RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

première chambre civile

ARRÊT N° /16 DU 14 NOVEMBRE 2016

Numéro d’inscription au répertoire général : 15/00614

Décision déférée à la Cour :
Déclaration d’appel en date du 05 Mars 2015 d’un jugement du
Tribunal de Grande Instance de NANCY, R.G.n° 11/04565, en date du 28 janvier 2015,

APPELANTE :

Madame X Y épouse Z

née le XXX à XXX, demeurant XXX
STRASBOURG,

Représentée par la SELARL LEINSTER WISNIEWSKI
MOUTON LAGARRIGUE, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître HUCK, avocat au barreau de STRASBOURG,

INTIMÉE :

S Y N D I C A T D E S C O P R O P R I E T A I R E S S Y N
D I C A T S E C O N D A I R E A C E N T R E
COMMERCIAL NATIONS, sis 23 Boulevard de l’Europe – 54500
VANDOEUVRE LES
NANCY, pris en la personne de son syndic la société OLMA
IMMOBILIER SARL au caoital de 5000 RCS NANCY B 520 172 503, dont le siège est 23 boulevard de l’Europe 54500
VANDOEUVRE LES NANCY, représentée par ses gérants pour ce domiciliés audit siège,

Représenté par la SCP SCHAF-CODOGNET VERRA ADAM, avocat au barreau de NANCY, plaidant par Maître SCHAF-CODOGNET, avocat au barreau de
NANCY,

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Septembre 2016, en audience publique devant la Cour composée de :

Madame A B, Présidente de
Chambre,

Monsieur Yannick FERRON, Conseiller,

Monsieur Claude CRETON, Conseiller, entendu en son rapport,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame DEANA ;

A l’issue des débats, le Président a annoncé que l’arrêt serait rendu par mise à disposition au greffe le 7 Novembre 2016, en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, puis ce jour le délibéré a été prorogé pour l’arrêt être rendu le 14 Novembre 2016 , en application de l’article 450

alinéa 2 du code de procédure civile,

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 14 Novembre 2016 , par Madame DEANA, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Madame A
B, Présidente, et par Madame DEANA , greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCÉDURE :

M^me Z est propriétaire des lots 308, 309;310, 311, 312 et 338 dans la copropriété du centre commercial Les Nations. Cette copropriété est composée d’un syndicat principal et de deux syndicats secondaires, ces lots constituant des cellules commerciales administrées par le syndicat secondaire
A.

L’assemblée générale de la copropriété de ce syndicat, du 9 décembre 2010, a voté la rénovation des ascenseurs mais par la quatrième résolution a décidé de ne pas réaliser les travaux de rénovation des deux monte-charges dénommés 'Boulangerie’ et 'Espace 54" et, en conséquence, de les mettre à l’arrêt à compter du 1^er janvier 2011.

Faisant valoir que cette résolution a été adoptée alors qu’il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale que la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 n’avait pas été réunie, M^me Z a demandé au syndic de rectifier le procès-verbal de l’assemblée générale et d’inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée devant se tenir le 30 juin 2011 une résolution destinée à rectifier cette erreur.

Le syndic a fait inscrire à l’ordre du jour de cette assemblée les résolutions suivantes :

— résolution 12 : demande de M^me Z : rectification de l’erreur de sens du vote de la quatrième résolution intitulée mise hors service des ascenseurs dits 'La Boulangerie’ et 'Espace 54" (article 24) ;

— résolution 13 : travaux de mise en conformité des ascenseurs de charges dits 'La
Boulangerie’ et 'Espace 54" (article 24) ;

— résolution 14 : mise hors service des ascenseurs dits 'La Boulangerie’ et 'Espace 54" (article 26).

Selon le procès-verbal de l’assemblée, ces trois résolutions ont été rejetées.

M^me Z a alors assigné le syndicat de copropriété secondaire A du centre commercial Les Nations (le syndicat) aux fins de voir :

— rectifier la proclamation du sens des votes des résolutions n° 12 et 14 de l’assemblée générale du 30 juin 2011 ;

— dire que la 12^e résolution : travaux de mise en conformité des ascenseurs de charges dits 'La Boulangerie’ et 'Espace 54" : validation du budget) et la 14^e résolution : (demande de M^me Z :
rectification de l’erreur de sens du vote de la 4^e résolution intitulée : mise hors service des ascenseurs dit 'La Boulangerie’ et 'Espace 54") ont été approuvées par l’assemblée générale du 30 juin 2011 ;

— à défaut les annuler ;

— condamner en conséquence le syndicat des copropriétaires, sous astreinte, à effectuer les travaux de mise en conformité des ascenseurs de charges dits 'La Boulangerie’ et 'Espace 54" et à les faire fonctionner.

Par jugement du 28 janvier 2015, le tribunal de grande instance de Nancy a :

— rejeté la fin de non-recevoir, tirée du défaut d’intérêt à agir de M^me Z, soulevée par le syndicat des copropriétaires ;

— déclaré recevable l’action en contestation introduite par M^me Z portant sur les résolutions n° 12 et 14 votées par les copropriétaires du syndicat secondaire A lors de l’assemblée générale du 30 juin 2011 ;

— débouté M^me Z de sa demande tendant à la rectification de la proclamation du sens des votes des résolutions n° 12 et 14 de l’assemblée générale du 30 juin 2011 ;

— débouté M^me Z de sa demande tendant à l’annulation des résolutions n° 12 et 14 de l’assemblée générale du 30 juin 2011 ;

— condamné M^me Z à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour rejeter la demande tendant à la rectification de la proclamation du sens des votes, le tribunal a rejeté l’argumentation de M^me Z qui soutenait que le procès-verbal de l’assemblée générale ne mentionne aucun votre 'contre’ et que par conséquent il devait être considéré qu’aucun votre 'contre’ n’a été exprimé. Il a retenu que les votes 'contre’ ressortent de la confrontation entre le nombre des copropriétaires présents ou représentés ainsi que leur nombre de voix et le nombre des propriétaires ayant voté 'pour’ et ceux qui se sont abstenus, qui sont mentionnés sur le procès-verbal.

Sur la demande d’annulation du procès-verbal en annulation des dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967, le tribunal a retenu que c’est à juste titre que le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2011 mentionne le nom des copropriétaires ayant en voté en faveur des deux résolutions litigieuses dès lors que, lorsque l’assemblée rejette une résolution, les copropriétaires que l’on doit considérer comme 'opposants’ au sens de ce texte tout comme de celui de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et devant par conséquent être mentionnés au procès-verbal, sont ceux qui ont voté en faveur de l’autorisation.

Sur l’annulation des résolutions n° 12 et 14, le tribunal a retenu que :

— la résolution n° 12 portait non pas sur le principe de la mise en conformité des ascenseurs de charge de 'La Boulangerie’ et 'Espace 54" mais sur la validation d’un devis proposé par la société Otis et le syndic pour cette mise en conformité ; qu’elle n’est donc pas directement à l’origine de la mise à l’arrêt du monte-charge desservant le lot de M^me Z ;

— lors de l’assemblée générale du 21 juin 2012 a été adoptée une décision (résolution n° 9) ayant strictement le même objet que la résolution n° 12, de sorte qu’en l’absence de contestation dans le délai de deux mois cette décision, devenue définitive, rend sans objet l’action en annulation de la résolution n° 12 ;

— la résolution n° 14 (visant à la rectification de l’erreur de sens du vote de la 4^e résolution de l’assemblée générale du 9 décembre 2010 intitulée 'mise hors service des ascenseur dits 'La Boulangerie’ et 'Espace 54" et ayant décidé de leur simple mise à l’arrêt à compter du 1^er janvier 2011), n’est pas à l’origine de la mise à l’arrêt des deux monte-charges qui résulte exclusivement de la résolution n° 4 de l’assemblée générale du 9 décembre 2010 ; qu’en conséquence, c’est cette résolution, définitive faute d’avoir fait l’objet d’une contestation dans le délai légal, qu’il appartenait à M^me Z de contester devant la juridiction pour non-respect des règles de majorité prévues par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

M^me Z a interjeté appel de ce jugement. Elle demande à la cour, après rectification des résolutions n° 12 et 14, le cas échéant après annulation de ces résolutions, de condamner le syndicat à remettre en conformité les monte-charges litigieux et de les mettre en état de fonctionnement.

Sur les 12^e et 14^e résolutions de l’assemblée générale du 30 juin 2011

M^me Z sollicite à titre principal la rectification de la proclamation des résultats des votes des 12^e et 14^e résolutions.

Elle rappelle d’abord que le procès-verbal de l’assemblée générale, en ce qui concerne ces résolutions, porte les mentions suivantes :

* 12^e résolution :

— ont voté pour l’approbation de cette résolution :
Z (504 000), SCI Naks (268 000), soit 772 000 millièmes ;

— abstentions : SCI Collin (228 000), Potier (283 000), SCI
Eurona (592 000), SARL
MBI (1 284 550), soit 2 387 550 millièmes.

* 14^e résolution :

— ont voté pour l’approbation de cette résolution :
Z (504 000), Geoffroy (210 000), soit 982 000 millièmes ;

— abstentions : SARL MBI (1 284 550).

Elle déduit de ce procès-verbal qu’aucun vote n’a été enregistré à l’encontre de ces résolutions, de sorte que la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 a été atteinte et qu’il convient en conséquence de rectifier la proclamation des résultats des votes des 12^e et 14^e résolutions en ce sens que ces résolutions ont été adoptées.

M^me Z sollicite à titre subsidiaire l’annulation des 12^e et 14^e résolutions.

Elle rappelle que l’article 17, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967 impose que le procès-verbal des délibérations de l’assemblée générale indique le résultat de chaque vote et précise le nom des copropriétaires qui se sont opposés à la décision, de ceux qui n’ont pas pris part au vote et de ceux qui se sont abstenus.
Soutenant que doivent

être considérés comme opposants les copropriétaires qui ont voté contre la résolution proposée, elle conclut à la nullité des délibérations litigieuses dès lors que le procès-verbal, en ne mentionnant pas le nom des copropriétaires qui ont voté contre les résolutions litigieuses, n’a pas respecté ces formalités substantielles.

Sur la mise à l’arrêt des ascenseurs de charge dits 'La Boulangerie’ et 'Espace 54" et le refus de leur mise en conformité

M^me Z explique que ces monte-charges constituent des parties communes que le syndicat ne peut décider de mettre à l’arrêt définitivement ou refuser d’en assumer l’entretien et la mise en conformité sans que cela constitue d’une part une violation de ses obligations en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, d’autre part une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives ou droit des copropriétaires tirés du règlement de copropriété, à l’utilisation de cette partie commune, à l’égalité et au principe de non-discrimination des copropriétaires entre eux.

Elle indique que la 4^e résolution de l’assemblée générale du 9 décembre 2010 a seulement décidé la mise à l’arrêt des monte-charges en attendant une mise en conformité, de sorte que, contrairement à ce qu’a décidé le tribunal, il ne peut être retenu l’existence d’une décision définitive de mise hors service de ces appareils. Elle ajoute que l’assemblée générale du 30 juin 2011 a à nouveau décidé cet arrêt provisoire et qu’ainsi, les monte-charges n’ayant pas été mis hors de service, il appartenait au syndicat d’en assurer le fonctionnement.

Le tribunal ayant en outre retenu que M^me Z ne pouvait plus réclamer la condamnation du syndicat à faire fonctionner les monte-charges faute d’avoir contesté la résolution qui décidait de ne pus assumer cette obligation, celle-ci soutient que l’assemblée générale n’a pas refusé le principe d’une mise en conformité mais a seulement rejeté la résolution prévoyant 'la mise en conformité des monte-charges dans le cadre du devis Otis joint à la convocation soit pour 67 846 euros HT ou 81 144 euros TTC'. Elle précise qu’elle n’avait pas à contester cette résolution puisqu’il lui aurait été répondu que l’assemblée générale ne pouvait se décider sans mise en concurrence et étude préalable.

M^me Z sollicite en outre la condamnation du syndicat à mettre en conformité les monte-charges et à les faire fonctionner. Elle soutient que ces monte-charges sont des parties communes et se prévaut des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 qui oblige le syndicat à maintenir à l’immeuble ses caractères initiaux, en particulier sa destination, son niveau de confort et d’entretien.
Ces travaux de mise en conformité étant imposés par la loi, elle énonce que le syndicat devait nécessairement les réaliser, l’assemblée générale pouvant seulement arrêter leurs modalités d’exécution. Elle ajoute qu’ainsi un copropriétaire est fondé à saisir la justice d’une action en responsabilité contre le syndicat pour faire ordonner la mise en conformité prévue par les textes.

Le syndicat opposant à cette prétention le fait que l’assemblée générale de 2012 n’ayant pas été contestée, les décisions qui y ont été prise étant devenues définitives, M^me C rappelle que le caractère définitif de ces décisions ne la prive pas du droit de demander réparation des dommages causés par les manquements du syndicat aux obligations légales lui incombant en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires conclut de son côté à la confirmation du jugement et à la condamnation de M^me C à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts pour appel et procédure abusifs ainsi que la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande de rectification de la proclamation des résultats des votes des 12^e et 14^e résolutions de l’assemblée générale du 30 juin 2011, elle expose que si le procès-verbal n’énonce pas les votes contre ces résolutions, il ressort de la comparaison entre le nombre de présents et représentés avec le nombre des abstentionnistes et opposants pour ces deux résolutions qu’elles ont été rejetées, la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 n’ayant pas été atteinte.

Sur la demande subsidiaire d’annulation de ces deux résolutions au motif que le procès-verbal n’a pas été dressé conformément aux dispositions de l’article 17 du décret du 17 mars 1967 qui prévoit que le procès-verbal doit comporter l’énumération pour chaque vote des copropriétaires s’étant opposés aux décision, ceux n’ayant pas pris part au vote et ceux s’étant abstenus, le syndicat soutient que ces résolutions ayant été rejetées, M^me Z, qui avait voté en leur faveur, a bien la qualité d’opposant. Elle ajoute que cette interprétation est conforme à l’article 42 de la loi dont il résulte qu’a la qualité d’opposant le copropriétaire qui a voté pour une décision qui a finalement été rejetée par l’assemblée.

Sur la demande en condamnation du syndicat à effectuer les travaux de mise en conformité des ascenseurs de charge 'La Boulangerie’ et 'Espace 54" et à les faire fonctionner, le syndicat fait d’abord valoir qu’en l’absence d’annulation des résolutions n° 12 et 14 de l’assemblée générale du 30 juin 2014, cette demande ne peut prospérer.
Il ajoute qu’alors même que ces délibérations seraient annulées, il demeure qu’est définitive la quatrième résolution de l’assemblée générale du 9 décembre 2010 qui a décidé de mettre à l’arrêt les monte-charges litigieux et qu’est également définitive la délibération adoptée par l’assemblée générale du 21 juin 2012 qui a rejeté la résolution proposant la 'mise en conformité des monte-charges', ces deux décisions n’ayant pas été contestées, de sorte que M^me C, ayant acquiescé à ces décisions, le tribunal, comme il l’a décidé, ne pouvait contraindre le syndicat à réaliser les travaux de mise en conformité contre la volonté de l’assemblée générale. Elle ajoute que la mise à l’arrêt de ces monte-charges, destinés à quelques lots, n’empêche pas les copropriétaires concernés de jouir de leur lot puisqu’ils disposent d’autres accès.

SUR CE :

1 – Sur la contestation des décisions prises par l’assemblée générale du 30 juin 2011 et la demande d’annulation du procès-verbal

1 – Sur les résolutions n° 12 et14 de l’assemblée générale du 30 juin 2011

Attendu que selon les dispositions de l’article 17, alinéa 2, du décret du 17 mars 1967, le procès-verbal comporte sous l’intitulé de chaque question inscrite à l’ordre du jour le résultat du vote en précisant, avec leur nombre de voix, les noms des copropriétaires qui se sont opposés à la décision et de ceux qui se sont abstenus ;

Attendu que le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2011 mentionne, s’agissant du votre des copropriétaires sur la 12^e résolution intitulée travaux de mise en conformité des ascenseurs de charge dits de 'La
Boulangerie’ et d’ 'Espace 54" : validation du budget, que :

Cette résolution n’est pas adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés

et précise

Ont voté pour : Z (504 000), SCI Naks (268 000) soit 772 000.

Abstentions : SCI Collin (228 000), Potier (283 000), SCI
Eurona (592 000), SARL
MBI (1 284 550) soit 2 387 550 ;

Attendu, s’agissant du vote des copropriétaires sur la 14^e résolution intitulée demande de Madame Z :
rectification de l’erreur du sens du votre de la 4^e résolution intitulée : mise hors service des ascenseurs dits 'La Boulangerie’ et 'Espace 54", le procès-verbal mentionne que :

Cette résolution n’est pas adoptée à la majorité des copropriétaires présents ou représentés

et précise

Pour : Z (504 000), SCI Naks (268 000), Geoffroy (210 000) soit 982 000 millièmes

Abstentions : SARL MBI (1 284 550) ;

Attendu qu’il résulte de la différence entre le total des voix de l’assemblée, déterminé par la feuille de présence, et le total des votes des voix des copropriétaires qui ont voté 'pour’ ces résolutions ou se sont abstenus, que celles-ci n’ont pas été adoptées ; que M^me Z n’est donc pas fondée à contester le sens des votes tels qu’ils ont été retenus par l’assemblée générale ;

Attendu qu’il résulte du texte précité qu’un copropriétaire est opposant lorsqu’il a voté en faveur de la résolution soumise au vote de l’assemblée générale et rejetée par celle-ci ; qu’a donc été établi conformément aux dispositions légales, le procès-verbal de l’assemblée générale du 30 juin 2011 mentionnant le nom des copropriétaires qui ont voté pour la résolution que l’assemblée générale a décidé de ne pas accueillir, ainsi que le nom des abstentionnistes ;

2 – Sur la demande de condamnation du syndicat à mettre en conformité les monte-charges et à les faire fonctionner

Attendu que l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou au tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes et précise qu’il a pour objet la conservation de l’immeuble et l’administration des parties communes ;

Attendu que si le syndicat est chargé de la conservation de l’immeuble, c’est-à-dire d’en assurer le bon état d’entretien et de maintenir les caractéristiques et agréments propres à l’immeuble qui en constituent la destination, les travaux ne revêtent un caractère obligatoire que si le défaut d’entretien est de nature à causer un préjudice à un copropriétaire ou à un tiers conformément aux dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu’en outre, cette obligation, qui n’est pas absolue, doit être exécutée en tenant compte des circonstances et autorise en conséquence le syndicat à refuser de mettre en état une installation dont l’utilité ne se justifie pas au regard de l’importance des dépenses qui devraient être engagées ;

Attendu qu’en l’espèce, il est constant que la mise à l’arrêt des monte-charges litigieux n’est pas susceptible de causer un dommage aux copropriétaires ou à des tiers mais seulement à priver le locataire de M^me Z de la possibilité d’utiliser le monte-charge 'La Boulangerie’ pour la livraison des marchandises destinées à l’exploitation du commerce exercée dans le local de cette dernière ; qu’en outre, il n’est pas contesté que la mise à l’arrêt de ce monte-charges n’est pas un obstacle à la jouissance du lot de M^me Z dès lors que la livraison des marchandises peut continuer à être assurée dans des conditions dont il n’est pas justifié qu’elles sont préjudiciables à cette exploitation ;
qu’il est également constant que le syndicat se trouve dans une situation financière qui ne lui permet pas de faire face au coût des travaux de mise en conformité des monte-charges litigieux ;

Attendu que dans ces conditions, il apparaît que le syndicat n’a pas failli à ses obligations en refusant cette mise en conformité ; que M. Z doit en conséquence être débouté de sa demande ;

3 – Sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Attendu qu’il convient de débouter M^me Z de sa demande et de la condamner à payer au syndicat la somme de 3 000 euros ;

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant :

Vu l’article 700 du code de procédure civile, déboute M^me Z de sa demande et la condamne à payer au syndicat de copropriété secondaire A du centre commercial Les
Nations la somme de TROIS MILLE EUROS (3.000 ) ;

La condamne aux dépens qui pourront être recouvrés directement par la SCP Schaf
Codognet, Verra et Adam conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le présent arrêt a été signé par Madame B, Présidente de la première chambre civile de la Cour d’Appel de NANCY, et par Madame DEANA, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Signé : C. DEANA.- Signé : P. B.-

Minute en onze pages.

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