COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-1

ARRÊT AU FOND

DU 03 DECEMBRE 2024

N° 2024/ 362

Rôle N° RG 20/06309 – N° Portalis DBVB-V-B7E-BGAMO

[B], [L] [H]

C/

[S] [M]

[I] [K]

S.A.R.L. JT4

[F] [D] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Roselyne SIMON-THIBAUD

M^e Jean-christophe MICHEL

M^e Paul GUEDJ

M^e Frédéric TOCQUET

Décision déférée à la Cour :

Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Draguignan en date du 18 Juin 2020 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 18/05731.

APPELANTE

Madame [B], [L] [H]

née le 28 Mars 1976 à [Localité 11] (76), demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Roselyne SIMON-THIBAUD de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, et ayant pour avocat plaidant M^e Albert-david TOBELEM, avocat au barreau de GRASSE

INTIMES

Monsieur [S] [M]

né le 31 Juillet 1945 à [Localité 8] (Espagne),

demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Jean-christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

Monsieur [I] [K], notaire

poursuites et diligences de son représentant légal en exercice domicilié ès qualité au siège social

demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ – MONTERO – DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Jean-philippe MONTERO, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE et assisté par M^e François LOUSTAUNAU de la SCP LOUSTAUNAU FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substituée par M^e Jean-luc FORNO, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,

S.A.R.L. JT4, sous l’enseigne ERA, représentée par Me [F] [D] [Z] de la SCP [Z] CRESSEND, agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire, demeurant [Adresse 10]

représentée par M^e Frédéric TOCQUET de la SELARL CABINET FREDERIC TOCQUET, avocat au barreau de NICE

PARTIE INTERVENANTE

Me [F] [D] [Z] de la SCP [Z] CRESSEND, agissant en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL IMMOBILIERE JT4 ERA

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Non représenté

-2-

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 14 Octobre 2024 en audience publique devant la cour composée de :

Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre

Madame Catherine OUVREL, Conseillère, rapporteur

Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Céline LITTERI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024.

ARRÊT

Réputé Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 03 Décembre 2024,

Signé par Madame Elisabeth TOULOUSE, Présidente de chambre et Madame Céline LITTERI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 août 2017, modifié par avenant du 6 septembre 2017, la SARL JT4, agence immobilière sous l’enseigne Era, a fait procéder à la régularisation d’un compromis de vente entre Mme [B] [H], acquéreur, et, M. [S] [M], vendeur, portant sur un terrain à bâtir de 800 m² situé [Adresse 4] à [Localité 12], cadastré L [Cadastre 5] lieudit [Localité 9], pour un montant de 160 000 €.

Le compromis prévoyait deux conditions suspensives :

— l’obtention d’un prêt bancaire de 353 500 euros avec obligation de déposer la demande avant le 28 septembre 2017 et d’obtenir le prêt avant le 28 décembre 2017,

— l’obtention d’un permis de construire pour la réalisation d’une maison de plain-pied de 150 m² avec piscine, la demande devant être déposée avant le 27 octobre 2017 et l’acquéreur s’engageant à communiquer toutes pièces complémentaires nécessaires à l’instruction de sa demande.

La somme de 16 000 euros a été déposée à titre de dépôt de garantie entre les mains de M. [I] [K], notaire, et la vente devait être réitérée par acte authentique avant le 15 mars 2018, l’acte mentionnant par erreur le 15 mars 2017.

La demande de permis de construire déposée par Mme [B] [H] le 7 novembre 2017 a été accordée le 20 février 2018.

Suivant courrier du 14 mars 2018, la société marseillaise de crédit a indiqué à Mme [B] [H] qu’elle était disposée à donner une suite favorable à sa demande de prêt sous conditions.

Par courrier du 5 mars 2018, M. [S] [M], rappelant les termes d’un courrier recommandé précédent du 24 février 2018, s’est prévalu de la caducité du compromis et a indiqué qu’il entendait obtenir du notaire le versement, à titre d’indemnité, du montant du dépôt de garantie.

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Par acte des 26 et 30 juillet 2018, Mme [B] [H] a assigné M. [S] [M], M. [I] [K] et la SARL JT4 devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins de voir obtenir la restitution du dépôt de garantie et indemnisation de ses préjudices.

Par jugement en date du 18 juin 2020, le tribunal judiciaire de Draguignan a :

débouté Mme [B] [H] de l’ensemble de ses demandes,

condamné Mme [B] [H] à payer à M. [S] [M] la somme de 16 000 €, objet du dépôt de garantie détenu entre les mains de M. [I] [K], notaire à [Localité 7],

débouté M. [S] [M] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive,

rejeté les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

condamné Mme [B] [H] au paiement des dépens,

ordonné l’exécution provisoire.

S’agissant de la vente, le tribunal a estimé que les conditions suspensives avaient défailli, retenant que Mme [B] [H] avait déposé sa demande de permis de construire au delà du délai conventionnellement fixé, soit le 7 novembre 2017 au lieu du 27 octobre 2017 au plus tard, et, qu’elle n’avait pas justifié ni du dépôt d’une demande de prêt, ni de l’obtention du crédit dans les délais fixés, soit au plus tard le 28 décembre 2017. Le tribunal a rejeté l’existence de délais trop contraignants pour remplir ces conditions, et, a écarté toute non conformité susceptible d’avoir retardé les démarches de Mme [B] [H], observant que celle-ci s’était abstenue d’indiquer que son projet était une autoconstruction.

Le tribunal a pris en compte la lettre recommandée avec accusé de réception adressée le 24 février 2018 par M. [S] [M] à Mme [B] [H] pour retenir la caducité du compromis, faute de réalisation des conditions suspensives dans les délais impartis. Le tribunal a estimé que le dépôt de garantie restait au bénéfice de M. [S] [M], dans la mesure où Mme [B] [H] ne démontrait pas avoir rempli les diligences nécessaires pour obtenir son prêt.

S’agissant de la responsabilité du notaire, le tribunal a jugé que Mme [B] [H] ne démontrait aucune faute de celui-ci, ni aucun manquement à son devoir de conseil et d’information, le notaire n’étant pas rédacteur du compromis de vente. Faute de préjudice démontré et découlant d’un abus de droit de Mme [B] [H], le tribunal a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. [I] [K].

Quant à la responsabilité de l’agence immobilière, le tribunal a estimé qu’il ne pouvait lui être reproché de ne pas avoir informé Mme [B] [H] de la nécessité de procéder à une division parcellaire alors qu’une telle mention figurait à trois reprises dans l’acte. S’agissant de la nécessité de mettre en place une borne incendie, le tribunal a retenu que la preuve de la connaissance par l’agent immobilier d’une telle obligation, assez usuelle dans le Var, n’était pas rapportée. Il en a déduit l’absence de manquement de la SARL JT4 à son devoir de conseil et d’information.

Le tribunal a enfin rejeté les demandes de Mme [B] [H] au titre des frais et préjudices subis, à défaut de faute du vendeur, du notaire et de l’agent immobilier.

Selon déclaration reçue au greffe le 9 juillet 2020, Mme [B] [H] a interjeté appel de cette décision, l’appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises.

Par jugement du tribunal judiciaire de commerce de Draguignan du 12 décembre 2023, une procédure de liquidation judiciaire a été ouverte à l’endroit de la SARL JT4 et maître [Z] a été nommé liquidateur.

Par assignation du 7 juin 2024, Mme [B] [H] a assigné maître [Z] en intervention forcée, ès qualités de liquidateur de la SARL JT4.

Par dernières conclusions transmises le 5 juin 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, Mme [B] [H] sollicite de la cour qu’elle :

' déclare son appel recevable et bien fondé,

' dise la procédure opposable à maître [Z], mandataire judiciaire à la liquidation de la SARL JT4,

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infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Draguignan le 18 juin 2020,

Statuant à nouveau:

' dise que les conditions suspensives prévues au compromis de vente étaient réalisées à la date butoir du 15 mars 2018,

' dise l’absence de faute de sa part dans l’exécution du contrat,

' dise que M. [S] [M] a résilié illégalement et pour de vils motifs le compromis de cession régularisé entre les parties le 28 août 2017,

' dise que M. [I] [K] a engagé sa responsabilité civile pour défaut de conseil et d’information,

' dise que la SARL JT4 a engagé sa responsabilité civile pour manquement à son obligation de conseil et d’information,

En conséquence :

' ordonne à M. [I] [K], notaire, la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 16 300 € à son profit,

' condamne la SARL JT4 à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

' ordonne la fixation de cette créance au passif de la liquidation judiciaire de la SARL JT4,

' condamne M. [I] [K], notaire, à lui payer la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts,

' condamne M. [S] [M] à lui rembourser la somme de 6 608 € correspondant aux frais engagés par elle pour la mise en conformité du terrain,

' condamne solidairement M. [S] [M], M. [I] [K] et la SARL JT4 à lui payer la somme de 5 000 € au titre du préjudice financier subi,

' condamne solidairement M. [S] [M], M. [I] [K] et la SARL JT4 à lui payer la somme de 10 000 € au titre de son préjudice moral,

' ordonne l’inscription au passif de la liquidation judiciaire de la SARL JT4 de l’ensemble des condamnations mises à sa charge,

' condamne solidairement M. [S] [M], M. [I] [K] et la SARL JT4 à lui payer la somme de 5 000 € au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens, avec distraction.

A titre liminaire, Mme [B] [H] indique que la procédure a été régularisée par la mise en cause du liquidateur de la SARL JT4.

Mme [B] [H] soutient que les délais fixés pour la réalisation des deux conditions suspensives stipulées n’étaient d’emblée pas tenables, le délai d’obtention du permis de construire n’étant pas exprimé en jours, et, la non conformité du terrain, la nécessaire installation d’une borne incendie et la nécessité de procéder à une division parcellaire ne permettant pas un tel octroi dans un délai contraint, préalable à l’obtention d’un permis de construire. Elle met en avant l’absence de certificat de conformité délivré par la mairie du fait de l’absence de division parcellaire préalablement réalisée et dont la défaillance est imputable au vendeur.

S’agissant de la condition suspensive d’octroi du prêt, elle assure que le compromis lui laissait jusqu’au 15 mars 2018 pour obtenir un tel prêt, ce dont elle a justifié par l’accord de sa banque du 13 mars 2018. Elle en déduit que la vente était parfaite, ayant obtenu son financement.

Mme [B] [H] soutient donc que, malgré les difficultés rencontrées, elle a pu lever les conditions suspensives fixées et qu’elle devait pouvoir bénéficier de la vente parfaite si le vendeur n’y avait pas renoncé, en toute mauvaise foi. Elle ajoute qu’elle a engagé des frais et fait réaliser des études, en vue de la vente envisagée.

Mme [B] [H] met en cause le manquement de l’agent immobilier à son devoir de conseil et d’information qui ne l’a pas suffisamment alerté sur la nécessité d’obtenir préalablement une division parcellaire du terrain, et qui ne l’a pas assez mise en garde sur la brièveté des délais accordés ainsi que sur l’installation d’une borne incendie.

Mme [B] [H] met encore en cause la négligence fautive du notaire, étant son unique intermédiaire et s’étend enquis trop tardivement des démarches et pièces requises en vue de la réitération de la vente en la forme authentique. Elle lui reproche également de ne pas l’avoir relancée ni invitée à venir signer la vente qui était pourtant parfaite en mars 2018, les conditions suspensives étant alors remplies.

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Mme [B] [H] soutient avoir subi des préjudices financiers (au titre des dépenses engagées) et moral du fait de l’attitude de M. [S] [M], d’une part, mais également de M. [I] [K] et la SARL JT4, d’autre part.

Par dernières conclusions transmises le 11 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [S] [M] sollicite de la cour qu’elle :

confirme le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Mme [B] [H] de toutes ses demandes, et, reconventionnellement, la condamne au paiement de la somme de 16 300 € au visa des articles 1103 et 1231-5 du code civil,

condamne Mme [B] [H] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens, avec distraction.

M. [S] [M] fait valoir que s’agissant du délai pour le dépôt du permis de construire, Mme [B] [H] avait déjà travaillé sur un projet de construction avec son architecte qu’elle s’est abstenue de mettre en cause. S’agissant du délai relatif au prêt, il soutient qu’il s’agit d’un délai usuel en la matière, étant observé que l’appelante n’a jamais fait état de ce qu’il s’agissait d’une auto construction, de nature à rendre plus complexe sa demande de prêt. Il explique avoir proposé plusieurs solutions à Mme [B] [H] dans son courrier du 24 février 2018 sans que celle-ci ne daigne y répondre. Il fait valoir que la lettre de la banque du 13 mars 2018 ne peut valoir offre de prêt mais simple accord de principe de la banque. Il assure que la date du 15 mars 2018 était fixée pour la réitération de l’acte, mais n’était pas la date butoir fixée pour l’obtention du prêt de l’acheteur. M. [S] [M] indique n’avoir jamais remis en cause la nécessité de procéder à une division parcellaire.

Par dernières conclusions transmises le 26 juillet 2024, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [I] [K], notaire, sollicite de la cour qu’elle :

confirme le jugement en ce qu’il a débouté Mme [B] [H] de ses demandes contre lui,

l’infirme pour le surplus,

condamne Mme [B] [H] à lui payer la somme de 1 000 € pour procédure abusive et à mesure du préjudice occasionné quant à l’honorabilité, la compétence et les diligences par lui entreprises,

condamne Mme [B] [H] à lui payer 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction.

M. [I] [K], notaire, fait valoir que Mme [B] [H] s’est engagée aux termes du compromis en dehors de toute intervention de sa part. Il ajoute que deux conditions claires, précises et non équivoques résultent du compromis signé sous l’égide de l’agent immobilier Era, la SARL JT4. Il se défend pour sa part d’avoir eu à assumer une quelconque mission confiée par Mme [B] [H] et assure avoir procédé, en temps voulus, aux demandes de pièces utiles en vue de la réitération de l’acte authentique à signer. Il ajoute que Mme [B] [H] n’a jamais justifié auprès de lui ni de l’obtention du permis de construire, ni de l’obtention du crédit, et qu’elle ne l’a jamais sollicité pour des conseils préalablement à la conclusion de l’acte de vente.

M. [I] [K], notaire, entend être indemnisé de l’atteinte portée à son honneur et sa réputation.

Par dernières conclusions transmises le 12 janvier 2021, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la SARL JT4 sollicite de la cour qu’elle :

déboute Mme [B] [H] de toutes ses demandes,

confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

condamne Mme [B] [H] à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.

La SARL JT4 se défend de tout manquement à son devoir d’information envers Mme [B] [H]. Elle soutient que la nécessité de procéder à une division parcellaire n’a jamais été cachée à l’appelante et, qu’au contraire, celle-ci a été mentionnée maintes fois dans le compromis, étant observé que Mme [B] [H] disposait des conseils de son architecte.

La SARL JT4 ajoute avoir effectué de nombreuses démarches courant 2018 pour tenter de rapprocher les parties, en vain, le vendeur arguant de la caducité du compromis pour renoncer à la vente.

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La SCP [Z] – Cressend, prise en la personne de Maître [Z], ès qualités de liquidateur de la SARL JT4, régulièrement intimée à personne morale le 7 juin 2024, n’a pas constitué avocat, et n’a pas conclu.

L’instruction de l’affaire a été close par ordonnance en date du 17 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la vente et la demande au titre du dépôt de garantie

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Par application de l’article 1589 du code civil, la promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. Si cette promesse s’applique à des terrains déjà lotis ou à lotir, son acceptation et la convention qui en résultera s’établiront par le paiement d’un acompte sur le prix, quel que soit le nom donné à cet acompte, et par la prise de possession du terrain. La date de la convention, même régularisée ultérieurement, sera celle du versement du premier acompte.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul.

En l’occurrence, le 28 août 2017, Mme [B] [H] et M. [S] [M] ont signé un compromis de vente portant sur un terrain à bâtir à [Localité 12] (83), au prix de 160 000 euros. La somme de 16 000 euros a été déposée à titre de dépôt de garantie entre les mains de M. [I] [K], notaire. Ce compromis a été modifié par avenant du 6 septembre 2017, rectifiant la date de réitération par acte authentique du compromis, soit au plus tard le 15 mars 2018 (et non le 15 mars 2017) chez M. [I] [K], notaire. Il s’agit de la date butoir pour la réitération de l’acte, et non pour la réalisation des conditions suspensives.

Le compromis, rédigé par l’agent immobilier, la SARL JT4, sous l’enseigne Era, prévoyait deux conditions suspensives. L’une, en page 9, était relative à l’obtention par Mme [B] [H] d’un permis de construire pour la réalisation d’une maison de plain-pied de 150 m² avec piscine, prévoyant expressément que 'la demande devrait être déposée auprès de l’autorité compétente avant le 27 octobre 2017, et que l’acquéreur s’engageait à communiquer sans délai toutes pièces complémentaires nécessaires à l’instruction de sa demande'. La formulation maladroite des clauses, mentionnant une trame faisant référence à un délai décompté en jours, ne laisse cependant aucune ambiguïté quant à la date butoir accordée pour déposer la demande de permis de construire, à savoir le 27 octobre 2017. Le compromis prévoyait en outre l’hypothèse de demande de pièces complémentaires par le service compétent pour l’examen d’une telle demande et ajoutait : 'la présente condition suspensive sera considérée comme réalisée en cas d’obtention d’une autorisation purgée du recours des tiers et conforme aux caractéristiques susvisées, quand bien même cette autorisation serait assortie de prescriptions ; la présente vente sera caduque du fait de la non obtention de l’autorisation dans un délai de 4 mois à compter du dépôt de la demande'.

Or, il résulte des pièces produites que Mme [B] [H] a déposé sa demande de permis de construire uniquement le 7 novembre 2017, soit au delà du délai contractuellement prévu.

Certes, l’obtention du permis de construire supposait que le terrain soit mis en conformité au titre notamment de la nécessaire installation d’une borne incendie, ce qui n’a rien de particulièrement dérogatoire dans le département du Var, qui plus est à proximité d’une zone boisée, ainsi qu’une division parcellaire, à la charge du vendeur. La réalisation d’un bornage, à la charge de M. [S] [M], était au demeurant indiquée dès la page 2 du compromis, et devait intervenir avant la réitération de la vente, une action en annulation de l’acte authentique constatant la vente étant ménagée dans le délai d’un mois après cet acte en cas de défaillance

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du vendeur. En tout état de cause, si la division parcellaire était requise pour l’obtention du permis de construire, étant observé qu’un projet de division de la parcelle L580 avait été établi le 16 août 2017, de sorte que des démarches antérieures avaient manifestement été préalablement entreprises, elle ne dispensait pas Mme [B] [H] de déposer elle-même sa demande dans les délais impartis, ce à quoi elle n’a pas satisfait.

Au demeurant, il est justifié par M. [S] [M] du dépôt d’une déclaration préalable de division parcellaire le 5 septembre 2017 et d’une décision de non opposition de la mairie de [Localité 12] en date du 29 septembre 2017. Cette dernière a d’ailleurs délivré une attestation de conformité le 12 février 2018, a demandé des pièces complémentaires le 14 février 2018, pour accorder finalement le permis de construire en cause le 20 février 2018.

Il en résulte que Mme [B] [H], qui n’a jamais sollicité le vendeur en vue de proroger les délais impartis, ni n’a fait état auprès de lui de délais trop contraignants, la mettant en difficulté, les dits délais étant usuels en la matière, n’a pas rempli la condition suspensive d’obtention du permis de construire dans les délais impartis.

L’autre condition suspensive contractuellement prévue tenait en l’obtention d’un prêt bancaire de 353 500 euros avec obligation de déposer la demande avant le 28 septembre 2017 et d’obtenir le prêt avant le 28 décembre 2017. En pages 7 et 8 du compromis, dans le cadre des clauses relatives au financement de l’acquisition, il était prévu que 'l’acquéreur dépose son ou ses dossiers de demandes de prêt dans les meilleurs délais à compter de la signature du compromis, dans au mois 3 établissements financiers ou banques', et 'justifie de celles-ci au vendeur et au rédacteur du compromis dans un délai maximum d’un mois à compter de la conclusion du compromis'. Il était indiqué que 'la réception de cette ou ces offres de prêt devrait intervenir au plus tard le 28 décembre 2017, et que l’acquéreur s’engagerait à notifier l’obtention ou la non obtention d’un prêt au vendeur et au rédacteur au plus tard le lendemain de ce délai'. A défaut, il était prévu que 'le vendeur puisse le mettre en demeure de lui justifier sous huitaine la réalisation ou de la défaillance de la condition, et passé ce nouveau délai, en l’absence de réponse, et que la condition suspensive soit censée défaillie et le compromis caduc de plein droit et sans autre formalité, le vendeur retrouvant son entière liberté'.

Or, Mme [B] [H] ne justifie pas du dépôt de demandes de financement auprès d’établissements bancaires avant le 28 septembre 2017. Elle justifie d’un refus de la caisse d’épargne en date du 25 janvier 2018 ainsi que d’un refus du crédit logement du 6 février 2018. Puis, Mme [B] [H] produit un accord de principe pour son financement par la société marseillaise de crédit en date du 14 mars 2018. L’appelante n’est donc pas en mesure de justifier de l’obtention d’une offre de prêt avant le 28 décembre 2017, ce dont elle n’a, au demeurant, jamais avisé ni M. [S] [M], ni M. [I] [K]. Pourtant les délais prévus sont conformes à la pratique habituelle en la matière, étant observé qu’il ne résulte ni du compromis, ni des échanges et pourparlers contractuels concomitants que l’appelante ait précisé qu’elle entendait avoir recours à un projet en auto construction, rendant les conditions de financement plus délicates à réunir. C’est donc par son fait qu’elle s’est placée en situation difficile pour répondre aux exigences contractuelles par elle souscrites.

Il résulte donc de ces éléments, ainsi que l’a justement retenu le premier juge, que Mme [B] [H] n’a pas satisfait aux conditions suspensives visées au compromis dans les délais prévus par celui-ci, les conditions ayant ainsi défailli.

Or, le compromis de vente signé entre les parties stipulait expressément que, sous réserve d’un ultime délai de 8 jours laissé par le vendeur à l’acquéreur, la caducité de la convention serait encourue.

Des pièces produites aux dossiers, il résulte que M. [S] [M] a adressé à Mme [B] [H] un premier courrier recommandé avec accusé réception le 24 février 2018, reçu le 27 février 2018 par l’appelante dont la signature apparaît sur le document, et sans qu’elle justifie d’une quelconque réclamation à ce titre auprès des services postaux. Par ce document, le vendeur a mis expressément Mme [B] [H] en demeure, conformément aux dispositions contractuelles, de justifier sous huit jours de la réalisation ou non de la condition suspensive. M. [S] [M] justifie avoir réitéré cette mise en demeure par un second courrier recommandé du 5 mars 2018, dont l’accusé réception a été signé le 7 mars suivant, indiquant expressément se prévaloir de la caducité du compromis de vente.

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La décision entreprise doit donc être confirmée en ce qu’elle a retenu la caducité du compromis de vente avec conservation du dépôt de garantie au profit du vendeur dès lors que la défaillance des conditions suspensives est imputable au seul acheteur, conformément aux stipulations contractuelles.

Sur la responsabilité du notaire

En vertu des dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Mme [B] [H] reproche au notaire son manque de diligences, s’étant enquis trop tardivement des démarches et pièces requises en vue de la réitération de la vente en la forme authentique, ne l’ayant ni relancée, ni invitée à venir signer l’acte dès mars 2018, une fois les conditions réunies.

Or, en premier lieu, il convient de relever que Mme [B] [H] n’a pas satisfait, dans les délais impartis, aux conditions suspensives fixées au compromis par elle signée et dont le notaire n’était pas le rédacteur, donc aucunement tenu, dans ce cadre et à ce stade, à un devoir d’efficacité de l’acte ni à un devoir de conseil à l’égard des parties. Pour sa part, elle n’a pas tenu informé le notaire de l’avancement de ses démarches en vue de répondre aux conditions posées, ni saisi le notaire de la moindre difficulté.

En second lieu, M. [I] [K], notaire, justifie de la purge du droit de préemption le 26 janvier 2018, des demandes de pièces d’urbanisme en date du 18 janvier 2018, facture justificative produite, et de la demande d’état hypothécaire relative au bien objet de la vente. Il est donc démontré que le notaire a procédé aux diligences qui lui incombaient en tant qu’officier ministériel afin de permettre la réitération de la vente en la forme authentique, ce dans des délais opérants puisque celle-ci devait intervenir au plus tard le 15 mars 2018.

De plus, et toujours dans un temps raisonnable eu égard aux délais de réalisation des conditions suspensives et de la date de réitération prévue pour la signature de l’acte authentique de vente, il est justifié de l’envoi par M. [I] [K], notaire des vendeurs, d’un mail à Mme [B] [H] le 5 février 2018 lui demandant de justifier 'du dépôt de son financement bancaire, et de son accord de principe du financement'. Le notaire l’interrogeait alors également quant à la délivrance du permis de construire. Il n’est fait état d’aucune réponse de la part de Mme [B] [H] à ces interrogations. Cette démarche n’est aucunement tardive, puisque ces interrogations ne pouvaient intervenir, par essence, qu’une fois les délais de réalisation des conditions suspensives expirés.

