RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 24/01097 – N° Portalis DBVH-V-B7I-JEQF

SI

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE PRIVAS

20 février 2024 RG :22/00676

[W]

[D]

[D]

C/

S.A.R.L. SOCIETE D’EXPLOITATION DE [Adresse 9]

Copie exécutoire délivrée

le

à : Selarl Favre de Thierrens

Selarl Leonard Vezian…

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section C

ARRÊT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PRIVAS en date du 20 Février 2024, N°22/00676

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, et M^me S. IZOU, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

S. DODIVERS, Présidente de chambre

S. IZOU, Conseillère

Audrey GENTILINI, Conseillère

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 05 Juin 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Septembre 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTS :

M. [H] [W]

né le 14 Juin 1945 à [Localité 2] (07)

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Nathalie AMILL de la SELARL MENABE-AMILL, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

M. [G] [D]

né le 26 Mai 1962 à [Localité 11]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par M^e Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Nathalie AMILL de la SELARL MENABE-AMILL, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

M. [I] [D]

né le 08 Mars 1964 à [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Représenté par M^e Marie MAZARS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représenté par M^e Nathalie AMILL de la SELARL MENABE-AMILL, Plaidant, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

INTIMÉE :

S.A.R.L. SOCIETE D’EXPLOITATION DE [Adresse 9] inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés d’AUBENAS sous le numéro [Numéro identifiant 10], prise en la personne de son gérant, Monsieur [A] [Z], domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 12]

[Localité 2]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Françoise MATHE, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

INTERVENANTE

S.E.L.A.R.L. ETUDE BALINCOURT Mandataires judiciaires associés, représentée par Maître [C] [N] et Maître [B] [M], demeurant et domicilié [Adresse 4] à [Localité 1], désignés par Jugement du Tribunal de Commerce d’Aubenas du 14 mai 2024 en qualité de Mandataire judiciaire à la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la société d’exploitation de [Adresse 9], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

[Adresse 4]

[Localité 1]

Représentée par M^e Romain LEONARD de la SELARL LEONARD VEZIAN CURAT AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de NIMES

Représentée par M^e Françoise MATHE, Plaidant, avocat au barreau de TOULOUSE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 04 juin 2025

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 11 Septembre 2025, par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date 26 septembre 1949, Monsieur [P] [W] (aux droits duquel viennent Monsieur [H] [W] et Messieurs [G] [D] et [I] [D], en représentation de leur mère, [F] [W], prédécédée) a donné à bail pour une durée de 98 ans et 9 mois, à la SARL société d’exploitation de [Adresse 9], représentée par Monsieur [L] [O], un terrain sis [Adresse 13] à [Localité 2] (07) cadastré section C numéro [Cadastre 8] et sur lequel se trouve l’entrée de la « grotte de [Adresse 9] ».

La convention prévoyait : « cette location comprend également le fonds et le tréfonds sous le terrain dont s’agit et la concession de l’exploitation de l’aven». Le loyer a été fixé en pourcentage du montant des billets vendus aux visiteurs, soit, à partir du 1er janvier 1954, à hauteur de 10 % des billets d’entrée vendus annuellement.

L’exécution de la convention et l’exploitation de la grotte de [Adresse 9] se sont bien déroulées pendant de nombreuses années.

Par acte en date du 20 mai 2012, la SARL LMP Evasion et Culture faisait l’acquisition des parts de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9]. La gérance de cette dernière est assurée par Monsieur [A] [Z].

Par jugement en date du 3 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Privas rejetait les demandes en revendication d’une partie de la grotte par la SCI Marzal, propriétaire de la parcelle attenante et en diminution du loyer de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9]. Il déboutait Monsieur [H] [W] et Mme [F] [W] épouse [D] de leur demande reconventionnelle en requalification du bail et retenait la qualification de bail emphytéotique entre les parties.

La cour d’appel de Nîmes, saisie d’un appel limité aux seules demandes en revendication d’une partie de la grotte et en diminution du loyer, confirmait par arrêt du 9 novembre 2023 le jugement critiqué.

Par acte du 15 mars 2022, Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] ont assigné la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] devant le tribunal judiciaire de Privas.

Par jugement contradictoire en date du 20 février 2024, le tribunal judiciaire de Privas a :

— Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] ;

— Déclaré irrecevable la demande de résolution judiciaire fondée sur le défaut de paiement des loyers ;

— Déclaré recevable la demande de résolution judiciaire fondée sur les motifs autres que le défaut de paiement des loyers;

— Débouté Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] de leur demande de résolution judiciaire du contrat de bail emphytéotique ;

— Débouté Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

— Condamné Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] aux dépens ;

— Dit n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration du 27 mars 2024, Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] ont interjeté appel de cette décision en ce qu’elle a :

— Déclaré irrecevable la demande de résolution judiciaire fondée sur le défaut de paiement des loyers ;

— Débouté Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] de leur demande de résolution judiciaire du contrat de bail emphytéotique ;

— Débouté Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

— Condamné Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] aux dépens.

La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce d’Aubenas en date du 14 mai 2024, la SELARL étude Balincourt était nommée mandataire.

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] ont déclaré leurs créances entre les mains du mandataire, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 juin 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 1227, 1169 et 1170 du code civil et L 451-5, L 451-6 et L 451-7 du code rural et de la pêche maritime, de :

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Privas du 20 février 2024 en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la SARL société d’exploitation de [Adresse 9],

— Déclaré recevable la demande de résolution judiciaire fondée sur le motif autre que le défaut de paiement des loyers,

— Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Privas du 20 février 2024 en ce qu’il a :

— Déclaré irrecevable la demande de résolution judiciaire fondée sur le défaut de paiement des loyers, en l’état du non-respect de la procédure préalable,

— Débouté Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] de leur demande de résolution judiciaire du contrat de bail emphytéotique ;

— Débouté Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] de l’ensemble de leurs demandes indemnitaires ;

— Condamné Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] aux dépens ;

Statuant à nouveau,

Voir la Cour :

— Déclarer recevable la demande de résolution judiciaire des consorts [W]-[D], sur le défaut de paiement des loyers en l’état de la procédure de redressement judiciaire ouverte à l’encontre de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9],

— Prononcer la résolution judiciaire du bail emphytéotique en date du 26 septembre 1949, en l’état du défaut d’exploitation de la parcelle, de la détérioration grave de la parcelle et de la diminution de la valeur du fonds,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de la SARL Société d’exploitation de [Adresse 9] (représentée par SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés, elle-même représentée par Maître [C] [N] et Maître [B] [M]) et de la SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés es qualité ainsi que tout occupant de leur chef, des lieux loués sis [Adresse 13] [Localité 2] (07), section C numéro [Cadastre 8] et sur lequel elle exploite un aven dit « [Adresse 9] » dans le cadre de son activité, en vertu d’un bail emphytéotique du 26 septembre 1949, et ce au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Dire et juger que cette expulsion interviendra sous astreinte de 500 € par jour de retard dans les 8 jours de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] (représentée par SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés, elle-même représentée par Maître [C] [N] et Maître [B] [M]) et la SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés es qualité à payer à Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] une indemnité d’occupation d’un montant de 11 246,10 € par an (moyenne annuelle de la redevance des 7 dernières années) et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

— A défaut, fixer la créance de Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] au passif de la procédure collective de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9], au titre de l’indemnité d’occupation à un montant de 11 246,10 € par an (moyenne annuelle de la redevance des 7 dernières années) et ce jusqu’à parfaite libération des lieux,

— La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] (représentée par SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés, elle-même représentée par Maître [C] [N] et Maître [B] [M]) et la SELARL étude Balincourt mandataires judiciaires associés es qualité seront également condamnées à payer à Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] la somme de 22 492,21 € au titre du préjudice subi lié au défaut de redevance pendant deux années,

— A défaut, fixer la créance de Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] au passif de la procédure collective de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9], à la somme de 22 492,21 € au titre du préjudice subi lié au défaut de redevance pendant deux années, étant précisé que celle-ci a été admise au terme d’un avis d’admission du 7 février 2025,

— La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] (représentée par SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés, elle-même représentée par Maître [C] [N] et Maître [B] [M]) et la SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés es qualité seront également condamnées à payer à Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] la somme de 50 000 € au titre du préjudice subi lié à la mauvaise exploitation et au défaut d’entretien,

— A défaut, fixer la créance de Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] au passif de la procédure collective de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9], à la somme de 50 000 € au titre du préjudice subi lié à la mauvaise exploitation et au défaut d’entretien, étant précisé que celle-ci a été admise au terme d’un avis d’admission du 7 février 2025,

— La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] (représentée par SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés, elle-même représentée par Maître [C] [N] et Maître [B] [M]) et la SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés es qualité seront également condamnées à payer à Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, ainsi que les dépens de première instance,

Y ajoutant,

— Condamner la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] (représentée par SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés, elle-même représentée par Maître [C] [N] et Maître [B] [M]) et la SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés es qualité à payer à Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] la somme de 6 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, outre les entiers dépens d’appel,

En tout état de cause,

— Fixer les créances au titre des dépens et frais irrépétibles de Monsieur [H] [W], Monsieur [I] [D] et Monsieur [G] [D] au passif de SARL société d’exploitation de [Adresse 9],

— Débouter la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] (représentée par SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés, elle-même représentée par Maître [C] [N] et Maître [B] [M]) et la SELARL étude Balincourt, mandataires judiciaires associés es qualité de toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] et la SELARL étude Balincourt, intimées, demandent à la cour, au visa des articles L 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, des articles 1218 et 1225 du code civil et des articles L 631-14, 622-13 et 622-24 du code de commerce, de :

— Déclarer irrecevable la demande de résolution judiciaire du bail emphytéotique du 26 septembre 1949 en ce qu’elle repose sur un défaut de paiement antérieur au placement en redressement judiciaire de la société preneuse,

En toutes hypothèses :

— Confirmer la décision entreprise,

— Débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

— Condamner solidairement les appelants à verser à la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] la somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les condamner aux entiers dépens.

La clôture de la procédure est intervenue le 4 juin 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience du 5 juin 2025, date à laquelle elle a été évoquée et mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il ne ressort pas des pièces du dossier d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

1) Sur la recevabilité de la demande en résolution pour défaut de paiement

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] font valoir que leur demande en résolution du bail pour défaut de paiement des loyers n’a pas été sollicitée sur le fondement de l’alinéa 1 de l’article L 451-5 du code rural et de la pêche maritime mais sur l’alinéa 2, la condition tenant à une mise en demeure préalable n’étant, en conséquence, pas requise. Néanmoins, ils ne contestent pas que leur demande est irrecevable en l’état de l’ouverture d’une procédure collective à l’égard de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9].

La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] et la SELARL étude Balincourt font valoir que l’action en résolution fondée sur le défaut de paiement est irrecevable, tenant l’absence de délivrance d’une sommation de payer préalable et dans la mesure où la sommation que les appelants ont fait délivrer le 23 mai 2024 est postérieure à l’ouverture de la mesure de redressement judiciaire, intervenue le 14 mai 2024. Elles ajoutent en outre, que la survenance de la procédure collective rend inopérante toute demande de résolution du contrat pour défaut de paiement des loyers, en vertu du principe de la poursuite des contrats en cours.

L’article L 451-5 du code rural et de la pêche maritime dispose que ' A défaut de paiement de deux années consécutives, le bailleur est autorisé, après une sommation restée sans effet, à faire prononcer en justice la résolution de l’emphythéose.

La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves…'

En vertu de l’article L 622-21 du code de commerce, ' le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L 622-17 et tendant :

1° à la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent,

2° à la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent'.

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] ont saisi le tribunal judiciaire de Privas d’une demande de résolution judiciaire du bail emphytéotique les liant à la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] le 15 mars 2022, évoquant différents manquements de leur preneur dont le défaut de paiement des loyers.

La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] a été placée en redressement judiciaire, le 14 mai 2024.

Or, dès l’ouverture d’une procédure collective, le cocontractant ne peut opposer l’inexécution du contrat ou sa mauvaise exécution antérieure au jugement pour faire appliquer les règles du droit des contrats. Il ne peut invoquer l’exception d’inexécution au motif que le débiteur n’a pas exécuté le contrat avant le jugement d’ouverture.

Le jugement de redressement judiciaire a interrompu toute action des appelants en résolution du bail pour défaut de paiement du loyer, sans qu’il n’y ait lieu de rechercher si en application de l’article L 451-5 alinéa 2, une mise en demeure préalable était nécessaire.

La demande présentée de ce chef est irrecevable.

La décision critiquée à ce titre est confirmée.

