Cour d'appel de Montpellier, 3e chambre civile, 29 janvier 2026, n° 21/05031

CA Montpellier
Infirmation 29 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Dissimulation de vices cachés par le vendeur
La cour a constaté que la vendeuse avait effectivement dissimulé des désordres préexistants, justifiant ainsi la résolution de la vente.
Accepté
Droit à restitution suite à la nullité de la vente
La cour a ordonné la restitution du prix de vente en raison de la résolution de la vente prononcée pour vice caché.
Accepté
Préjudice matériel causé par les désordres
La cour a reconnu le préjudice matériel et a accordé des dommages intérêts pour couvrir les frais engagés.
Accepté
Préjudice de jouissance dû aux désordres
La cour a estimé que les désagréments subis justifiaient une indemnisation pour préjudice de jouissance.
Accepté
Préjudice moral causé par la dissimulation
La cour a reconnu le préjudice moral et a accordé des dommages intérêts en réparation.

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 3e ch. civ., 29 janv. 2026, n° 21/05031
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	21/05031
Importance :	Inédit
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	7 février 2026
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Marie Pierre VEDEL SALLESVirginie ALCINABenjamin JEGOU

Texte intégral

Arrêt n°

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 29 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/05031 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PDSM

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 09 JUILLET 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 3]

N° RG 19/01306

APPELANTS :

Monsieur [C] [A]

né le 17 Octobre 1985 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [M] [S]

née le 17 Janvier 1981 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par M^e Benjamin JEGOU, avocat au barreau de BEZIERS

INTIMEE :

Madame [B] [P] épouse [Z]

née le 06 Mars 1952 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Marie-Pierre VEDEL SALLES, avocat au barreau de MONTPELLIER et sur l’audience par M^e Virginie ALCINA, avocat au barreau de BEZIERS

Ordonnance de clôture du 28 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Gilles SAINATI, président de chambre, chargé du rapport et M. Thierry CARLIER, conseiller.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour fixée au 15 janvier 2026 et prorogée au 29 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 22 juin 2016, Madame [B] [P] épouse [Z] a vendu à Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] une maison d’habitation sise [Adresse 2] au prix de 175 000 euros.

Suite à un épisode pluvieux survenu mi-octobre 2016, les acquéreurs se sont plaints de l’apparition de désordres et ont, par acte d’huissier de justice du 12 mai 2017, saisi le juge des référés aux fins d’expertise.

Par ordonnance de référé du 2 juin 2017, il a été fait droit à la demande d’expertise et Monsieur [F] a été désigné pour y procéder.

L’expert a déposé son rapport le 13 novembre 2019.

Par acte d’huissier de justice du 21 mai 2019, Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] avaient assigné Madame [B] [P] épouse [Z] aux fins de résolution de la vente pour vice caché et indemnisation de leurs préjudices.

Par jugement du 9 juillet 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a:

— Débouté Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] de leurs demandes ;

— Ordonné l’exécution provisoire ;

— Condamné Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] à payer à Madame [B] [P] épouse [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamné Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] aux dépens.

Par déclaration au greffe du 4 août 2021, Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] ont interjeté appel de ce jugement.

Par leurs dernières conclusions, reçues par le greffe le 4 septembre 2025, Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] demandent à la cour d’appel de :

— Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions ;

Statuer à nouveau, et :

— Prononcer la nullité de la vente du 22 juin 2016 ;

— Condamner Madame [Z] à restituer à Madame [S] et Monsieur [A] le prix de vente, à hauteur de 175 000 euros ;

— Condamner Madame [Z] à verser à Madame [S] et Monsieur [A] :

* 22 295,26 euros en réparation de leur préjudice matériel ;

* 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance;

* 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

A titre subsidiaire :

— Prononcer la résolution de la vente du 22 juin 2016 ;

— Condamner Madame [Z] à restituer à Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] le prix de vente, à hauteur de 175 000 euros ;

— Condamner Madame [Z] à verser à Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] l’intégralité des frais liés à la vente qu’ils ont exposés, pour un montant total de 22 295,26 euros ;

— Condamner Madame [Z] à verser à Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] :

* 10 000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance;

* 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

A titre infiniment subsidiaire :

— Condamner Madame [Z] à verser à Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] la somme de 105 788 euros correspondant au coût des travaux de repris évalués par l’expert judiciaire et indexer le montant de cette condamnation sur l’indice BT01 à compter du 24 mai 2019 ;

— Condamner Madame [Z] à verser à Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] :

* 10 000 euros en réparation du préjudice de jouissance ;

* 1 225 euros en réparation du préjudice de jouissance qui résultera de la réalisation des travaux de reprise ;

* 5 000 euros en réparation de leur préjudice moral ;

En tout état de cause :

— Débouter Madame [Z] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— Condamner Madame [Z] à payer à Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner Madame [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [F].

Par ses dernières conclusions, reçues par le greffe le 28 août 2025, Madame [P] épouse [Z] demande notamment à la cour d’appel de :

— Statuer ce que droit sur la recevabilité de l’appel et le respect des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile par Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] dans leurs conclusions, au visa de l’article 908 du code de procédure civile ;

— Confirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions ;

— Débouter Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

Très subsidiairement, si la cour infirme le jugement et statue de nouveau et si la nullité ou la résolution de la vente est prononcée:

— Débouter Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] de leurs demandes relatives aux dommages et intérêts concernant un prétendu préjudice de jouissance et un prétendu préjudice moral comme injustifiés ;

— Condamner Madame [P] épouse [Z] au plus au paiement des travaux de réparation des fissures et lézardes extérieures, soit à la seule somme de 9640 euros selon l’estimation de l’expert en ce poste, p. 46 de son rapport ;

— Débouter Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] à payer à Madame [P] épouse [Z] la somme de 4 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] aux entiers dépens d’appel.

La clôture a été prononcée par ordonnance du 28 octobre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et prétentions des parties, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties et à la décision déférée.

MOTIFS

Sur la recevabilité de l’appel

Madame [Z] soulève une irrecevabilité des conclusions d’appelant et de l’appel par Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] dans leurs conclusions au visa de l’article 908 du Code de procédure civile, faute de respect de l’article 954 du code de procédure civile, toutefois elle ne developpe pas de moyens à l’appui de cette demande d’irrecevabilité, elle en sera donc déboutée.

Sur l’anéantissement de la vente

Le tribunal a rejeté la demande d’annulation de la vente pour dol au motif que la mauvaise foi de la vendeuse n’était pas rapportée, indiquant notamment qu’il n’est pas démontré que la vendeuse avait dissimulé la réalisation de travaux d’importance.

Monsieur [C] [A] et Madame [M] [S] font valoir que l’épisode pluvieux de 2016 est à l’origine de la réapparition de désordres préexistants et d’une aggravation des fissurations et si les désordres ont été aggravés, ils préexistaient à la vente et la venderesse les a intentionnellement dissimulés afin d’influencer la décision d’acquérir.

Il convient de se reporter au rapport d’expertise qui dans un premier temps diagnostique un défaut d’étude géotechnique pour une villa construite en 1995 et qui porte atteinte à la solidité de l’ouvrage sans qu’il puisse être imputable à la venderesse compte tenu de l’évolution climatique et propose une reprise.

Selon cet expert, « le bien a été acheté sans déceler d’anomalie, l’acquéreur n’étant pas sachant alors que les désordres sont apparus avant la vente et les fissures avaient été rebouchées préalablement sans qu’il en soit fait mention à l’acquéreur. »

Cet expert conclut ainsi : « les désordres ont été cachés la responsabilité revient donc intégralement au vendeur, en l’état des investigations et des études je ne vois d’autres responsables » et « les épisodes de sécheresse de 2016 à 2019 ont une influence certaine sur les désordres qui font qu’ils s’aggravent dans le temps, mais des désordres sont apparus avant la vente ».

Toutefois l’expert distingue les fissures intérieures qui étaient visibles lors de la vente et pour lesquelles il ne pourrait y avoir de dissimulation et les fissures extérieures, de même que les traces de rebouchage de fissures, qui sont la conséquence des épisodes pluvieux ayant affecté les fondations de l’immeuble donc postérieures à la vente.

En réalité, il faut prendre en considération que l’expert est un sachant et s’il est affirmatif concernant les fissures intérieures, il souligne sur les façades : « j’ai constaté des traces visibles de rebouchage de fissures anciennes qui sont maintenant bien visibles et ont pu ne pas être vu par l’acheteur ( qui n’est pas sachant) et n’ont pas été signalées par le vendeur. »

Les traces de rebouchages sont visibles car plus claires et plus lisses que l’enduit existant dessous"

L’expert (page 28) est donc assez précis : " Mais surtout suite aux investigations que j’ai effectuées, je constate que les fissures sont apparues souvent au même endroit que celles qui avaient été rebouchées; il s’agit donc de réouverture de fissures anciennes suite à des phénomènes semblables qui s’étaient manifestés avant la vente et étaient bien connus car il les avait rebouchées.

Les lézardes apparues plus récemment vont en aggravation des désordres préexistants, les phénomènes climatiques allant en s’amplifiant ( sécheresses/pluies diluviennes)."

L’expert enfin reprend les affirmations du vendeur qui: « reconnaît clairement avoir procédé à des rebouchages de fissures en façade, il ne pouvait les ignorer. Il ne l’a pas signalé lors de la vente ».

L’explication technique précise que : " l’acheteur ne les a pas décelées car la couleur utilisée était identique à l’enduit existant, un nettoyage avait été effectué qui a harmonisé les couleurs ; ensuite l’enduit a vieilli différemment et les rebouchages des fissures, sont devenus visibles, puis les fissures se sont ouvertes à nouveau", photographies à l’appui.

Le premier juge a estimé que les usages et bon sens acceptent que le vendeur entretienne et rafraîchisse son immeuble pour bénéficier d’une meilleure vente ; dès lors il caractérise ces travaux comme minimes.

Si ces constats ne permettent pas de caractériser une réticence dolosive, le vice grave et structurel affectant s’est révélé lors de l’expertise et plus particulièrement lors de l’avis technique géotechnique qui a souligné que les épisodes pluvieux à partir de 2016 ont réactivé les fissures qui avaient été rebouchées par le vendeur.

Par contre, la multiplicité et la nature des désordres devaient alerter la venderesse sur la possibilité que l’immeuble soit affecté d’un vice structurel, en effet c’est à son initiative avant la vente que ces colmatages des nombreuses fissures sont intervenus.

L’ampleur et le nombre de fissures colmatées en prévision de la vente ne peuvent pas être considérées comme des mesures de rafraichissement, l’expert ayant répondu d’ailleurs que la vetusté de la construction datant de 1995 n’a rien à voir dans les désordres car certaines batisses durent plus de 50 ans sans problèmes, les désordres ne sont pas esthétiques".

Lors de la mise en vente de l’immeuble, l’agent immobilier, dans son attestation du 15 février 2017, fait état du caractère irréprochable de la maison: " Mme [Z] ne nous a ( pas ) indiqué que la maison avait subi des dommages, faute de quoi nous aurions tenu informés les acquéreurs", un temoin ( M. [T]) ayant constaté de nombreuses fissures avant la vente (attestation 10 février 2017) lors de la location ainsi que M. [W] qui avaient constaté les nombreuses fissures.

Les photographies réalisées au moment de l’expertise démontrent un nombre important de fissures qui étaient donc antérieures à la vente, dissimulées par rebouchage à la couleur identique du revêtement extérieur.

Cette attitude et manoeuvres de Mme [Z] dépassent l’application de la clause de non garantie, car celle-ci devait informer les acquéreurs ainsi que l’agent immobilier de ces nombreuses fissures et permettre ainsi aux acquéreurs de procéder à l’achat en toute connaissance de cause, voire d’être assisté par un sachant pour établir un diagnostic fiable de l’immeuble, ce qui n’a pas été le cas et aurait permis de savoir que ces nombreux désordres affectent l’immeuble et le rendent impropre à sa destination.

En conséquence, en application des dispositions de l’article 1641 du code civil, la résolution de la vente intervenue entre Madame [Z], Madame [S] et Monsieur [A], par acte notarié du 22 juin 2016 reçu par Me [E], notaire à [Localité 4], sera prononcée et publiée au service de la publicité foncière de [Localité 3] sous la référence 2016 D N°7414 et Mme [P] épouse [Z] sera condamné à restituer à Madame [S] et Monsieur [A] le prix de vente, à hauteur de 175 000 € ;

Sur les demandes indemnitaires

— Le préjudice matériel

Il sera fait droit aux demandes relatives aux frais d’honoraires d’agent immobilier (8 000 euros) et frais de notaire ( 14 295,26 euros).

— Le préjudice de jouissance

Il est sollicité une somme de 10 000 euros.

Ce préjudice serait composé par les nombreux désagréments qu’ils ont subis: infiltration d’eau dans la salle de bain, fenêtres et portes en raison d’un mouvement des cloisons.

Cette situation est constatée par l’expert (p 47) et constitue un véritable désagrément justifiant une somme de 5 000 euros au titre de ce trouble de jouissance

— Le préjudice moral

Par ses manoeuvres, le vendeur, en dissimulant les nombreux désordres, a fait croire (comme à l’agent immobilier) que l’immeuble était dans un état irréprochable alors qu’il était perclu de fissures, cette situation justifie une somme de 2 500 euros au titre du préjudice moral.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [B] [P] épouse [Z], succombante, sera condamnée au paiement de la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [F].

PAR CES MOTIFS

La Cour,

Infirme le jugement du Tribunal Judiciaire de Béziers du 9 juillet 2021 ;

Statuant à nouveau,

Prononce la résolution de la vente intervenue entre Madame [B] [P] épouse [Z] et Madame [M] [S] et Monsieur [C] [A], par acte notarié du 22 juin 2016 reçu par Me [E], notaire à [Localité 4] et publié au service de la publicité foncière de [Localité 3] sous la référence 2016 D N°7414 ;

Condamne Madame [B] [P] épouse [Z] à restituer à Madame [M] [S] et Monsieur [C] [A] le prix de vente, à hauteur de 175 000 € ;

Condamne Madame [B] [P] épouse [Z] à verser à Madame [M] [S] et Monsieur [C] [A] :

. 22 295,26 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice matériel ;

. 5 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance ;

. 2 500 € à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral ;

Condamne Madame [B] [P] épouse [Z], succombante, au paiement de la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Madame [B] [P] épouse [Z] aux entiers dépens de première instance et d’appel, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [F].

Le greffier, Le président,