En outre, M. [I] [K] produit un mail de sa part, adressé à Mme [B] [H] le 22 mars 2018 par lequel il lui a expressément et longuement fourni des conseils quant aux solutions qui lui étaient offertes pour trouver une solution amiable avec le vendeur, M. [S] [M], ensuite des courriers recommandés adressés par ce dernier. Il appert, qui plus est, que l’analyse du notaire rejoint celle du tribunal en première instance, et de la cour, quant à la caducité du compromis. Mme [B] [H] a donc été parfaitement informée et avisée, y compris par M. [I] [K], notaire.

Ainsi, l’appelante ne rapporte aucunement la preuve d’un manquement du notaire susceptible d’engager sa responsabilité à son égard ; la décision entreprise doit donc être confirmée quant au rejet de toute prétention de Mme [B] [H] contre M. [I] [K], notaire.

Sur la responsabilité de l’agent immobilier

Mme [B] [H] reproche à l’agence immobilière un manquement à son devoir d’information et de conseil pour ne pas l’avoir suffisamment alertée sur la nécessité d’une division parcellaire préalable, sur la brièveté des délais impartis et sur la nécessaire installation d’une borne incendie.

Or, il ressort de la lecture même du compromis de vente, rédigé par la SARL JT4, que la nécessité d’un bornage et d’une division parcellaire a expressément été indiquée à plusieurs reprises, et principalement en page 2, rappel étant fait du projet de division de la parcelle L [Cadastre 5] réalisé le 16 août 2017. En outre, dans la désignation même du bien vendu, il est indiqué que Mme [B] [H] entend acquérir un terrain de 800 m² alors qu’il est précisé que la parcelle concernée, L [Cadastre 5], mesure 3 812 m², ce qui suppose donc une division parcellaire.

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Aucun défaut d’information n’est donc justifié ni imputable à l’agence immobilière relativement à l’exigence d’une division parcellaire préalable.

S’agissant de l’installation d’une borne incendie, non mentionnée dans le compromis de vente, il n’est pas démontré que la SARL JT4 ait eu précisément connaissance de cette exigence, étant observé qu’elle est assez classique pour ce type de bien dans le Var.

Enfin, s’agissant des délais impartis pour la réalisation des conditions suspensives, il a déjà été précisé qu’il s’agit de délais usuels en la matière, étant observé que Mme [B] [H] n’a pas alerté ni M. [S] [M], ni la SARL JT4, en temps voulus, d’une difficulté à ce titre, ni n’a sollicité la prorogation de ceux-ci avant leur expiration.

Aucun manquement de l’agence immobilière n’est donc avéré et c’est donc à bon droit que le premier juge a rejeté toute prétention de Mme [B] [H] de ce chef.

Sur la demande d’indemnisation présentée par Mme [B] [H]

En l’absence d’un quelconque manquement avéré de la SARL JT4, de M. [I] [K], notaire et de M. [S] [M], dès lors que l’absence de réitération de l’acte authentique de vente résulte du seul fait de Mme [B] [H], le vendeur ayant simplement exercé la faculté prévue au compromis signé entre les parties, aucune demande d’indemnisation ne peut prospérer, ce que le premier juge a correctement jugé.

Sur les dommages et intérêts présentée par M. [I] [K], notaire, pour procédure abusive

Bien que non fondée, l’action de Mme [B] [H] ne revêt pas pour autant un caractère abusif en l’absence de faute dolosive de sa part dans l’exercice de son droit d’agir. Par ailleurs, M. [I] [K], notaire, ne démontre aucune atteinte particulière à son honorabilité ou à sa réputation du fait de l’engagement de cette action en responsabilité de Mme [B] [H], dans le cadre d’un litige privé. Il n’est donc justifié d’aucun préjudice.

En l’absence de faute de la part de Mme [B] [H] dans l’exercice de son droit d’action, et en l’absence de tout préjudice établi, la demande de M. [I] [K] ne peut qu’être rejetée.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Mme [B] [H], qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d’appel. En outre, il est justifié de la condamner à payer 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, à chacun des intimés, M. [S] [M], la SARL JT4 et M. [I] [K], notaire, soit 6 000 euros au total.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Y ajoutant :

Déboute M. [I] [K], notaire, de sa demande de dommages et intérêts,

Condamne Mme [B] [H] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [H] à payer à M. [S] [M] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [B] [H] à payer à la SARL JT4 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

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Condamne Mme [B] [H] à payer à M. [I] [K], notaire, la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Mme [B] [H] de sa demande sur ce même fondement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT