COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-4

ARRÊT AU FOND

DU 06 FEVRIER 2025

N° 2025 / 38

Rôle N° RG 24/01784

N° Portalis DBVB-V-B7I-BMSBB

[T] [K]

[L] [J]

[D] [N]

SCP [K] [F] [B]

SCP [W] [H] [J]

C/

[I] [R]

[V] [E] épouse [R]

[X] [U]

[P] [A]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

— M^e Maud DAVAL-GUEDJ

— M^e Frédéric BERENGER

— M^e Anne hélène REDE-TORT

— M^e Anne hélène REDE-TORT

Décision déférée à la Cour :

Arrêt de la Cour de Cassation de PARIS en date du 24 Janvier 2024 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 23 F-D.

APPELANTS

Maître [T] [K] de la SCP [K] [F] [B]

demeurant [Adresse 4]

Maître [L] [J] de la SCP [W] [H] [J]

demeurant [Adresse 16]

Maître [D] [N]

demeurant [Adresse 3]

SCP [K] [F] [B], demeurant [Adresse 4]

SCP [W] [H] [J], demeurant [Adresse 16]

tous représentés par M^e Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat postulant au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et M^e Jean-michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat plaidant au barreau de TOULON substituée par M^e Maria DA SILVA, avocat au barreau de TOULON,

INTIMES

Monsieur [I] [R]

demeurant [Adresse 14]

représenté par M^e Frédéric BERENGER de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Alexandra GOLOVANOW, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame [V] [E] épouse [R]

demeurant [Adresse 2]

défaillante

Madame [X] [U]

demeurant [Adresse 15]

représentée par M^e Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Mehdi-emmanuel JOUINI, avocat au barreau de PARIS

Monsieur [P] [A]

demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE, M^e Mehdi-emmanuel JOUINI, avocat au barreau de PARIS

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 1er Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Inès BONAFOS, Présidente

M^me Véronique MÖLLER, Conseillère

M. Adrian CANDAU, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Christiane GAYE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, prorogé au 30 Janvier 2025, puis prorogé au 06 Février 2025.

ARRÊT

Suivant acte notarié du 18 décembre 1987, Madame [X] [U] ex épouse [A] et Monsieur [P] [A] ont acquis un terrain à construire d’une contenance de 5.000 mètres sur la commune du [Localité 12].

Ils ont obtenu un permis de construire une villa, une déclaration d’ouverture de chantier a été formalisée le 04 janvier 1988.

L’achèvement des travaux est intervenu le 06 octobre I992.

Un certificat de conformité a été obtenu le 07 décembre 1992 pour ces travaux.

Suivant permis de construire du 14 août I995, les consorts [U]-[A] ont obtenu l’autorisation de procéder à une extension de leur habitation et notamment par la construction d’un garage. Une déclaration d’ouverture de chantier a été formalisée le 13 juin 1997.

Les consorts [U]-[A] ont fait réaliser par un géomètre expert, Monsieur [O] [Y], un plan de division de Ia parcelle [Cadastre 8] :

Le 06 août 2002 la parcelle [Cadastre 8] est divisée en trois lots : [Cadastre 9], [Cadastre 5] et [Cadastre 6].

Le-05 janvier 2005, les consorts [U]-[A] ont signé avec Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] une promesse de vente portant sur un bien immobilier situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 9], pour une contenance de 29 ares et 46 centiares décrit comme une villa provençale de type cinq pièces sur sous-sol, partie à usage de garage et partie aménageable, garage indépendant et piscine.

Sont intervenus à la promesse de vente les études de notaires de Maitre [T] [K] et de Maitre [D] [N], au sein de laquelle a exercé Maitre [L] [J], rédacteur de l’avant-contrat.

Suivant document d’arpentage dressé par le géomètre expert Monsieur [O] [Y] en date du 09 mars 2005, une seconde division de Ia parcelle [Cadastre 8] a été réalisée, portant création de trois parcelles [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 7], dont les consistances respectives étaient identiques à celles résultant de la division antérieure.

Par acte authentique du 1er avril 2005, les consorts [U]-[A] out cédé aux époux [R] leur bien immobilier cadastré [Cadastre 10] situé [Adresse 14]. La description de la villa et la contenance de la surface vendue sont identiques aux stipulations du compromis.

Ont reçu l’acte de vente les notaires Maitre [T] [K], associée do la SCP [K]-, Maitre [S] [F] et [G] [B], notaires associés, avec la participation de Maitre [L] [J] pour le vendeur.

Suite à la vente, les époux [R] out reproché aux vendeurs de leur avoir dissimulé, de mauvaise foi :

— des irrégularités administratives, notamment le non-respect des deux permis de construire successifs et, s’agissant de la seconde phase de travaux, l’absence de déclaration d’achèvement de travaux comme de certificat de conformité ;

— des désordres de construction, affectant le sous-sol, le rez-de chaussée, la toiture et les terrasses extérieures de la maison.

