Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 1

ARRÊT DU 19 SEPTEMBRE 2025

(n° , 5 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/09565 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJPLW

Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 03 Mai 2024 rendue par le juge de la mise en état du Tribunal judiciaire hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PARIS – RG n° 23/05854

APPELANTE

Madame [C] [X] [W] épouse [H] née le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 11],

[Adresse 5]

[Localité 10]

Représentée par M^e Sophie HAGEGE, avocat au barreau de PARIS, toque : D2014 assistée de M^e Serge HECKEL de la SELARL E.S.L., avocat au barreau de STRASBOURG, toque : 139

INTIMÉES

S.N.C. INDIANA ROCHEREAU immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n° 582 018 834,

agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 assistée de M^e Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

SCI DENFERT immatriculée au RCS de Paris sous le n° 848 883 609, agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Localité 9]

Représentée par M^e Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090 assistée de M^e Valérie OUAZAN de la SELAS JACQUIN MARUANI & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0428

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 20 mars 2025, en audience publique, devant la Cour composée de :

Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre

Nathalie BRET, conseillère

Catherine GIRARD- ALEXANDRE, conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Catherine GIRARD-ALEXANDRE ,Conseillère, dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier : Madame Marylène BOGAERS, lors des débats

ARRÊT :

— contradictoire,

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour initialement prévue le 11 juillet 2025 prorogé au 19 septembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

— signé par Marie-Ange SENTUCQ, présidente de chambre, et par Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Mme [D] épouse [H], propriétaire d’un immeuble [Adresse 7] à Paris 14°, contigu d’un immeuble [Adresse 1] et [Adresse 4] appartenant à la SCI Denfert, dont les locaux au rez-de-chaussée sont loués à la SNC Indiana Rochereau qui y exploite un restaurant sous la dénomination « INDIANA CAFE », a fait assigner ces deux sociétés devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir l’enlèvement d’une gaine d’extraction provenant du restaurant, sous astreinte.

Par ordonnance en date du 3 mai 2024, le juge de la mise en état a déclaré Mme [H] irrecevable en ses demandes en raison de la prescription extinctive de son action depuis le 17 mars 1996, en considérant que « la gaine litigieuse extrait les odeurs et vapeurs de cuisson du local n°1 depuis la création de l’immeuble », et l’a condamnée aux dépens et à payer aux sociétés défenderesses la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] a interjeté appel par déclaration d’appel du 21 mai 2024.

Par ses dernières conclusions du 30 juillet 2024, Mme [H] demande à la cour de :

INFIRMER en toutes ses dispositions l’ordonnance du 3 mai 2024 ,

STATUANT A NOUVEAU :

DEBOUTER la SCI DENFERT et la SNC INDIANA ROCHEREAU de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

RENVOYER l’affaire au fond,

CONDAMNER in solidum la SCI DENFERT et la SNC INDIANA ROCHEREAU aux entiers dépens, ainsi qu’à verser un montant de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, elle fait valoir que comme le démontre le constat d’huissier qu’elle produit aux débats, la gaine d’extraction de fumée litigieuse est adossée sur la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6], débouche du mur à l’intérieur d’un local à vélos propriété de la demanderesse, s’élève sur toute la hauteur de l’immeuble et rejoint par un coude la toiture arrière de l’immeuble du [Adresse 2], immeuble où est exploité en rez-de-chaussée le restaurant à l’enseigne INDIANA ; que la gaine évoquée par la partie adverse n’est pas celle dont elle sollicite l’enlèvement, et que rien ne prouve que la gaine visée par la partie adverse (ou toute autre gaine) ait été utilisée de façon ininterrompue depuis 1966.

Par leurs dernières conclusions du 27 août 2024, les sociétés INDIANA ROCHEREAU et DENFERT demandent à la cour de :

CONFIRMER l’Ordonnance dont appel est interjeté en toutes ses dispositions,

DEBOUTER Madame [X] [W] épouse [H], de l’ensemble de ses demandes et prétentions,

Y ajoutant

CONDAMNER Madame [X] [W], épouse [H] aux dépens, qui seront recouvrés en application de l’article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu’au paiement de la somme de 5.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du même code, en cause d’appel.

Elles font leur la motivation de l’ordonnance selon laquelle l’appelante ne peut se prévaloir d’un empiétement sur sa propriété, l’action étant prescrite, le conduit de fumée/extraction utilisé par la société INDIANA ROCHEREAU comme gaine de ventilation étant indéniablement présent depuis la construction de l’immeuble, soit plus de 57 ans, bien avant que Madame [H] ne devienne propriétaire du terrain en 2017.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 13 mars 2025.

MOTIVATION

Aux termes des articles 544 et 545 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements, nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.

L’article 2227 du code civil dispose en outre que le droit de propriété est imprescriptible. Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer.

Il est constant que l’action en suppression ou en démolition d’un ouvrage empiétant sur l’immeuble d’autrui, qui est une espèce d’action en revendication, n’est pas soumise à la prescription trentenaire applicable aux actions réelles immobilières mais, comme le droit de propriété qu’elle est destinée à protéger et qui ne s’éteint pas par le non-usage, est imprescriptible conformément à l’article 2227 du code civil. ( Civ. 3°, 5 juin 2002, n° 00-16.077),

Pour déclarer prescrite l’action de Mme [H] en suppression de la gaine d’extraction / ventilation litigieuse dont il est établi et non contesté qu’elle est adossée sur la façade arrière de l’immeuble du [Adresse 6], propriété de celle-ci, et constitue donc un empiétement, l’ordonnance attaquée retient que :

« – l’immeuble sis [Adresse 1] a fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété de l’immeuble établi le 17 mars 1966 aux termes duquel le lot n°1 est désigné comme «  au sous-sol, auquel on accède par deux escaliers intérieurs partant de la salle de café restaurant : des dégagements, une cuisine, une cave, quatre water closets, un vestiaire, trois frigorifiques, un débarras, deux cabines téléphoniques, les deux escaliers intérieurs d’accès au rez de chaussée sus énoncés. Au rez de chaussée : une salle de café et restaurant »,

— la déclaration fiscale des locaux commerciaux du 26 avril 1971 et le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 26 juillet 2001 confirment que le lot n°1 a depuis lors continué à être exploité à usage de restaurant, la société Indiana ayant notamment souscrit le 10 septembre 2002 un contrat d’entretien des installations d’extraction de cuisine et de climatisation auprès de la société Chignoli,

— alors que l’exploitation dans les locaux commerciaux d’une activité de restauration conforme à la destination de l’immeuble et à la réglementation sanitaire impose la présence d’un conduit d’extraction des odeurs et fumées,

il est en l’espèce suffisamment établi que la gaine litigieuse, d’ailleurs qualifiée de vétuste par le commissaire de justice dans son procès-verbal du 25 avril 2023, extrait les odeurs et vapeurs de cuisson du local n°1 depuis sa création peu important qu’elle ne figure pas sur les plans d’origine de la copropriété. »

Or, la propriété ne se perdant pas par le non-usage, l’action en revendication n’est pas susceptible de prescription extinctive.

De plus, même dans l’hypothèse où la prescription trentenaire trouverait à s’appliquer en l’espèce, il importe de rappeler que la charge de la preuve du point de départ du délai de prescription incombe à celui qui invoque cette fin de non-recevoir.

Or, force est de constater qu’en l’espèce les sociétés intimées, qui font leur la motivation de l’ordonnance critiquée, se contentent d’affirmer que la gaine litigieuse est installée depuis la construction de l’immeuble, sans apporter aucun élément à l’appui de cette prétention, étant rappelé que la gaine ne figure pas sur les plans d’origine de la copropriété et n’est pas mentionnée dans l’état descriptif de division, et que le seul fait que le lot n°1 ait toujours été exploité à usage de restaurant ne suffit pas à démontrer la date d’installation de ladite gaine.

Par conséquent, il convient d’infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 3 mai 2024 en toutes ses dispositions, et de déclarer Mme [H] recevable en ses demandes.

Par application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SNC INDIANA ROCHEREAU et la SCI DENFERT, parties perdantes, seront condamnées aux dépens de première instance et d’appel, ainsi qu’à payer à Mme [H] la somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

LA COUR,

INFIRME l’ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris en date du 3 mai 2024 ;

STATUANT A NOUVEAU,

DECLARE Madame [C] [X] [W] épouse [H] recevables en ses demandes;

CONDAMNE la SNC INDIANA ROCHEREAU et la SCI DENFERT aux dépens de première instance et d’appel;

CONDAMNE la SNC INDIANA ROCHEREAU et la SCI DENFERT à payer à Madame [C] [X] [W] épouse [H] la somme de 3.500 €, au titre des frais irrépétibles d’appel;

DEBOUTE la SNC INDIANA ROCHEREAU et la SCI DENFERT de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procedure civile.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,