COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

5e chambre civile

ARRET DU 27 JANVIER 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/05015 – N° Portalis DBVK-V-B7H-P7ML

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 07 SEPTEMBRE 2023

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 7]

N° RG 11-23-000404

APPELANTE :

Madame [S] [X]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Léa DELORME, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et substituant M^e Richard LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, avocat paidant

INTIMEE :

S.C.I. LES GRILLONS

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentée par M^e Samuel TALLON de SAMUEL TALLON AVOCAT CONSEIL (S.T.A.C), avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant et plaidant

Ordonnance de clôture du 17 Novembre 2025

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2025,en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport.

Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. André LIEGEON, Président de chambre

M. Emmanuel GARCIA, Conseiller

M^me Corinne STRUNK, Conseillère

Greffier lors des débats : M^me Estelle DOUBEY

ARRET :

— Contradictoire ;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. André LIEGEON, Président de chambre, et par M^me Estelle DOUBEY, Greffier.

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* *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant un contrat conclu le 15 août 2020, la SCI Les Grillons a donné à bail à Mme [S] [X] un appartement situé [Adresse 3] à [Adresse 6] (34), moyennant un loyer mensuel de 490 euros, outre 30 euros de provision sur charges.

Un premier dégât des eaux est survenu dans l’appartement le 8 août 2021, puis un second le 27 juin 2022.

La SCI Les Grillons a fait délivrer à Mme [S] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 2 janvier 2023, portant sur la somme principale de 1 099 euros.

Le 12 janvier 2023, la SCI Les Grillons a fait délivrer à Mme [S] [X] un congé aux fins de reprise.

Estimant avoir subi un trouble de jouissance lié à l’indécence du logement, Mme [S] [X] a, selon exploit d’huissier en date du 9 février 2023, fait assigner la SCI Les Grillons devant le juge des contentieux de la protection de Montpellier, aux fins notamment de voir ordonner au bailleur d’effectuer et de finaliser les travaux conformes, le remboursement de tous les loyers payés de juin 2022 jusqu’à l’accomplissement des travaux conformes, de voir rejeter le commandement de payer du 2 janvier 2023, ainsi que le congé pour reprise, et de le voir condamner à l’indemniser de ses préjudices.

Le jugement contradictoire rendu le 7 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] :

Condamne la SCI Les Grillons à verser à Mme [S] [X] la somme de 600 euros au titre de son trouble de jouissance ;

Déboute Mme [S] [X] de ses autres demandes ;

Déboute la SCI Les Grillons de l’intégralité de ses demandes ;

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

Condamne la SCI Les Grillons aux entiers dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Le premier juge a rejeté la demande tendant à voir ordonner au bailleur de réaliser des travaux, ce dernier justifiant par la production de diverses factures avoir réalisé les travaux nécessaires, alors que la locataire, se contentant de verser aux débats des photographies non datées, ne justifiait pas de s’être plainte auprès de son bailleur de la nécessité de réaliser de nouveaux travaux postérieurement à ceux effectués.

Il a condamné la bailleresse à verser à Mme [S] [X] la somme de 600 euros, correspondant environ à la moitié du prix du loyer payé par elle, constatant que la locataire avait subi un préjudice de jouissance de fin juin à fin novembre 2022.

Toutefois, il a rejeté la demande tendant à voir rembourser l’intégralité du montant du loyer, la bailleresse démontrant avoir pris en charge avec diligence le dégât des eaux et avoir proposé à la locataire une solution de relogement, qu’elle avait refusée. Il a également constaté que le dégât des eaux avait nécessité un temps de séchage pour la mise en peinture et n’avait pas touché l’intégralité de l’appartement.

En outre, il a débouté la locataire de sa demande au titre du préjudice médical, cette dernière ne rapportant pas la preuve d’une dégradation de son état de santé en lien avec les désordres rencontrés dans son appartement.

Sur la demande de la SCI Les Grillons, en remboursement des sommes versées au titre de la recherche de fuite et des travaux de remise en état inhérents au second dégât des eaux, le premier juge a relevé que la bailleresse ne justifiait pas avoir demandé ou mis en demeure sa locataire d’avoir à procéder à une déclaration de sinistre.

Il a également débouté la bailleresse de sa demande tendant à voir ordonner la remise en état du logement, la nature des travaux à réaliser n’étant pas précisée et l’existence de dégradations non démontrée.

Il a ensuite rejeté la demande en validation du commandement de payer, lequel n’était pas demeuré infructueux pendant plus de deux mois, dans la mesure où la locataire justifiait de quittance de loyer de février 2023 au titre des mois de septembre, octobre et novembre 2022.

Le premier juge a finalement relevé que la bailleresse ne pouvait pas se prévaloir des dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 au soutien de sa demande en validation du congé pour reprise, faute de rapporter la preuve du caractère familial de la SCI Les Grillons.

Mme [S] [X] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 11 octobre 2023.

Dans ses dernières conclusions du 8 juillet 2024, Mme [S] [X] demande à la cour de :

Infirmer le jugement rendu le 7 septembre 2023 en ce qu’il :

Condamne la SCI Les Grillons à verser à Mme [S] [X] la somme de 600 euros au titre de son trouble de jouissance,

Déboute Mme [S] [X] de ses autres demandes,

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

Déclarer Mme [S] [X] recevable en ses demandes ;

Constater les désordres intervenus dans le logement du fait des manquements du bailleur ;

En tout état de cause,

Condamner le bailleur au règlement des sommes suivantes :

1 116 euros au titre du trouble de jouissance,

Déficit fonctionnel temporaire partiel classe 2 (25 % du 15 juillet 2020 (date d’emménagement) au 24 janvier 2023) = 5 euros / jour, soit 924 jours x 5 euros = 4 620 euros,

Assistance tierce personne : 4h/semaine sur la période à 25 % (du 15 juillet 2020 au 24 janier 2023) = 10 euros/h, soit 924 jours x 10 euros = 9 240 euros,

Souffrances endurées : 2/7 = 5 000 euros,

216 euros au titre de ses droits aux allocations logements du mois de juillet,

6 000 euros au titre des dommages et intérêts pour congé pour reprise frauduleux,

3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner le bailleur aux entiers dépens.

Mme [S] [X] soutient que la bailleresse à manqué à ses obligations contractuelles, affirmant que l’intimée a tardé à effectuer les travaux consécutifs aux deux dégâts des eaux, et qu’elle n’a pas satisfait à son obligation de la reloger. Elle prétend également avoir averti la bailleresse de la situation depuis la survenance du premier dégât des eaux.

L’appelante fait alors valoir qu’elle a subi un préjudice de jouissance en raison de l’indécence du logement, compte tenu de l’impossibilité d’utiliser la chambre à coucher, de la persistance de mauvaises odeurs du fait des écoulements d’eaux usées, de la présence de moisissures et d’insectes.

Elle soutient que ces désordres ont impacté son état de santé, en lui provoquant des difficultés respiratoires.

L’appelante sollicite le rejet de la demande en validation du commandement de payer, affirmant qu’aucun manquement grave à ses obligations de locataire ne peut lui être reproché.

Elle estime être bien fondée à solliciter une indemnisation compte tenu du défaut de validité du congé pour reprise l’ayant contrainte à quitter les lieux.

Dans ses dernières conclusions du 8 avril 2024, la SCI Les Grillons, prise en la personne de son représentant légal en exercice, demande à la cour de :

Infirmer le jugement du 7 septembre 2023 en ce qu’il :

Condamne la SCI Les Grillons à verser à Mme [S] [X] la somme de 600 euros au titre de son trouble de jouissance,

Déboute Mme [S] [X] de ses autres demandes,

Déboute la SCI Les Grillons de l’intégralité de ses demandes,

Laisse à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles ;

Constater l’absence de tout manquement de la part de la SCI Les Grillons dans la gestion des deux dégâts des eaux ;

Constater que chaque sinistre signalé a été résolu ;

Constater les manquements de Mme [S] [X] ;

Constater la mauvaise foi de Mme [S] [X] ;

Constater la validité du commandement de payer du 2 janvier 2023 ;

Constater la validité du congé de reprise pour habiter ;

Rejeter l’intégralité des demandes de Mme [S] [X] ;

Condamner Mme [S] [X] au remboursement de la somme de 5 257,12 euros au titre des réparation pour le second dégât des eaux non déclaré à son assurance ;

Condamner Mme [S] [X] à 2 000 euros de dommages intérêts pour préjudice moral ;

Condamner Mme [S] [X] à 2 627,27 euros correspondant aux frais de remise en état de l’appartement après son départ

Condamner Mme [S] [X] au paiement de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’au paiement des entier dépens.

La SCI Les Grillons soutient qu’aucun manquement à ses obligations de bailleur ne peut lui être reproché.,

S’agissant du premier dégât des eaux, elle affirme avoir agi avec diligence en assistant la locataire dans sa déclaration d’assurance et en prenant à sa charge la venue d’un artisan en urgence, en raison des délais trop longs des artisans missionnés par l’assurance de l’appelante.

S’agissant du deuxième dégât des eaux, elle fait valoir qu’elle a immédiatement fait intervenir une entreprise pour la recherche de fuite et pris à sa charge tous les travaux nécessaires, alors que la locataire a fait obstacle à l’intervention de la société Chiche, en se rendant indisponible et en annulant des rendez-vous à la dernière minute.

Elle prétend également avoir satisfait à son obligation de relogement de la locataire à l’occasion des deux dégâts des eaux.

Par ailleurs, l’intimée soutient que la locataire a manqué à ses obligations, notamment en s’abstenant de procéder à la déclaration de sinistre concernant le second dégât des eaux et en faisant intervenir les services municipaux pendant la réalisation des travaux.

La bailleresse fait valoir qu’aucun nouveau dégât des eaux n’a été porté depuis à sa connaissance et que des dégradations sont imputables à l’appelante, y compris les moisissures en raison du mauvais entretien du logement par la locataire.

Elle estime que la régularisation postérieure ne remet pas en cause la validité du commandement de payer, ni la mise en 'uvre de la clause résolutoire.

L’intimée conclut également à la validité du congé pour reprise sur le fondement de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

La bailleresse soutient que l’appelante ne justifie pas de sa demande au titre des préjudices médicaux allégués.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 17 novembre 2025.

MOTIFS

1. Sur les prétentions indemnitaires de Mme [S] [X] au motif d’un préjudice de jouissance du fait d’un manquement du bailleur à ses obligations

La cour relève que l’appartement en litige a connu deux dégâts des eaux depuis la prise à bail le 15 août 2020, un premier le 8 août 2021 et un second le 27 juin 2022, sans que Mme [S] [X] ne démontre que le second soit dû à une reprise inefficiente de la cause du premier, la SCI Les Grillons justifiant pour sa part que le premier dégât des eaux s’est manifesté au plafond de la pièce principale tandis que le second s’est manifesté dans la chambre, au niveau d’une colonne d’eau, soit en des lieux différents.

La cour relève par ailleurs, en l’absence de tout élément contraire, que l’appartement a été pris à bail en bon état le 15 août 2020.

S’agissant du premier dégât des eaux, Mme [S] [X] ne conteste pas la réalisation des travaux mais avance qu’ils n’ont pu être finalisés qu’en décembre 2021, ce qui est, selon elle, anormalement long et a conduit à une dégradation de son état de santé, qu’elle qualifie de fragile.

Or, il ressort des pièces versées au débat, notamment des échanges de sms, de courriels, de la facture du plombier du 11 août 2021, du constat amiable de dégât des eaux et de la note du cabinet Polyexpert du 15 septembre 2021, que la SCI Les Grillons a été diligente, mandatant sans délai une entreprise de plomberie aux fins de recherche de fuite, en vain ; en aidant Mme [S] [X] à effectuer une déclaration de sinistre auprès de son assureur, la société d’assurance Aeras, laquelle n’a mandaté le cabinet Polyexpert afin qu’elle réalise une expertise que le 13 septembre 2021, soit plus d’un mois après le sinistre ; et qu’il a fallu, une fois la cause trouvée et résolue, réaliser l’assèchement du logement avant la reprise de ses embellissements. Dans ce délai, la SCI Les Grillons justifie qu’elle a proposé à Mme [S] [X] de la mettre en relation avec l’agence avec Corum Immobilier, qui lui a présenté un logement pour lequel la bailleresse acceptait de se porter garant, mais qu’elle n’a pas donné suite ; et il ressort de la note du cabinet Polyexpert que celle-ci a été indemnisée de ses frais de relogement par son assurance, à hauteur de 826,54 euros. Ainsi, comme l’a justement retenu le premier juge, il n’est pas justifié que la SCI Les Grillons aurait manqué à ses obligations de bailleur, telles que ressortant de l’article 1719 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, s’agissant de ce premier sinistre.

En revanche, s’agissant du second sinistre, survenu le 27 juin 2022, il ressort des éléments du débat que la SCI Les Grillons a, de la même façon que pour le premier, mandaté un plombier, qu’elle a ainsi pris en charge la recherche de la cause du dégât des eaux et sa reprise ; qu’elle a proposé à Mme [S] [X] un relogement dans le même immeuble, qu’elle a toutefois refusé au motif qu’il était sale, la bailleresse présentant pour sa part une facture d’une entreprise de nettoyage, comme l’a également relevé le premier juge ; et que si au 21 novembre 2022, date de la dernière facture de la société Chiche, les sols et les murs de la chambre avaient été intégralement repris et peints, entre ces deux dates, la locataire a subi un préjudice de jouissance, consistant en le fait de n’avoir pu jouir de sa chambre. La cour considère que le premier juge a justement arbitré ce préjudice en considération des faits de l’espèce et de ce que Mme [S] [X] s’acquittait d’un versement mensuel de 186 euros après de la bailleresse, en lui allouant, à titre de dommages-intérêts, la somme de 600 euros, que la cour estime comme étant satisfactoire.

2. Sur les prétentions indemnitaires de Mme [S] [X] au motif d’un préjudice médical du fait d’un manquement du bailleur à ses obligations

Le premier juge a relevé que Mme [S] [X] se fondait pour l’essentiel sur un document intitulé « rapport d’expertise médicale », en date du 31 janvier 2023 et réalisé par un médecin parisien après un appel téléphonique, qui a pu conclure que son état de santé s’était dégradé sur le plan respiratoire et psychologique depuis son déménagement dans l’appartement, mais que ces conclusions ne relevaient que d’une déclaration de la part de Mme [S] [X] et qu’elle ne démontrait pas qu’elle aurait été diagnostiquée d’une infection pulmonaire, comme le relève le certificat établi ; qu’enfin, aucun des documents visés dans ce rapport n’était produit au débat, devant pourtant lui permettre d’établir un lien de causalité entre cet état de santé et les désordres dans l’appartement en litige, le certificat médical d’un médecin généraliste et non d’un pneumologue, indiquant qu’elle souffrait d’asthme allergique chronique, notamment lorsqu’elle rentrait chez elle, sans qu’il ne mentionne d’aggravation de son état de santé, étant insuffisant à en faire la preuve ; de sorte qu’elle devait être déboutée de ses prétentions indemnitaires au motif d’un préjudice médical.

En cause d’appel, si Mme [S] [X] verse en pièce n° 14 d’autres éléments médicaux, notamment un compte-rendu médical des urgences et un scanner thoracique, aucun n’est susceptible d’apporter une critique utile aux motifs pris par le premier juge, qui a justement retenu que le lien de causalité entre son état de santé et les désordres établis de l’appartement faisaient défaut, de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires de ce chef.

3. Sur les autres prétentions indemnitaires de Mme [S] [X]

Mme [S] [X] met en cause le commandement de payer visant la clause résolutoire, alors qu’elle avance qu’elle s’est toujours acquittée du loyer, et le congé pour reprise, qu’elle estime frauduleux. Or, il n’est pas apporté de critique utile aux motifs pris par le premier juge, qui a justement retenu que le commandement de payer était régulier, rappelant qu’il pouvait être délivré même en cas de défaut d’une seule échéance ; et que s’agissant du congé pour reprise, si la SCI Les Grillons ne démontrait pas qu’elle était une société civile immobilière familiale, Mme [S] [X] n’établissait aucun préjudice en lien avec ce congé ; de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires de ces chefs.

4. Sur les prétentions indemnitaires de la SCI Les Grillons

La SCI Les Grillons reprend ses prétentions indemnitaires, au motif que Mme [S] [X] aurait été fautive pour ne pas avoir déclaré le second dégât des eaux à son assureur, pour de pas avoir entretenu l’appartement et l’avoir dégrad, et au motif qu’elle aurait subi un préjudice moral du fait de la présente procédure.

Or, elle n’apporte aucune critique utile aux motifs pris par le premier juge, qui a justement retenu qu’elle n’avait pas mis en demeure Mme [S] [X] d’avoir à procéder à une déclaration de sinistre ; qu’à supposer des dégradations établies, il n’appartenait pas au juge de déterminer la nature des travaux à réaliser ; qu’enfin, s’agissant de l’existence d’un préjudice moral, Mme [S] [X] était fondée, après avoir subi deux dégâts des eaux, en 2021 et 2022, à solliciter de son bailleur qu’il viennent y apporter réparations ; de sorte que le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté ses prétentions indemnitaires de ces chefs.

En conséquence de ce qui précède, le jugement rendu le 7 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] sera confirmé en toutes ses dispositions.

5. Sur les dépens et les frais non remboursables

Le jugement sera également confirmé en ce qui concerne les dépens et l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [S] [X] sera condamnée aux dépens de l’appel.

Il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ;

CONFIRME le jugement rendu le 7 septembre 2023 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7], en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant,

DEBOUTE les parties de leurs demandes formées en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables d’appel ;

CONDAMNE Mme [S] [X] aux dépens de l’appel.

Le greffier, Le président,