Les époux [R] out également fait grief aux notaires ayant instrumenté au cours du compromis comme de l’acte de vente d’avoir manqué à leurs obligations professionnelles, et notamment à leur devoir d’information et de conseil.

Par actes d’huissier en date des 14 et 15 juin 2011, les époux [R] ont fait assigner les vendeurs ainsi que les différents notaires intervenus aux actes et Monsieur [O] [Y], géomètre-expert, devant le Président du Tribunal de grande instance de Toulon aux fins d’expertise judiciaire.

L’expert a été désigné par ordonnance du Président du Tribunal de grande Instance de Toulon en date du 19 juillet 2011 et le rapport d’expertise a été déposé au greffe le 22/10/2014.

Par acte d’huissier en date du 18 mars 2015, les époux [R] ont fait assigner les consorts [U]-[A] ainsi que les notaires Maitre [T] [K], associée de la SCP [K]-, Maitre [S] [F] et [G] [B], notaires associés, Maitre [L] [J] Maitre [D] [N] devant le Tribunal de grande instance de Toulon, au visa des articles 1702 et suivants, 1641, 1645, 1116 ancien du code civil, aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à leur verser diverses sommes à titre d’indemnisation des travaux de reprise et des préjudices subis, outre des demandes au titre des frais irrépétibles et dépens.

Par jugement contradictoire du 17 décembre 2018, le tribunal de grande instance de Toulon a statué comme suit :

DECLARE irrecevables les demandes formées par Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] sur le fondement de la garantie des vices cachés, s’agissant des désordres non décennaux affectant le rez-de-chaussée, la toiture et les ouvrages extérieurs de l’immeuble d’habitation susvisé ;

DECLARE recevables les demandes formées par Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] au titre de la garantie décennale s’agissant des désordres en sous-sol ;

CONDAMNE Madame [X] [U] et monsieur [P] [A] à payer à Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] les sommes suivantes:

—  171.450 euros HT an titre des travaux de réparation des désordres et non conformités,

—  168.000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble susvisé,

—  10.620 euros en réparation du préjudice de jouissance,

—  10000 euros en réparation du préjudice moral,

—  21 .105,60 euros au titre des frais de mise en conformité de Ia fosse septique,

—  13.846 euros TTC au titre des frais de déplacement du compteur EDF,

—  1.200 euros TTC au titre des frais dc raccordement au réseau Canal de Provence ;

REJETTE les autres demandes de dommages et intérêts de Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] ;

CONDAMNE in solidum la S.C.P. [K] [F] [B], la S.C.P. [W] [H]

[J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] à relever et garantir [U] et monsieur [P] [A] de leur condamnation aux sommes suivantes :

—  171.460 euros HT au titre des travaux de réparation des désordres et non conformités,

—  163.000 euros en en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une d’une partie du sous-sol de l’immeuble,

—  10.620 euros en réparation du préjudice de jouissance,

—  10.000 euros en réparation du préjudice moral,

REJETTE le surplus des demandes en garantie formées à l’encontre de la S.C.P. [K] [F] [B], la S.C.P. [W] [H] [J], Me [D] [N], Me [T] [K] at Me [L] [J] ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [U] et monsieur [P] [A] et la S.C.P. [K], [F] [B], la’S.C.P. [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] ct Me [L] [J] à verser à Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [X] [U], Monsieur [P] [A] et la S.C.P. [K] [F] [B], Ia S.C.P. [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE in solidum Madame [X] [U], Monsieur [P] [A] et la S.C.P. [K] [F] [B], la S.C.P. [W] [H] [J], prises en Ia personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] aux entiers dépens de la procédure, en ce compris le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [Z], distraits au pro’t de Maine LACOMBE-BRISOU ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement ;

Par arrêt du 07 avril 2022 rendu sur appel de Madame [X] [U], Monsieur [P] [A] et la S.C.P. [K] [F] [B], la S.C.P. [W] [H] [J], prises en Ia personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J], la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a confirmé le jugement précité et condamné les appelants au paiement d’une somme de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Par arrêt du 24 janvier 2024 , la cour de cassation a cassé cet arrêt mais seulement en ce qu’il condamne in solidum la société [K], [F] et [B], la société [W], [H] et [J], M. [N], Mme [K] et M. [J] à relever et garantir Mme [U] et M. [A] de leur condamnation à payer les sommes de 171 460 euros HT au titre des travaux de réparation des désordres et non conformités, 168 000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble, 10 620 euros en réparation du préjudice de jouissance et 10 000 euros en réparation du préjudice moral.

La haute cour a jugé au visa de l’article 1382, devenu 1240, du code civil que seul ouvre droit à réparation le dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire.

Elle reproche la cour d’appel le défaut de démonstration qu’en l’absence de manquement des notaires à leurs devoirs d’information et de conseil, ces préjudices auraient pu être évités et qu’il existait ainsi un lien de causalité entre la faute retenue et les dommages relevés.

