COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

3e chambre civile

ARRET DU 07 MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/07241 – N° Portalis DBVK-V-B7F-PH2F

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 22 NOVEMBRE 2021

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE [Localité 1]

N° RG 18/01613

APPELANTS :

[Y] [C] (décédé le 23 juin 2023 )

Madame [W] [C] tant en son nom personnel qu’en qualité d’héritière de [Y] [C] décédé le 23 juin 2023

née le 29 Août 1951 à [Localité 2] (68)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Christine AUCHE HEDOU et par M^e Carole OBLIQUE de la SELAS VORLEX, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e Marine VIGNERON, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur [O] [V]

né le 05 Janvier 1957 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

et

Madame [F] [V] épouse [L]

née le 30 Septembre 1958 à [Localité 4] (ALGÉRIE)

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 6]

et

Madame [H] [V]

née le 21 Mars 1963 au [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 8]

Représentés par M^e Valéry-Pierre BREUIL de la SCP BREUIL AVOCAT, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e Christophe DE ARANJO, avocat au barreau de MONTPELLIER

INTERVENANTS :

Monsieur [I] [C] ès qualités d’héritier de son père [Y] [C] décédé le 23 juin 2023

né le 21 Mai 1971 à [Localité 2] (68)

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 9]

et

Monsieur [E] [C] ès qualités d’héritier de son père [Y] [C] décédé le 23 juin 2023

né le 28 Juillet 1986 à [Localité 2] (68)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentés par M^e Jacques Henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE – AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant substitué par M^e Christine AUCHE HEDOU et par M^e Carole OBLIQUE de la SELAS VORLEX, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES substitué par M^e Marine VIGNERON, avocat au barreau des PYRENEES-ORIENTALES, avocat plaidant

Ordonnance de clôture du 04 Février 2026

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 fevrier 2026, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M. Gilles SAINATI, président de chambre

M. Thierry CARLIER, conseiller

M^me Emmanuelle WATTRAINT, conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M^me Hélène ALBESA

ARRET :

— contradictoire

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M. Gilles SAINATI, président de chambre, et par M^me Hélène ALBESA, greffier.

* * * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 31 juillet 2013, Monsieur [Y] [C] et Madame [W] [C] (les époux [C]) ont acquis des époux [V] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 1], à [Localité 11].

Se plaignant de désordres affectant la maison, les consorts [C] ont, par acte d’huissier de justice du 24 juin 2014 saisi le juge des référés aux fins d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 20 août 2014, Monsieur [Q] a été désigné pour y procéder, lequel a déposé son rapport le 6 février 2017.

Par acte d’huissier de justice du 24 avril 2018, les époux [C] ont assigné au fond madame [V] née [S] afin de la voir condamner à les indemniser de leurs divers préjudices matériels et de jouissance.

Le 11 décembre 2018, Madame [Z] [S] épouse [V], est décédée.

Par acte d’huissier de justice du 13 août 2019, les époux [C] ont assigné devant le tribunal de grande instance, devenu tribunal judiciaire, de Perpignan monsieur [A] [V], madame [F] [V] et madame [U] [V], héritiers de madame [V] née [S], aux fins de jonction à la première instance et d’indemnisation des préjudices causés par les impropriétés à destination affectant l’immeuble.

Par jugement contradictoire du 22 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Perpignan a notamment :

Dit que le jardin des époux [C] est affecté d’un vice le rendant impropre à sa destination ;

Condamné in solidum les consorts [V] à verser aux consorts [C] une somme de 476 euros correspondant au prix des travaux de remédiation au vice affectant le jardin ;

Condamné in solidum les consorts [V] aux dépens de la présente instance, avec distraction au profit de la SCPA Villaceque-Oblique-Rouillard, avocats à la cour ;

Débouté les époux [C] ainsi que les consorts [V] de leurs autres demandes.

Par déclaration d’appel enregistrée par le greffe le 16 décembre 2021, les époux [C] ont régulièrement relevé appel de ce jugement.

Le 23 juin 2023, monsieur [Y] [C] est décédé laissant pour lui succéder Messieurs [I] et [E] [C].

Par leurs dernières conclusions enregistrées au greffe le 27 décembre 2024, Madame [W] [C], Monsieur [I] [C] et Monsieur [E] [C] demandent notamment à la cour d’appel de :

Juger que Messieurs [I] et [E] [C] ès qualités d’héritiers de leur père, Monsieur [Y] [C], interviennent volontairement à la présente instance, Madame [M] [C] leur ayant cédé l’intégralité de ses droits sur le bien objet du litige ;

Infirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a considéré que le désordre affectant le jardin constituait un vice caché ;

Statuer à nouveau, et :

Débouter les consorts [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

Condamner conjointement et solidairement les consorts [V] au paiement des sommes suivantes :

9 892,83 euros au titre des réparations de la terrasse ;

4 792 euros au titre des réparations de la dalle du garage ;

5 056,83 euros au titre des réparations du jardin ;

4 704 euros au titre des réparations des canalisations ;

833 euros au titre des réparations de la VMC ;

2 094,18 euros au titre des gouttières ;

4 451 euros au titre des menuiseries extérieures ;

30 000 euros à titre de dommages-intérêts eu égard au préjudice de jouissance, somme parfaire au jour de la décision à intervenir ;

Subsidiairement, au vu du rapport d’expertise :

Concernant les réparations de la terrasse : 6 200 euros ;

Concernant les réparations de la dalle du garage : 2 615 euros ;

Concernant les réparations du jardin : 4 515 euros ;

833 euros au titre des réparations de la VMC ;

2 094,18 euros au titre des gouttières ;

4 451 euros au titre des menuiseries extérieures ;

30 000 euros à titre de dommages-intérêts eu égard au préjudice de jouissance, somme parfaire au jour de la décision à intervenir ;

Les condamner sous la même solidarité, au paiement de la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, avec distraction au profit de l’avocat soussigné

Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 7 juin 2022, les consorts [V] demandent à la cour de :

Confirmer le jugement en ce qu’il a :

Débouté les époux [C] au titre des demandes relatives aux vices affectant la terrasse, le garage, les canalisations, la VMC, les gouttières et les menuiseries extérieures ;

Débouté les époux [C] au titre des demandes relatives au préjudice de jouissance ;

Débouté les époux [C] au titre des demandes et à l’existence d’une garantie contractuelle des vendeurs ;

Réformer le jugement en ce qu’il a :

Dit que le jardin des consorts [C] est affecté d’un vice le rendant impropre à sa destination ;

Condamné in solidum les consorts [V] à verser aux époux [C] une somme de 476 euros correspondant au prix des travaux ;

Statuer à nouveau, et :

Rejeter les demandes des époux [C] au titre du vice affectant le jardin ;

Réformer le jugement en ce qu’il les a condamnés in solidum aux dépens de la présente instance ;

Statuer à nouveau, et :

Condamner les consorts [C] aux entiers dépens ;

Condamner monsieur [C] et madame [W] [C], au paiement au profit de Madame [F] [V] épouse [L], Monsieur [A] [V] et Madame [H] [V] de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 4 février 2026.

Pour un plus ample exposé des faits et des prétentions des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux conclusions des parties.

MOTIFS :

Sur l’intervention volontaire des héritiers de Monsieur [Y] [C]

Il convient de donner acte de l’intervention volontaire à la procédure des héritiers de M. [Y] [C].

Sur la garantie des vices cachés

Il convient de se référer à l’acte de vente du 13 juillet 2013 qui stipule que l’acquéreur prendra le bien vendu dans l’état où il se trouvera le jour de l’entrée en jouissance sans garantie de la part du vendeur sauf à être subrogé dans le bénéfice des garanties prévues par les articles 1792 et suivants du code civil pour celles susceptibles d’être encore mises en jeu, pour raison de l’état des constructions, de leurs vices même cachés, sous réserve des dispositions législatives ou réglementaires contraires.

Ainsi il convient d’examiner les demandes des appelants au regard de la garantie des vices cachés, c’est-à-dire l’hypothèse où les vendeurs connaissaient le vice lors de la vente.

La preuve de cette connaissance incombe aux acquéreurs.

Une expertise a été réalisée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile qui liste un certain nombres de désordres et détermine leur nature apparente ou non au moment de la vente, sans qu’aucun élément nouveau ne soit apporté lors des développements de la procédure en appel :

— Terrasse : le tassement différentiel et les fissurations existaient au moment de la vente en 2013 pour une maison qui avait 9 ans. Par définition, comme le souligne l’expert : 'il s’agit d’un vice imputable à une malfaçon de l’entreprise ayant construit la maison, dont un profane n’est pas forcément au fait de ce défaut de compactage du sol', le premier juge ayant déjà répondu sur la présence de pots de fleurs au sol et autres éléments qui n’empêcheraient pas l’examen de la terrasse par les acquéreurs, et examinant le joint entre les deux structures (maison et terrasse) l’expert révèle qu’il n’est marqué, ce qui est justement une partie du vice qui explique l’apparence des fissures.

— la dalle du garage : l’expertise révèle qu’elle est mal dimensionnée (faible épaisseur et présente des défauts de mise en oeuvre, pas de joint de rupture périphérique, pas d’enrobage des aciers et sous dosage du ciment). Comme le souligne le premier juge, l’expert a dû procéder à un sondage destructif pour déterminer l’existence d’un vice existant depuis la construction de la maison. Il est donc évident que les vendeurs ne pouvaient connaître ce vice.

— l’inondation du jardin : elle provient de la pose d’une membrane semi étanche qui aboutit à une inondation sur une hauteur de plus de 30 cm en cas de fortes pluies. Cet élement ne pouvait être ignoré des vendeurs du fait de sa survenue systématique suivant les conditions météorologiques. Sur ce point le premier juge a fait une parfaite appréciation du mode réparatoire à dire d’expert.

La discussion porte sur le montant des réparations, le premier juge ayant retenu la somme de 476 euros ayant écarté, comme l’expert, le devis Athaner qui inclut la mise en place d’un assainissement pour 4040,50 HT, les appelants sollicitant une somme réactualisée E2A du 20/04/2020 pour 5056,83 euros. Toutefois la même remarque s’impose le devis proposé qui comporte d’autres prestations que le dépose du film PVC et repose d’un géotextile et notamment la mise en place d’un réseau d’assainissement d’eaux pluviales spécifique qui consisterait en une plus-value de l’immeuble dépassant la réparation du vice.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

— Les canalisations en vide sanitaire : elles ne sont pas fixées, présentent des contre-pentes et non collées. L’examen de ce vice a nécessité que l’expert descende dans un vide sanitaire de 90 cm et boueux. La cour adopte l’appréciation de celui-ci : il s’agit de vices cachés pour les profanes que sont les propriétaires successifs tant à la construction de l’ouvrage en 2004 qu’à l’achat de la maison en 2013. Cette humidité qui résulterait de cette situation est invoquée, mais l’expert n’en fait pas mention, et ne constitue qu’une hypothèse des acquéreurs pour asseoir leur demandes sans aucun fondement objectif (taches etc).

— la VMC : l’expert analyse la VMC comme ne constituant pas un ouvrage et dont l’entretien relève de l’entretien courant de la maison par les époux [C]. Ceux-ci estiment que la panne de celle-ci dans la salle de bains est due à un défaut de conception, qu’il est en conséquence difficilement imputable aux vendeurs qui n’ont pas procédé à la réparation de cette installation alors même que contrairement aux développements des appelants, l’expert a envisagé de reprendre le raccordement du groupe de ventilation (page 31), dès lors aucune démonstration de la connaissance de ce vice par les vendeurs n’est rapportée.

