garantie sur le compte séquestre, ils auraient pu vendre leur bien plus tôt, dans un contexte où la vente effective du bien litigieux a eu lieu en décembre 2020 (pièce 10 des époux [S]).

Dans ces conditions, le lien de causalité entre la faute et le préjudice n’est pas démontré et le jugement déféré sera confirmé, par substitution de motifs.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

Les époux [S] succombant mais la faute notariale étant caractérisée, les parties seront déboutées de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les époux [S] seront condamnés aux dépens, dont distraction au profit de la SELARL Nese.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 10 juin 2021 par le tribunal judiciaire de Perpignan ;

Y ajoutant,

Déboute les parties de leurs demandes au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne monsieur [R] [S] et madame [U] [B] épouse [S] aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SELARL Nese.

Le greffier, Le président,