Par déclaration de saisine de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du le 13 février 2024 la réformation du jugement du Tribunal de Grande Instance de Toulon du 17 décembre 2018 en ce qu’il a statué comme suit :

CONDAMNE in solidum la S.C.P. [K] [F] [B], la S.C.P. [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] à relever et garantir Madame [X] [U] et Monsieur [P] [A] de leur condamnation aux sommes suivantes :

—  171.460 euros HT au titre des travaux de réparation des désordres et non conformités,

-168.000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble susvisé,

—  10.620 euros en réparation du préjudice de jouissance,

—  10.000 euros en réparation du préjudice moral,

— CONDAMNE in solidum Madame [X] [U] la S.C.P. CARPENTIRR [F] [B], la S.C.P. [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] à verser à Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du CPC.

Par conclusions notifiées par RPVA le 27 septembre 2024, Maître [T] [K] Notaire de la SCP [K] [F] [B], Maître [L] [J] Notaire de la SCP [W] [H] [J], Maître [D] [N] Notaire, la S.C.P. [K] [F] [B] Notaires associés, la S.C.P. [W] [H] [J] demande à la Cour :

Vu l’arrêt de cassation partielle rendue par la cour de cassation en date du 24 janvier 2024

Vu l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 7 avril 2022,

Vu le jugement entrepris rendu par le Tribunal de Grande Instance de Toulon en date du 17 décembre 2018,

Vu l’article 1382 ancien du Code Civil devenu l’article 1240 du Code Civil,

REFORMER le jugement entrepris en ce qu’il a retenu la responsabilité des notaires et les a condamnés in solidum à relever et garantir Madame [X] [U] et Monsieur [P] [A] de leur condamnation aux sommes suivantes :

-171 460 € HT au titre des travaux de réparation des désordres et non-conformité,

-168 000 € en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble susvisé,

-10 620 € en réparation du préjudice de jouissance,

-10 000 € en réparation du préjudice moral.

STATUANT A NOUVEAU :

DECLARER n’y avoir lieu à condamnation in solidum de Maître [K], notaire, de la SCP [K] ' [F] ' [B], notaires associés, de Maître [L] [J], notaire, de la SCP [W] ' [H] ' [J], notaires associés et de Maître [N], notaire, à relever et garantir les consorts [U]-[A] de toute condamnation prononcée à leur encontre.

DECLARER que seuls les consorts [U]-[A] sont tenus de régler les sommes suivantes :

-171 460 € HT au titre des travaux de réparation des désordres et non-conformité,

-168 000 € en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble susvisé,

-10 620 € en réparation du préjudice de jouissance,

-10 000 € en réparation du préjudice moral.

EN CONSEQUENCE,

DEBOUTER Monsieur [R] et Madame [E] de toutes leurs demandes fins et conclusions en tant que dirigées à l’encontre de Maître [K], notaire, de la SCP [K] ' [F] ' [B], notaires associés, de Maître [L] [J], notaire, de la SCP [W] ' [H] ' [J], notaires associés et de Maître [N], notaire,

DEBOUTER les consorts [U]-[A] de toutes leurs demandes fines et conclusions.

CONDAMNER tout succombant à payer à Maître [K], notaire, de la SCP [K] ' [F] ' [B], notaires associés, de Maître [L] [J], notaire, de la SCP [W] ' [H] ' [J], notaires associés et de Maître [N], notaire, la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNER tout succombant aux entiers dépens distraits au profit de la SCP COHEN GUEDJ, Avocats associés, sur son affirmation de droit en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Ils exposent que pour retenir la responsabilité des notaires intervenus lors de la passation des actes de vente, la Cour d’Appel doit caractériser un dommage en lien causal direct et certain avec la faute imputée au notaire , que les conséquences d’un manquement à un devoir d’information et de conseil ne peuvent s’analyser qu’en une perte de chance dès lors qu’il n’est pas certain que mieux informé, le créancier de l’obligation d’information se serait trouvé dans une situation différente et plus avantageuse , que les époux [R] ne démontrent nullement qu’ils auraient renoncé à la vente s’ils avaient été mieux informés, étant précisé que les époux [R] ne sollicitent nullement la nullité de la vente et qu’ils ont saisi la juridiction 6 ans après la vente.

A titre subsidiaire ils font valoir que les vendeurs, auteur d’un dol au détriment des acquéreurs, ne peuvent être garanti de l’intégralité des condamnations prononcées à leur encontre par les notaires en contradiction avec leur responsabilité dolosive.

Il ressort de la jurisprudence de la cour de cassation que si le fait que les vendeurs se soient rendus coupables d’une faute intentionnelle n’exonère pas nécessairement l’officier ministériel de sa propre responsabilité fondée sur une faute d’imprudence ou de négligence, la garantie de l’officier ministériel ne saurait néanmoins être intégrale.

