COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 19 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 24/02872 – N° Portalis DBVK-V-B7I-QIJ6

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 18 AVRIL 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

N° RG 22/01053

ordonnance de jonction du dossier n°RG 24/2948 sous le dossier n°RG 24/2872 en date du 26 novembre 2024

APPELANTS :

Monsieur [R] [J]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par M^e Maud LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 24/02948 (Fond)

Madame [V] [Q]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentée par M^e Maud LAMBERT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Autre(s) qualité(s) : Appelant dans 24/02948 (Fond)

INTIME :

Syndicat de copropriétaires [Etablissement 1] sise [Adresse 2], pris en la personne de son syndic en exercice, la société SARL MONTPELLERAINE DE COPROPRIETE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités au siège social sis

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentée par M^e Arnaud LAURENT de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant

assisté de M^e Antoine SILLARD de la SCP SVA, avocat au barreau de MONTPELLIER, substituant M^e Arnaud LAURENT avocat plaidant

Autre(s) qualité(s) : Intimé dans 24/02948 (Fond)

Ordonnance de clôture du 02 Mars 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 23 Mars 2026,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M^me Corinne STRUNK, Conseillère, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Camille CAMBORDE, Conseillère, en remplacement du magistrat empêché, désignée par ordonnance du Premier Président en date du 30 janvier 2026.

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de vente du 5 juillet 2018, M. [R] [J] et Mme [V] [Q] ont acquis le lot n°36, décrit comme un local commercial, au sein de la copropriété « [Etablissement 1] », située [Adresse 2] à [Localité 3].

M. [R] [J] et Mme [V] [Q] ont réalisé des travaux d’aménagement intérieur de leur lot afin d’accueillir une clientèle touristique pour des hébergements.

Par actes d’huissier de justice des 2 et 3 mars 2022, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] a fait assigner M. [R] [J] et Mme [V] [Q] devant le tribunal judiciaire de Montpellier, en responsabilité et en réparation des préjudices par la remise en l’état des locaux en locaux commerciaux et la cessation de la location en meublé touristique.

Le jugement contradictoire rendu le 18 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier :

Déboute le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de leur demande de remise en l’état du lot n°36 ;

Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à faire cesser la location en meublé touristique du lot n°36 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

Assortit cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de location saisonnière pratiqué pendant un délai de 6 mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision laissé pour l’exécution de la décision ;

Condamne M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à payer au syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] une somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] aux dépens de la présente instance ;

Rappelle que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Dans son jugement, le tribunal relève tout d’abord que les travaux d’aménagement litigieux, comprenant une division intérieure du lot en deux studios sans modification extérieure, ne contreviennent pas au paragraphe 'Modifications, subdivisions, réunions’ du règlement de copropriété justifiant le rejet de la demande de remise en état du local, les travaux d’aménagement intérieur ne nécessitant aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Il constate ensuite qu’il résulte du règlement de copropriété que la destination de l’immeuble n’est pas exclusivement bourgeoise mais mixte. En ce sens, il écarte l’argumentation du syndicat tendant à voir juger que l’activité de location en meublé touristique contrevient à la destination bourgeoise de l’immeuble. De même, il constate que les locaux donnés à bail précaire par les consorts [J]-[Q] à la SASU Vie Pratique, sont affectés à un usage professionnel ou commercial par le règlement de copropriété. En ce sens, il retient que l’affectation dudit lot permet à la société preneuse d’y implanter son siège social.

En revanche, il considère que cette affectation du lot exclut la possibilité de l’exploiter à usage d’habitation en y exerçant une activité de location de meublé touristique, en l’absence de vote par l’assemblée générale des copropriétaires d’une résolution autorisant le changement d’affectation du lot.

Le premier juge condamne ainsi les [J]-[Q] à faire cesser la location en meublé touristique du lot n°36.

M. [R] [J] et Mme [V] [Q] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 31 mai 2024.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 2 mars 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans les dernières conclusions de M. [R] [J] et Mme [V] [Q], notifiées par RPVA le 24 février 2025, il est demandé à la cour de :

Confirmer le jugement rendu le 18 avril 2014 par le tribunal judiciaire de Montpellier (RG 22/01053) en ce qu’il :

Déboute le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de leur demande de remise en l’état du lot n°36 ;

Le réformer pour le surplus ;

Statuant à nouveau,

Débouter le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1], de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

Ordonner que M. [R] [J] et Mme [V] [Q] soient dispensés de toutes les charges communes afférentes à la présente procédure au visa de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

En tout état de cause,

Débouter le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de son appel incident ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à régler à M. [R] [J] et Mme [V] [Q] la somme de 62.361 euros à parfaire à titre d’indemnisation de leur préjudice ;

Condamner le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] à régler à M. [R] [J] et Mme [V] [Q] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leur appel, les consorts [J] / [Q] exposent que l’aménagement de leur lot est distinct de son usage en sorte qu’ils sollicitent la confirmation du jugement déféré en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de leur demande de remise en état. Ils soutiennent pour leur part que l’aménagement intérieur n’est pas critiquable en ce qu’il n’affecte nullement les parties communes.

Sur la cessation de l’exploitation d’une activité de meublé touristique, ils critiquent la décision entreprise en ce qu’elle a commis une erreur d’appréciation, dès lors que cette activité est conforme à la destination de l’immeuble étant rappelé que celui-ci est affecté à un usage d’habitation, professionnel ou de commerce. La destination de l’immeuble étant mixte et non bourgeoise, rien ne s’oppose pas à la mise en place de locations de courte durée.

Ils critiquent encore le jugement en ce qu’il a assimilé l’activité de meublé touristique à une activité civile et non commerciale contrairement à la jurisprudence applicable en la matière.

Ils font valoir qu’ils sont autorisés à exercer cette activité commerciale en présence d’un local commercial. Ils contestent sur ce point l’analyse du tribunal, qui a retenu un changement de destination du lot commercial en lot d’habitation occasionné par la mise en location du local commercial. Ils contestent ainsi tout changement de destination du lot dans la mesure où l’exercice de l’activité commerciale est autorisée dans un lot commercial.

Enfin, ils soutiennent que l’activité de meublé touristique respecte les clauses du règlement de copropriété rappelant sur ce point les stipulations figurant en pages 12 et 13 qui autorisent chaque copropriétaire à procéder à la location de son appartement. Ils soulignent sur ce point que cette activité n’occasionne aucune gêne, ni trouble anormal.

Pour finir, ils réclament l’indemnisation de la perte financière subie de manière illégitime du fait de la procédure d’appel.

Dans les dernières conclusions du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1], notifiées par RPVA le 25 novembre 2024, il est demandé à la cour de :

Constater que les travaux réalisés emportent la transformation de locaux affectés à l’activité commerciale en local d’habitation ;

Constater que la location en meublé saisonnier constitue une atteinte à la destination bourgeoise de l’immeuble stipulée dans le règlement de copropriété, une violation du règlement de copropriété en ce qu’il précise l’affectation du lot et une violation de la clause d’habitation bourgeoise ;

Recevoir l’appel incident portant exclusivement sur le chef de jugement consistant à débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en état ;

Confirmer le jugement en ce qu’il a considéré l’activité exercée comme irrégulière et condamné M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à « faire cesser la location en meublé touristique du lot n°36 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision, assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de location saisonnière pratiqué pendant un délai de 6 mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision laissé pour l’exécution de la décision » ;

L’infirmer en ce qu’il a débouté le syndicat de sa demande de remise en état ;

Condamner in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à :

La remise en état de l’appartement en son état antérieur, soit en local commercial, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

La cessation de la location en meublé touristique sous astreinte de 1.000 euros par jour de location saisonnière pratiqué ;

Condamner M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’intimé soutient que les travaux engagés et la mise en location de meublé saisonnier constituent un changement de destination du lot non conforme au règlement de copropriété. En outre, il fait valoir que la location meublée touristique méconnait la destination bourgeoise de l’immeuble, l’affectation des lots ainsi que les clauses du règlement de copropriété.

