Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 16 OCTOBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/08412 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHSWY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Avril 2023 -Juge des contentieux de la protection de [Localité 8]- RG n° 22/06454

APPELANTS

Mme [V] [L]

Née le 19 septembre 1962 à [Localité 8],

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

M. [W] [L]

Né le 10 juillet 1966 à [Localité 8],

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représenté par M^e Delphine MENGEOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1878

INTIMÉE

E.P.I.C. [Localité 8] HABITAT OPH agissant poursuites et diligences en la personne de son Directeur général y domicilié

Immatriculé au R.C.S. de [Localité 8] sous le numéro 344 810 825

Dont le siège social se trouve [Adresse 4]

[Localité 6]

Représentée par M^e Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocat au barreau de PARIS, toque : E1971

Ayant pour avocat plaidant M^e Sylvie KONG THONG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0069

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 11 Septembre 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

— Madame Anne-Laure MEANO, présidente de la chambre ;

— M^me Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère ;

— Madame Laura TARDY, Conseillère ;

Greffier, lors des débats : Caroline GAUTIER

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Edouard LAMBRY, Greffier, présent lors de la mise à disposition.

***

EXPOSE DES LITIGES

Par acte sous seing privé du 13 mai 1974, l’Office Public d’HLM de la Ville de [Localité 8], aujourd’hui dénommé [Localité 8] Habitat OPH, a donné à bail à M. [N] [L] et Mme [U] [G], un appartement de 5 pièces situé [Adresse 1] à [Localité 9].

[N] [L] est décédé et [U] [G] est devenue seule titulaire du bail au titre d’un avenant en date du 17 février 2003. Puis [U] [G] est décédée, le 27 décembre 2016.

Faisant valoir que M. [W] [L] et Mme [V] [L], respectivement fils et fille des locataires, avaient sollicité le transfert du bail, ce qui leur a été refusé, mais se sont néanmoins maintenus dans les lieux, le bailleur les a assignés devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte d’huissier de justice du 3 août 2022, aux fins de constater qu’ils sont occupants sans droit ni titre au regard des articles 14 et 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’ordonner leur expulsion, de les condamner in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation, outre au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience, [Localité 8] Habitat-OPH , s’opposant à l’octroi de délais pour quitter les lieux, a confirmé ses demandes, soutenant que M. [W] [L] et Mme [V] [L] ne remplissent pas les conditions d’attribution du logement ; il a indiqué n’avoir aucune obligation de proposer un relogement.

Les défendeurs ont conclu au rejet des demandes adverses et ont demandé à bénéficier du transfert du bail ; subsidiairement, ils ont demandé que M. [W] [L] bénéficie d’un relogement, et encore plus subsidiairement, ils ont sollicité 36 mois de délai pour quitter les lieux, l’absence d’exécution provisoire de la décision et 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement contradictoire entrepris du 20 avril 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a ainsi statué :

Déclare [Localité 8] Habitat-OPH recevable et partiellement bien fondée en son action.

En conséquence,

Constate la résiliation de plein droit du bail portant sur le logement situé au [Adresse 2], ensuite du décès de sa locataire, Mme [U] [G] veuve [L] en date du 27 décembre 2016, à défaut pour M. [W] [L] et Mme [V] [L] de remplir les conditions légales de transfert de bail à leur profit ;

Constate conséquemment que M. [W] [L] et Mme [V] [L] sont occupants sans droit ni titre desdits locaux ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle à un montant égal au montant du loyer indexé majoré des charges que feue [U] [G] veuve [L] aurait payé si elle avait survécu, à compter de la date du présent jugement et jusqu’à la libération effective des lieux litigieux ;

Condamne M. [W] [L] et Mme [V] [L] à en acquitter in solidum le paiement intégral;

Accorde à M. [W] [L] et Mme [V] [L] un délai pour quitter les lieux jusqu’au 21 avril 2024, sous réserve du paiement de l’indemnité d’occupation mensuelle à chaque échéance,

A défaut de libération volontaire à l’issue de ce délai ou à défaut de paiement de l’indemnité d’occupation à son échéance mensuelle, ordonne l’expulsion de M. [W] [L] et Mme [V] [L] des lieux susvisés ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier en cas de besoin,

Dit que l’expulsion par Paris Habitat-OPH pourra intervenir suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux qui sera délivré conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, le tribunal n’ordonnant pas la suppression du délai de deux mois suivant le commandement prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle que le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Déboute [Localité 8] Habitat-OPH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Condamne in solidum M. [W] [L] et Mme [V] '[L]' aux entiers dépens de la présente instance,

Rappelle que la présente décision est d’exécution provisoire de droit et

Dit n’y avoir lieu d’écarter.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 4 mai 2023 par Mme [V] [L] et M. [W] [L];

Vu les dernières écritures remises au greffe le 26 juillet 2023 par lesquelles Mme [V] [L] et M. [W] [L] demandent à la cour de :

— DECLARER M. [W] [L] et Mme [V] [L] bien fondés leur appel,

Y faisant droit,

— INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 20 avril 2023.

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— JUGER que les conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies par M. [W] [L] et Mme [V] [L] ;

En conséquence,

— ORDONNER le transfert du bail d’habitation conclu le 15 mai 1974 entre Mme [G] et [Localité 8] HABITAT OPH au profit de M. [W] [L] et Mme [V] [L] ;

A titre subsidiaire, et si par extraordinaire la juridiction de céans ne considérait pas comme remplies l’ensemble des conditions requises,

— JUGER que les conditions des articles 14 de la loi du 6 juillet 1989 sont remplies par M. [W] [L] ;

— JUGER que la Société [Localité 8] HABITAT OPH a manqué à son obligation de relogement de M. [W] [L] ;

En conséquence,

— ENJOINDRE la Société [Localité 8] HABITAT OPH de proposer un relogement à M. [W] [L];

A titre plus subsidiaire,

— ACCORDER 36 mois de délais à M. [W] [L] et Mme [V] [L] pour quitter les lieux en application des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la Société [Localité 8] HABITAT OPH au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNER la Société [Localité 8] HABITAT OPH aux entiers dépens de la présenteinstance.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 25 octobre 2023 aux termes desquelles [Localité 8] Habitat-OPH demande à la cour de :

Débouter M. [W] [L] et Mme [V] [L] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions,

Juger qu’ils ne remplissent ni les conditions de l’article 14 ni celles de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989,

Juger que [Localité 8] Habitat OPH n’avait aucune obligation de proposer un relogement à M. [W] [L],

Juger que Mme [V] [L] ne demande même pas son relogement,

Juger que le délai d’un an accordé aux Consorts [L] est approprié et que leurs manoeuvres et les nouvelles dispositions du Code des procédures d’exécution forcée empêchent l’octroi d’un nouveau délai plus long que celui accordé en première instance,

(…)Confirmer le jugement rendu le 20 avril 2023 en toutes ses dispositions,

(…)Condamner in solidum, M. [W] [L] et Mme [V] [L], à payer à [Localité 8] Habitat OPH à la somme de 1 800 euros en application des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à « constater », « donner acte », « dire et juger » en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c’est le cas en l’espèce.

Sur le transfert du bail

M. [W] [L] et Mme [V] [L] demandent à la cour d’appel d’infirmer le jugement en ce qu’il a constaté la résiliation du bail et rejeté leur demande de transfert de celui-ci et réitèrent cette demande.

Ils soutiennent que M. [W] [L] résidait dans les lieux depuis 2001 et Mme [V] [L] depuis 2015, tous eux s’occupant de leur mère atteinte d’invalidité et que leur 'ménage', au sens de l’article 40 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est adapté puisqu’il comporte 4 personnes, leurs enfants ayant résidé dans les lieux avec eux.

L’intimé demande la confirmation du jugement.

Selon l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs :

'Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré:

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

(…)

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier."

Le I de l’article 40 de la même loi, dont se prévalent les deux parties, précise que l''article 14 est applicable aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L.831-1 du code de la construction et de l’habitation, 'à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L.114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire."

Il appartient à celui qui se prévaut du transfert du bail de rapporter la preuve de ce que les conditions en sont réunies.

Il résulte de ces dispositions que la liste des personnes bénéficiaires du transfert de plein droit du bail est limitative : ainsi toute autre personne que celles visées par le texte ne peut prétendre se maintenir dans les lieux en qualité de locataire.

Les conditions de transfert du bail s’apprécient à la date du décès et au regard de l’année précédente (3e Civ., 19 juillet 1995, pourvoi n 92-11.512, Bulletin 1995 III N 193, 3e Civ., 28 juin 2018, pourvoi n 17- 20.409), y compris celles tenant à la taille du ménage.

La durée de la cohabitation doit être effective et continue (3e Civ., 12 juin 2001, pourvoi n° 98-21.451) et ne peut être contractuellement réduite, dans la mesure où l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et les conditions d’attribution des logements sociaux, d’ordre public, ne sont pas destinées à assurer la seule protection des preneurs ( 3e Civ., 1 octobre 2008, pourvoi n° 07-13.008, Bull. 2008, III, n 140).

Hors le cas ou la cohabitation n’est pas exigée par les textes et en l’absence de contestation entre les personnes pouvant prétendre bénéficier de la transmission du bail, celui-ci est transmis de plein droit à la personne remplissant les conditions légales, sans qu’il soit besoin d’une quelconque manifestation de volonté, par l’effet même de la loi et ce à la date du décès (3e civ., 16 mai 2006, pourvoi n° 05-13.910 ; 3e Civ., 28 juin 2018, no 17- 20.409, 3e Civ., 28 septembre 2022, pourvoi n° 21-11.533) ; ce transfert automatique a pour effet de substituer un nouveau locataire au titulaire originaire du bail.

S’agissant de la condition relative à la taille du ménage, ajoutée par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion, elle vise à améliorer la rotation au sein du parc HLM et à lutter contre la sur- ou sous-occupation des logements.

L’appréciation de l’ occupation du logement doit se faire, en l’espèce, par référence aux dispositions en vigueur à la date du décès (27 décembre 2016), soit d’une part l’article L. 621-2 du code de la construction et de l’habitation, selon lequel les locaux vacants, inoccupés ou insuffisamment occupés sont définis par décret, et, d’autre part, l’article R. 641-4 du même code, selon lequel, en substance, sont considérés comme insuffisamment occupés les locaux comportant un nombre de pièces habitables, non compris les cuisines, supérieur de plus de deux au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale.

Pour la détermination des conditions d’occupation, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré :

1° L’occupant et son conjoint ;

2° Leurs parents et alliés ;

3° Les personnes à leur charge ;

4° Les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ;

5° Les personnes titulaires d’un contrat de sous-location.

L’arrêt de la cour de cassation cité par les parties (3e [7]., 25 mars 2015, pourvoi n° 14-11.043, Bull. 2015, III, n° 33), retient que la notion de 'ménage', qui n’est pas définie par l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, doit être entendue dans son acception de cellule économique et familiale; cet arrêt porte ainsi sur une fratrie constituée des descendants directs du locataire décédé qui formaient, ensemble, une demande de transfert du bail.

Le premier juge a exactement rappelé ces textes et principes.

C’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par les appelants, lesquels ne produisent en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu, en substance, que la résidence principale de Mme [V] [L] dans l’appartement litigieux n’est pas établie sur la période d’un an précédant le décès de [U] [G], quand bien même sa présence fréquente auprès de sa mère est attestée, et qu’en tout état de cause la taille du ménage n’était pas adaptée à cet appartement de 5 pièces.

Notamment, il n’est pas établi que Mme [F] [L], fille de M. [W] [L], et son enfant, ont occupé les lieux à titre de résidence principale dans l’année précédant le décès de [U] [G] ; ainsi son attestation se borne à indiquer qu’elle est venue vivre, avec son enfant, auprès de son père dans l’appartement litigieux, après son divorce, en juillet 2021, soit largement postérieurement à la période d’appréciation des critères légaux.

De plus, aucun autre pièce ne démontre la résidence alléguée, dans le logement et sur la période considérée, de deux jeunes enfants de Mme [V] [L].

Le jugement sera donc confirmé sur ces points.

Sur la demande de relogement formée par M. [W] [L]

A titre subsidiaire, les appelants demandent à la cour d’appel, infirmant sur ce point le jugement entrepris, d’enjoindre Paris Habitat OPH de proposer un relogement à M. [W] [L].

Ils se fondent, comme en première instance, sur l’article L.442-3-1 du code de la construction et de l’habitation, sans faire état d’aucun élément nouveau susceptible de contredire les motifs du jugement entrepris, qui relève exactement que cet article, aux termes duquel en cas de sous-occupation du logement, le bailleur propose au locataire un nouveau logement correspondant à ses besoins, ne s’applique qu’au locataire, de sorte que M. [L] ne peut s’en prévaloir.

A toutes fins utiles, le I de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, cité plus haut, ne prévoit qu’une faculté, pour le bailleur, de reloger le descendant bénéficiaire du transfert remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage.

Aucune faute n’est donc démontrée de la part de la société intimée et le relogement de M. [W] [L] ne saurait être ordonné, le jugement étant donc confirmé sur ces points.

Sur les délais pour quitter les lieux

Les appelants sollicitent, à titre encore plus subsidiaire, un délai de 36 mois pour quitter les lieux.

[Localité 8] Habitat OPH s’y oppose, rappelant notamment que le décès de la locataire remonte à 2016 et que le maintien dans les lieux des consorts [L] est préjudiciable aux familles susceptibles de se voir octroyer un logement social ; il fait valoir qu’aucune démarche de relogement de la part des appelants n’est établie.

Il résulte des articles L. 412-3 et L. 412-4, dans leur rédaction résultant de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, 'en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés'.

Les appelants ont d’ores et déjà bénéficié du délai d’un an maximum, octroyé en première instance outre des délais de la procédure ; en tout état de cause, à toutes fins utiles, ils ne démontrent pas avoir effectué de démarches utiles en vue de leur relogement ; leurs situations respectives et les circonstances invoquées ne justifient pas, en l’état de ces éléments, de leur octroyer un délai supplémentaire.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il leur a octroyé un an de délai pour quitter les lieux et la demande de délais supplémentaires pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

S’agissant de l’instance d’appel, il convient d’allouer à [Localité 8] Habitat OPH une indemnité de procédure de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Rejette la demande de Mme [V] [L] et M. [W] [L] tendant à obtenir un délai pour quitter les lieux,

Condamne in solidum Mme [V] [L] et M. [W] [L] à payer à l’EPIC [Localité 8] Habitat-OPH la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [V] [L] et M. [W] [L] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

Le greffier La présidente