COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 06 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/03761 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P42D

Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 SEPTEMBRE 2022

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PERPIGNAN

N° RG 21/00352

APPELANTS :

Madame [Z] [F]

née le 22 Février 1994 à [Localité 11]

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représentée par M^e Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [O] [G]

né le 05 Juin 1983 à [Localité 13] (974)

[Adresse 4]

[Localité 7]

Représenté par M^e Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [W] [N]

né le 06 Juillet 1964 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 5]

Représenté par M^e Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Monsieur [J] [C]

né le 07 Octobre 1951 à [Localité 10]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représenté par M^e Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

Madame [P] [C]

née le 04 Juin 1963 à [Localité 14] (31)

[Adresse 2]

[Localité 1]

Représentée par M^e Claire Lise BREGOU, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et plaidant

INTIMEE :

Madame [T] [I]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par M^e Emilie MURCIA-VILA de la SCP GIPULO – DUPETIT – MURCIA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat postulant

assistée de M^e Emily APOLLIS, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant M^e Emilie MURCIA-VILA, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 20 Octobre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Novembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON

ARRET :

— contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par Madame Sylvie SABATON, greffier.

*

* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er septembre 2019, Mme [T] [I] a donné à bail à M. [O] [G] et Mme [Z] [F] une maison située [Adresse 8] à [Localité 12] (66), moyennant un loyer mensuel initial de 1 165 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Par actes séparés en date du 1er septembre 2019, M. [W] [N] et M. [J] [C] se sont portés cautions.

Par courrier recommandé en date du 1er mars 2020, réceptionné le 3 mars 2020, les locataires ont donné congé à la bailleresse, indiquant bénéficier d’un préavis d’un mois en raison de leur situation financière.

Le 25 mars 2020, la bailleresse a reçu une convocation notifiée par la SCP [L], huissier de justice, pour la réalisation d’un procès-verbal d’état des lieux de sortie contradictoire.

L’état des lieux de sortie a été réalisé le 7 avril 2020.

Par exploits d’huissiers des 7, 12 et 26 avril 2021, Mme [T] [I] a assigné M. [O] [G], Mme [Z] [F], M. [W] [N] et M. [J] [C] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12], en paiement au titre de réparations locatives et de loyers impayés.

Le jugement réputé contradictoire rendu le 30 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] :

Condamne solidairement Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] à payer à Mme [T] [I] la somme de 3 495 euros au titre de l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2021 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes, en ce compris celles relatives aux frais irrépétibles ;

Dit que les dépens seront mis à la charge de Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] qui y seront en tant que de besoin condamnés chacun en ce qui le concerne.

Le premier juge a accueilli la demande en paiement au titre des loyers impayés durant la période de préavis du congé litigieux, constatant que les locataires n’établissaient pas avoir satisfait à leur obligation de préciser le motif invoqué et d’en justifier au moment de l’envoi de la lettre de congé.

Il a rejeté la demande en paiement au titre des réparations locatives, tenant l’absence d’état des lieux de sortie et de constat d’huissier révélant l’existence des dégradations alléguées.

Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] ont relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 19 juillet 2023.

Dans leurs dernières conclusions du 13 mars 2024, Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] demandent à la cour de :

Débouter Mme [T] [I] de l’ensemble de ses demandes fins et prétentions ;

A titre principal,

Infirmer le jugement en date du 30 septembre 2022 du juge des contentieux de la protection de [Localité 12], en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] à régler à Mme [T] [I] la somme de 3 495 euros au titre des prétendus loyers impayés correspondant à trois mois de préavis, ainsi qu’aux dépens ;

Juger que la durée du préavis applicable au bail conclu entre Mme [T] [I], d’une part, et Mme [Z] [F] et M. [O] [G], d’autre part, doit être réduite à un mois, les locataires étant bénéficiaires du RSA ;

Débouter Mme [T] [I] de sa demande de condamnation solidaire de Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] à lui régler la somme de 3 495 euros au titre des prétendus loyers impayés correspondant à trois mois de préavis ;

Juger que le montant du loyer de mars 2020 a déjà été réglé par compensation avec le dépôt de garantie jamais restitué aux appelants par Mme [T] [I] ;

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la cour devait retenir que la durée du préavis applicable en l’espèce était de trois mois,

Infirmer le jugement en date du 30 septembre 2022 du juge des contentieux de la protection de [Localité 12], en ce qu’il a condamné solidairement Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] à régler à Mme [T] [I] la somme de 3 495 euros au titre des prétendus loyers impayés ;

Juger que Mme [Z] [F] et M. [O] [G] ne peuvent être redevables que de la somme de 2 330 euros au titre des prétendus loyers impayés, le loyer du mois de mars ayant été réglé par compensation avec le dépôt de garantie jamais restitué aux appelants ;

En toute hypothèse,

Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [T] [I] de sa demande indemnitaire au titre de prétendues réparations locatives, ainsi que de sa demande indemnitaire pour résistance abusive ;

Débouter Mme [T] [I] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

Condamner Mme [T] [I] à régler à Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

Condamner Mme [T] [I] à régler à Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner Mme [T] [I] aux dépens, tant d’instance que d’appel.

A titre principal, les appelants font valoir que les locataires ont satisfait à leur obligation de préciser et de justifier le motif du congé, en visant leur situation financière, en mentionnant les justificatifs de RSA et en produisant ces derniers en annexe du courrier.

A titre subsidiaire, ils prétendent qu’ils ne pourraient être redevables que de la somme correspondant à deux mois de loyer, dans la mesure où le loyer du mois de mars 2020 aurait été réglé compte tenu de l’absence de restitution du dépôt de garantie par la bailleresse.

Par ailleurs, ils font valoir que l’intimée ne rapporterait pas la preuve de dégradations imputables aux locataires.

Dans ses dernières conclusions du 13 décembre 2023, Mme [T] [I] demande à la cour de :

Confirmer le jugement, en ce qu’il a condamné Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] au paiement de la somme de 3 495 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2021 au titre de l’arriéré de loyers ;

Infirmer le jugement rendu le 30 septembre 2022 pour le surplus ;

Condamner solidairement Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] au paiement de la somme de 3 380 euros avec intérêts au taux légal depuis la délivrance de la présente assignation, au titre des réparations locatives, après déduction du dépôt de garantie ;

Condamner solidairement Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] au paiement de la somme de 3 495 euros avec intérêts au taux légal depuis la délivrance de la présente assignation, au titre des loyers impayés ;

Condamner solidairement Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] au paiement de la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive ;

Condamner solidairement Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] au paiement de la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Les condamner aux dépens.

Mme [T] [I] soutient que les locataires ne pouvaient pas se prévaloir d’un préavis d’un mois, dès lors que le congé ne mentionnerait pas le motif invoqué, comme l’exige la loi, et que les locataires bénéficiaient déjà, selon elle, du RSA lors de la signature du bail.

Elle prétend également que le loyer du mois de mars 2020 n’aurait pas été réglé et sollicite, dans l’hypothèse où la cour retiendrait un préavis d’un mois, la condamnation des appelants à lui verser, en sus de ce loyer, le prorata du loyer du mois d’avril 2020, compte tenu du fait que les clefs ont été restituées le 7 avril 2020.

L’intimée affirme qu’elle n’était pas en mesure de faire valoir ses constatations lors de la réalisation de l’état des lieux de sortie et qu’elle n’a pas pu former de réclamation ou de demande d’ajout, puisque l’huissier aurait refusé de lui communiquer une copie du constat. Toutefois, elle expose que ledit constat ferait état de dégradations, provenant, selon elle, du fait que les locataires auraient scellé des poteaux en béton dans la pelouse synthétique.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 20 octobre 2025.

MOTIFS

1. Sur la durée du préavis

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989 précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. (Cass. 3e civ., 11 avr. 2019, n° 18-14.256)

Il est précisé que la Cour de cassation n’impose pas au locataire de reprendre expressément dans sa lettre de congé les termes de l’article 15, I, alinéa 11, 1° à 5° de la loi du 6 juillet 1989.