En premier lieu, l’intimé expose que le changement d’affectation d’un lot doit être autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires et rappelle que les locaux situés en rez-de-chaussée sont à vocation commerciale. La transformation du lot commercial en deux appartements induit une modification de l’affectation du lot, qui n’a pas été autorisée. Il oppose les conditions d’occupation du local, qui ne sont pas celles d’un lot commercial mais bien d’une habitation, contestant sur ce point la référence faite par les appelants à la législation fiscale, qui est sans lien avec le régime de la copropriété ou encore à l’activité commerciale et non civile.

En second lieu, l’exploitation d’une activité de location meublée touristique, de même que la transformation du lot en appartement, contrevient selon l’intimé à la destination du local, qui est à vocation commerciale et non d’habitation.

L’intimé soutient encore que l’activité de location meublée touristique contrevient à la destination bourgeoise de l’immeuble et aux clauses du règlement de copropriété, compte tenu de la spécificité de cette location de courte durée, à vocation récréative, induisant une multitude de locataires successifs et de passage de nature à troubler la tranquillité des résidents. La vocation d’habitation bourgeoise de l’immeuble est acquise selon le syndicat des copropriétaires dès lors que 40 lots sont affectés à l’habitation et seulement 2 lots ont une vocation commerciale.

Enfin, l’intimé sollicite la remise en état du lot justifiée par la division du lot et sa transformation en habitation, et la cessation de cette activité.

MOTIFS

Sur la demande principale

M. [R] [J] et Mme [V] [Q] sont propriétaires du lot n°36 au sein de la résidence « [Etablissement 1] », située [Adresse 2] à [Localité 3], présenté dans l’état descriptif de division du règlement de copropriété comme « un local commercial au rez-de-chaussée comprenant deux pièces principales, un coin lavabo et un coin wc d’une superficie d’environ 61,70 m²».

Ce lot a fait l’objet d’un bail commercial précaire, signé entre les consorts [J]-[Q] et la SASU [R] [J], immatriculée au RCS sous le n° 828 605 816, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 24.000 euros hors taxes et hors charges.

Il n’est toutefois nullement contesté que ce lot a été divisé en deux appartements d’habitation.

Il résulte en effet de la déclaration préalable de travaux déposée par M. [R] [J] le 12 avril 2018 qu’il s’agit de procéder à l’intérieur du lot litigieux à des aménagements intérieurs par l’édification de cloisons intérieures non porteuses, le projet déclaré par l’intéressé étant de procéder à des hébergements touristiques de courte durée (pièce 3 SVA). Les plans annexés à cette déclaration confirment également la transformation du local commercial en deux studios d’une superficie respective de 29,63 m² et de 34,68 m².

Il est encore établi que par la suite, la SAS Vie Pratique, immatriculée au RCS sous le même n° 828 605 816, a donné en location un premier appartement, aux termes d’un bail d’habitation meublé signé le 25 juin 2020 prévoyant un loyer mensuel de 850 euros et une prise d’effet au 1er septembre 2020, à Mme [X] [L] et Mme [T] [H], le logement étant alors décrit comme un appartement de 3 pièces d’une superficie de 33 m² situé dans une résidence privée.

Un deuxième bail d’habitation lié à l’occupation d’une résidence secondaire meublé portant sur le deuxième logement, décrit lui aussi comme un appartement de 3 pièces d’une superficie de 33 m² situé dans une résidence privée, été signé le 23 juin 2020 entre la société Vie pratique et M. [O] [U] et M. [W] [N] avec une prise d’effet au 1er septembre 2020 et moyennant le règlement d’un loyer de 850 euros.

Le changement de destination du lot commercial en lot d’habitation n’est pas sérieusement contestable et quand bien même les intimés justifient de la signature d’un bail commercial avec la SASU [R] [J] et revendiquent l’exercice d’une activité commerciale, la déclaration préalable de travaux déposée par M. [R] [J] et la signature de baux d’habitation confirment le changement de destination de ce lot dévolu à la location d’appartements meublés.

