RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

CINQUIEME CHAMBRE COMMERCIALE

ARRÊT N° /24 DU 17 AVRIL 2024

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/01980 – N° Portalis DBVR-V-B7H-FHTN

Décision déférée à la Cour :

ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nancy, R.G. n° 23/00160, en date du 22 août 2023,

APPELANTE :

S.C.I. NABECOR prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège, [Adresse 3] – [Localité 1] inscrite au registre du commerce et de l’industrie sous le numéro 910 396 647

Représentée par M^e Hervé MERLINGE de la SCP SIBELIUS AVOCATS, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉE :

S.A.R.L. BLED PHONE, prise en la personne de son représentant légal pour ce domicilié audit siège [Adresse 2] – [Localité 4]

Représentée par M^e Hélène STROHMANN, avocat au barreau de NANCY

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été débattue le 20 Mars 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Joel JOBERT, magistrat honoraire, chargé du rapport ;

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Olivier BEAUDIER, Conseiller,

Monsieur Jean-Louis FIRON Conseiller

Monsieur Benoit JOBERT, magistrat honoraire

Greffier, lors des débats : Monsieur Ali ADJAL.

A l’issue des débats, le magistrat honoraire faisant fonction de président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 17 Avril 2024, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : contradictoire, rendu par mise à disposition publique au greffe le 17 Avril 2024, par Monsieur Ali ADJAL, Greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller à la chambre commerciale faisant fonction de prsident , et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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FAITS ET PROCEDURE

La Sarl Bled Phone est locataire de locaux commerciaux sis [Adresse 2] à [Localité 4].

Dans le contrat de bail figure une clause qui interdit au preneur de changer la destination et la distribution des lieux ou de lui apporter des modifications sans le consentement du bailleur ni de céder son droit au bail ni de sous louer les locaux, à peine de résiliation de plein droit du contrat.

Les locaux loués sont devenus la propriété de la SCI Nabecor selon acte de vente du 6 juin 2022.

Le 9 février 2023, cette dernière a fait notifier à la société Bled Phone un commandement visant la clause résolutoire l’enjoigant de remettre en état les locaux qui auraient été modifiés sans autorisation de sa part dans un délai d’un mois à compter de cette notification.

Par acte du 23 mars 2023, la société Nabecor a assigné la société Bled Phone devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nancy en vue de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement, de faire prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail pour manquements graves du preneur à ses obligations, en tant que de besoin, d’ordonner son expulsion.

Elle a fait valoir que la société preneuse aurait modifié et sous loué les lieux litigieux sans autorisation et n’aurait pas mis un terme à ces manquements dans le délai d’un mois suivant la signification du commandement.

Par ordonnance du 22 août 2023, le juge des référés a rejeté les demandes de la société Nabecor au motif qu’elles se heurteraient à des contestations sérieuses : la société Bled Phone produit deux avenants qui démontrent l’accord des bailleurs de l’époque pour la réalisation des travaux, des photographies qui révèlent le caractère très apparent desdits travaux accomplis avant l’acquisition de l’immeuble par la société de l’immeuble ; d’autre part, il a considéré qu’il n’entrait pas dans les pouvoirs du juge des référés de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

Par acte du 14 septembre 2023, la société Nabecor a interjeté appel de cette ordonnance.

Selon des écritures récapitulatives notifiées le 6 novembre 2023, elle conclut à son infirmation en ce qu’elle a rejeté sa demande tendant à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes en résultant au titre de la libération du local, de l’indemnité d’occupation et de la remise en état des lieux et en ce qu’elle l’a condamnée à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile à l’intimée.

Elle demande à la cour, statuant à nouveau, de constater la résolution de plein droit à effet au 9 mars 2023, du contrat de bail liant les parties, d’enjoindre la société Bled Phone de libérer le local, corps et biens ainsi que tous les occupants de son chef, dans les 15 jours de la signification de l’arrêt à intervenir sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai, d’ordonner, en tant que de besoin, son expulsion, de l’enjoindre de supprimer la cloison installée dans le local et de refermer l’ouverture pratiquée dans le mur séparant ce local de celui situé dans l’immeuble voisin dans un délai d’un mois suivant la signification de l’arrêt et sous peine d’une astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai, de la condamner à lui payer la somme de 385 euros HT par mois à titre d’indemnité d’occupation jusqu’à libération des lieux, de la condamner à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

A l’appui de son recours, elle fait valoir en substance que :

— la société Bled Phone a sous loué le local à M. [D] le 21 mai 2021, ce dont elle a informé les propriétaire de l’époque sans obtenir leur autorisation, de plus, contrairement aux stipulations du bail, la société Bled Phone a conservé une partie du local pour lui servir de réserve, pour ce faire, elle a créé une cloison pour séparer la partie louée de la réserve et procédé à une ouverture dans le mur mitoyen avec l’immeuble voisin pour accéder à autre local, le tout sans autorisation exprès de sa part ; le fait que les travaux aient été très apparents est insuffisant pour établir ladite autorisation,

— elle renonce à sa demande en résiliation judiciaire du contrat de bail pour sous-location non-autorisée,

— le preneur n’a pas remis les locaux en l’état dans le délai imparti par le commandement de sorte que la clause résolutoire est acquise pour ce manquement.

Aux termes d’écritures récapitulatives notifiées le 13 décembre 2023, la société Bled Phone conclut à la confirmation de l’ordonnance entreprise.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour de suspendre les effets de la clause résolutoire dès lors qu’elle remettrait les locaux dans leur état antérieur (suppression de la cloison et de l’ouverture du mur mitoyen) dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt à intervenir, de condamner l’appelante à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

La société Bled Phone expose en substance que :

— les travaux de création d’une ouverture ont été réalisés en 2018, avant l’acquisition du local par la société Nabecor le 6 juin 2022 avec l’accord des propriétaires de l’époque, les époux [X],

— la société Nabecor a visité les locaux à plusieurs reprises avant de les acquérir, les modifications apportées aux locaux loués existaient de longue date et étaient visibles, elle n’a formulé aucune remarque, elle a donc acheté le bien en connaissance de cause,

— les lieux seront remis en leur état initial à son départ.

MOTIFS

Le contrat de bail à usage commercial du premier octobre 1991, qui a été cédé à la société Bled Phone le 17 novembre 2004, dispose que 'le preneur ne pourra, sans le consentement exprès du bailleur, changer la destination et la distribution des lieux ou y apporter des modifications…'.

Une telle clause tendant à protéger le bailleur contre toute atteinte à l’intégrité physique du bien loué sans son accord, elle doit nécessairement s’entendre, pour être effective, d’un consentement préalable au changement de destination, de distribution ou de modifications des locaux.

En outre, le contrat de bail énonce 'qu’à défaut de paiement d’un seul terme de loyer à son échéance ou de l’inexécution de l’une des clauses du présent bail, celui-ci sera résilié immédiatement et de plein droit (…) un mois après une sommation restée infructueuse…'.

Il est constant que les travaux qui ont justifié la signification d’un commandement visant la clause résolutoire ont été accomplis en 2018, alors que les lieux étaient la propriété des époux [X].

Dès lors, il incombait à ces derniers d’y consentir préalablement, ce dont la société Bled Phone n’apporte pas la preuve.

Bien au contraire, Mme [X] a attesté qu’elle et son époux n’avaient pas acquiescé à de tels travaux dont ils n’avaient pas été informés.

Le fait que cette attestation n’ait pas été rédigée conformément aux dispositions de l’article 202 du code de procédure civile, est sans emport, celles-ci n’étant pas prescrites à peine de nullité de ladite attestation. Elle doit se voir reconnaître force probante en ce que le témoin relate des faits qu’il a personnellement constatés de façon précise et circonstanciée.

Par ailleurs, la société Bled Phone n’établit pas plus que la société Nabecor ait acquis les lieux en connaissance des travaux qui y avaient été accomplis en 2018 et des conditions dans lesquelles ils l’avaient été ; à cet égard, la circonstance que l’acquéreuse ait visité les lieux avant l’achat et que les modifications qui y avaient été apportées aient été très apparentes, sans qu’elle ne formule la moindre observation, ne peut s’interpréter de façon non équivoque comme valant acceptation desdits travaux.

En effet, il aurait été nécessaire que celle-ci ait été informée de façon précise des modifications apportées aux lieux loués en cours de bail et des modalités de leur réalisation, notamment au regard du consentement des bailleurs, pour que son silence puisse être interprété sans ambiguité comme valant acquièscement à la transformation des locaux nonobstant l’absence d’accord préalable des anciens bailleurs.

La violation des dispositions contractuelles susvisées par la société Bled Phone est donc manifeste et aucune contestation sérieuse ne peut être opposée aux demandes du bailleur.

Il s’ensuit que l’ordonnance entreprise doit être infirmée en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau, il convient de relever que la société Bled Phone ne justifie pas d’avoir déféré à l’injonction de remettre les lieux en l’état dans un délai d’un mois à compter du 9 février 2023, date de signification du commandement visant la clause résolutoire.

La clause de résiliation de plein droit pour inexécution de la disposition du bail interdisant le changement de destination et la distribution des lieux sans autorisation exprès du bailleur, a donc été acquise le 9 mars 2023 et le contrat résilié de plein droit à cette date.

L’expulsion de la société Bled Phone doit être ordonnée, corps et biens, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux, sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai.

Cette société doit également être condamnée à remettre les lieux en l’état par la suppression de la cloison installée dans le local et la fermeure de l’ouverture pratiquée dans le mur séparant ce local de celui situé dans l’immeuble voisin dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt et sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai.

Elle doit enfin être condamnée à payer à la société Nabecor une indemnité d’occupation d’un montant de 350 HT depuis le 10 mars 2023 jusqu’à la libération des lieux.

Cette condamnation doit être prononcée en quittances ou deniers afin de tenir compte d’éventuels versements du preneur à titre de loyers depuis le 10 mars 2023.

L’équité commande que la société Bled Telephone soit condamnée à payer à la société Nabecor la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Partie perdante, elle supportera les dépens de procédure.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

INFIRME l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions.

Statuant à nouveau,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial liant la société Nabecor et la société Bled Phone au sujet d’un local sis [Adresse 2] à [Localité 4] à la date du 9 mars 2023.

ORDONNE l’expulsion de la société Bled Phone de ces locaux, corps et biens, ainsi que celle de tous les occupants de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement de quitter les lieux et sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai.

CONDAMNE la société Bled Phone à remettre les lieux en l’état par la suppression de la cloison installée dans le local et la fermeture de l’ouverture pratiquée dans le mur séparant les immeubles sis [Adresse 2] à [Localité 4] dans un délai de deux mois à compter de la signification de l’arrêt et sous peine d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé ce délai.

CONDAMNE la société Bled Phone à payer à la société Nabecor, en quittances ou deniers, une indemnité d’occupation mensuelle de 350 HT et ce du 10 mars 2023 jusqu’à l’évacuation des lieux.

CONDAMNE la société Bled Phone à payer à la société Nabecor la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE la société Bled Phone aux dépens de première instance et d’appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Olivier BEAUDIER, conseiller à la chambre commeciale faisant fonction de président, à la Cour d’Appel de NANCY, et par Monsieur Ali ADJAL, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE CONSEILLER

Minute en six pages.