Cour d'appel de Montpellier, 1re chambre civile, 31 mars 2026, n° 25/04319

TGI Perpignan 16 juillet 2025

CA Montpellier
Confirmation 31 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	CA Montpellier, 1re ch. civ., 31 mars 2026, n° 25/04319
Juridiction :	Cour d'appel de Montpellier
Numéro(s) :	25/04319
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance de Perpignan, 16 juillet 2025, N° 24/00656
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	9 avril 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Mandine CORTEY LOTZValéry-Pierre BREUILStéphanie ANDRIVON
Cabinet(s) :	SCP BREUIL AVOCATCORTEY LOTZ & MARCHAL AVOCATS
Parties :	Syndicat des copropriétaires de la [ Adresse 3 ], SAS [ A ] PROMOTION

Texte intégral

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1ère chambre civile

ARRET DU 31 MARS 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/04319 – N° Portalis DBVK-V-B7J-QYUH

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance du 16 JUILLET 2025

PRESIDENT DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 24/00656

APPELANTE :

Madame [X] [U] épouse [P]

née le 13 Octobre 1960 à [Localité 1] (ALGERIE)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Stéphanie ANDRIVON, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

INTIMEES :

SAS [A] PROMOTION, société par actions simplifiée au capital de 100 000 € inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés de Perpignan sous le numéro 829 291 921, représentée par M. [K] [A] son président en exercice

[Adresse 2]

[Localité 3]

ordonnance du 20/01/26 d’irrecevabilité des conclusions

Représentée par M^e Mandine CORTEY LOTZ de la SELARL CORTEY LOTZ & MARCHAL AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice la SAS MARINE IMMOBILIER, inscrite au RCS de [Localité 4] sous le numéro B 503 544 561, dont le siège social est [Adresse 4] à [Localité 5], prise en personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 2]

Représenté par M^e Valéry-Pierre BREUIL de la SCP BREUIL AVOCAT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES

Ordonnance de clôture du 02 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 09 février 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par le même article, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

M^me Anne-Claire BOURDON, Conseillère

M^me Nelly CARLIER, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente, et par Madame Sabine MICHEL, Greffière.

* *

FAITS, PROCEDURE – PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Mme [X] [U] épouse [P] est propriétaire d’une maison d’habitation avec jardin et piscine, cadastrée AY n° [Cadastre 1] pour une superficie de 470 mètres carrés, située [Adresse 6] à [Localité 6].

La SAS [A] Promotion a fait édifier au [Adresse 7] de la même avenue, sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 2] une résidence dénommée « [Adresse 8] ».

Un échange épistolaire a eu lieu entre Mme [P] et la société [A] Promotion, visant à la recherche d’une solution amiable.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Mme [P] a fait assigner la société [A] Promotion et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 9] à Argelès-sur-mer en référé devant le président du tribunal judiciaire de Perpignan afin d’entendre ordonner une expertise fondée sur l’article 145 du code de procédure civile ayant pour objet de déterminer l’existence, l’étendue et les conséquences de la perte de vue et d’intimité en raison de l’édification de l’immeuble [Adresse 8], dire si le permis de construire est conforme aux documents d’urbanisme applicables, si la construction est conforme audit permis et indiquer la teneur et le coût des travaux réparatoires s’ils doivent être préconisés.

Par ordonnance de référé en date du 16 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire de Perpignan, statuant en référé, a :

— Rejeté la demande d’expertise ;

— Condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 8] et à la SAS [A] promotion la somme globale de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 ainsi qu’aux entiers dépens ;

— Rappelé que la présente décision bénéficie de droit de l’exécution provisoire par application de l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile.

aux motifs que :

— il ressort des pièces versées aux débats et notamment du constat de commissaire de justice du 19 novembre 2024, que Mme [P] a perdu de l’intimité dans différents endroits de son jardin et notamment au niveau de sa piscine, ce qui l’a contrainte à installer des filets brise-vue.

— les défendeurs ne contestent pas cet état de fait mais s’opposent à ce que Mme [P] obtienne une quelconque indemnisation à ce titre.

— en conséquence l’expertise tendant à démontrer l’existence d’une perte de vue n’a pas d’intérêt dès lors qu’elle vise à démontrer ce qui n’est pas contesté, de sorte qu’il convient de rejeter la demande de Mme [P] à ce titre.

Par déclarations reçues les 29 juillet et 18 août 2025, Mme [P] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par avis du 2 septembre 2025, l’affaire a été fixée à l’audience du 9 février 2026 en application des dispositions de l’article 906 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 janvier 2026, la présidente de la chambre a prononcé l’irrecevabilité des conclusions remises le 6 janvier 2026 par la SELARL Cortey Lotz & Marchal avocats, représentant la société [A] Promotion.

