RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIÈME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /22 DU 12 JANVIER 2022

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 21/00771 – N° Portalis DBVR-V-B7F-EXVY

Décision déférée à la Cour : jugement du Tribunal de Commerce d’EPINAL,

R.G. n° 2020003243, en date du 16 mars 2021,

APPELANT :

Monsieur B Z

demeurant […]

représenté par M^e Francis KIHL de la SELARL LORRAINE DEFENSE & CONSEIL, avocat au barreau d’EPINAL

INTIMÉE :

S.E.L.A.R.L. A & ASSOCIES, MANDATAIRES JUDICIAIRES

demeurant […], agissant en qualité de liquidateur de la SARL MICHELE VIRION

représentée par M^e Olivier GIRARDOT de la SELARL SENTINELLE AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 905 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 08 Décembre 2021, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre, chargée du rapport et Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de Chambre,

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Emilie ABAD ;

A l’issue des débats, la Présidente a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 12 Janvier 2022, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

signé par M^me Guillemette MEUNIER, Présidente et par M^me Emilie ABAD, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Madame X a donné en location depuis le 9 janvier 1973 à la SARL Virion Michele un local situé à Gerardmer à des fins d’exploitation d’un commerce de chaussures.

Le bail a été régulièrement renouvelé et pour la dernière fois en avril 2010 pour une durée de neuf ans et expirant le 31 décembre 2017.

Par jugement du 13 décembre 2016 le tribunal de commerce a prononcé le redressement judiciaire de la société Michele Virion, converti en liquidation judiciaire en date du 10 avril 2018 et a désigné la SELARL A et Associés en qualité de liquidateur.

Par ordonnance en date du 24 janvier 2019, Monsieur le juge commissaire à la liquidation judiciaire a autorisé la cession amiable du fonds de commerce de la société Virion Michele au profit de la SARL Gemag représentée par M. Y.

Madame X a interjeté appel de cette ordonnance en demandant d’exclure expressément le droit au bail la liant à la société Virion Michele de la cession du fonds de commerce.

Par un arrêt en date du 30 octobre 2019, la cour d’appel de Nancy a débouté Madame X de sa demande et a confirmé l’ordonnance du 24 janvier 2019 en toutes ses dispositions.

Par acte authentique en date du 13 novembre 2019, Monsieur Z a acquis le bâtiment dans lequel se trouve le local loué par la société Virion Michele.

Par requête en date du 29 juin 2020, Monsieur Z a saisi Monsieur le juge commissaire aux fins de constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial le liant à la société Virion Michele.

Par ordonnance du 29 juin 2020, Monsieur le juge commissaire a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail pour défaut de paiement de loyers.

La société A et Associés es qualité a formé opposition à l’ordonnance.
Par jugement en date du 16 mars 2021, le tribunal de commerce d’Epinal a :

-dit l’opposition à ordonnance du 29 juin 2020 recevable,

-débouté la société A et associés es qualité de sa fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur Z,

-déclaré la société A et associés bien fondée en son opposition,

-réformé l’ordonnance du juge commissaire rendue le 29 juin 2020,

-débouté Monsieur Z de l’ensemble de ses demandes,

-condamné Monsieur Z à payer à la société A et Associés es qualité la somme de 1 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

-condamné Monsieur Z aux entiers dépens de l’instance.

Monsieur Z a interjeté appel de ce jugement par déclaration électronique transmise au greffe le 24 mars 2021.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 novembre 2021, Monsieur Z demande à la cour de :

-le déclarer recevable et bien fondé en son appel,

-infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 mars 2021 par le tribunal de commerce d’Epinal,

Et statuant à nouveau :

-confirmer l’ordonnance rendue le 29 juin 2020 par Monsieur le juge commissaire laquelle 'Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail entre Monsieur Z et la société Virion Michele concernant les locaux sis […] à compter du 19 juin 2020",

-condamner la société A et Associés es qualité à payer à Monsieur Z une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 9 novembre 2021, la société A et Associés es qualité demande à la cour de :