Il est donc établi que le lot commercial a été transformé en deux appartements composant un lot d’habitation.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination des immeubles ».

L’article 25 dispose : « Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :

'b) l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble et conformes à la destination de celui-ci ;

'n) l’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration’ ».

Il résulte de ces dispositions que chaque copropriétaire peut décider d’entreprendre des travaux de transformation partielle ou complète des parties privatives de son lot dans la mesure où le projet est conforme à la destination de l’immeuble et n’affecte ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble. La faculté d’utiliser son bien comme il l’entend inclut non seulement les modifications minimes, mais aussi des transformations plus graves (suppression ou déplacement de cloisons, remplacement de tuyauteries, création d’une salle d’eau, etc.).

A contrario, l’autorisation préalable de l’assemblée générale est requise lorsque ces travaux ne sont pas conformes à la destination de l’immeuble, lorsqu’ils affectent les parties communes, l’aspect extérieur de l’immeuble ou contreviennent au règlement de copropriété ainsi que lorsqu’ils portent atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Au cas d’espèce, s’il n’est nullement discuté que la transformation du lot litigieux n’affecte pas les parties communes ni l’aspect extérieur de ces mêmes parties, l’aménagement du lot commercial pour le transformer en lot d’habitation requiert néanmoins une autorisation préalable de l’assemblée générale, si la transformation du lot commercial en lot d’habitation contrevient aux dispositions du règlement de copropriété, ou à la destination de l’immeuble, ou aux droits des autres copropriétaires.

Au cas d’espèce, le changement d’affectation du lot n°36 n’est pas contraire à la destination de l’immeuble qui est définie par le règlement de copropriété du 11 juillet 1991 comme étant mixte puisqu’il est dit que l’immeuble est « affecté à un usage d’habitation, professionnel ou de commerce ».

En revanche, le règlement de copropriété ne permet pas aux consorts [J]-[Q] de procéder à un changement de destination de leur lot, dont la vocation commerciale est reconnue par le dit règlement, sans obtenir l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

En premier lieu, la cour observe que l’état descriptif de division figurant dans le règlement de copropriété, et plus particulièrement la disposition relative au lot n°36 décrit comme « un local commercial au rez-de-chaussée comprenant deux pièces principales, un coin lavabo et un coin wc d’une superficie d’environ 61,70 m²» n’ont pas de valeur contractuelle en application des dispositions de l’article 3 du décret du 17 mars 1967 selon lesquelles seules les clauses du règlement de copropriété ont une valeur contractuelle.

L’article 3 dudit règlement intitulé « description de l’immeuble » a en revanche une valeur contractuelle. Cet article précise notamment que :

« au rez-de-chaussée :

11 parkings non couverts

2 locaux professionnels ou commerciaux

2 appartements de type 2 ».

Par ailleurs, le règlement de copropriété précise dans la partie « occupation » les dispositions suivantes :

« Les locaux sis au rez-de-chaussée pourront être utilisés à usage de magasins commerciaux à condition que cet usage n’apporte pas une gêne exceptionnelle du fait de bruits ou d’odeurs d’un caractère anormal par rapport à la destination de l’immeuble. Le tout sous réserves d’autorisations administratives’ ».

Si cette disposition permet aux copropriétaires des deux appartements de type 2 de modifier la destination de leur lot d’habitation en lot commercial, la possibilité de modification de la destination du lot commercial en lot d’habitation n’est pas autorisée par le règlement de copropriété.

Il y a donc lieu de considérer que le changement de destination du lot n°36 à usage commercial, en un lot à usage d’habitation, n’est pas compatible avec les dispositions actuelles du règlement de copropriété, et que la destination du lot n°36 ne peut pas être changée sans une modification du règlement de copropriété, nécessairement soumise à l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

De surcroît, ce changement d’affectation du lot contrevient également à la clause d’habitation bourgeoise énoncée au règlement de copropriété ainsi qu’aux dispositions régissant la location qui sont ainsi libellées :

« Occupation :

Les appartements ne pourront être occupés que bourgeoisement. L’exercice de professions libérales est toutefois toléré dans les appartements qui pourront être affectés aux études d’officiers publics ou ministériels, cabinet d’avocats, architectes, médecins, agents d’assurance, arbitres de commerce, administrateurs de biens et autres bureaux de ce genre'

Locations :

Les copropriétaires pourront louer leur appartement comme bon leur semble à la condition que les locataires soient de bonne vie et m’urs et qu’ils respectent les conditions du présent règlement ainsi que la destination de l’immeuble telle qu’elle est définie ci-dessus’La transformation des appartements en chambres meublées pour être louées à des personnes distinctes est interdite, mais les locations en meublé par appartement entier sont autorisées ».

En l’occurrence, le projet déclaré par M. [J] dans la déclaration de travaux est de procéder à des hébergements touristiques de courte durée (pièce 3 SVA).

Or, le caractère bourgeois de l’occupation des appartements suppose nécessairement un nombre restreint de personnes, qui seul peut garantir une jouissance paisible compatible avec une occupation bourgeoise de l’immeuble, ce qui est incompatible avec les locations de courte durée qui génèrent des nuisances répétées troublant la tranquillité des occupants et occasionnent des troubles anormaux de voisinage dont témoignent Mme [K] [G], M. [I] [P], M. et Mme [A] ainsi que M. [Y] [E], occupants de la résidence [Etablissement 1], qui évoquent en effet une dégradation de la propreté au sein des parties communes, des va et vient importants, une augmentation de l’insécurité, des attroupements de personnes et de manière générale une dégradation de la qualité de vie au sein de la résidence.

Il y a ainsi lieu de considérer que le changement de destination du lot n°36 à usage commercial, en un lot à usage d’habitation, n’est pas compatible avec les dispositions actuelles du règlement de copropriété et porte atteinte de surcroît aux droits des autres copropriétaires.

Il en résulte que c’est à bon droit que le tribunal a condamné in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à faire cesser la location en meublé touristique du lot n°36 dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et a assorti cette condamnation d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de location saisonnière pratiqué pendant un délai de 6 mois, passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision laissé pour l’exécution de la décision.

En revanche, le jugement déféré sera infirmé en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remise en l’état du lot n°36.

En effet, il est acquis que le lot n°36 a changé de destination en-dehors de toute autorisation préalable de l’assemblée générale et que cette modification contrevient aux dispositions du règlement de copropriété.

Il convient en conséquence de condamner les appelants à restituer au lot n°36 sa destination initiale prévue par le règlement de copropriété, à savoir un local commercial ou professionnel et ce sous astreinte dont les modalités seront déterminées dans le dispositif de la présente décision.

M. [R] [J] et Mme [V] [Q], qui succombent, seront déboutés de leur demande aux fins de condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 62.361 euros à parfaire à titre d’indemnisation de leur préjudice.

Sur les demandes accessoires

Le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [J] / [Q] aux dépens et frais irrépétibles.

Les appelants, qui succombent, seront condamnés aux dépens d’appel, ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort :

Confirme le jugement rendu le 18 avril 2024 par le tribunal judiciaire de Montpellier en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu’il a débouté le syndicat des copropriétaires [Etablissement 1] de leur demande de remise en l’état du lot n°36,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à la remise du lot n°36 situé au sein de la copropriété « [Etablissement 1] », située [Adresse 2] à [Localité 3], dans son état antérieur, soit en local commercial, dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et passé ce délai sous astreinte de 20 euros par jour de retard pendant un délai de 6 mois,

Déboute M. [R] [J] et Mme [V] [Q] de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [R] [J] et Mme [V] [Q] à verser au syndicat des copropriétaires « [Etablissement 1] » la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens d’appel.

Le greffier Le président