Par conclusions du 10 octobre 2025, Mme [X] [P] demande à la cour, au visa des articles 145 du code de procédure civile et 544 du code civil, de :

— infirmer l’ordonnance déférée en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :

— ordonner la désignation d’un expert judiciaire avec mission usuelle en la matière et notamment :

o Se rendre sur les lieux sis [Adresse 10] (parcelle AY [Cadastre 1] appartenant à Mme [P]) et au besoin n°[Adresse 5] (parcelle AY [Cadastre 2] [Adresse 3], après y avoir convoqué les parties ; y faire toutes constatations utiles sur l’existence des troubles allégués par la partie demanderesse dans l’assignation et dans ses conclusions subséquentes ainsi que les pièces visées dans ces écritures ;

o Se faire communiquer tout documents et pièces qu’il estimera nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

o Entendre les parties dans leurs dires et leurs observations et y répondre de manière complète, circonstanciée et si nécessaire documentée

o Donner son avis sur l’existence d’une perte de vue, d’ensoleillement, et d’intimité due à l’édification de l’immeuble « [Adresse 8] » sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 2] au [Adresse 11][Adresse 12] et sur l’existence de vues directes donnant sur la parcelle de Mme [P] depuis l’immeuble construit par la société [A] promotion

o En déterminer l’étendue et les conséquences, en termes de préjudice de jouissance et économique que de perte de la valeur vénale du bien immobilier (moins-value), du bien appartenant à Mme [X] [P]

o Dire si le permis de construire accordé en vue de l’édification de l’immeuble sur la parcelle cadastrée AY [Cadastre 2] est conforme aux documents et règles d’urbanisme applicables

o Le cas échéant dire si la construction édifiée est conforme auxdits permis de construire, et aux documents d’urbanisme applicables

o Apprécier si ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage, au regard :

. de la destination des lieux et de leur environnement ;

. de la durée, de la fréquence et de l’intensité des troubles ;

. de la configuration respective des propriétés.

o Dire si des mesures techniques ou architecturales peuvent être envisagées pour remédier aux nuisances (écrans visuels, dispositifs d’isolation, travaux correctifs, etc.), en estimant le coût.

o Évaluer le préjudice de jouissance subi, notamment :

. la perte d’intimité et la gêne esthétique ;

. les troubles de jouissance (privation d’usage, inconfort, atteinte à la tranquillité, etc.)

. le cas échéant, la diminution de valeur vénale ou locative du bien.

o De manière générale donner tout élément permettant de solutionner le litige.

o Fournir tous éléments techniques et factuels permettant au juge du fond d’apprécier la réalité et l’importance du trouble, la responsabilité éventuelle des parties, et le montant du préjudice.

— condamner la SAS [A] Promotion et le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] au paiement d’une somme de 2 000 euros chacun, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que :

— sa maison est affectée de différents désordres constitués par une perte de vue et d’intimité liée à la construction (procès-verbal du 19 novembre 2024, qui constate des vues directes et obliques sur le jardin de Mme [P]) ;

— les troubles allégués : perte de vue, d’ensoleillement et d’intimité, sont établis par les différentes lettres adressées en vue d’une solution amiable (refusée par les défendeurs), et du procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice.

— le juge a totalement éludé qu’elle sollicitait qu’au terme de la mission d’expertise, soient également et notamment, déterminées l’étendue et les conséquences de son préjudice de jouissance et son préjudice économique, ainsi que la perte de la valeur vénale du bien immobilier (moins-value). Le motif légitime de la demande d’expertise aurait pu être constitué par cette seule demande.

— une conformité aux autorisations administratives n’empêche pas une action en trouble anormal du voisinage.

Par conclusions du 27 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] demande à la cour, au visa des articles 145 et 146 et 232 et suivants du code de procédure civile, de :

— confirmer purement et simplement l’ordonnance déférée,

— condamner Mme [P], au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens.

Il expose que :

— lors de la saisine du juge des référés, Mme [P] n’avait fourni aucun procès-verbal de constat de commissaire de justice, aucune expertise amiable, elle se contentait de simples allégations, tentant de suppléer à son manque de preuves, et ayant depuis fait établir, le 19 novembre 2024, un constat par commissaire de justice.

— la demande tendant à toutes constatations utiles sur l’existence des troubles allégués est trop générale pour constituer un chef de mission.

— il n’y a pas lieu à préciser, modifier ou compléter les chefs de mission puisqu’il s’y oppose,

— le droit à la vue n’est pas protégé, notamment en zone vouée à être construite. Mme [P] ne peut exiger d’avoir depuis son fonds une vue dégagée, alors même qu’il y a une maison mitoyenne à la sienne.

— concernant la perte d’ensoleillement en zone urbaine, la Cour de cassation a décidé que ne constitue pas un trouble anormal la perte d’ensoleillement en zone urbaine.

— le débat porte sur l’appréciation de l’anormalité du trouble quant à une éventuelle perte d’intimité qui doit excéder les inconvénients normaux du voisinage et cette appréciation est de la seule compétence du juge du fond.

— la preuve des troubles anormaux du voisinage se prouve par tous moyens, il n’est nul besoin de la mise en place d’une expertise judiciaire pour que soit discutée au fond d’une demande relative à une perte de vue, d’ensoleillement et d’intimité.

— la détermination d’une moins-value ne peut être calculée que tout autant que le trouble anormal est retenu, et relève de la compétence du juge du fond

— la mission concernant le permis de construire est d’ordre juridique, totalement interdite pour le technicien.

— l’anormalité du trouble est une notion juridique relevant de l’appréciation souveraine du juge.

Par application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour entend se référer aux dernières conclusions des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

1- En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, en référé.

L’obtention de ces mesures est subordonnée à l’absence de procès devant le juge du fond et au caractère légalement admissible de la mesure sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce.

Elle est également subordonnée à l’existence d’un motif légitime et la recherche ou la conservation des preuves. Pour que le motif de l’action soit légitime, la mesure demandée doit être pertinente et avoir pour but d’établir une preuve, dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur.

Il ne peut être exigé du demandeur à la mesure d’expertise qu’il démontre les faits que la mesure d’instruction a pour objet d’établir.

Le procès-verbal de constat en date du 19 novembre 2024 indique que l’immeuble de la copropriété Mare Nostrum dispose de quatre niveaux et présente des ouvertures et des balcons en direction de la propriété de Mme [P] à une distance approximative de quinze mètres, les parcelles n’étant pas contiguës.

Ce procès-verbal montre que l’immeuble de Mme [P] se situe dans une zone urbanisée, que l’ensemble des parcelles alentour sont construites et que la propriété de Mme [P] est entourée d’immeubles sur les parcelles limitrophes, notamment, une maison mitoyenne au sud.

Si l’édification d’un immeuble surplombant sa propriété est susceptible de créer une perte d’intimité par le biais de vues directes ou indirectes, indépendamment de tout respect des règles d’urbanisme, ainsi qu’une perte de luminosité, d’ensoleillement et de vue, eu égard à la configuration des lieux, et notamment à la distance séparant les fonds, et à la densité immobilière, Mme [P] ne démontre pas la nécessité de réunir des éléments de preuve en vue d’un litige futur.

La mission sollicitée tend, notamment, à « apprécier si ces troubles excèdent les inconvénients normaux du voisinage, au regard de la destination des lieux et de leur environnement, de la durée, de la fréquence et de l’intensité des troubles, de la configuration respective des propriétés, à dire si des mesures techniques ou architecturales peuvent être envisagées pour remédier aux nuisances (écrans visuels, dispositifs d’isolation, travaux correctifs, etc.), en estimant le coût et à évaluer le préjudice de jouissance subi, notamment la perte d’intimité et la gêne esthétique, les troubles de jouissance (privation d’usage, inconfort, atteinte à la tranquillité, etc.), le cas échéant, la diminution de valeur vénale ou locative du bien. ».

Cette mission implique nécessairement pour l’expert de vérifier l’existence des troubles de voisinage allégués et de porter une appréciation sur leur anormalité par rapport à la situation préexistante alors qu’une telle appréciation excède la mission d’un expert, l’article 238 du code de procédure civile interdisant à celui-ci de porter une appréciation juridique et la caractérisation de l’anormalité de tels troubles relèvant de l’appréciation du juge du fond.

Il en résulte que Mme [P] ne rapporte pas l’existence d’un motif légitime, justifiant la mise en 'uvre d’opérations expertales judiciaires et il n’y a pas lieu à référé.

L’ordonnance déférée sera confirmée en toutes ses dispositions.

2- Succombant sur son appel, Mme [P] sera condamnée aux dépens et à verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,

Confirme dans toutes ses dispositions l’ordonnance de référé déférée ;

Et ajoutant,

Condamne Mme [X] [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3], située [Adresse 5] à [Localité 6], la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [X] [P] aux dépens d’appel.

La greffière, La présidente,