COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 78K

Chambre civile 1-6

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2026

N° RG 25/05664 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XNXC

AFFAIRE :

S.N.C. COGIVAL

C/

S.C.I. PARO-OUEST

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Septembre 2025 par le Juge de l’exécution de NANTERRE CEDEX

N° RG : 25/00107

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 07/05/2026

à :

M^e Asma MZE

M^e Julie GOURION-RICHARD

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.N.C. COGIVAL

N° Siret : 434 554 135 (RCS Paris)

[Adresse 1]

[Localité 1]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 – N° du dossier 2577054

Plaidant, : M^e Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D’AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0158, substitué par M^e Sylvia JACK, avocate au barreau de PARIS

APPELANTE

****************

S.C.I. PARO-OUEST

N° Siret : 821 200 581 (RCS Nanterre)

[Adresse 2]

[Localité 2]

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

Représentant : M^e Julie GOURION-RICHARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 51 – N° du dossier 2251634

Plaidant : M^e Antoine DEROT de la SELARL REINHART MARVILLE TORRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0030, substituée par M^e Myriam OUABDESSELAM, avocate au barreau de PARIS

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne PAGES, Présidente,

Madame Caroline DERYCKERE, Conseillère,

Madame Florence MICHON, Conseillère,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Mélanie RIBEIRO

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon promesse du 12 avril 2016 et acte notarié du 3 août 2016, la société civile immobilière Paro-Ouest a acquis auprès de la société en nom collectif Cogival deux lots, à usage de bureaux pour l’installation de la clinique dentaire des Docteurs [U] et [W], chirurgiens-dentistes, pour la somme de 915.000 euros, dans un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 2], entièrement détenu par la société venderesse, qui l’a rénové et divisé en plusieurs lots de copropriété destinés à la revente. Au cours des travaux d’aménagement de la clinique dentaire, la société Paro-Ouest a constaté des désordres non apparents au moment de l’acquisition, notamment des fissures démontrant que la structure de l’immeuble est atteinte, et l’empêchant d’exploiter les lots acquis conformément à leur destination, objectivés par une expertise judiciaire.

Elle a introduit contre son vendeur une action sur le fondement de la garantie de vices cachés et du manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Dans l’attente de l’obtention d’un titre exécutoire, elle a reçu par ordonnance du 9 octobre 2024 du juge de l’exécution de Nanterre l’autorisation d’inscrire une hypothèque provisoire sur le lot n°5 de l’immeuble dont la SNC Cogival est propriétaire [Adresse 2] à [Localité 2], dans l’immeuble cadastré [Cadastre 1]. L’inscription d’hypothèque provisoire a été régularisée par bordereau du 29 octobre 2024 pour sûreté et conservation de la somme de 724.340 euros, et a été dénoncée à la société Cogival le jour même.

Par acte du 30 décembre 2024, la société Cogival a assigné la société Paro-Ouest devant le juge de

l’exécution afin de solliciter la rétractation de l’ordonnance du 9 octobre 2024 et la mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire inscrite sur ses biens immobiliers et la voir condamner à lui verser 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire du 2 septembre 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— Rejeté les demandes de rétractation et de mainlevée de l’hypothèque judiciaire provisoire autorisée par ordonnance du 9 octobre 2024 ;

— Rejeté la demande de condamnation de la société Paro-Ouest à la prise en charge de l’intégralité des frais afférents à la mesure conservatoire et à sa mainlevée ;

— Rejeté la demande de dommages et intérêts ;

— Condamné la société Cogival aux dépens ;

— Condamné la société Cogival à payer à la société Paro-Ouest la somme de 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 16 septembre 2025, la société Cogival a relevé appel de cette décision.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 28 novembre 2025, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Cogival, appelante, demande à la cour de :

— Réformer le jugement rendu par le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre en date du 2 septembre 2025, en [toutes ses dispositions],

Et statuant à nouveau, de :

— Rétracter l’ordonnance rendue le 9 octobre 2024 à la requête de la société Paro-Ouest ,

et en conséquence

— Juger nulle et non avenue l’inscription d’hypothèque provisoire inscrite au service de la publicité foncière de [Localité 3] le 29 octobre 2024 sur le lot n°5 de l’immeuble cadastré [Cadastre 1] sis [Adresse 2] à [Localité 2],

— Prononcer la mainlevée totale et immédiate de l’hypothèque judiciaire provisoire déposée le 29 octobre 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 3] sur les droits et biens immobilier dont la société Cogival est propriétaire à [Adresse 2], immeuble cadastré [Cadastre 1], lot n°5 du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division,

— Condamner la société Paro-Ouest à prendre en charge l’intégralité des frais afférents à la mesure d’inscription d’hypothèque provisoire déposée le 29 octobre 2024 et sa mainlevée,

— Condamner la société Paro-Ouest à verser à la société Cogival la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour inscription d’une hypothèque provisoire abusive,

— Condamner la société Paro-Ouest à verser à la société Cogival la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner la société Paro-Ouest aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Matthieu Raoul, SELARL Martin & Associés par application de l’article 699 du code de procédure civile,

— Prononcer de droit l’exécution provisoire de la décision à intervenir [sic],

— Débouter la société Paro-Ouest de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions.

Dans ses dernières conclusions transmises au greffe le 27 janvier 2026, auxquelles il convient de se reporter pour l’exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Paro-Ouest, intimée, demande à la cour de :

— Confirmer le jugement du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Nanterre du 2 septembre 2025 en toutes ses dispositions,

Et, statuant de nouveau :

— Débouter la société Cogival de toutes ses demandes, c’est-à-dire les demandes suivantes […],

— Débouter la société Cogival en toutes ses demandes, fins et conclusions formées devant la cour,

— Débouter la société Cogival de la demande de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner la société Cogival à verser à la société Paro-Ouest la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner la société Cogival aux entiers dépens,

— Dire qu’ils pourront être directement recouvrés par M^e Julie Gourion-Richard, Avocat au Barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 février 2026.

L’audience de plaidoirie a été fixée au 1er avril 2026 et le prononcé de l’arrêt au 7 mai 2026 par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire la cour rappelle qu’en application des dispositions de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions, pour autant qu’elles sont soutenues par des moyens développés dans la discussion et ne répond aux moyens que pour autant qu’ils donnent lieu à une prétention correspondante figurant au dispositif des conclusions, mais pas à ceux qui sont seulement repris au dispositif, sans développements dans la discussion.

L’article L511-1 du code des procédures civiles d’exécution permet à toute personne dont la créance paraît fondée en son principe de solliciter l’autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement.

En application de l’article R512-1 du même code, le juge peut donner mainlevée de la mesure conservatoire si les conditions prévues par l’article L511-1 ne sont pas réunies. Ces conditions sont cumulatives et c’est au créancier qu’il appartient d’en rapporter la preuve. La possibilité donnée au débiteur de contester de bien-fondé de la mesure conservatoire une fois qu’il en a connaissance ouvre le débat sur les conditions requises, soit que la requête initiale se fonde sur des éléments erronés, soit qu’elle ne soit pas suffisamment justifiée, soit encore que les circonstances aient changé depuis que la mesure a été ordonnée.

A cet égard, l’appelante prétend spécifiquement à l’appui de sa demande en rétractation de l’ordonnance du 9 octobre 2024, que la mesure a été obtenue en fraude de ses droits en dissimulant au juge de l’exécution l’identité de l’associé principal dont le patrimoine est pourtant mis en avant par la société Paro-Ouest pour justifier de demandes indemnitaires indécentes dans la procédure sur le fond, faussant ainsi l’appréciation des conditions requises par le juge de l’exécution.

Il est cependant démontré que le juge statuant sur requête a disposé parmi les pièces soumises à son appréciation, de l’extrait Kbis de la société Cogival et n’a rien ignoré de sa forme sociale de SNC, dont le régime juridique laisse les associés solidairement et indéfiniment responsables des dettes, ni de l’identité des dits associés. Il n’est pas démontré que la société Paro-Ouest ait obtenu l’ordonnance sur requête par fraude, l’inscription provisoire d’hypothèque n’étant pas au demeurant une mesure contraignante ni portant atteinte au droit de disposition du propriétaire, et ayant été immédiatement portée à la connaissance de la société Cogival, qui a été mise en mesure de discuter la réunion des conditions requises, y compris en cause d’appel en vertu de l’effet dévolutif du recours.

Sur le principe apparent de créance

Il n’appartient pas au juge de l’exécution de statuer sur le bien-fondé de la créance mais de rechercher si la créance prétendue apparaît suffisamment définie en son principe pour mériter, en raison des circonstances susceptibles d’en menacer le recouvrement, d’être garantie à titre provisoire dans l’attente de l’issue de la procédure au fond destinée à procurer au créancier un titre exécutoire. A ce titre, il n’est pas exigé que la créance soit déterminée de façon précise ou même déterminable avec certitude, et elle peut même être future, conditionnelle ou contestée, dès lors qu’elle présente une vraisemblance suffisante, son montant n’étant que provisoirement fixé.

L’action au fond contre la société Cogival repose sur la garantie des vices cachés due par le vendeur, et l’inexécution par celui-ci de son obligation de délivrance conforme.

Il ressort suffisamment des éléments versés aux débats que la société Cogival connaissait le projet des acheteurs d’installer dans les lots acquis une activité recevant du public, à savoir un cabinet de chirurgie dentaire abritant une salle d’opération, devant par conséquent respecter des normes impératives, et que les désordres découverts affectant la structure de l’immeuble n’étaient pas apparents lors de l’acquisition mais qu’ils étaient connus du vendeur lorsqu’il a rénové les locaux en vue de leur revente. L’expertise met en évidence les manquements de l’acte de vente sur les travaux effectués dans les années précédant l’opération et les insuffisances du diagnostic technique pour informer l’acquéreur sur l’état réel du bâtiment. En outre, l’acquéreur contestant les qualités de la chose vendue est fondé à exercer son action en réparation de ses préjudices contre son vendeur, peu important que ce dernier dispose d’actions récursoires contre d’autres opérateurs. Le caractère apparent du principe de la créance ne peut donc être remis en cause.

En ce qui concerne l’estimation de la créance dont la garantie provisoire est sollicitée, il ne peut être nié que le sinistre mis à jour relativement à cet immeuble est de grande ampleur, et a nécessité 2 ans de travaux, après une expertise menée pendant 4 années, retardant d’autant le démarrage de l’activité des acquéreurs dont le cabinet n’a pu ouvrir qu’en novembre 2023, pour une acquisition en août 2016. L’expertise fait une description précise des préjudices subis par la société Paro-Ouest, laquelle produit tous les justificatifs dont elle se prévaut dans l’instance au fond.

Contrairement à ce que soutient la société Cogival, les désordres dans les parties communes n’empêchent nullement un copropriétaire d’obtenir réparation de son entier préjudice consécutif ayant des répercussions sur la jouissance des parties privatives, ainsi que du dommage financier tendant aux surcharges de copropriété assumées au titre des travaux de reprise en sa qualité de copropriétaire, contre son vendeur, et la garantie des vices cachés couvre l’intégralité du dommage, y compris les dommages immatériels.

Le jugement doit être confirmé en ce qui concerne la caractérisation de la première condition et le montant de l’évaluation provisoire de la créance à garantir.

Sur les menaces sur le recouvrement

La société Paro-Ouest fait valoir que seule la situation personnelle du débiteur compte pour apprécier la menace sur le recouvrement de la créance et elle offre de démontrer que les comptes de Cogival dévoilent de sérieuses difficultés financières depuis 2019, la rendant structurellement déficitaire en observant que les motifs de cette situation sont indifférents; que la procédure en cours ne lui interdit pas de vendre ou louer les autres locaux; qu’en revanche, si elle vend les derniers lots dont elle dispose, elle n’aura plus de patrimoine ni d’activité, faute de nouvelle acquisition, et sera vraisemblablement liquidée par ses associés; que l’assureur de l’immeuble conteste son appel en garantie et n’a aucune vocation à garantir la société Cogival au titre des condamnations qui lui incombent puisqu’il n’est pas son assureur; que les menaces pesant sur le recouvrement de la créance de la société Paro-Ouest sont renforcées par le comportement de la société Cogival, qui depuis la découverte des premiers désordres, retarde l’issue du litige pour échapper à tout paiement. Répondant aux arguments adverses elle souligne que le patrimoine des associés d’une SNC ne justifie pas la mainlevée d’une mesure conservatoire, dès lors que la SNC ne rapporte pas la preuve de sa propre solvabilité et que tant qu’il n’est pas établi avec certitude que l’associé peut régler la dette de la société débitrice et a l’intention de le faire, la menace n’est pas écartée, étant observé que la société mère Cogifrance ne tient ses résultats positifs que de la performance de ses filiales, sans disposer d’une trésorerie immédiatement disponible lui permettant de régler une dette de la société Cogival.

L’appelante soutient que le créancier poursuivant doit faire la preuve de l’insolvabilité imminente du débiteur. Elle observe qu’elle a pour objet de vendre chacun des lots de copropriété composant cet immeuble et que la procédure en cours paralyse l’opération immobilière projetée, ce qui prive de pertinence l’argument adverse selon lequel son activité serait en berne depuis 2019. Elle souligne que son associé majoritaire est la société Cogifrance, acteur immobilier d’envergure internationale de premier plan, tenue solidairement et indéfiniment des dettes sociales et qui joue son rôle en alimentant la société Cogival autant que de besoin, et que ses résultats, certes déficitaires pour les raisons sus évoquées qui tiennent à l’objet social même de l’entité, sont parfaitement constants depuis 2019. Elle ajoute que la menace sur le recouvrement de la créance doit être appréciée au regard de son montant et que précisément la créance est d’un montant manifestement surévalué et artificiellement gonflé dont la demanderesse n’est pas titulaire.

Ceci étant exposé, la société Cogival ne dément pas son endettement structurel de l’ordre d'1,5KE, son absence de revenus et d’activité, et qu’il ne lui reste plus pour tout patrimoine que 2 lots qu’elle peut vendre à tout moment, sans couvrir son endettement, étant observé que la créance ainsi estimée à titre provisoire de la SCI Paro-Ouest n’est provisionnée que dans une faible proportion, et que d’autres copropriétaires sont en concurrence avec elle pour obtenir réparation de leurs propres préjudices.

Il s’agit d’éléments objectifs caractérisant le risque que la créancière ne puisse recouvrer sa créance.

Quant aux associés de la SNC, certes responsables indéfiniment des dettes de la société, cette responsabilité n’est que subsidiaire, et le titre exécutoire attendu par la société Paro-Ouest contre Cogival ne leur sera pas directement opposable, mais nécessitera une nouvelle condamnation personnelle à ce titre. Il n’est d’ailleurs pas produit d’engagement de Cogifrance de payer la dette de la SNC Cogival à première demande, et la société Paro-Ouest pointe opportunément les résultats comptables de cet associé majoritaire hors consolidation des résultats de ses filiales, qui sont structurellement déficitaires et de -979.768 euros en 2024, de sorte que le régime juridique de la forme sociale de la société Cogival ne dissipe aucunement le risque sur le recouvrement de la créance qui en l’espèce justifie amplement la mesure d’inscription judiciaire provisoire. Il n’y a lieu par conséquent ni à rétractation de l’ordonnance du 9 octobre 2024 ni à mainlevée de la mesure conservatoire.

Le premier juge ayant fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, il convient de confirmer la décision déférée en toutes ses dispositions.

La SNC Cogival, qui succombe, supportera les dépens d’appel et l’équité commande d’allouer à la société Paro-Ouest somme de 7500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par mise à disposition au greffe par décision contradictoire en dernier ressort,

CONFIRME la décision entreprise en toutes ses dispositions ;

Condamne la SNC Cogival à payer à la société Paro-Ouest la somme de 7500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SNC Cogival aux dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions posées par l’article 699 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Arrêt prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente