Cour d'appel de Paris, Pôle 1 chambre 8, 20 juin 2025, n° 24/18074

TGI 17 septembre 2024

CA Paris
Infirmation partielle 20 juin 2025

Arguments

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Accepté
Responsabilité de plein droit du constructeur
La cour a estimé que la responsabilité de la société Sopex était engagée de plein droit, car les chaudières installées ne fonctionnaient plus normalement et étaient impropres à leur destination.
Accepté
Préjudice de jouissance dû à la défectuosité des chaudières
La cour a reconnu que les dysfonctionnements avaient causé un préjudice de jouissance, justifiant l'allocation d'une provision pour compenser ce préjudice.
Accepté
Droit à la contribution aux frais irrépétibles
La cour a jugé que le syndicat avait droit à une contribution aux frais irrépétibles, compte tenu de la nature de l'instance.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette affaire, la société Sopex a fait appel d'une ordonnance du tribunal judiciaire qui l'avait condamnée à verser une provision au syndicat des copropriétaires pour le remplacement de chaudières défectueuses. La question juridique principale était de déterminer si la responsabilité de Sopex était incontestable au regard des dysfonctionnements des chaudières. Le tribunal de première instance a conclu que la responsabilité de Sopex était engagée, ordonnant le paiement de 42.999,61 euros et 2.000 euros pour les frais irrépétibles. La cour d'appel a confirmé cette décision, soulignant que les dysfonctionnements rendaient les chaudières impropres à leur destination, mais a également accordé une provision supplémentaire de 2.095,78 euros pour d'autres préjudices. La cour a donc infirmé partiellement l'ordonnance en ce qui concerne le rejet des autres demandes du syndicat, tout en confirmant le reste.

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Sur la décision

Référence :	CA Paris, pôle 1 ch. 8, 20 juin 2025, n° 24/18074
Juridiction :	Cour d'appel de Paris
Numéro(s) :	24/18074
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, 17 septembre 2024, N° 24/18074;24/54106
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	28 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Antoine CHRISTINLaurence BROSSETAudrey SCHWAB
Cabinet(s) :	SELARL 2H AVOCATS A LA COUR
Parties :	S.A.S. SOPEX c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L ' IMMEUBLE SIS [ Adresse 2 ]

Texte intégral

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 1 – Chambre 8

ARRÊT DU 20 JUIN 2025

(n° 170 , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/18074 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CKILC

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 17 Septembre 2024 -Président du TJ de [Localité 10] – RG n° 24/54106

APPELANTE

S.A.S. SOPEX, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentée par M^e Audrey SCHWAB de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Ayant pour avocat plaidant M^e Laurence BROSSET, avocat au barreau de PARIS

INTIMÉE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté par le syndic en exercice, FONCIA AGENCE CENTRALE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentée par M^e Antoine CHRISTIN de la SELARL ANTOINE CHRISTIN AVOCAT, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 15 mai 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Florence LAGEMI, Président de chambre et Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Florence LAGEMI, Président,

Marie-Catherine GAFFINEL, Conseiller,

Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR

ARRÊT :

— CONTRADICTOIRE

— rendu publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Florence LAGEMI, Président de chambre et par Jeanne PAMBO, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

Le 7 juillet 2014, dans le cadre de la rénovation de la chaufferie de l’immeuble sis [Adresse 5], le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a confié à la société CEMT l’installation de deux chaudières à gaz à condensation.

La société Sopex, assurée auprès de la compagnie d’assurance SMABTP jusqu’au 31 décembre 2023, puis auprès de la compagnie d’assurance Allianz IARD, a été chargée de la pose et de l’entretien des chaudières jusqu’en décembre 2023.

En 2017, une fuite sur le corps de chauffe des deux chaudières a été signalée et le 2 mai 2018 à la suite d’un accord avec la société Riello, fournisseur des chaudières et la société Sopex l’installateur, les chaudières ont été remplacées.

En 2023, un percement des corps de chauffe des deux chaudières a été de nouveau signalé, l’une des chaudières étant hors service et la seconde fuyant.

Le syndicat des copropriétaires ayant déclaré le sinistre à son assureur, une expertise amiable est intervenue à l’issue de laquelle l’expert mandaté a conclu, le 2 novembre 2023, que la cause des dysfonctionnements était indéterminée, même si plusieurs hypothèses pouvaient être émises, à savoir un vice caché des chaudières au moment de leur vente, un sous-dimensionnement de la puissance des chaudières ou de l’installation hydraulique de traitement d’eau ayant conduit à une usure prématurée, ou un défaut d’entretien ou d’exploitation de la chaufferie ou de ses équipements.

Par acte du 21 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société Foncia, a fait assigner la société Sopex devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de la voir condamner à lui payer à titre provisionnel la somme de 45.095,39 euros au titre du remplacement des chaudières défectueuses et de l’indemnisation de ses préjudices subis en raison du défaut des chaudières outre la somme de 3000 au titre des frais irrépétibles.

Par ordonnance réputée contradictoire du 17 septembre 2024, le premier juge a :

' condamné à titre provisionnel la société Sopex à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Foncia agence centrale, la somme de 42.999,61 euros ;

' condamné la société Sopex à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société Foncia agence centrale, la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' rejeté toute autre demande ;

' condamné la société Sopex aux dépens de l’instance.

Par déclaration du 22 octobre 2024, la société Sopex a relevé appel de l’ensemble des chefs de dispositif sauf en ce que le premier juge a rejeté « toute autre demande ».