In limine litis,

-constater que Monsieur Z a contraint la concluante à engager des frais frustratoires,

-en conséquence, le condamner au paiement de la somme de 225 euros au titre du remboursement du timbre fiscal,

-confirmer le jugement rendu le 16 mars 2021,

En conséquence :

-déclarer la société A et Associés es qualité bien fondée en son opposition,
-réformer l’ordonnance rendue le 29 juin 2020 par monsieur le juge-commissaire laquelle a constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail entre Monsieur Z et la société Virion Michèle concernant les locaux sis […] à compter du 19 juin 2020,

-débouter Monsieur Z de l’ensemble de ses demandes,

-condamner Monsieur Z à payer à la société A et Associés es qualité la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

La procédure a été clôturée par ordonnance le 10 novembre 2021.

La Cour se réfère pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties à leurs dernières conclusions susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions du jugement déféré déboutant la SELARL A es qualités de liquidateur de sa fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur B Z n’étant pas contestées à hauteur d’appel seront confirmées.

Par ordonnance en date du 4 janvier 2019, le juge commissaire a autorisé la cession amiable du fonds de commerce de chaussures dépendant de l’actif de la SARL Virion Michele qui était exploité sous l’enseigne 'Empreinte’ sis […] au profit de la société Gemac ayant son siège […], société représentée par Monsieur D Y ou au profit de toute personne physique ou morale qu’il lui plairait de substituer, dont le bail commercial était un élément. Il était précisé que la cession sera consentie moyenant le prix net vendeur de 17.500 euros payable comptant au jour de la signature de l’acte authentique et que cette offre est conditionnée par l’obtention d’un prêt bancaire.

Par arrêt en date du 30 octobre 2019, la Cour d’appel de Nancy a confirmé l’ordonnance du juge commissaire en toutes ses dispositions.

L’appelant souligne à juste titre que le juge commissaire a autorisé la vente du fonds de commerce mais ne l’a pas ordonnée. L’absence de régularisation par acte authentique ne permet pas de retenir qu’il y a eu transfert de propriété; le moyen tiré de la dispense de purge adressé au notaire par la Caisse d’épargne, créancier bénéficiaire d’une inscription de privilège de nantissement sur le fonds de commerce s’avérant inopérant. A la date du présent arrêt, l’acte n’a toujours pas été régularisé. Or si la décision a acquis autorité de la chose jugée, tel n’est pas le cas de la cession de fonds de commerce, de surcroît à la date de l’acquisition de l’immeuble par acte authentique le 13 novembre 2019 par Monsieur Z.

Il s’en évince que la décision autorisant la cession du fonds de commerce, qui n’a pas eu d’effet translatif de propriété du fonds, ne peut pas avoir pour effet de priver le bailleur de son droit de poursuivre la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer échus après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire. La société Michele Virion est en conséquence toujours restée titulaire du bail commercial et par voie de conséquence titulaire des obligations du locataire.

Il est de principe en droit que le bailleur ne peut pas poursuivre une résiliation de bail pour défaut de paiement des loyers antérieurs à la procédure collective mais que sous réserve d’une période de latence de 3 mois, il peut initier une résiliation du bail notamment après un commandement de payer demeuré infructueux pour des loyers non payés à leur échéance.

En l’espèce, aux termes du bail commercial en date du 9 janvier 1973, 'à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme du loyer ou à défaut d’exécution par les preneurs d’une seule des conditions ci-dessus et un mois après une simple mise en demeure de payer ou sommation d’exécuter la condition non accomplie contenant déclaration par les bailleurs de leur intention d’user du bénéfice de la présente clause et resté sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit; si bon semble aux bailleurs; sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et sans préjudice de leurs droits à tous dommages et intérêts'.