Au cas d’espèce, il est contant que si la lettre de congé du 1er mars 2020 ne visait pas expressément les termes du 4° de l’alinéa 11 de l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, les locataires ayant uniquement fait mention dans le corps de leur lettre de ce qu'« au vu de notre situation financière, nous bénéficions, au regard de la loi, d’un préavis d’un mois seulement », la cour relève néanmoins qu’il y est annoncé dans son objet, sous la mention « LRAR », la transmission des justificatifs du revenu de solidarité active (RSA), lesquels étaient annexés à la lettre ; qu’ainsi, il doit être retenu que Mme [T] [I] était informée du motif invoqué dès lors que les locataires se prévalaient de la loi, d’un délai réduit d’un mois et, surtout, qu’était annoncée, dans le corps de leur lettre, la transmission des documents attestant du bénéfice du RSA ; ce qui conduit la cour à considérer au surplus que la seconde condition est également remplie, puisque ce motif était bien justifié au moment de l’envoi de la lettre de congé.

En conséquence de la validité de la lettre de congé du 1er mars 2020, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu’il a dit que le délai de préavis applicable était de trois mois, lequel sera retenu pour son délai réduit, d’un mois.

2. Sur l’arriéré de loyers et charges

Les appelants ne contestent pas que M. [O] [G] et Mme [Z] [F] ne se sont pas acquittés du loyer et des provisions sur charges sur la période du 1er mars 2020 au 7 avril 2020, de sorte qu’ils seront condamnés à payer à Mme [T] [I] la somme de 1 165 euros + 30 euros = 1 195 + (1 195 x 7/30) = 1 195 + 279 = 1 474 euros, déduction faite du dépôt de garantie, de 1 195 euros, soit 279 euros.

3. Sur les dégradations locatives

S’agissant de la pelouse synthétique, la cour relève de l’état des lieux d’entrée que le jardin était en « état moyen, pelouse artificielle abimée, terrain irrégulier ». Si Mme [T] [I] avance que les locataires auraient dégradé la pelouse synthétique en implantant des plots en béton afin de soutenir une barrière de sécurité autour de la piscine, elle reconnait toutefois que le constat d’état des lieux de sortie ne contenait aucune photo des dégradations alléguées ; qu’ainsi, la cour n’est pas en état d’apprécier leur réalité, les photos satellites produites étant insuffisantes à en faire la preuve.

En revanche, la cour relève que le constat d’état des lieux de sortie mentionnait que « l’installation de filtrage est dépourvue de pompe », et que si l’état des lieux d’entrée ne faisait pas mention de la piscine, comme le soutiennent justement les appelants, il n’est pas contesté qu’elle existait lors de la prise à bail et qu’en l’absence de toute mention, l’installation de filtration est réputée avoir été prise en bon état, de sorte que les appelants seront condamnés à payer à Mme [T] [I] la somme de 519 euros, dûment justifiée, pour son remplacement.

4. Sur les prétentions indemnitaires des parties

Chacune des parties poursuit des prétentions indemnitaires au motif d’une procédure abusive ou d’une résistance abusive de l’autre.

Or, aucune d’elles ne justifie des conditions posées par l’article 1240 du code civil, notamment d’une faute et d’un préjudice en lien avec cette faute, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté leurs prétentions indemnitaires.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [T] [I] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 30 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 12], sauf en ce qu’il a fixé à la somme de 3 495 euros la condamnation solidaire de Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] à payer à Mme [T] [I], au titre de l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2021 ; et débouté Mme [T] [I] de ses prétentions indemnitaires au titre des dégradations locatives ;

Statuant à nouveau du premier chef,

FIXE à la somme de 279 euros l’arriéré locatif et, en conséquence,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] à payer à Mme [T] [I] la somme de 279 euros au titre de l’arriéré de loyers, avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2021 ;

Statuant à nouveau du second chef,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [F], M. [O] [G], M. [J] [C], Mme [P] [C] et M. [W] [N] à payer à Mme [T] [I] la somme de 519 euros au titre des dégradations locatives ;

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties de leurs prétentions formées au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [T] [I] aux dépens de l’appel.

Le Greffier Le Président