RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /22 DU 05 MAI 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00899 – N° Portalis DBVR-V-B7F-EX6J

Décision déférée à la Cour :

jugement du Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 18/11631, en date du 22 janvier 2021,

APPELANT :

Monsieur [G] [D]

né le 1er Février 1976 à BENI -FOUDA (MAROC), demeurant 14 rue Jacques Bellange – 54425 PULNOY

Représenté par M^e Sébastien GRAILLOT de la SCP NOIRJEAN GIRARD BOUDIBA GANTOIS GRAILLOT, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉ :

Monsieur [E] [R], né le 9 mars 1978 à HAYANGE demeurant 15 rue Saint Charles – 57100 THIONVILLE

Représenté par M^e Valérie BACH-WASSERMANN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 24 Mars 2022, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, Président chargé du rapport, et Madame Fabienne GIRARDOT conseillère

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, Président de chambre,

Madame Fabienne GIRARDOT, Conseillère

Madame Nathalie BRETILLOT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.

A l’issue des débats, le Président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 5 Mai 2022, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 05 Mai 2022, par Monsieur Ali ADJAL, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de la deuxième chambre civile, Président de chambre, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat sous seing privé du 5 juillet 2015 et à effet du 15 octobre 2015, M. [G] [D] a donné en location à M. [E] [R] et à Mme [U] [R] un appartement sis 15 rue Saint-Charles à Thionville, comprenant 4 pièces et d’une surface habitable de 76 m². Le bail prévoyait un loyer mensuel de 400 € ainsi qu’une provision sur charge d’un montant de 250 €, payable d’avance et en totalité le 15 de chaque mois.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 20 octobre 2017, M. [D] a donné à M. [R] congé pour vendre, en lui rappelant que le bail arrivait à son terme le 15 octobre 2018 et en lui indiquant qu’il envisageait de vendre l’appartement au prix de 90 000 €.

M. [R] n’a pas souhaité exercer son droit de préemption, mais il a quitté le logement dès la fin du mois de décembre 2017, sans qu’aucun état des lieux de sortie n’ait été réalisé.

Par lettre recommandée en date du 5 février 2018, le conseil de M. [D] a écrit à M. [R] en lui indiquant que des désordres avaient été constatés dans l’appartement, à savoir :

— le carrelage avait été remplacé par du parquet sans autorisation du bailleur,

— la porte de la chambre avait été condamnée,

— la porte d’entrée de l’appartement était dégradée.

Par acte d’huissier de justice en date du 6 juillet 2018, M. [R] a fait assigner M. [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy aux fins de voir condamner M. [D] :

— à lui communiquer sous astreinte un décompte actualisé des charges correspondant à la période d’occupation de l’immeuble, soit du 15 octobre 2015 au 1er janvier 2018 ;

— à lui communiquer sous astreinte les quittances de loyer des mois de février, avril, mai, juin, juillet, novembre et décembre 2017 ;

— à lui payer une indemnité de 2 000 € au titre du préjudice subi en raison du caractère frauduleux du congé délivré.

En cours de procédure, M. [R] a également sollicité :

— la condamnation de M. [D] à lui régler une somme de 5 300 € au titre des charges trop perçues,

— la condamnation de M. [D] lui régler une somme de 2 000 € au titre du préjudice subi pour tentative d’escroquerie à jugement.

M. [D] a conclu au rejet des demandes de M. [R] et il a, reconventionnellement, sollicité notamment sa condamnation à lui régler la somme de 13 930,95 € au titre de la remise en état du carrelage et celle de 4 068,79 € au titre du remplacement de la porte palière.

Par jugement rendu le 22 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nancy a :

— débouté M. [R] de ses demandes aux fins de se voir communiquer un décompte actualisé et justifié de charges et quittances de loyer pour les mois de février, avril, mai, juin, juillet, novembre et décembre 2017 sous astreinte et de sa demande de se voir réserver le droit de liquider l’astreinte prononcée ;

— condamné M. [D] à payer à M. [R] la somme de 5 300 euros au titre des charges trop perçues, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné M. [D] à payer à M. [R] la somme de 2 000 € de dommages et intérêts au titre du caractère frauduleux du congé pour vendre, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté M. [R] de sa demande aux fins de dommages et intérêts au titre de la tentative d’escroquerie à jugement ;

— débouté M. [D] de sa demande reconventionnelle au titre de la remise en état du carrelage et du remplacement de la porte palière ;

— condamné M. [D] à payer à M. [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— débouté M. [D] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

— condamné M. [D] aux entiers dépens ;

— ordonné l’exécution provisoire de la présente décision.

Par déclaration en date du 7 avril 2021, M. [D] a interjeté appel partiel en sollicitant l’infirmation du jugement en ce qu’il a :

— condamné M. [D] à payer à M. [R] la somme de 5 300 euros au titre des charges trop perçues, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné M. [D] à payer à M. [R] la somme de 2 000 € de dommages et intérêts au titre du caractère frauduleux du congé pour vendre, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté M. [D] de sa demande reconventionnelle au titre de la remise en état du carrelage et du remplacement de la porte palière ;

— condamné M. [D] à payer à M. [R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;

— débouté M. [D] de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— débouté les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Par conclusions déposées le 11 janvier 2022, M. [D] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté M. [R] de ses demandes de communication d’un décompte de charges et de quittances de loyer, ainsi que de sa demande aux fins de dommages et intérêts pour tentative d’escroquerie au jugement, mais d’infirmer le jugement déféré pour le surplus et, statuant à nouveau, de :

— débouter M. [R] de sa demande de régularisation des charges locatives,

— débouter M. [R] de sa demande de dommages et intérêts au titre du caractère prétendument frauduleux du congé pour vente,

— lui donner acte de ce qu’il n’entend pas maintenir ses demandes reconventionnelles au titre de la remise en état du carrelage et du remplacement de la porte palière,

— condamner M. [R] aux dépens et à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de son appel, M. [D] expose :

— qu’en cours de bail, il a été décidé de porter le montant du loyer à 600 euros et de réduire la provision pour charges à 50 euros, au lieu d’un loyer de 400 euros et d’une provision pour charges de 250 euros, ce qui ne correspondaient pas à la valeur locative du logement,

— que sur toute la période de location, les avances sur charges ont représenté 1 325 euros (50 euros x 26,5 mois) pour des charges locatives de 1 401,32 euros, ce qui n’autorise aucune restitution à M. [R],

— que la remise en location du logement après le congé pour vendre adressé à M. [R] n’a causé aucun préjudice à cer dernier, qui ne peut prétendre avoir dû quitter précipitamment les lieux, puisque le congé a été donné pour le 15 octobre 2018 et qu’il a quitté les lieux dès fin décembre 2017,

— qu’en outre la vente de l’appartement a bien eu lieu courant 2018, comme prévu,

— que les quittances que M. [R] qualifie de faux ne sont pas des faux mais correspondent à l’accord tacite passé entre les parties pour modifier la ventilation entre loyer et provision sur charges.

Par conclusions déposées le 12 octobre 2021, M. [R] demande à la cour de confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

— condamné M. [D] à lui payer la somme de 5 300 euros au titre des charges trop perçues, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— condamné M. [D] à lui payer la somme de 2 000 € de dommages et intérêts au titre du caractère frauduleux du congé pour vendre, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

— débouté M. [D] de sa demande reconventionnelle au titre de la remise en état du carrelage et du remplacement de la porte palière ;

— condamné M. [D] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

d’infirmer le jugement pour le surplus et, statuant à nouveau :

— de condamner M. [D] à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour tentative d’escroquerie au jugement, avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt à intervenir,

— de condamner M. [D] aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [R] fait valoir :

— que le bail stipulait un loyer de 400 euros et une avance sur charges de 250 euros, sans qu’aucun avenant n’ait jamais modifié cette répartition,

— que M. [D], à défaut de justifier les charges locatives, doit lui rembourser les avances sur charges de 250 euros par mois,

— que M. [D] lui a notifié un congé pour vendre, alors qu’il a remis l’appartement en location, ce qui lui est préjudiciable,

— que M. [D] produit aux débats de fausses quittances de loyer faisant apparaître que le loyer serait de 600 euros et l’avance sur charges de 50 euros, ce qui constitue une escroquerie au jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la restitution des provisions pour charges

Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le bail écrit conclu le 5 juillet 2015 entre les parties stipule un loyer mensuel de 400 euros et une avance sur charges de 250 euros par mois.

M. [D] soutient que le loyer a ensuite été porté à 600 euros et l’avance sur charges à 50 euros. Mais il se borne à verser aux débats des quittances de loyer faisant apparaître cette nouvelle répartition, alors que ces quittances ont été établies unilatéralement par lui et ne prouvent donc pas une rencontre de volontés entre le bailleur et le locataire pour opérer valablement cette modification des termes du bail. Les sommes qu’il déclare aux impôts au titre de ses revenus fonciers constituent également une déclaration unilatérale non susceptible de prouver la conclusion d’un avenant avec M. [R].

En outre, M. [R] produit lui-même des quittances de loyer, y compris pour plusieurs mois de la dernière année d’occupation (janvier, mars, août, septembre et octobre 2017), qui mentionnent un loyer de 400 euros et une avance sur charges de 250 euros.

M. [R] produit également 'l’attestation de loyer’ renseignée par M. [D] à destination de la CAF qui porte l’indication d’un loyer mensuel de 400 euros. M. [D] ne précise d’ailleurs pas avoir modifié ultérieurement cette déclaration faite à la CAF.

Par conséquent, M. [D] ne prouve pas qu’un avenant (c’est-à-dire un acte modificatif conclu entre les deux parties) serait venu modifier cette répartition entre les loyers et les avances sur charges.

M. [R] a réglé, du 15 octobre 2015 au 31 décembre 2017, au titre des avances sur charges : 26,5 mois x 250 euros = 6 625 euros.

Or, M. [D] ne justifie au titre des charges locatives réellement dues que d’une somme de 1 401,32 euros.

Dès lors, il convient de condamner M. [D] à rembourser à M. [R], au titre du trop perçu sur les avances sur charges, la somme de : 6 625 euros – 1 401,32 euros = 5 223,68 euros. Le jugement déféré sera réformé sur ce point.

Sur le caractère frauduleux du congé donné par le bailleur

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En l’espèce, M. [D] a notifié à M. [R], le 20 octobre 2017, un congé pour vendre dont l’échéance était le 15 octobre 2018.

M. [D] justifie qu’il a bien vendu l’appartement, l’acte de vente en la forme authentique ayant été signé le 27 décembre 2018 et faisant lui-même suite à un compromis de vente du 10 octobre 2018.

Dès lors, en donnant congé à M. [R] le 20 octobre 2017, avec effet du congé au 15 octobre 2018, M. [D] n’a nullement recouru frauduleusement à un congé pour vendre. Le fait qu’il ait donné l’immeuble en location en attendant la formalisation de l’acte de vente ne caractérise pas la fraude invoquée, puisque l’intention était bien de vendre l’immeuble et non de le remettre durablement en location.

Par conséquent, M. [R] ne peut invoquer aucun préjudice tiré d’un congé prétendument frauduleux ; il sera débouté de sa demande de dommages et intérêts ainsi fondée et le jugement déféré sera infirmé à cet égard.

Sur l’escroquerie au jugement

M. [D] produit aux débats douze quittances de loyer attestant du paiement par M. [R], pour les mois de janvier à décembre 2017, de la somme de 650 euros, correspondant à 600 euros pour le loyer et à 50 euros pour la provision sur charges.

M. [R] estime qu’il s’agit de fausses quittances, car le loyer était de 400 euros et la provision sur charges de 250 euros, et que leur production en justice constitue une escroquerie au jugement.

La thèse de M. [D], dans ce litige, est que la ventilation entre le loyer et la provision pour charges a évolué en cours de bail. Il a matérialisé ce changement de ventilation en éditant des quittances de loyer qui en tenaient compte. Il a eu tort puisque cette nouvelle ventilation, pour être opposable à M. [R], aurait dû être acceptée par ce dernier, s’agissant de la modification d’une clause contractuelle.

Toutefois, si M. [D] a incontestablement eu tort d’éditer des quittances entérinant une nouvelle ventilation loyer/provision sur charges qui n’avait aucune valeur contractuelle, il n’est nullement établi qu’il l’a fait dans l’intention de tromper le tribunal ou la cour d’appel. D’autant que la quittance de loyer, document unilatéral, n’était pas susceptible de prouver une volonté contractuelle des deux parties de conclure un avenant au bail initial et, donc, d’emporter la conviction du juge.

Par conséquent, si M. [D] s’est montré téméraire en éditant des quittances de loyer non conformes aux termes du bail, cette témérité n’est pas constitutive d’une escroquerie au jugement, qui implique la volonté de tromper le juge en produisant un faux pour obtenir un jugement favorable.

Aussi M. [R] sera-t-il débouté de sa demande de dommages et intérêts pour escroquerie au jugement et la décision du tribunal sera confirmée à cet égard.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [D], qui est la partie perdante dans la mesure où il reste débiteur d’un trop-perçu de provisions sur charges, supportera les dépens de première instance et d’appel et il sera débouté de sa demande de remboursement de ses frais de justice irrépétibles. En outre, il est équitable qu’il soit condamné à payer à M. [R] la somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile (en sus de celle de 800 euros déjà allouée par le tribunal).

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME le jugement déféré sur le quantum du trop-perçu à rembourser par M. [D] et sur sa condamnation à des dommages et intérêts pour congé frauduleux et, statuant à nouveau sur ces deux points,

CONDAMNE M. [D] à payer à M. [R] la somme de 5 223,68 € (cinq mille deux cent vingt trois euros et soixante huit centimes) au titre des provisions sur charges trop perçues, avec intérêts au taux légal à compter du jugement du 22 janvier 2021,

DEBOUTE M. [R] de sa demande de dommages et intérêts pour congé frauduleux,

CONFIRME le jugement déféré pour le surplus,

Y ajoutant,

DEBOUTE M. [D] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] à payer à M. [R] la somme de 750 € (sept cent cinquante euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [D] aux dépens d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, Président de Chambre à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.