Il résulte des pièces versées à la procédure que Monsieur Z a fait délivrer le 10 mars 2020 – soit antérieurement à la crise sanitaire- en sa qualité de bailleur de l’immeuble loué à son preneur, la société Michele Virion, sommation au visa des dispositions de l’article 145-17-1 du Code de commerce de régler la somme de 3116,68 euros au titre de l’arriéré de loyer dû sur la période du 1er décembre 2019 au 31 mars 2020.

Dès lors que les causes de la sommation n’ont pas été payées dans le délai contractuel, c’est à bon droit que le juge commissaire a par ordonnance en date du 29 juin 2020 constaté la résiliation de plein droit du contrat de bail entre Monsieur B Z et la SARL Virion Michele concernant les locaux sis […] à Gérardmer à compter du 19 juin 2020. Ce n’est que le 24 novembre 2020 que Maître A a remis un chèque de 3116, 68 euros en réglement d’une partie de l’arriéré locatif reconnaissant ainsi l’existence d’une dette locative qui s’élève en octobre 2021 à la somme de 14 804,23 euros.

La SELARL A es qualités oppose toutefois la nullité de la vente intervenue aux motifs que Monsieur Z ne l’a pas informée conformément aux dispositions de l’article 145-6-1 du Code de Commerce de son intention de vendre le local à usage commercial.

Or, ainsi qu’il le rappelle, Monsieur Z a fait aux termes de l’acte de vente en date du 13 novembre 2019 l’acquisition de la totalité des lots de copropriété formant le bâtiment […] à Gérardmer, soit en plus des lots 2 et 5 composant l’assiette du bail en question, les lots 1 portant sur un autre local commercial, 3,4, 6 à 14 , 305, 406 à 413, des appartements, caves, celliers et autres surfaces situés dans le même immeuble, la société Michele Virion n’étant titulaire d’un bail que pour partie de l’ensemble immobilier ainsi acquis. Les dispositions de l’article 145-46-1 du Code de Commerce ne peuvent en conséquence trouver à s’appliquer, le dernier alinéa de cet article exclut l’application du droit de préférence au profit du locataire en cas de cession globale d’un immeuble comprenant un ou des locaux commerciaux.

Le moyen sera en conséquence rejeté.

C’est vainement que la SELARL A es qualités fait encore valoir qu’en violation de l’article L 143-2 du Code de commerce aucune notification n’a été effectuée auprès des créanciers inscrits par Monsieur Z jusqu’à la date du 23 novembre 2020, date à laquelle ce dernier a procédé à la notification.

Toutefois, si conformément aux dispositions de l’article L 143-2 du Code de commerce, le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail de l’immeuble dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscription doit notifier sa demande aux créanciers antérieurement inscrits, le défaut de notification ne constitue pas une cause d’irrecevabilité de la demande de résiliation mais la rend inopposable aux créanciers inscrits, le liquidateur ne pouvant se prévaloir de cette qualité.

La société locataire par la voie de son liquidateur n’émettant pas d’autres contestations quant à l’acquisition de la clause résolutoire et ne demandant pas la suspension des effets de cette clause, la décision déférée sera infirmée sauf en ce qu’elle a débouté la SELARL A es qualités de liquidateur de sa fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur B Z.

La SELARL A es qualités succombant sera condamné aux dépens et à verser à Monsieur Z la somme de 1500 euros

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Confirme le jugement déféré en ce qu’il a débouté la SELARL A es qualités de liquidateur de al SARL VIRION Michele de sa fin de non recevoir tirée du défaut d’intérêt à agir de Monsieur B Z;

L’infirmant pour le surplus et statuant à nouveau,

Confirme l’ordonnance de Monsieur le juge commissaire rendue le 29 juin 2020;

Condamne la SELARL A & ASSOCIES es qualités de liquidateur de la SARL VIRION Michele à payer à Monsieur B Z la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

Condamne la SELARL A & ASSOCIES es qualités de liquidateur de la SARL VIRION Michele aux dépens;

Déboute les parties de toute autre demande;

Le présent arrêt a été signé par Madame Guillemette MEUNIER, Présidente de chambre à la Cour

d’Appel de NANCY, et par Madame Emilie ABAD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,