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 18 avril 2025, la société Sopex demande à la cour de :

' infirmer l’ordonnance en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le rejet de toute autre demande ;

statuant à nouveau,

' juger que la cause et l’origine des dysfonctionnements ne sont pas déterminés ;

' juger que sa responsabilité n’est pas incontestable dans la réalisation des dommages ;

' juger qu’il existe une contestation sérieuse ;

' débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande tendant à obtenir une provision, au titre du remplacement des chaudières et de l’indemnisation des préjudices résultant du défaut des chaudières ;

' débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ;

' confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a débouté le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de ses demandes formées au titre d’un préjudice de jouissance et des frais engagés au titre de la défectuosité des chaudières ;

en tout état de cause,

' condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 21 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] demande à la cour de :

' confirmer l’ordonnance en ce qu’elle a jugé que la société Sopex était tenue d’une obligation non contestable à son encontre et l’a condamnée à lui payer la somme de 42.999,61 euros ;

' infirmer l’ordonnance uniquement en ce qu’elle l’a déboutée de ses autres demandes au titre des préjudices subis ;

et statuant à nouveau,

' condamner à titre provisionnel la société Sopex à lui payer la somme de 2.095,78 euros au titre de ses préjudices de jouissance et des frais directement liés à la défectuosité des chaudières et à l’inaction de la société Sopex ;

' débouter la société Sopex de l’ensemble de ses prétentions ;

' condamner la société Sopex à lui payer une somme de 5.000 euros à titre de contribution à ses frais irrépétibles d’appel ;

' condamner la société Sopex aux entiers dépens de l’appel.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 30 avril 2025.

Pour un exposé plus détaillé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à la décision déférée ainsi qu’aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

SUR CE, LA COUR,

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination.

Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Si la société Sopex ne conteste pas les dysfonctionnements ayant affecté les chaudières en 2023, elle rappelle que leur cause reste indeterminée. Elle considère ainsi qu’il existe une contestation sérieuse sur l’engagement de sa responsabilité de plein droit, sans toutefois développer ce moyen.

Mais, comme le souligne le syndicat des copropriétaires, la responsabilité de la société Sopex peut être engagée de plein droit sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

En effet, il n’est pas contesté que :

— les chaudières installées et entretenues par la société Sopex couvrent les besoins en chauffage et en eau chaude sanitaire de l’immeuble,

— elles étaient en 2023 percées, fuyardes, la chaudière n°2 ayant été complètement arrêtée et la chaudière n°1 ne fonctionnant que par l’action des membres du conseil syndical qui l’alimentaient en eau,

— les chaudières n’étaient plus conformes à leur destination.

La société Sopex, si elle relève que l’expert a pu émettre comme hypothèse que les dysfonctionnements des chaudières pourraient résulter d’un vice caché des chaudières au moment de leur vente ou d’un sous-dimensionnement de la puissance des chaudières ou de l’installation hydraulique de traitement d’eau ayant conduit à une usure prématurée, n’en rapporte pas la preuve. En tout état de cause, ces dysfonctionnements, dont l’existence n’est pas contestée, ne permettent pas aux chaudières de fonctionner normalement, les rendant impropres à leur destination et sont de nature à engager la responsabilité de plein droit de la société Sopex sur le fondement de l’article 1792 du code civil, l’installation de chauffage qu’elle a réalisée comprenant la pose des chaudières litigieuses constituant, avec l’évidence requise en référé, un ouvrage au sens de ce texte.

L’expert amiable, s’appuyant sur un devis fourni par la société Sopex, a chiffré le remplacement des deux chaudières à la somme de 42.078,69 euros.

Le syndicat des copropriétaires produit le devis et la facture de la société SFFE pour le remplacement de deux chaudières pour un montant de 41.272,66 euros ainsi que les factures d’intervention de la société Sopex de 1.726,95 euros, soit la somme de 42.999,61 euros retenue par le premier juge. L’ordonnance est ainsi confirmée sur ce point.

L’intimé verse également la facture d’un montant de 495 euros de la société Foncia, syndic, au titre de la gestion du sinistre, la facture du commissaire de justice ayant établi le constat le 12 décembre 2023 d’un montant de 531,20 euros et les factures d’eau pour 2022 et 2023 laissant apparaître une surconsommation correspondant à 69,58 euros. Ainsi, la provision réclamée par le syndicat des copropriétaires au titre des autres préjudices matériels est établie avec l’évidence requise en référé à hauteur de 1095,78 euros.

S’agissant du préjudice de jouissance, le rapport d’expertise précise que le maintien en fonctionnement de la chaudière n°1 suppose un ajout d’eau, faute de quoi, il n’y aurait pas d’eau chaude dans la chaudière ce qui provoquerait son arrêt total en plus du risque de surchauffe et d’incendie. Ainsi, si la chaudière n°1 a continué à fonctionner, ce n’est qu’en raison de l’action quotidienne des membres du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires justifie avec l’évidence requise en référé que ces dysfonctionnements ont causé à la collectivité des propriétaires un préjudice de jouissance caractérisé par l’impossibilité de bénéficier de l’eau chaude sanitaire dans des conditions normales. Or, il est établi que les dysfonctionnements ont été relevés dès le mois de mars 2023 et que les chaudières n’ont été remplacées que le 18 décembre 2023. Dans ces conditions, il est alloué au syndicat des copropriétaires une provision de 1000 euros au titre de son préjudice de jouissance.

L’ordonnance est confirmée sauf en ce qu’elle a rejeté les autres demandes de l’intimé. Il est alloué une provision supplémentaire au syndicat des copropriétaires de 2095,78 euros.

La société Sopex, succombant à l’instance, est condamnée aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance sauf en ce qu’elle a rejeté les autres demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3],

Statuant à nouveau du seul chef infirmé,

Condamne la société Sopex à verser, à titre provisionnel, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 2.095,78 euros au titre de ses autres préjudices,

Condamne la société Sopex aux dépens et à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT