COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 15 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/06737 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PG3M

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 21 OCTOBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 19/06336

APPELANTE :

Madame [X] [H]

née le 01 Octobre 1974 à [Localité 2]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Gilles BERTRAND de la SCP ELEOM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEES :

S.A.S. COGIM prise en la personne de son représentant legal en exercice domicilié en sa qualite audit siège social

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

et

S.C. LUMINESCENCE prise en la personne de son représentant legal en exercice domicilié en sa qualite audit siège social

C/O COGIM

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentées par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué à l’audience par M^e Tifanny TELLIEZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 17 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 mars 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Sabine MICHEL

ARRET :

— contradictoire,

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Sabine MICHEL, Greffière.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 31 décembre 2015, Madame [X] [H] faisait l’acquisition, en l’état futur d’achèvement, auprès de la société civile Luminescence des lots numéro 5 et 65 dans la résidence [Etablissement 1] consistant en un appartement et une place de stationnement. Préalablement à cet acte, Madame [H] avait régularisé, le 17 juin 2015, un contrat de réservation avec la société Cogim.

Considérant que le bien était affecté de malfaçons, désordres, de non conformités et de défauts de livraison, elle adressait des mises en demeure tant à la venderesse qu’à la SAS Cogim, promoteur immobilier.

Lesdites mises en demeure étant restées vaines, le 26 novembre 2019, Madame [X] [H] a assigné la SAS Cogim et la société Luminescence devant le tribunal de grande instance de Montpellier.

Par jugement contradictoire du 21 octobre 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a :

— Dit que Madame [X] [H] est recevable à agir à l’encontre de la SAS Cogim ;

— Dit que les demandes de Madame [X] [H] fondées sur le défaut de délivrance conforme sont irrecevables comme forcloses ;

— Dit recevable l’action de Madame [X] [H] concernant les reprises de peinture et l’installation électrique ;

— Débouté Madame [X] [H] de sa demande de dommages et intérêts au titre du défaut de reprises ;

— Débouté Madame [X] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

— Condamné Madame [X] [H] à payer à la société civile Luminescence et la SAS Cogim la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ;

— Rejeté les demandes plus amples ou contraires ;

— Condamné Madame [X] [H] aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 22 novembre 2021, Madame [X] [H] a régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par conclusions enregistrées au greffe le 8 août 2022, elle sollicite l’infirmation et à défaut la réformation du jugement en ce qu’il a dit que les demandes de Madame [X] [H] fondées sur le défaut de délivrance conforme sont irrecevables comme forcloses, l’a débouté de ses demandes de dommages et interêts au titre du défaut de reprises et pour préjudice moral et l’a condamnée au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Elle demande à la cour de :

— Rejeter comme infondé l’appel incident des sociétés Cogim et Luminescence

— Condamner solidairement les sociétés Luminescence et Cogim à lui délivrer une place de parking permettant de garer et stationner un véhicule sans contrainte particulière et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de :

— Condamner solidairement les sociétés Luminescence et Cogim à lui payer la somme de 15 000 euros au titre du préjudice subi concernant la place de stationnement (lot 65 parking 103) ;

En tout état de cause,

— Condamner solidairement les sociétés Luminescence et Cogim sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la décision à :

o Placer et poser des volets dans les chambres du logement de la requérante (lot 5 de la copropriété) conformément à la notice descriptive annexée à l’acte ;

o Placer les prises électriques manquantes dans la cuisine au niveau du four et de la plaque chauffante ;

o Placer et poser la vasque et le meuble sous vasque dans la salle de bain ;

— Condamner solidairement les sociétés Luminescence et Cogim à lui payer la somme de :

o 10 000 euros au titre du préjudice matériel subi résultant de l’absence totale de reprise des fissures et des peintures de l’appartement

o 10 000 euros au titre du préjudice moral au titre de l’ensemble des défauts, malfaçons, non conformités non reprises qu’affectent la jouissance normale et paisible du logement

o 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens

Par conclusions enregistrées au greffe le 13 mai 2022, la société Cogim et la société Luminescence demandent à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a dit que Madame [H] est recevable à agir à l’encontre de la SAS Cogim et dit recevable l’action de Madame [H] concernant les reprises de peinture et d’installation électrique. Elles demandent à la cour de :

— Juger irrecevables les demandes de Madame [H] dirigées contre la société Cogim ;

— Juger irrecevables les demandes de Madame [H] dirigées contre elles pour cause de forclusion ;

A défaut,

— Débouter Madame [H] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

En tout état de cause,

— Condamner Madame [H] à verser à la société Cogim la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens ;

— Condamner Madame [H] à verser à la société Luminescence la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

MOTIFS DE L’ARRÊT :

Sur la recevabilité de l’action à l’encontre de la société Cogim :

En l’espèce, Madame [H] a signé le 17 juin 2015 avec la société Cogim un contrat de réservation puis a signé le 31 décembre 2015 avec la société Luminescence un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.

Force est de constater que les demandes de Madame [H] fondées sur un défaut de délivrance conforme et sollicitant la reprise des non-conformités apparentes ne peuvent concerner que le vendeur en l’état futur d’achèvement et non le réservant, le contrat de vente en l’état futur d’achèvement stipulant en outre que la convention objet des présente annule et remplace tous actes antérieurs, tous documents publicitaires, maquettes ou plaquettes de présentation, ceux-ci n’ayant qu’un caractère prévisionnel, et en conséquence, définit seule les droits et obligations des parties'.

Le contrat de réservation informant le réservataire du caractère éventuel de l’opération et du caractère prévisionnel des indications données sur la consistance de l’immeuble et la qualité de la construction si celle-ci est exécutée ne présente donc qu’un caractère prévisionnel et a donc été annulé par le contrat de VEFA définissant les droits et obligations des parties.

Par conséquent, Madame [H] n’ayant plus aucun lien contractuel avec la société Cogim ne justifie d’aucun intérêt ni d’aucune qualité à agir à son encontre.

Ses demandes à l’encontre de la société Cogim seront en conséquence déclarées irrecevables, le jugement étant infirmé de ce chef.

Sur la place de stationnement :

Aux termes de l’article 1642-1, ' Le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents'.

Par ailleurs, l’article 1648 alinéa 2 du code civil dispose que dans le cas prévu par l’article 1642-1, l’action doit être introduite, à peine de forclusion, dans l’année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices ou des défauts de conformité apparents.

En l’espèce, Madame [H] soutient que ces textes n’étaient pas applicables en raison de l’absence de caractère apparent des désordres et non conformités, faisant notamment valoir que le plan fourni dans le cadre de la vente ne permettait pas d’évaluer les dimensions du parking et indiquait simplement qu’il s’agissait d’une place de catégorie B, sans autre précision et qu’en l’état, la non-conformité du parking ne pouvait pas être apparente pour elle à la date de livraison.

Or, il résulte du règlement de copropriété communiqué à Madame [H] avant la vente qu’un emplacement de stationnement de catégorie B , dit 'réduit', ne convenait qu’aux petits véhicules, ce qui lui a été confirmé par le notaire, Maître [N], Madame [H] ayant donc été informée de la faible dimension de la place de parking.

En tout état de cause, la dimension du parking était apparente pour Madame [H] au jour de la livraison le 19 septembre 2017, de sorte que conformément aux dispositions des articles 1642-1 et 1648 alinéa 2 du code civil, le délai de forclusion avait commencé à courir le 19 octobre 2017 pour expirer le 19 octobre 2018, Madame [H] disposant donc d’un délai d’un an pour utiliser sa place de parking et pour introduire, le cas échéant, son action à l’encontre de la société Luminescence.

Or, Madame [H] a introduit son action le 26 novembre 2019, soit postérieurement à l’expiration du délai de forclusion.

Par ailleurs, la non-conformité des brises soleil orientables ou l’absence de meuble sous vasque invoqués par Madame [H] étaient nécessairement apparents lors de la livraison et pouvaient également faire l’objet d’une action dans l’année suivant la prise de possession par cette dernière, ce qui n’a pas été le cas.

Par conséquent, les demandes présentées par Madame [H] au titre des non-conformités de l’emplacement de parking, des brises soleil orientables et de l’absence de meuble sous vasque seront déclarées irrecevables pour cause de forclusion.

Le jugement sera confirmé de ce chef.

Sur les autres demandes :

D’une part, s’agissant des implantations électriques dans la cuisine, il résulte d’un courrier adressé par le gérant de la société Luminescence au conseil de Madame [H], qui n’est pas utilement contredit par l’appelante, que ces implantations étaient conformes au plan de vente et que suite à la modification de l’implantation de la cuisine par Madame [H], l’électricien de la société Luminescence est intervenu à titre gracieux pour déplacer certaines prises électriques nécessaires.

En tout état de cause, la seule production par Madame [H] d’une photographie de la prise du lave vaisselle et en dessous du cable qui alimente le four n’est pas suffisament probante pour démontrer une non conformité de l’installation électrique au moment de la livraison.

D’autre part, outre qu’il résulte du même courrier de la société Luminescence que les fissures ont bien été reprises et que la peinture n’a pas été refaite à la demande de Madame [H], cette dernière ne verse aux débats, comme en première instance, aucun élément (photographies, constat d’huissier…) démontrant l’absence de reprises des fissures et des peintures de l’appartement ou permettant d’évaluer la nature et la qualité de ces dernières.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a dit que l’action de Madame [H] était recevable concernant les reprises des implantations électriques, des fissures et des peintures et en ce qu’il l’a débouté de ses demandes formées à ce titre.

PAR CES MOTIFS :

La cour,

Confirme le jugement sauf en ce qu’il a dit que Madame [H] était recevable à agir à l’encontre de la SAS Cogim ;

Statuant à nouveau,

Déclare irrecevables les demandes de Madame [X] [H] à l’encontre de la SAS Cogim ;

Condamne Madame [X] [H] à payer, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, pour leurs frais engagés en appel:

—  1 500 euros à la SAS Cogim

—  1 500 euros à la société Luminescence

Condamne Madame [X] [H] aux entiers dépens d’appel.

Le greffier, Le président,