— Les gouttières : il s’agit de coulures et selon l’expert, elles ne constituent qu’un désordre esthétique dont l’entretien relève de l’entretien courant. La production du devis de l’entreprise E2A pour 2094,18 euros, s’il prévoit le changement des gouttières arrières n’enlève pas l’actualité du diagnostic de l’expert.

— Les menuiseries extérieures : l’expert relève que l’apparition de jeux correspond à leur vétusté et aux mauvais entretiens successifs. Il est évident que ces jeux laissent passer le vent et autres poussières, toutefois ces menus ouvrages soumis à une garantie biennale et dont l’usure est manifeste ne relèvent pas de manoeuvres spécifiques de dissimulation de la part des vendeurs, leur position apparente étant par ailleurs evidente.

— Sur le préjudice de jouissance : celui-ci reposerait sur l’impossibilité d’utilisation de la salle de bain et du garage, toutefois en l’absence d’imputabilité à l’égard des vendeurs, les appelants seront déboutés à ce titre.

En conséquence de ces développements et constatations, le jugement sera confirmé sur les demandes développées au titre de la garantie des vices cachés.

Sur la garantie des consorts [V]

L’acte authentique de vente stipule que le vendeur « déclare n’avoir pas demandé à ces entreprises la justification de la souscription d’une assurance responsabilite. Le notaire informe l’acquereur que, dans la mesure ou il subirait un dommage aprés la vente sur des travaux effectués par une ou plusieurs entreprises

n 'ayant pas souscrit de police d’assurance responsabilité, il ne pourra alors agir que contre le vendeur dans la mesure ou un jugement retiendrai la garantie de ce dernier.'

Cette clause permet de constater que le vendeur et le rédacteur de l’acte ont mis en oeuvre leurs obligations de conseil à l’égard de la situation d’assurance de l’ouvrage et ne constitue pas une garantie contractuelle, la clause en question utilisant d’ailleurs un conditionnel quant à la mise en oeuvre d’une responsabilité du vendeur.

Les appelants estiment que l’absence de souscription de garantie décennale leur a fait perdre une chance de garantie, toutefois :

— il s’agit plutôt d’une action sur le fondement quasi-délictuel dont la faute et son imputabilité doivent être recherchées à l’égard des maîtres d’ouvrage constructeurs de la maison (qui ne sont pas dans la cause) et non pas les époux [V].

— Cette perte de chance n’aboutit pas à l’indemnisation du prix des réparations éventuelles mais constitue un préjudice distinct qui n’est qu’une fraction de ceux-ci avec une démonstration de la réalité de cette perte de chance alors que les époux [C] persistent à développer une demande de réparation d’un préjudice matériel, sans aucun fondement.

Le débouté à ce titre sera confirmé.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Concernant les dépens de première instance, le juge a fait une parfaite appréciation des conséquences en retenant les dépens à charge des époux [V] compte tenu de la teneur de sa décision.

Concernant les dépens d’appel et l’article 700 du code de procédure civile , les époux [C], succombants en appel, seront condamnés aux entiers dépens d’appel et à la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Donne acte de l’intervention volontaire des héritiers de M. [Y] [C], à savoir M. [I] [C] et M. [E] [C] ;

Confirme en toutes ses dispositions le jugement du tribunal judiciaire de Perpignan en date du 22 novembre 2021 ;

Condamne Madame [W] [C], Monsieur [I] [C] et Monsieur [E] [C] à payer à M. [O] [V], Mme [F] [V] épouse [L], Mme [H] [V] la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Condamne Madame [W] [C], Monsieur [I] [C] et Monsieur [E] [C] aux entiers dépens d’appel.

le greffier le président