Il est admis que dans l’hypothèse où les coobligés sont tenus pour les uns au titre de leur responsabilité délictuelle, pour les autres au titre de l’exécution d’une obligation contractuelle, il appartient au débiteur contractuel de supporter seul la charge finale de la dette, que tenu d’indemniser l’acquéreur au titre de sa responsabilité délictuelle, le notaire doit être intégralement garanti par le débiteur , que dans le cadre de l’action en responsabilité dirigée à l’encontre du vendeur constructeur au titre des vices cachés ou sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil , le vendeur exécute une obligation légale afin de fournir à l’acquéreur la contrepartie convenue en échange du paiement du prix.

Sur les fautes reprochées, les notaires font valoir que le fait que la numérotation cadastrale ait changé entre le compromis désignant le bien par la Section [Cadastre 9] et l’acte authentique désignant le bien par la Section [Cadastre 10] est sans incidence , que monsieur [R] a signé le plan de division du document d’arpentage , que l’acte mentionne le défaut d’assurance dans un chapitre rappelant les garanties et les responsabilités, que les époux [R] ne sauraient se prévaloir du fait que l’exemplaire du certificat de conformité annexé à l’acte de vente ne comportait aucune signature mais un simple tampon de la Mairie alors même que l’Expert judiciaire a pu établir que l’original en Mairie s’avère dûment paraphé et signé , que le notaire ne saurait être tenu du fait que les vendeurs n’aient pas alerté les acquéreurs sur les irrégularités administratives (non-conformité au permis de construire) et les désordres affectant le bien, les notaires n’ayant aucune obligation de se déplacer sur les lieux pour procéder à des vérifications techniques concernant la conformité aux actes administratifs et/ou la bonne réalisation des travaux , que les notaires ne sauraient être tenus du fait que les vendeurs n’aient pas informés les époux [R] concernant la procédure introduite par leurs voisins devant le Tribunal Administratif de Nice qui a conduit à l’annulation de leur certificat d’urbanisme en date du 28 janvier 2002 par décision du 1 er décembre 2005, que le fait qu’il soit précisé dans l’acte de vente qu’une partie du sous-sol est « aménageable » ne saurait, en aucun cas, conférer, en droit, un changement de destination alors que ce terme ne se confond pas avec celui-« d’habitable » , qu’en tout état de cause, Monsieur [I] [R] n’aurait pas renoncé à acquérir le bien, ce dernier ayant été mis en vente en 2024 au prix de 1 246 000 € alors que le prix d’acquisition était de 465 000 €, soit une plus-value de 781 000 € , que la mauvaise foi des vendeurs a été caractérisée tant par l’expert que par le premier juge.

Par dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 septembre 2024, monsieur [I] [R] demande à la Cour :

Vu l’ancien article 1382 du code Civil devenu 1240 du Code Civil,

Vu l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de TOULON le 17 décembre 2018 en ce qu’il a condamné in solidum la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K], et Me [L] [J] à relever et garantir Madame [X] [U] et Monsieur [P] [A] de leur condamnation aux sommes suivantes :

' 171 460 € HT au titre des travaux de réparation des désordres et non-conformités,

' 168 000 € en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble,

' 10 620 € en réparation du préjudice de jouissance,

' 10 000 € en réparation du préjudice moral.

A titre subsidiaire :

CONDAMNER in solidum les consorts [A] [U] à payer à Monsieur [R] les sommes suivantes :

' 171 460 € HT au titre des travaux de réparation des désordres et non-conformités,

' 168 000 € en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble,

' 10 620 € en réparation du préjudice de jouissance,

' 10 000 € en réparation du préjudice moral.

A titre infiniment subsidiaire :

CONDAMNER in solidum les consorts [A] [U] et la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K], et Me [L] [J] à payer à Monsieur [R] les sommes suivantes :

' 171 460 € HT au titre des travaux de réparation des désordres et non-conformités,

' 168 000 € en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble,

' 10 620 € en réparation du préjudice de jouissance,

' 10 000 € en réparation du préjudice moral.

En tout état de cause :

— CONDAMNER in solidum tous succombant au paiement de la TVA en vigueur au jour de l’arrêt à intervenir,

— DEBOUTER la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K], et Me [L] [J], ainsi que les consorts [A] [U] de leurs demandes, fins et conclusions,

— Les CONDAMNER in solidum à payer à Monsieur [R] la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Les CONDAMNER in solidum aux entiers frais et dépens de l’instance.

Il expose que par leurs carences et leur négligence caractérisées notamment par l’erreur de l’acte sur le numéro de parcelle , des mentions contradictoires relativement à la date des constructions créant une incertitude sur la garantie décennale sur la garantie dommages ouvrage ,l’absence de vérification des déclarations du vendeur , l’absence d’annexion aux actes des permis de construire et certificats de conformité , par le manquement à leurs obligations d’information et de conseils caractérisés en outre par le défaut d’éclairage sur les qualité constructives du sous-sol aménageable , les notaires ont contribué aux préjudices occasionnés aux acquéreurs dont il est réclamé réparation.

