ARRÊT n°

Grosse + copie

délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 03 FEVRIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03174 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P3UI

Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juin 2023 du Tribunal Judiciaire de MONTPELLIER

N° RG 21/04663

APPELANTE :

Madame [W] [A] veuve [G]

née le 19 Décembre 1937 à [Localité 4]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sabrina GAYET de la SCP BEZ, DURAND, DELOUP, GAYET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Syndicat de copropriété [6] pris en la personne de son syndic en exercice SASU ALMA RCS 809 637 333, [Adresse 5], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège social

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par M^e Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 19 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. André LIEGEON, Président de chambre, chargé du rapport et M. Emmanuel GARCIA, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

En présence de Mme [S] [R], Greffière stagiaire

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Mme [G] est propriétaire des lots n° 11, 49, 66 et 224 au sein de la Résidence [6], sise [Adresse 1] à [Localité 3]. Elle dispose d’un jardinet dans lequel sont plantés un mûrier platane ainsi qu’un cyprès.

Lors de l’assemblée générale du 28 août 2021, a été votée la résolution n° 5 prévoyant l’abattage des deux arbres situés aux motifs que le mûrier platane menace d’endommager le vide sanitaire de la terrasse ouest du bâtiment Tarpan, et le cyprès menace de soulever l’allée piétonne.

Contestant la validité de l’assemblée générale au motif que son vote par correspondance n’a pas été pris en compte, Mme [G] a saisi le tribunal judiciaire de Montpellier aux fins d’obtenir l’annulation de cette assemblée et à tout le moins de la résolution n°5.

Le jugement contradictoire rendu le 15 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute Mme [H] [G] de l’ensemble de ses fins, moyens et prétentions ;

Condamne Mme [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, une somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Mme [H] [G] à payer les dépens de la présente instance.

Le premier juge rejette la demande d’annulation de l’assemblée générale du 28 août 2021 sollicitée par Mme [H] [G], qui se prévaut de la transmission de son formulaire de vote par correspondance à l’ancien syndic, la société Citya. Le tribunal retient que la preuve de cette transmission n’est pas rapportée.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 28 août 2021, le tribunal retient en premier lieu la nature de partie commune à usage privatif du jardinet composant le lot de Mme [H] [G]. Il se réfère à cet égard au règlement de copropriété et son article 4 écartant sur ce point le compromis de vente établi par le notaire.

Il écarte encore l’abus de majorité sur le constat que Mme [H] [G] ne justifie pas du caractère abusif de la décision prise par l’assemblée générale. Il se réfère ainsi à l’attestation de M. [V] témoignant des dégâts occasionnés par le système racinaire du mûrier platane et du cyprès de Provence pour retenir l’existence d’un intérêt collectif impérieux consistant en la sauvegarde des parties communes et privatives.

Enfin, le premier juge considère que les travaux votés n’emportent aucune altération durable à l’affectation, la consistance ou la jouissance de l’espace à usage de jardin et de son accès.

Mme [H] [G] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 juin 2023.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 19 novembre 2025. L’affaire a été plaidée à l’audience du 10 décembre 2025 et a été mise en délibéré au 3 février 2026.

MOYENS ET PROCEDURE DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions du 13 décembre 2024, Mme [H] [G] demande à la cour de :

Réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;

Statuant à nouveau,

Annuler l’entière assemblée générale du 28 août 2021 du syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] ;

Subsidiairement,

Annuler la résolution n° 5 de cette assemblée générale ;

Condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Madame [G] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Le condamner aux dépens ;

Dispenser la demanderesse de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires d’avocat exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure conformément aux dispositions de l’article 10 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

En premier lieu, l’appelante soutient avoir déposé son bulletin de vote par correspondance entre les mains du syndic Citya. Malgré ce, elle a été portée défaillante sur le procès-verbal de l’assemblée générale. Elle produit une attestation de Mme [U], qui atteste de cette remise. Elle sollicite donc l’annulation de l’assemblée générale arguant de la violation des dispositions de l’article 22 et 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle relève en outre que la feuille de présence n’a pas été signée par le président de séance ce qui permet d’en contester la force probante. Elle soulève encore de nombreuses incohérences s’agissant de la signature de certains pouvoirs qui ne permettent pas de s’assurer de la réalité des pouvoirs et donc des votes.

Ces éléments justifient l’annulation du vote qui n’est pas conforme aux prescriptions de l’article 22.

S’agissant de la résolution n°5, elle revendique la nature privative du jardinet litigieux et se réfère en ce sens au titre de propriété, qui fait état d’un « jardin privé ». Elle en déduit que l’assemblée générale ne pouvait pas ordonner une mesure d’abattage, qui porte atteinte à son droit de propriété.

Elle dénonce encore un abus de majorité, considérant que l’intimé ne justifie d’aucun motif sérieux et légitime en l’absence de preuve incontestable sur les menaces générées par la présence de ces deux arbres. Elle conteste sur ce point la valeur probante du témoignage produit par l’intimé, en ce qu’il émane du gérant de la société en charge des travaux d’abattage et en ce qu’elle a été rédigée postérieurement à l’introduction du présent litige. Elle souligne encore le caractère hypothétique des dégâts envisagés. Elle conteste enfin la présence du vide-sanitaire sur cette partie de la terrasse et indique que l’allée ne fait pas partie de la copropriété.

Enfin, elle précise que la menace pour les canalisations n’a jamais été invoquée au moment du vote de la résolution et ne saurait donc être prise en considération. S’agissant de la clause d’harmonie, elle la conteste en ce qu’elle n’est nullement justifiée à l’échelle communale.

A titre subsidiaire, elle dénonce la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 du fait de l’atteinte portée à la jouissance de ses parties privatives.

Dans ses dernières conclusions du 19 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [6] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions, de débouter l’appelante de ses demandes et de la condamner au paiement de la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

L’intimée rappelle que la feuille de présence doit contenir les éléments suffisants pour permettre l’identification des copropriétaires présents ou représentés et de contrôler les résultats des votes.

Ces éléments seuls peuvent justifier l’annulation de l’assemblée générale. Elle soutient que la feuille de présence comporte les mentions utiles en sorte que la demande d’annulation sera rejetée.

S’agissant de la transmission du bulletin de vote au syndic, l’intimée souligne au cas d’espèce le défaut de preuve de la remise effective de ces documents.

Pour le surplus, elle reprend la motivation du premier juge en ce qu’il a confirmé que le jardinet est bien une partie commune avec un droit de jouissance accordé à Mme [G]. Elle se réfère au règlement de copropriété.

Elle conteste encore tout abus de majorité rappelant que la présence des arbres litigieux est de nature à entraîner des dommages pour la copropriété. Elle rappelle encore l’harmonie de la copropriété, les autres jardinets étant dépourvus d’arbres.

MOTIFS

Sur la demande de Mme [G]

Sur l’annulation de l’assemblée générale du 28 août 2021

*Sur le vote par correspondance de Mme [G]

Selon les dispositions de l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion. Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi.

Mme [G] se prévaut d’un vote par correspondance qu’elle déclare avoir remis au syndic à la personne chargée de l’accueil le 18 août 2021 ce dont témoigne, selon elle, Mme [U] qui a également déposé son formulaire pour participer au vote de l’assemblée générale organisée le 28 août 2021. Elle réclame en conséquence l’annulation de cette assemblée, qui n’a pas comptabilisé son vote malgré sa remise dans les délais requis.

Cette attestation ne saurait suffire à démontrer cette remise, alors que Mme [U] confirme seulement la prise en compte de son vote, qui a été déposé le même jour sans pour autant qu’elle n’atteste du dépôt effectif par Mme [G] de son formulaire de vote.

Ce moyen ne saurait donc fonder la demande en annulation de l’assemblée générale litigieuse.

*Sur l’irrégularité affectant la feuille de présence

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l’assemblée générale et de notification des décisions étant d’ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l’annulation de l’assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d’un grief quelconque.

Mme [G] conteste l’absence de signature du président de séance de la feuille de présence, et ce en méconnaissance des dispositions des articles 14 et 17 du décret du 17 mars 1967 selon lesquelles « il est tenu une feuille de présence, pouvant comporter plusieurs feuillets, qui indique les nom et domicile de chaque copropriétaire ou associé’ Elle est émargée par chaque copropriétaire ou associé présent physiquement, ou par son mandataire. Elle est certifiée exacte par le président de séance désigné par l’assemblée générale » et « il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l’assemblée, par le président, le secrétaire et par le ou les scrutateurs’ ».

Il n’est pas contesté que la feuille de présence n’est pas signée par le président de séance, seul le secrétaire ayant apposé sa signature.

Il est cependant de jurisprudence constante que l’absence de signature n’entraîne pas en soi la nullité de l’assemblée générale.

En effet, l’article 17-1 ajouté au décret de 1967 par le décret du 2 juillet 2020 (3) dispose que « l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, ['] n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté ».

La feuille de présence litigieuse comporte la liste des copropriétaires de la résidence, leur adresse, leur numéro de lot ainsi que le nombre de voix attaché à ces lots. Est également précisé les modalités de vote pour chaque copropriétaire (vote par procuration, par correspondance') qui correspondent aux pièces produites par le syndicat des copropriétaires. Il en résulte que les éléments précisés dans cette feuille de présence permettent de reconstituer le sens du vote et le résultat de celui-ci.

Il convient encore de souligner que cette feuille de présence a été signée par le secrétaire de séance qui a qualité pour authentifier l’acte.

En conséquence, l’absence de signature du président de séance est sans incidence sur la validité de l’assemblée générale. Ce moyen est inopérant.

*Sur l’irrégularité affectant les pouvoirs

En application de l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965, tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire que ce dernier soit ou non membre du syndicat, c’est à dire qu’un droit de vote peut être délégué à un copropriétaire mais aussi à un tiers même s’il n’a pas la qualité de copropriétaire.

L’appelante relève des irrégularités affectant certains pouvoirs. C’est le cas de ceux donnés par M. [N] et M. [Z]-[D] à M. [E] qui a subdélégué ces pouvoirs à M. [K] ce qui ne résulte manifestement pas de la feuille de présence qui révèle en revanche la signature de M. [F]. L’appelante en déduit que ce n’est pas M. [E] qui a donné cette subdélégation.

Il est justifié en pièce 8 que M. [N] et M. [Z]-[D] ont confié leur pouvoir à M. [E].

A l’examen de la feuille de présence, il apparait que M. [N] et M. [Z]-[D] ont été représentés par M. [K] comme en atteste la signature apposée sur la feuille de présence et par M. [F] comme indiqué à tort par l’appelante. Ces deux pouvoirs ont été subdélégués par M. [E] à M. [K] sans qu’aucune irrégularité affectant le vote ne soit établie.

Il en résulte que les éléments précisés dans cette feuille de présence permettent de reconstituer le sens du vote et le résultat de celui-ci rend infondée la demande en nullité de l’assemblée générale qui n’est nullement encourue s’agissant des votes.

Mme [G] sera en conséquence déboutée de sa demande de nullité. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef.

Sur l’annulation de la résolution n°5

Lors de l’assemblée générale du 28 aout 2021, a été adoptée aux termes d’un second vote à la majorité des copropriétaires présents ou représentés en application de l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 (4778 tantièmes/ 10000 tantièmes) la résolution n°5 rédigée en ces termes :

« Le syndic informe que le mûrier platane menace d’endommager le vide sanitaire de la terrasse ouest du bâtiment Tarpan et le cyprès menace de soulever l’allée piétonne.

L’assemblée générale après avoir pris connaissance de la demande, de l’avis du conseil syndical, du syndic et après en avoir délibéré décide de faire abattre le cyprès et le mûrier platane situé dans le jardin de l’appartement n°11 du bâtiment Tarpan.

L’assemblée générale retient la proposition présentée par l’entreprise EJP prévue pour un montant prévisionnel de 676,50 euros ttc.

Précision faite par le conseil syndical que des arbres dans des jardinets ont déjà été abattus car ils représentaient un risque d’endommager le collecteur d’eau usée ou le vide sanitaire de la résidence ».

*Sur la qualification du jardinet

Mme [G] conteste en premier lieu la résolution en ce qu’elle porte atteinte à son droit de propriété, le jardinet constituant une partie privative.

En application de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectés à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d’entre eux. Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputés parties communes :

le sol, les cours, les parcs et jardins'

Il résulte par ailleurs du règlement de copropriété que le sol est partie commune (article 4) et que le lot de Mme [G] est décrit comme comprenant la jouissance privative d’un jardinet au nord-est.

Ainsi, peu importe la description du lot faite dans l’acte notarial lors de l’établissement du compromis de vente, la combinaison des éléments susvisés atteste en faveur de la qualification du jardinet comme partie commune sur laquelle l’appelante dispose d’un droit de jouissance.

Mme [G] ne peut en conséquence revendiquer la violation de ses parties privatives. Ce moyen est inopérant. Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.

*Sur l’abus de majorité

Mme [G] invoque cette notion pour solliciter la nullité de la résolution n°5 de l’assemblée générale du 28 août 2021 soutenant que la décision d’abattage n’est justifiée par aucun motif légitime produisant ainsi plusieurs photos démontrant selon elle que les arbres n’endommagent ni le vide sanitaire, dont elle conteste la présence au profit d’une terrasse, ni les dalles de béton. Elle produit également un mail adressé par M. [M], ancien président du conseil syndical qui indique que de mémoire il n’y aucune canalisation dans le jardin en cause.

Le syndicat des copropriétaires justifie la légitimité de cette décision en produisant l’attestation du gérant de la SARL EJP, qui s’est vue confier la réalisation des travaux d’abattage. M. [V] indique ainsi que « la présence du mûrier platane ainsi que du cyprès de Provence, de grand développement, situés dans le jardin de Mme [G] peuvent occasionner des dégâts. En effet, le système racinaire traçant (proche de la surface du sol) de ces deux sujets peut soulever le goudron ainsi que les dalles de béton et pénétrer dans les vides sanitaires ». Il est encore produit deux photographies des arbres en cause pour étayer cette décision.

Il est constant que certaines décisions de l’assemblée générale peuvent être annulées pour abus de majorité sous réserve qu’il soit démontré que lesdites décisions sont contraires aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elles ont été prises dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

C’est en outre à celui qui invoque l’abus de majorité de rapporter la preuve du caractère abusif de la décision.

Il résulte du procès-verbal de l’assemblée générale que la décision d’abattage a été prise pour des motifs précis à savoir que « le mûrier platane menace d’endommager le vide sanitaire de la terrasse ouest du bâtiment Tarpan et le cyprès menace de soulever l’allée piétonne ».

Mme [G], qui critique la valeur probante de l’attestation faite par la société EJP, la localisation du vide sanitaire ou encore celles des canalisations, ne produit aucune pièce probante de nature à contester les arguments avancés par le syndicat des copropriétaires en faveur d’une opération préventive avec pour finalité d’éviter toute dégradation des parties communes. L’attestation de M. [Y] n’est pas suffisamment précise et affirmative pour que lui soit conférée une valeur probante.

L’examen des photographies laissent apparaître au contraire la proximité des arbres de l’immeuble, qui dispose nécessairement d’un vide sanitaire, et de l’allée piétonne en sorte que les craintes émises par l’intimé sont cohérentes avec la configuration des lieux.

Mme [G], comme retenu par le jugement déféré, est en conséquence défaillante à rapporter la preuve d’un abus de majorité et ne pourra dès lors qu’être déboutée de sa demande d’annulation.

*Sur la violation des règles de majorité

Mme [G] dénonce de manière subsidiaire la violation de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 du fait de l’atteinte portée à la jouissance de ses parties privatives du fait de la privation de la vue et de l’ombre en été.

L’article 26 dispose que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Comme vu précédemment, Mme [G] ne peut revendiquer la qualité de partie privative s’agissant du jardinet sur lequel sont plantés les deux arbres litigieux. Le moyen est donc inopérant.

Le jugement déféré sera confirmé en toutes ses dispositions.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de confirmer le jugement déféré concernant les condamnations au titre des dépens et des frais irrépétibles de première instance.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, l’appelante supportera les dépens d’appel.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de condamner l’appelante au paiement d’une somme de 1.500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu le 15 juin 2023 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Mme [H] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [6], sise [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par son syndic, une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [H] [G] à supporter les dépens de la présente instance.

Le greffier Le président