2) Sur la résolution judiciaire du bail

Le tribunal judiciaire de Privas a, par jugement définitif du 3 novembre 2020, qualifié le bail liant les parties de bail emphytéotique.

Ce bail est régi par les articles L 451-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime et à défaut de dispositions spéciales, il est prévu par l’article L 451-3 que ce sont les règles du code civil qui s’appliquent.

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] reprochent à la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] un manquement aux obligations du contrat d’une part et la détérioration du fonds, d’autre part, justifiant le prononcé de la résolution judiciaire du contrat au visa de l’article L 451-5 alinéa 2 du code rural et de la pêche maritime, ce que contestent la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] et la SELARL étude Balincourt.

— Sur le manquement aux obligations du contrat

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] évoquent un défaut d’exploitation de la parcelle par la SARL société d’exploitation de [Adresse 9].

Ils exposent que l’exploitation de la grotte constitue l’objet du contrat, au vu de la rédaction du bail. Ils font valoir qu’il s’agit d’une obligation centrale en ce qu’elle détermine le calcul de la redevance, reposant sur un pourcentage des recettes liées à la vente de billets et que si la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] n’exploite pas la grotte, il n’existe aucune contrepartie au contrat, dont la nullité est encourue. Ils précisent qu’à la différence d’un bail emphytéotique classique, ils ne disposeront d’aucun aménagement à l’issue du bail et que la seule contrepartie du contrat est le paiement des redevances liées à l’exploitation.

Ils estiment en conséquence que le défaut d’exploitation est une inexécution grave du contrat justifiant la résolution. Ils reviennent ainsi sur l’absence du moindre paiement en 2020 et 2021, considérant que les fermetures de la grotte ne pouvaient être justifiées par l’épidémie de covid-19 tenant l’absence de contrainte technique empêchant l’ouverture dans des conditions sanitaires satisfaisantes, ce qui a été effectué sur d’autres sites. Ils indiquent que si aucun billet n’a été vendu, la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] a perçu, au vu de ses bilans, des aides de l’Etat et qu’ils auraient du percevoir 10% de ces primes en exécution du bail. Ils rappellent qu’il ne peut être opposée la force majeure, l’intimée n’étant pas dans une impossibilité absolue de s’exécuter.

Ils déplorent également qu’en 2024, la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] ait tardé à ouvrir le site en raison de travaux, ce retard ayant une incidence sur le montant du loyer qu’ils perçoivent, les travaux d’entretien devant être réalisés pendant la période de fermeture.

Ils dénoncent une mauvaise gestion du site au vu des bilans de l’intimée, en l’état de charges salariales excessives et du versement d’un loyer exorbitant à la SCI Marzal, empêchant des investissements dans la maintenance des installations.

La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] et la SELARL étude Balincourt font valoir que le preneur n’est tenu à aucune obligation d’exploiter et que même en cas d’interruption de l’activité, la résolution du bail ne peut être ordonnée. Elles considèrent que les propriétaires ne peuvent prétendre à faire sanctionner une exploitation insuffisante, rappelant que dans le cadre d’une précédente procédure, ils ont échoué à faire qualifier le bail de bail commercial. Elles indiquent qu’au regard de la fixation du loyer, les parties ont entendu partager les risques et que si la grotte ne peut être exploitée, aucun loyer ne peut être réclamé par les propriétaires.

S’agissant de la fermeture pendant les années 2020 et 2021, les intimées exposent que le chef d’entreprise a eu la volonté de ne pas exposer le public à un risque inutile, l’accueil se faisant dans un lieu clos, sans aération avec des escaliers étroits, ne permettant pas une distanciation suffisante et avec le port du masque complexe en l’état des efforts nécessaires pour accéder à l’aven. Elles indiquent que les autres grottes, qui ont pu ouvrir, ne présentent pas la même configuration. Elles contestent avoir interrompu l’exploitation par négligence ou pour nuire au bailleur.

Elles considèrent que le défaut de paiement des loyers répond à la force majeure telle que prévue par l’article 1218 du code civil, les appelants évoquant une jurisprudence abondante en matière de baux d’habitation ou de baux commerciaux, inapplicable en l’espèce. Elles précisent enfin que la grotte a été réouverte au public dès le mois d’avril 2022. S’agissant de la saison 2024, elles indiquent des travaux ont du être réalisés, le bailleur n’ayant pas à s’immiscer dans la gestion des lieux loués.

Le bail conclu le 26 septembre 1949 stipule que ' Monsieur [W] donne à bail à la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] le terrain qu’il possède… en vue de l’aménagement et de l’exploitation de l’aven dit 'l'[Adresse 9]'… cette location comprend également le fonds et le tréfonds sous le terrain dont s’agit et la concession de l’exploitation de l’aven…

Le présent bail est fait pour une durée de quatre-vingt-dix-huit ans et neuf mois…

Le présent bail est consenti et accepté moyennant une redevance au profit de Monsieur [W] dont le montant est fixé de la façon suivante :….

4°/ à partir du premier janvier mil neuf cent cinquante quatre, dix pour cent des billets d’entrée vendus annuellement..le règlement ensuite chaque année au trente et un décembre.

La société d’exploitation de [Adresse 9] aura le droit de faire tant sur le sol du terrain loué qu’à l’intérieur de l’aven et de ses grottes, toutes constructions et améliorations nécessaires pour l’exercice de son industrie. Ces constructions et améliorations devront être en fin de bail enlevées par la société preneur qui devra rendre à toute la chose louée son aspect antérieur.

Pendant la durée du bail, la société preneur supportera seule les impôts fonciers et charges de toute nature relatifs aux constructions élevées par elle'.

Le bail emphytéotique est un bail à long terme qui confère au locataire moyennant le versement de redevances annuelles ayant un caractère modique, un droit réel immobilier sur les plantations et constructions qu’il réalise. Il permet une dissociation de la propriété du sol et celle des constructions. Il s’agit d’un contrat synallagmatique, générateur de droits et d’obligations à l’égard des deux parties.

L’objet du contrat est l’aménagement et l’exploitation de la grotte par la SARL société d’exploitation de [Adresse 9].

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] doivent, en leur qualité de bailleurs, assurer la libre jouissance des lieux loués et en contrepartie, le preneur, la SARL société d’exploitation de [Adresse 9], doit s’acquitter de la redevance prévue au contrat déterminée en fonction du nombre de billets d’entrée dans la grotte. Il est indéniable que le montant de la redevance est variable et lié à l’exploitation de la grotte, obligation pesant sur l’emphytéote.

La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] n’a pas ouvert la grotte en 2020 et 2021 et ce du fait de l’épidémie de Covid-19.

La force majeure, dont font état les intimées, définie à l’article 1218 du code civil, est un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées et qui empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.

S’il est justifié par les appelants que d’autres grottes ont pu ouvrir pendant quelques mois sur cette période, [Adresse 9] présente des caractéristiques inadaptées à la distanciation préconisée, liées à des passages resserrés au niveau de la grotte et une descente dans l’aven, par un escalier étroit, qui doit être accompagnée systématiquement par un guide accompagnateur, le port du masque étant, en outre, une contrainte à la remontée des visiteurs, la structure n’ayant pas d’ascenseur.

Il résulte des éléments du dossier que si l’intimée a pu, sur cette période, ouvrir une partie du site qu’elle exploite, relative au zoo car situé en extérieur, elle n’a pas eu la possibilité de prendre des mesures appropriées pour assurer l’ouverture de la grotte en respectant les préconisations sanitaires.

Cette impossibilité d’exploiter a d’ailleurs été reconnue par l’Etat qui lui a alloué des aides, au vu des bilans comptables produits.

Il en résulte que la covid-19 a constitué pour la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] un cas de force majeure qui l’a empêchée temporairement d’exploiter l’aven, le site ayant réouvert dès la saison 2022, l’exécution de ses obligations ayant dès lors été suspendues durant cette période.

Il n’est en conséquence pas établi de manquement de ce chef.

Quant à l’année 2024, il est produit le relevé de caisse de l’année concernée faisant apparaître la vente de 541 tickets d’entrée pour la grotte et 1669 tickets couplés (grotte et zoo). Il est dès lors justifié d’une exploitation de la grotte par l’intimée en 2024.

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] reprochent non pas un défaut d’exploitation mais une exploitation insuffisante du fait d’une ouverture tardive ou encore une mauvaise gestion du site et se plaignent d’une baisse de leurs revenus.

Il est certain, en l’état de l’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire que la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] rencontre des difficultés financières et que son gérant a pu prendre des décisions inappropriées. Or, la mauvaise gestion n’induit pas nécessairement un comportement fautif et ce d’autant qu’apparaît une volonté de poursuivre l’activité.

Les parties ont lors de la conclusion du bail entendu fixer la redevance à un pourcentage de vente de billets d’entrée, sans autre précision. Il s’agit de fait d’une obligation de moyens pesant sur le preneur et non d’une obligation de résultat.

Cette redevance s’impose aux parties et ne peut être révisée.

Il est constant que les modalités d’exploitation de la grotte tenant notamment à la période d’ouverture de la grotte, à la réalisation de travaux ou encore au montant des billets sont définies par le seul preneur, qui dispose, du fait de la nature du bail, d’un droit réel immobilier sur le bien loué et peut en conséquence en user librement et se comporter comme le propriétaire, n’ayant aucun compte à rendre quant à sa gestion à son cocontractant.

Il n’est, dès lors, pas justifié par Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D], d’un manquement de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] à ses obligations contractuelles et ils ont été à bon droit, déboutés de leur demande de résolution du bail de ce chef.

La décision critiquée sur ce point est confirmée.

— Sur la détérioration du fonds et la diminution de la valeur du fonds

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] exposent que l’intimée n’entretient pas les lieux ce qui entraîne une dégradation grave du fonds, la preuve en étant rapportée au regard des commentaires des visiteurs et des photographies établissant le mauvais état général de la grotte.

Ils estiment ainsi que la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] délaisse le fonds, ce qui entraîne une perte de valeur. Ils ajoutent qu’aucune difficulté d’entretien n’a été rencontrée lorsque l’aven était exploité par Monsieur [L] [O] ou sa fille [J] [O] et que l’intimée est aujourd’hui loin de justifier de l’entretien normal et courant de la grotte, les mises aux normes datant de 2011.

La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] et la SELARL étude Balincourt

font valoir que la demande de résolution pour le mauvais entretien de la grotte est infondée, reposant uniquement sur des commentaires de touristes. Ils estiment que les consorts [W]-[D] se méprennent sur la portée des obligations du preneur dans le cadre d’un bail emphytéotique, n’ayant aucune possibilité de contrôle sur les modalités d’exploitation et d’entretien du bien. Elles ajoutent que l’usure du temps sur certains matériaux est sans effet sur leur solidité et leur pérennité et ne constituent pas des détériorations graves imputables au preneur.

Elles ajoutent que la totalité des travaux nécessaires à l’accès à la grotte a été réalisée au fil du temps par la société preneuse en dépit des conditions économiques difficiles et que la vétusté d’équipements tels que rampes, marches d’escalier ayant vocation selon le bail à être retiré lors de la venue du terme n’est pas susceptible de générer un quelconque préjudice justifiant la résolution du contrat.

Quant à la perte de valeur du fonds, la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] et la SELARL étude Balincourt indiquent qu’elle serait basée sur la baisse du chiffre d’affaire et de fréquentation au regard des autres grottes, qui disposent de moyens et de dotations publiques.

L’article L 451-5 du code rural et de la pêche maritime dispose que ' La résolution peut également être demandée par le bailleur en cas d’inexécution des conditions du contrat ou si le preneur a commis sur le fonds des détériorations graves…'

L’article L 451-7 ajoute que ' Le preneur ne peut opérer dans le fonds aucun changement qui en diminue la valeur.

Si le preneur fait des améliorations ou des constructions qui augmentent la valeur du fonds, il ne peut les détruire ni réclamer à cet égard une indemnité '.

Il résulte de ces dispositions que l’emphytéote doit jouir des lieux loués en bon père de famille et ne doit pas compromettre le fonds.

La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] s’est vue confier la mise en valeur et l’aménagement de la grotte juste après sa découverte. Dans le cadre du bail, celle-ci ne doit subir aucune dégradation quant à sa structure même par un acte volontaire du preneur lié à la réalisation de travaux ou la mise en place de structures pouvant l’endommager et qui en diminuerait, de fait, la valeur.

Les dégradations reprochées à l’emphytéote ont trait uniquement au mauvais entretien des structures d’équipement ou d’accès à la grotte, tenant à la présence de rouille et de corrosion sur les matériaux, de rampes cassées ou de câbles non protégés et aux risques auxquels seraient exposés les visiteurs.

Or, ces structures ayant été édifiées par l’emphytéote n’appartiennent pas aux bailleurs mais à la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] qui en est la propriétaire, le temps du bail et n’est dès lors pas tenue de réparer les constructions qu’elle a édifié de son plein gré. Il convient en outre de rappeler que les parties ont convenu que ces édifications seraient retirées à l’issue du bail, le bien devant être rendu en son aspect antérieur.

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D], ne peuvent, dès lors, se plaindre de leur état ou exiger la réalisation de travaux, dès lors que l’exploitation de la grotte est possible.

Quant à la diminution de valeur du fonds, elle n’est pas plus caractérisée, le fonds devant être restitué en son état initial que le bail prenne fin à son terme ou de manière anticipée, l’état des équipements, qui devront être retirés, n’ayant aucune incidence sur la valeur du bien.

Faute de justifier de la détérioration grave du fonds loué, Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D], sont déboutés de leur demande de résolution du bail de ce chef.

La décision critiquée à ce titre est confirmée.

Il convient, par conséquent, de débouter Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] de leurs demandes d’expulsion de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] sous astreinte ainsi que de leur demande de fixation d’une indemnité d’occupation.

La décision critiquée de ces chefs est confirmée.

3) Sur les demandes financières

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] font valoir qu’aucune somme ne leur a été réglée pour les années 2020 et 2021, malgré les aides perçues de l’Etat et qu’ils ont subi un préjudice. Ils ajoutent qu’ils doivent être indemnisés du fait de la diminution de leur redevance d’année en année, liée à un défaut d’exploitation de la grotte et proposent de fixer le loyer annuel sur la moyenne des sommes perçues sur les 7 dernières années, soit la somme de 11 264,10 € par an. Ils sollicitent ainsi au titre des loyers pour les années 2020 et 2021 la somme de 22 492,21 € outre la somme de 50 000 € tenant au préjudice lié à la mauvaise exploitation et au défaut d’entretien.

La SARL société d’exploitation de [Adresse 9] et la SELARL étude Balincourt rappellent que la redevance est fixée en fonction du nombre de billets d’entrée, reposant sur un aléa accepté par les parties. Elles contestent être tenues à la moindre somme lorsque la force majeure a empêché l’exploitation de la grotte en 2020 et 2021 et déplorent que les appelants tentent à nouveau de voir requalifier le bail en bail commercial par la fixation d’un loyer.

L’article 1218 du code civil en son alinéa 2 rappelle que si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue.

La grotte n’ayant pu ouvrir pendant la covid-19 et la force majeure ayant été retenue, l’obligation en paiement de la redevance incombant à la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] a été suspendue, celle-ci n’étant tenue à aucune somme de ce chef, étant en outre rappelé que le loyer n’est pas fixé en fonction du chiffre d’affaires de la société, pouvant correspondre aux primes allouées, mais au nombre d’entrées dans la grotte, égal à 0 sur la période considérée.

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] sont en conséquence déboutés de leur demande de condamnation de ce chef.

La décision critiquée à ce titre est confirmée.

Quant à la demande de dommages et intérêts, en l’absence de preuve d’une mauvaise exploitation ou d’un défaut d’entretien constitutifs d’une faute du preneur, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de ce chef.

La décision critiquée est confirmée.

Il n’y a pas lieu, au vu de ces mêmes éléments, à fixation d’une créance au profit de Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D], en l’état de la procédure collective.

4) Sur les autres demandes

La décision critiquée au titre des dépens de première instance et au titre des frais irrépétibles est confirmée, le premier juge ayant fait une exacte appréciation.

Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D], succombants, sont condamnés in solidum aux dépens d’appel et seront déboutés de leur demande de condamnation de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] et la SELARL étude Balincourt au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] à payer à la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,

Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Privas le 20 février 2024 en l’ensemble de ses dispositions,

Y ajoutant,

Déboute Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] de leurs demandes en fixation de leurs créances,

Condamne Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] in solidum aux dépens d’appel,

Déboute Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] de leur demande de condamnation de la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] et la SELARL étude Balincourt au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum Messieurs [H] [W], [G] [D] et [I] [D] à payer à la SARL société d’exploitation de [Adresse 9] la somme de 1 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,