S’agissant des préjudices, ils ont été évalués par le tribunal en considération du rapport d’expertise de monsieur [Z].

La juridiction de première instance a caractérisé le lien direct et certain existant entre les préjudices dont il est demandé réparation précisant que les travaux réparatoires, la perte de valeur vénale du sous-sol, les préjudices de jouissance et moral, l’insécurité juridique créée ont été pour partie causés par les ambiguïtés des actes de compromis de vente, les carences fautives des notaires.

De plus, il ne s’agit pas de perte de chance mais de préjudices certains.

Par conclusions notifiées par RPVA le 25 septembre 2024, Madame [X] [U] et Monsieur [P] [A] demandent à la Cour :

Vu l’article 1240 du code civil

A titre principal

JUGER que la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N], Maître [T] [K] et Maître [L] [J] ont manqué à leurs devoirs de conseil et d’information commettant par la même une faute

JUGER que la faute commise a engendré pour les époux [R] les préjudices suivants:

— la perte de valeur vénale tenant à l’impossibilité d’aménager une partie du sous-sol

— l’obligation de faire face à des désordres de nature décennale au sein du sous-sol

— le préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’aménager le sous-sol et l’obligation de procéder à des travaux de reprise

— le préjudice moral lié à la survenance de l’ensemble de ces préjudices

CONFIRMER le jugement entrepris en ce qu’il a condamné in solidum la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N], Maître [T] [K] et Maître [L] [J] à relever et garantir Monsieur [A] et Madame [U] de leur condamnation aux sommes suivantes :

—  171.460 € TTC au titre des travaux de réparation des désordres et non conformités

—  168.000 € en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble susvisé

—  10.620 € en réparation du préjudice de jouissance

—  10.000 € en réparation du préjudice moral

A titre subsidiaire

Si, par extraordinaire, la Cour estimait que les Notaires instrumentaires ne sauraient supporter l’intégralité du montant des condamnations et que Monsieur [A] et Madame [U] ont concouru à la survenance des préjudices

JUGER que la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N], Maître [T] [K] et Maître [L] [J] ont manqué à leurs devoirs de conseil et d’information commettant par la même une faute

JUGER que la faute commise par Monsieur [A] et Madame [U] n’exonère pas la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N], Maître [T] [K] et Maître [L] [J] de leur responsabilité respective

JUGER que la faute commise a concouru à la survenance des préjudices subis par les époux [R] à savoir :

— la perte de valeur vénale tenant à l’impossibilité d’aménager une partie du sous-sol

— l’obligation de faire face à des désordres de nature décennale au sein du sous-sol

— le préjudice de jouissance lié à l’impossibilité d’aménager le sous-sol et l’obligation de procéder à des travaux de reprise

— le préjudice moral lié à la survenance de l’ensemble de ces préjudices

INFIRMER la décision entreprise en ce qu’elle a prononcé la condamnation in solidum de la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N] Maître [T] [K] et Maître [L] [J] à relever et garantir Monsieur [A] et madame [U] de leur condamnation aux sommes suivantes en totalité :

—  171.460 € TTC au titre des travaux de réparation des désordres et non conformités

—  168.000 € en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble sus visé

—  10.620 € en réparation du préjudice de jouissance

—  10.000 € en réparation du préjudice moral

Et statuant de nouveau

CONDAMNER in solidum la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N], Maître [T] [K] et Maître [L] [J] à relever et garantir partiellement Monsieur [A] et Madame [U] de leur condamnation aux sommes suivantes :

—  171.460 € TTC au titre des travaux de réparation des désordres et non conformités

—  168.000 € en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble susvisé

—  10.620 € en réparation du préjudice de jouissance

—  10.000 € en réparation du préjudice moral

STATUER ce que de droit sur le pourcentage de responsabilité incombant à la SCP ARPENTIER [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N] Maître [T] [K] et Maître [L] [J] au titre de ces préjudices

En tout état de cause

DEBOUTER la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N], Maître [T] [K] et Maître [L] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions

CONDAMNER in solidum la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N], Maître [T] [K] et Maître [L] [J] à payer à Monsieur [A] et Madame [U] la somme de 5.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du CPC

CONDAMNER in solidum la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Maître [D] [N], Maître [T] [K] et Maître [L] [J] aux entiers dépens

Ils exposent que la responsabilité du notaire peut être engagée sur le fondement délictuel dès lors qu’il a commis une faute génératrice d’un préjudice, qu’il lui appartient de récupérer les documents utiles à l’établissement d’un acte sincère, de vérifier les déclarations du vendeur et d’informer les parties sur ses conséquences et sur leurs droits.

