COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 15 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/06339 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PGCJ

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 01 JUILLET 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 8]

N° RG 11-20-1514

APPELANTS :

Madame [Y] [L] épouse [C]

née le 15 Avril 1981 à [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Marie GALLE, avocat au barreau de MONTPELLIER

Maître [W] [C]

né le 15 Novembre 1966 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Clément BERMOND de la SCP VERBATEAM MONTPELLIER, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e Marie GALLE, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTIMEE :

S.A.S. FRANCE PIERRE PATRIMOINE représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Vincent RIEU de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par M^e Camille GUIRAO, avocat au barreau de MONTPELLIER

Ordonnance de clôture du 21 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 26 décembre 2017, monsieur [W] [C] et madame [Y] [C] ont acquis de la société par actions simplifiée (SAS) France Pierre Patrimoine un local à usage d’habitation correspondant au lot no 15 de l’état de division de l’immeuble soumis au régime de la copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 9]. Cette acquisition a été réalisée sous le régime de la vente à rénover moyennant le prix de 244 500 euros payé comptant à concurrence de la somme de 103 180 euros le jour de la signature de l’acte d’acquisition, puis par fractions successives en fonction de l’avancement des travaux.

Ce bien devait être livré au plus tard le 31 décembre 2019.

Estimant avoir respecté leurs engagements en payant les différents appels de fonds demandés par la SAS France Pierre Patrimoine mais constatant que la livraison n’avait pas eu lieu, par exploit d’huissier du 30 septembre 2020, les époux [C] ont assigné la SAS France Pierre Patrimoine devant le tribunal judiciaire de Montpellier, pôle de proximité.

Par jugement contradictoire du 1er juillet 2021, le tribunal judiciaire de Montpellier a notamment :

condamné la société par actions simplifiée France Pierre Patrimoine à payer aux époux [C] les sommes de :

833 euros au titre de la perte de 50 jours de retard de loyers,

307,12 euros au titre des intérêts intercalaires pour ce retard,

dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2020 ;

condamné la société par actions simplifiée France Pierre Patrimoine à payer aux époux [C] la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné la société par actions simplifiée France Pierre Patrimoine aux entiers dépens.

Par déclaration d’appel enregistré par le greffe le 28 octobre 2021, les époux [S] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 07 décembre 2021, ils sollicitent l’infirmation du jugement attaqué en ce qu’il les a déboutés de l’essentiel de leurs demandes et sollicitent de voir :

condamner la société France Pierre Patrimoine à leur payer les sommes suivantes :

5 916,99 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice constitué par la perte de loyers sur la période courant du mois de janvier 2020 jusqu’au 18 janvier 2021, déduction déjà faite de la somme de 833 euros qui leur a été allouée en première instance et réglée par la société intimée,

2 046,71 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice constitué par les intérêts intercalaires payés depuis le mois de janvier 2020 jusqu’au 18 janvier 2021, déduction déjà faite de la somme de 307,12 euros qui leur a été allouée en première instance et réglée par la société intimée,

condamner la société France Pierre Patrimoine à leur payer la somme de 2 500 euros à titre d’indemnité par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

condamner la société France Pierre Patrimoine aux dépens, avec application de l’article 699 du code de procédure civile par la SCP Verbateam.

Par ses conclusions enregistrées au greffe le 02 mars 2022, la SAS France Pierre Patrimoine demande à la cour d’infirmer partiellement le jugement déféré et de débouter les époux [C] de l’intégralité de leurs demandes. À titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour entrait en voie de condamnation au titre d’une perte de loyers, elle sollicite de voir :

débouter les époux [C] de leur demande indemnitaire concernant le calcul du prorata sur le mois de janvier 2021,

débouter les époux [C] de toute demande au titre des intérêts intercalaires,

et demande en tout état de cause à la cour de :

condamner les époux [C] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

condamner les époux [C] aux dépens.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance en date du 21 novembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS :

Sur le retard de livraison

Le tribunal a constaté que l’appartement avait été livré avec un retard de 12 mois et 18 jours entre la date prévue au contrat (31 décembre 2019) et la date de livraison (18 janvier 2021) et que l’acte de vente du 26 décembre 2017 stipulait en son article 26.2.2 que le délai de livraison pouvait être majoré en cas de survenance de causes légitimes telles que les intempéries, la grève, le règlement judiciaire ou liquidation de biens de l’une des entreprises effectuant les travaux, les décisions judiciaires ou administratives ayant pour conséquences normales la suspension ou l’arrêt des travaux, les anomalies du sous-sol, les troubles résultant d’hostilités ou de révolutions, les cataclysmes, les accidents de chantier et les cas de force majeure a estimé que :

le retard lié à l’envahissement et au squat de l’ensemble immobilier, également objectivé par l’ordonnance de référé du tribunal d’instance de Montpellier du 20 décembre 2017d’une part et d’autre part par les actes d’exécution délivrés par huissier les 8 et 10 janvier 2018 était justifié,

les causes de retard tenant aux intempéries (44 jours) et aux jours de grèves et actions des gilets jaunes – retard d’approvisionnement (6 jours) n’étaient pas justifiées, aucune pièce n’établissant que le chantier ait été impacté par les intempéries (par exemple des récapitulatifs d’intempéries de la Fédération Française du Bâtiment) ou par l’action des gilets jaunes en raison de difficultés d’ approvisionnement sur la période,

le retard imposé à tous lié à l’épidémie de Covid 19 (43 jours) était incontestable.

Les époux [C] contestent cette analyse et soutiennent que la société FPP a commis une faute en s’abstenant de toute information sur la date d’achèvement et de livraison du bien et qu’il n’existe en l’espèce aucune cause légitime de retard et de suspension du délai de livraison, les motifs invoqués n’étant pas légitimes mais personnels (travaux supplémentaires, modifications imposées par l’architecte des bâtiments de France). Ils ajoutent que :

le bien n’était pas, comme il aurait dû l’être, libre de toute occupation (squatters), et la société FPP a manqué à son obligation précontractuelle d’information en omettant de les informer de la présence de squatters lors de la vente et du risque de retard de livraison en découlant,

s’agissant de l’épidémie de coronavirus, le confinement ordonné par le gouvernement français a été ordonné le 17 mars 2020 jusqu’au 11 mai suivant, soit donc plus de deux mois et demi après la date contractuellement convenue d’achèvement et de livraison du bien, de sorte que cet événement né postérieurement à la date de livraison ne peut être retenu pour justifier le retard de livraison de 43 jours retenu par le premier juge, étant au surplus observé que l’acte d’acquisition du 26 décembre 2017 ne retient pas la pandémie comme une cause légitime de retard de livraison,

s’agissant des intempéries, aucune preuve de l’existence objective et effective des jours d’intempéries évoqués (pluie, neige et gel) n’est rapportée,

s’agissant des grèves des « gilets jaunes », la société FPP ne justifie ni de l’existence effective de ces grèves dont les dates ne sont pas précisées ni des conséquences qu’elles auraient eu sur l’approvisionnement ainsi que la poursuite régulière du chantier de travaux.

La SAS France Pierre Patrimoine soutient au contraire que les causes de retard son parfaitement justifiées par la production de l’attestation de la maîtrise d''uvre. Elle ajoute que :

concernant l’envahissement et le squat de l’ensemble immobilier, la décision du 20 décembre 2017 fait état de l’occupation par des tiers, sans droit ni titre, de l’immeuble et que, avant que la cession n’intervienne, elle a obtenu judiciairement l’expulsion des occupants sans droits ni titres, garantissant la poursuite du projet,

concernant l’épidémie du Covid : si la crise du Covid 19 et le confinement sont des événements postérieurs à la date initiale de livraison, cette dernière avait déjà été reportée,

et précise que l’information quant au report de la date de livraison prévisible est toujours intervenue plusieurs semaines avant l’échéance de la date précédemment communiquée.

Sur l’occupation des lieux par des squatters

Il résulte des pièces du dossier (pièce 6 de l’intimée) que les lieux étaient occupés par les squatters dès le mois d’octobre 2017, soit antérieurement à la vente qui a eu lieu en décembre 2017.

Pour autant, aucune mention de cet état de fait ne figure dans l’acte de vente, lequel aurait pu notamment prévoir de prolonger le délai de livraison en cas de maintien de l’occupation sans droit ni titre.

S’agissant d’un événement existant au moment de la vente, il ne revêt pas le caractère d’imprévisibilité des événements mentionnés dans l’acte de vente susceptibles de justifier un retard de livraison.

Dans ces conditions, le retard de 153 jours évoqué par l’intimée n’est pas justifié.

Sur les intempéries et les retards d’approvisionnement liés aux actions des gilets jaunes

Aux termes de l’acte de vente, le retard doit être attesté par une lettre du maître d''uvre. Le contrat, qui fait la loi entre les parties, n’exige aucune autre preuve de la cause dudit retard.

Or, en l’espèce, les 44 jours d’intempéries et le retard d’approvisionnement de 6 jours dû aux actions des gilets jaunes sont objectivés, ainsi que le prévoit l’acte de vente, par le courrier d’un maître d''uvre en charge de l’exécution du projet de restauration de l’immeuble litigieux (pièce 2 de l’intimée) et aucun élément du dossier ne laisse apparaître que cette attestation serait de pure complaisance alors que, aux termes des pièces versées aux débats (pièces 2 et 8 de l’intimée, pièce 17 des appelants) plusieurs architectes sont intervenus dans l’opération.

Dans ces conditions, les retards de 44 jours et de 6 jours, soit 50 jours, apparaissent justifiés.

Sur le retard lié au confinement (Covid 19)

Eu égard aux retards justifiés (50 jours), le bien devait être livré le 1er février 2020.

Le confinement ayant été ordonné en mars 2020, soit postérieurement au 1er février 2020, il n’a pu avoir aucun effet sur la date de livraison et ne peut par conséquent être retenu comme ayant généré un retard légitime.

Sur les préjudices

Le bien, compte tenu des retards justifiés, devait être livré le 1er février 2020.

Or, il ne l’a été que le 18 janvier 2021, avec 352 jours de retard non justifiés (11 mois et 18 jours).

Au regard de la brochure de commercialisation du lot des époux [C] (pièce 3 des appelants) confirmée par la société Foncia, agent immobilier partenaire de la SAS France Pierre Patrimoine (pièce 17 des appelants), et du montant de loyer pratiqué depuis le 4 février 2021 (pièce 18 des appelants), la perte de loyer peut être évaluée à la somme de 500 euros par mois, soit au total 500 euros x 11 mois + (500 euros/30x18 jours) = 5 800 euros.

S’agissant des intérêts intercalaires, que les appelants justifient avoir réglé (pièces 2 et 2bis des appelants), le préjudice s’élève à la somme de 860,92 euros/366 jours x 352 jours = 827,99 euros pour le premier prêt et à la somme de 1 387,20 euros /366 jours x 352 jours = 1 334,14 euros, soit au total la somme de 2 162,13 euros.

Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens et les dépens

Eu égard à l’issue du litige, le jugement sera confirmé.

La SAS France Pierre Patrimoine, qui succombe, sera déboutée de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et sera condamnée aux dépens d’appel et à payer aux époux [C] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Verbateam.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement rendu le 1er juillet 2021 par le tribunal judiciaire de Montpellier sauf concernant le montant des sommes auxquelles la SAS France Pierre Patrimoine est condamnée ;

Statuant du chef infirmé,

Dit que les sommes que la SAS France Pierre Patrimoine est condamnée à payer à monsieur [W] [C] et madame [Y] [C] s’élèvent à 5 800 euros au titre de la perte de loyers et à 2 162,13 euros au titre des intérêts intercalaires ;

Y ajoutant,

Déboute la SAS France Pierre Patrimoine de sa demande en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SAS France Pierre Patrimoine à payer à monsieur [W] [C] et madame [Y] [C] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Condamne la SAS France Pierre Patrimoine aux dépens d’appel avec droit de recouvrement direct au profit de la SCP Verbateam.

le greffier le président