COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

ORDONNANCE DE REFERE

du 08 AVRIL 2026

REFERE RG n°26/00025 – N° Portalis DBVK-V-B7K-Q6BC

Enrôlement du 12 Février 2026

assignation du 12 Février 2026

Recours sur décision du TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1] du 16 Juillet 2025

DEMANDEURS AU REFERE

Madame [R] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Monsieur [F] [X]

[Adresse 1]

[Localité 2]

ensemble représentés par M^e Dalil OUAHMED, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS AU REFERE

Monsieur [T] [U]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Madame [P] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Madame [L] [K]

[Adresse 4]

[Localité 4]

ensemble représentés par M^e Flora AIGUESVIVES, avocat au barreau de MONTPELLIER

L’affaire a été débattue à l’audience publique des référés, tenue le 11 MARS 2026 devant M^me Michelle TORRECILLAS, présidente de chambre déléguée, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président L’affaire a été mise en délibéré au 08 Avril 2026.

Greffier lors des débats : M^me Jennifer PERRIN

ORDONNANCE :

— Contradictoire.

— prononcée publiquement par mise à disposition de l’ordonnance au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

— signée par Madame Michelle TORRECILLAS, présidente de chambre déléguée, désignée par ordonnance de Monsieur le premier président et par M^me Jennifer PERRIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

M. [V] [U] a donné à bail à M. [F] [X] et Mme [R] [Q] un logement à usage d’habitation situé à [Localité 1], par acte sous seing privé du 15 mars 2018, moyennant un loyer mensuel de 600 euros outre une provision sur charges mensuelle initiale de 100 euros.

Décédé le 11 mars 2020, M. [V] [U] a laissé pour lui succéder sa veuve, Mme [L] [U] née [K], usufruitière pour la totalité, et ses enfants, M. [T] [U] et Mme [P] [U] épouse [B], nus-propriétaires chacun pour moitié.

Par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2023, les consorts [U] ont fait délivrer à M. [X] et Mme [Q] un congé aux fins de vente dont le préavis est fixé au 14 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2024, les consorts [U] ont fait assigner M. [X] et Mme [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier aux fins de voir notamment constater la validité du congé de vente, la déchéance de plein droit de tout titre d’occupation des locataires sur le bien, de voir ordonner leur expulsion et de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 772,8 euros à compter du 15 mars 2025.

Par jugement du 16 juillet 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier a statué en ces termes :

— Constaté la nullité du congé pour vente délivré en date du 6 septembre 2023, avec un préavis fixé au 14 mars 2024, par M. [U], Mme [U] épouse [B] et Mme [K] veuve [U] à Mme [Q] et M. [X] portant sur le logement situé au [Adresse 5],

— Prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail du 15 mars 2018 ayant pris effet le même jour entre, d’une part, M. [T] [U], Mme [U] épouse [B] et Mme [K] veuve [U], venant aux droits de M. [V] [U], et, d’autre part, M. [X] et Mme [Q] portant sur un logement situé au [Adresse 5] à compter de la décision,

— Déclaré en conséquence M. [X] et Mme [Q] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter de la décision,

— Dit qu’à défaut pour M. [X] et Mme [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de leur chef, dans les deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par les bailleurs,

— Dit que la décision sera transmise au préfet de l’Hérault en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— Fixé au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été réalisé, l’indemnité mensuelle d’occupation que M. [X] et Mme [Q] devront payer à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à leur mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

— Condamné M. [X] et Mme [Q] à verser à M. [U], Mme [U] épouse [B] et Mme [K] veuve [U] l’indemnité d’occupation fixée ci-dessus,

— Condamné M. [X] et Mme [Q] à payer à M. [U], Mme [U] épouse [B] et Mme [K] veuve [U] la somme de 553,6 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 novembre 2024, mensualité du mois de novembre 2024 comprise,

— Condamné in solidum M. [X] et Mme [Q] aux dépens,

— Condamné solidairement M. [X] et Mme [Q] à payer à M. [U], Mme [U] épouse [B] et Mme [K] veuve [U] la somme de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté les parties du surplus de leurs demandes,

— Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration du 12 février 2026, M. [X] et Mme [Q] ont interjeté appel de ce jugement.

Par actes d’huissier délivrés le 16, le 17 et le 24 février 2026, la partie appelante a fait assigner, respectivement, Mme [U] épouse [B], Mme [K] veuve [U] et M. [U] devant le premier président de la cour d’appel et sollicite, au visa de l’article 517-1 du code de procédure civile, de dire et juger qu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de la décision et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives à l’égard des époux [X] et de leurs enfants, d’ordonner l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement rendu le 16 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, et de statuer ce que de droit sur les dépens.

L’affaire est venue à l’audience du 11 mars 2026.

Aux termes de leurs dernières conclusions déposées à l’audience, Mme [Q] et M. [X] soutiennent qu’il existe un moyen sérieux de réformation ou d’annulation de la décision en ce que le bail ne fait ni mention du parking ni de la cave, alors qu’il appartient aux bailleurs de faire connaître les conditions de la vente projetée pour le local à bail. Aussi, le tribunal a validé la résiliation judiciaire du bail fondé sur une appréciation particulièrement sévère, considérant que les locataires ne réglaient pas régulièrement les loyers ; il est notamment fait référence à une période de février à octobre 2023, au cours de laquelle les règlements de l’aide au logement par la CAF avaient été suspendus en raison de l’état du logement à l’appui du rapport d’hygiène de l’habitat établi le 12 octobre 2022 révélant un défaut d’entretien et la nécessité d’effectuer des travaux par le bailleur. Ainsi, le bailleur était responsable de la dette locative générée sur cette période du fait de la suspension de l’aide au logement, et en tout état de cause, les bailleurs n’ont jamais entendu agir en résiliation du bail pour un prétendu retard de loyer, de sorte qu’ils ne peuvent justifier de ce qu’il a existé des incidents de paiement préjudiciables pour eux. Sur les conséquences manifestement excessives, ils font valoir que l’expulsion décidée par la juridiction de première instance est un véritable traumatisme, ayant cinq enfants scolarisés. Les demandes pour obtenir un logement social se sont toutes trouvées infructueuses, et leur dossier Droit au logement opposable déposé n’a pas reçu de réponse favorable. En outre, ils invoquent que Mme [K] ne justifie pas de ses revenus en produisant son avis d’imposition permettant de connaître l’ensemble de ses ressources, dont vraisemblablement la pension de réversion en suite du décès de M. [U], et ajoutent que le bien peut tout à fait être cédé en l’état pour des acquéreurs souhaitant effectuer un investissement locatif.

Par ses conclusions déposées à l’audience, M. [U], Mme [U] épouse [B] et Mme [K] veuve [U] sollicitent que soit jugé qu’il n’existe aucun moyen sérieux d’annulation ou de réformation du jugement rendu le 16 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, que l’exécution provisoire n’entraîne pas des conséquences manifestement excessives à l’égard des époux [X] et de leurs enfants, que soient déboutés M. [X] et Mme [Q] de leur demande de suspension de l’exécution provisoire du jugement rendu le 16 juillet 2025 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier, et de les condamner au paiement d’une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [U] soutiennent que les époux [X] n’ont fait valoir aucune observation sur l’exécution provisoire en première instance, de sorte qu’ils doivent démontrer des conséquences manifestement excessives postérieures à la décision de première instance. Ils énoncent que l’expulsion ne revêtirait des conséquences manifestement excessives que si M. [X] et Mme [Q] étaient dans l’impossibilité de se reloger à la suite de plusieurs demandes de logements infructueuses, or ils ne justifient d’aucune recherche dans le parc privé (seule la demande du 7 octobre 2025). Ils savaient en effet depuis 2023 que le logement doit être vendu et qu’ils ont vocation à partir et n’ont pour autant entamé aucune recherche de logement, étant ainsi responsables de leur propre préjudice. Ils font valoir qu’à l’inverse, la suspension de l’exécution provisoire entraînerait des conséquences manifestement excessives pour le bailleur car les concluants ne peuvent faire face au paiement de la maison de retraite de Mme [K] et subissent un préjudice financier excessif, n’ayant pas perçu les liquidités qu’une vente aurait dégagées. Ils ajoutent qu’il est particulièrement difficile de vendre un bien immobilier avec des locataires qui refusent toute visite, et sur lesquels une procédure d’expulsion est pendante devant la cour d’appel. Les futurs candidats à l’acquisition seront découragés d’acheter un bien immobilier avec un locataire qui a des retards de paiement et refusent d’exécuter un congé pour vente ; ainsi, ils se trouvent contraints d’exposer des frais importants pour mener à bien les diverses procédures, ce qui représente une source d’angoisse pour eux également. Sur l’absence de moyens sérieux d’annulation ou de réformation de la décision de première instance, les consorts [U] indiquent qu’ils sont toujours fondés à demander la résiliation judiciaire du bail pour inexécution grave de l’obligation principale du preneur, à savoir le paiement du loyer et des charges. Ils indiquent qu’en août 2025, le solde débiteur est de 2 267,37 euros correspondant à trois mois de loyer, que les loyers ne sont jamais réglés à l’échéance et leur compte est constamment en débit, les locataires indiquant à tort que les impayés proviennent d’une prétendue insalubrité du logement. Sur l’infirmation de l’ordonnance en ce qu’elle a jugé que le congé était nul, les consorts [U] soutiennent que le locataire est déchu de tout titre d’occupation sur le local d’habitation depuis le 15 mars 2024 par l’effet du congé aux fins de vente valablement délivré par les concluants, qui renvoie bien en dernière page à un parking privé à l’extérieur de la résidence, de sorte qu’ils contestent la validité du congé de pure mauvaise foi. Ils ne justifient par ailleurs pas d’un grief et la prétendue nullité du congé ne leur cause aucun préjudice car ils n’ont jamais eu l’intention d’acquérir le bien immobilier.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

Selon l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de droit de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

Le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d’infirmation.

Les conséquences manifestement excessives s’apprécient en ce qui concerne les condamnations pécuniaires par rapport aux facultés de paiement du débiteur et aux facultés de remboursement de la partie adverse en cas d’infirmation de la décision assortie de l’exécution provisoire. Il incombe à celui qui se prévaut de conséquences manifestement excessives qu’aurait l’exécution provisoire sur sa situation personnelle d’en démontrer la réalité.

En l’espèce, M. [U], Mme [U] épouse [B] et Mme [K] veuve [U] font valoir que les demandeurs n’ont pas présenté d’observations sur l’exécution provisoire en première instance, ce que M. [X] et Mme [Q] ne contestent pas.

Aucun élément ne permet en effet de vérifier que les demandeurs aient formulé des observations à ce titre devant le premier juge ; il résulte en outre de la lecture du jeu de conclusions de première instance de M. [X] et Mme [Q], produit par M. [U], Mme [U] épouse [B] et Mme [K] veuve [U] et non contesté par les demandeurs, qu’ils ne se sont pas prononcés sur l’exécution provisoire. L’exposé du litige présent au jugement du 16 juillet 2025 du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier reprend par ailleurs le dispositif des conclusions de M. [X] et Mme [Q] produites par les consorts [U], qui ne mentionne pas la demande d’écarter l’exécution provisoire, de sorte que M. [X] et Mme [Q] ne rapportent pas la preuve d’avoir formulé des observations en première instance.

C’est donc à eux que revient la charge de la preuve de ce que l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui sont apparues après le jugement du 16 juillet 2025.

Si M. [X] et Mme [Q] soutiennent que l’expulsion entraînerait des conséquences graves notamment en ce qu’ils ont cinq enfants scolarisés, outre qu’ils ont déposé plusieurs demandes en vue d’obtenir un logement social, ils ne font valoir aucune conséquence manifestement excessive qui se seraient révélée postérieurement au jugement. En effet, ils produisent un accusé de réception de leur recours gracieux relatif à la décision de la commission de médiation du département de l’Hérault prise le 7 octobre 2025, or ils ne justifient pas des autres demandes qu’ils invoquent et qui n’auraient pas été fructueuses ; en outre, leur situation est antérieure à l’audience du 3 juin 2025 et au jugement rendu le 16 juillet 2025, le seul élément nouveau étant le refus de la commission de médiation dont le recours est toujours en cours et qui n’est donc pas définitif.

Ainsi, sans qu’il soit utile d’examiner le caractère sérieux des moyens d’annulation et de réformation évoqués, il convient de déclarer irrecevable la demande d’arrêt de l’exécution provisoire.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

M. [X] et Mme [Q] seront condamnés solidairement aux dépens et à payer à M. [U], Mme [U] épouse [B] et Mme [K] veuve [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en raison de l’équité.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référés, après débats en audience publique, par décision contradictoire,

Déclarons irrecevable la demande de M. [F] [X] et Mme [R] [Q] tendant à l’arrêt de l’exécution provisoire du jugement du 16 juillet 2025 rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montpellier,

Condamnons solidairement M. [F] [X] et Mme [R] [Q] aux dépens et à payer à M. [T] [U], Mme [P] [U] épouse [B] et Mme [L] [K] veuve [U] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier La présidente de chambre