Conformément aux exigences de l’arrêt de cassation, il existe un lien entre les fautes du notaire et les préjudicies dont il est demandé réparation, au moins pour partie.

La faute des notaires est à l’origine de la perte de valeur de la propriété du fait de l’impossibilité d’exploiter le sous-sol de l’habitation dans la mesure où ils n’ont pas demandé aux services compétents ou inviter les acquéreurs à se rapprocher des services compétents pour vérifier la consistance du bien acquis au regard de leur situation administrative, que de ce fait les acquéreurs ont perdu la chance de négocier une réduction de prix ou de renoncer à leur acquisition , que les notaires auraient dû procéder à une vérification en l’absence de certificat de conformité.

En ce qui concerne les préjudices de jouissance et moral, il résulte de l’impact de la négligence et du manquement des notaires à leurs devoirs de conseil et d’information ayant mis les acquéreurs dans une situation d’insécurité juridique, avec obligation de mettre en 'uvre une procédure longue et coûteuse.

A titre subsidiaire dans l’hypothèse selon laquelle, la cour retiendrait une responsabilité partielle des notaires elle devra statuer sur la contribution due par les notaires à la réparation des préjudices objet du litige.

Les parties ont pu présenter leurs observations à l’audience des plaidoiries du 1er octobre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue après le rejet d’une demande de renvoi en date du 30 septembre 2024, soit la veille de l’audience, à laquelle les consorts [R] se sont opposés et motivée par une vente du bien en janvier 2023 soit ancienne de plus de 18 mois.

Par soit transmis notifié par winci-ca le 26/11/2024, la cour a sollicité une note en délibéré des parties sur la recevabilité de la demande de Maître [T] [K] Notaire de la SCP [K] [F] [B], Maître [L] [J] Notaire de la SCP [W] [H] [J], Maître [D] [N] Notaire, la S.C.P. [K] [F] [B] Notaires associés, la S.C.P. [W] [H] [J] d’être relevés et garantis des condamnations prononcées à leur encontre par les vendeurs dans l’hypothèse selon laquelle leur responsabilité serait confirmée tout partiellement.

Par note transmise par RPVA le 28/11/2024, le conseil de Maître [T] [K] Notaire de la SCP [K] [F] [B], Maître [L] [J] Notaire de la SCP [W] [H] [J], Maître [D] [N] Notaire, la S.C.P. [K] [F] [B] Notaires associés, la S.C.P. [W] [H] [J] a indiqué qu’à aucun moment, les Notaires ne formulent, dans l’hypothèse où leur responsabilité serait confirmée tout ou partiellement, de demande à être relevés et garantis par les vendeurs.

Ils demandent « uniquement » à être déchargés de toute condamnation solidaire avec Madame [X] [U] et Monsieur [P] [A] et partant, le débouté des demandes de ces derniers à leur encontre.

Par note transmise par RPVA le 28/11/2024, le conseil de Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] indique s’en rapporter à la sagesse de la cour sur ce point.

MOTIVATION :

L’arrêt de la cour de cassation du 24 janvier 2024 casse partiellement l’arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence sur les dispositions relatives à la responsabilité des notaires instrumentaires de l’acte de vente du 05 janvier 2005 signé par monsieur [A] et madame [U], vendeurs, et les époux [R], acquéreurs.

La cour est ainsi saisie uniquement sur ce point sachant qu’en première instance le tribunal de grande instance de Toulon a condamné in solidum la S.C.P. [K] [F] [B], la S.C.P. [W] [H] [J], prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] à relever et garantir madame [X] [U] et monsieur [P] [A] de leur condamnation aux sommes suivantes :

—  171.460 euros HT au titre des travaux de réparation des désordres et non conformités,

—  163.000 euros en en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une d’une partie du sous-sol de l’immeuble,

—  10.620 euros en réparation du préjudice de jouissance,

—  10.000 euros en réparation du préjudice moral.

Sur la responsabilité des notaires

L’article 1240 anciennement 1382 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce il est reproché aux notaires une erreur de numérotation parcellaire, un défaut d’information et de conseil, une confusion générée par l’emploi de la formule imprécise « locaux aménageables ».

S’agissant de l’erreur de désignation cadastrale de la parcelle ,l’acte de vente signé le 1er avril 2005 (acte rédigé par Me [T] [K] avec la participation de Me [L] [J]) entre monsieur [A] et madame [U] en qualité de vendeurs ,et les époux [R] en qualité d’acquéreurs, mentionne que la vente a pour objet une maison d’habitation édifiée sur la parcelle cadastrée section A lieudit [Localité 13] [Cadastre 10] issue de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 8] alors que le compromis de vente signé le 05 janvier 2005 mentionne qu’il s’agit de la parcelle cadastrée section [Cadastre 9]( acte rédigé par Me [L] [J]).

Toutefois, ce changement de la désignation cadastrale entre le compromis de vente et l’acte de vente est sans lien avec les préjudices dont il est réclamé réparation à savoir des désordres et non conformités constructives nécessitant la réalisation de travaux de reprise, une non-conformité au permis de construire et une non-conformité de l’habitabilité convenue de l’immeuble, des préjudices de jouissance et moral consécutifs à ces désordres et non conformités.

La décision du premier juge ne saurait ainsi être infirmée en ce qu’elle ne retient pas une responsabilité des notaires instrumentaires de ce chef.

S’agissant de la rédaction de l’acte authentique , il ne peut être retenu une responsabilité des notaires du seul fait de l’absence de communication des permis de construire et plans y afférents , de l’inachèvement des travaux et de l’absence de certificat de conformité au titre du deuxième permis alors qu’ils sont expressément mentionnés par l’acte de manière précise , que les notaires ne se déplaçant pas sur les lieux ne sont pas en mesure de mettre en exergue le défaut de respect des plans ou du permis de construire, les désordres dont est atteint le bien vendu dont l’examen ne relève pas de leur compétence.

En effet l’acte mentionne expressément les dates et numéros de permis de construire, que s’agissant du deuxième permis de construire, aucune déclaration d’achèvement des travaux n’a été réalisée et par conséquent il n’a pas été délivré de certificat de conformité, le défaut d’assurance dommage ouvrage et ses conséquences, par référence aux déclarations du vendeur, l’absence de construction réalisées depuis moins de dix ans et de ce fait d’application de la législation sur l’assurance dommages ouvrage.

En outre, s’agissant d’un litige avec le voisinage, les notaires ne peuvent en avoir connaissance en dehors de ceux faisant l’objet d’une publication que si le vendeur l’en informe, ce qui n’est pas démontré en l’espèce.

En ce qui concerne les désordres constructifs et d’équipement, l’expert mentionne que le sous-sol subit des inondations, que le rez-de-chaussée comporte un excès de surface par rapport au permis de construire, subit des infiltrations en plafond (salon et hall d’entrée), des fissures sur les façades du garage et des infiltrations dans le garage, que la toiture subit des infiltrations au niveau des relevés d’étanchéité, des rives et du faîtage du fait de défauts constructifs et de vétusté.

Les canalisations d’eau ne sont pas conformes.

Sur ce point, indépendamment du défaut lié à l’implantation des canalisations par rapport au compteur, l’acte indique que les compteurs eux sont situés dans une niche, qu’aucun contrat n’a été signé avec la société Canal de Provence mais que le vendeur s’engage à laisser à disposition des acquéreurs un compteur.

La canalisation de gaz n’est pas enterrée dans les règles de l’art

Le compteur EDF est à déplacer

Le carrelage de la terrasse Sud présente un tassement et des fissurations

Les enduits de la maison sont inachevés.

La fosse sceptique doit être mise en conformité.

Ces désordres de non conformités aux règles de l’art d’exécution des travaux de bâtiment, aux plans d’exécution, de raccordement aux réseaux sont sans lien avec les fautes reprochées aux notaires.

En revanche, il ressort du rapport d’expertise qu’à l’origine l’immeuble vendu comportait deux niveaux, un niveau supérieur accessible par le haut de la parcelle comprenant un hall, des sanitaires, un cellier, un salon ouvert sur une salle à manger donnant sur une cuisine, trois chambres avec salle de bains, wc et buanderie.

Un garage a été édifié au Nord de la maison sur ce même niveau.

Le niveau inférieur semi enterré comprend un garage possédant deux accès, l’un en façade Est, l’autre en façade Sud. Ce niveau a été divisé en deux parties, un garage en partie Est, un local aménageable en partie Ouest. La partie Ouest est dépourvue de pente d’accès pour un véhicule et comporte des ouvertures équipées de volets.

Le sous-sol comporte une augmentation de surface (17m²) et de hauteur sous plafond (2,50 au lieu de 2,25) par rapport au permis de construire délivrer le 14/08/1995, est inachevé.

Les murs enterrés sont dépourvus de drains périphériques exposant les locaux aux inondations et la destination des lieux ne peut être sur le plan administratif autre que celle de garage et non à usage d’habitation.

Si le défaut de conformité au permis de construire , l’inachèvement et les désordres constructifs sont sans lien avec la faute du notaire qui n’étant pas homme de l’art, n’est pas tenu de procéder à la vérification de la conformité des ouvrages réalisés aux permis et autorisations administratives obtenues, aux plans d’exécution et aux règles de l’art, l’utilisation du terme « aménageable » pour désigner une partie des locaux du sous-sol est fautive dans la mesure où il est ambigu puisqu’il n’est pas précisé ni le type d’aménagement autorisé ni que l’aménagement en local habitable est exclu alors que la distinction entre locaux à usage d’habitation et locaux accessoires pouvant être dédiés à d’autres usage mais pas à l’habitation est essentiel pour les occupants, propriétaires, locataires ou autres d’un immeuble à destination principale d’habitation.

Pour les propriétaires elle constitue en outre une moins-value.

Par voie de conséquence, la faute des notaires doit être retenue de ce chef.

En effet, ce défaut d’information n’a pas permis aux acquéreurs d’évaluer le juste prix du bien acquis alors que s’ils avaient connu l’impossibilité d’aménager le sous-sol en local d’habitation, les acquéreurs auraient payé un prix moindre surtout que certes, l’immeuble est situé au Castellet ,mais ,à la date de la vente, dans une partie éloignée du centre-ville (zone rurale à habitat dispersé si l’on se réfère à la décision du tribunal administratif de Nice du 01/12/2005) et donc hors pression urbaine;

Il est ainsi établi qu’en l’absence de cette faute des notaires en lien direct avec le préjudice causé aux acquéreurs du fait de la perte de valeur du sous-sol, ceux-ci auraient acheté pour un prix moindre ;

S’il est définitivement jugé que les vendeurs sont responsables du préjudice occasionné aux acquéreurs du fait du défaut d’habitabilité du sous-sol malgré qu’il soit mentionné son caractère aménageable dans l’acte, la faute du notaire est tout autant à l’origine du préjudice car s’il avait été mentionné dans l’acte que le sous-sol était aménageable mais non à usage d’habitation, le dommage ne serait pas intervenu.

La violation de leur devoir d’information par les notaires ayant concouru autant que le défaut d’information des vendeurs dommage des acquéreurs, chacun gardera à sa charge 50% de la réparation du préjudice.

La moins-value a été justement fixée par le premier juge à la somme de 168 000 euros par référence à la valeur proposée par l’expert, soit une moins-value de 2000€ par m² des 84 m² prétendument aménageables. Il est quasi certain qu’elle aurait été obtenue par les acquéreurs s’ils avaient été correctement informés.

Les notaires seront donc condamnés à relever et garantir les vendeurs de la condamnation prononcée de ce chef au bénéfice des acquéreurs à hauteur de 50%.

S’agissant du préjudice moral du fait de la mauvaise foi des vendeurs, du stress lié aux irrégularités et désordres constatés, à leur ampleur, il est sans lien directe avec la faute du notaire qui participe de la seule perte de valeur du bien du fait de la non habitabilité du sous-sol.

Par voie de conséquence le jugement de première instance sera infirmé sur ce point.

S’agissant de la perte de jouissance du sous-sol, elle résulte principalement des désordres constructifs et n’est pas cumulable avec la perte de valeur seule imputable à la faute des notaires.

Par voie de conséquence le jugement de première instance sera également réformé de ce chef.

Sur les demandes accessoires

Parties partiellement perdantes, les appelants d’une part, monsieur [A] et madame [U] d’autre part, seront condamnés in solidum aux dépens de la procédure d’appel outre au paiement d’une somme de 2500 euros au bénéfice des époux [R] en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité ne commande pas de faire plus amplement application de ces dispositions au bénéfice de l’une ou l’autre des parties.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement, sur renvoi après cassation partielle et par mise à disposition au greffe :

Réforme le jugement du tribunal judiciaire de Toulon en date du 17 décembre 2018 en ce qu’il condamne in solidum la SCP [K] BERNANRD [B], la SCP [W] [H] [J] prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] à relever et garantir madame [X] [U] et monsieur [P] [A] de leurs condamnations suivantes :

-171 460 euros au titre des travaux de réparation des désordres et non conformités

-168 000 euros en réparation du préjudice lié à la perte de valeur vénale d’une partie du sous-sol de l’immeuble

-10 620 euros en réparation du préjudice de jouissance

-10000 euros en réparation du préjudice moral

Statuant à nouveau,

Condamne in solidum la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J] prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] à relever et garantir madame [X] [U] et monsieur [P] [A] de leur condamnation à l’égard de Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] à hauteur de 168000 euros x 50% soit 84 000 euros ;

Condamne in solidum la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J] prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] d’une part, madame [X] [U] et monsieur [P] [A] d’autre part à payer à Madame [V] [E] épouse [R] et Monsieur [I] [R] ensemble une somme de 2500 euros.

Dit que cette condamnation sera supportée à concurrence de 50% par la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J] prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] d’une part et à concurrence de 50% par madame [X] [U] et monsieur [P] [A].

Condamne in solidum la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J] prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] d’une part, madame [X] [U] et monsieur [P] [A] aux dépens de la procédure d’appel.

Dit que cette condamnation sera supportée à concurrence de 50% par la SCP [K] [F] [B], la SCP [W] [H] [J] prises en la personne de leur représentant légal en exercice, Me [D] [N], Me [T] [K] et Me [L] [J] d’une part et à concurrence de 50% par madame [X] [U] et monsieur [P] [A].

Prononcée par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025,

Signé par Madame Inès BONAFOS, Présidente et Madame Christiane GAYE greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière La présidente