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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

2e chambre civile

ARRET DU 9 NOVEMBRE 2023

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 23/00612 – N° Portalis DBVK-V-B7H-PWR3

Décision déférée à la Cour :

Jugement du 19 JANVIER 2023

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NARBONNE

N° RG 20/00632

APPELANT :

Monsieur [Z] [T]

né le [Date naissance 7] 1975 à [Localité 13]

de nationalité Française

[Adresse 12]

[Localité 3]

Représenté par M^e Alexandre SALVIGNOL de la SARL SALVIGNOL & ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER substitué par M^e JULIE

INTIMES :

Madame [K] [C] VEUVE [A]

née le [Date naissance 9] 1931 à [Localité 18]

de nationalité Française

[Adresse 11]

[Localité 3]

assignée à étude le 17/02/2023

Monsieur [X] [D] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de sa fille mineure [B] [D], née le [Date naissance 6] 2006 à [Localité 17] (11)

né le [Date naissance 2] 1972 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représenté par M^e Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE

Madame [S] [D] agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité de représentant légal de sa fille mineure [B] [D], née le [Date naissance 6] 2006 à [Localité 17] (11)

née le [Date naissance 5] 1976 à [Localité 17]

de nationalité Française

[Adresse 10]

[Localité 3]

Représentée par M^e Nicolas SAINTE CLUQUE de la SELARL SAINTE-CLUQUE – SARDA – LAURENS, avocat au barreau de NARBONNE

Monsieur [J] [A]

né le [Date naissance 8] 1977 à [Localité 16] ()

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par M^e Emmanuelle MANDROU, avocat au barreau de NARBONNE

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003223 du 19/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MONTPELLIER)

Ordonnance de clôture du 18 Septembre 2023

COMPOSITION DE LA COUR :

En application de l’article 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 25 SEPTEMBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l’article 804 du même code, devant la cour composée de :

M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre

Madame Myriam GREGORI, Conseiller

Madame Nelly CARLIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO

ARRET :

— par défaut;

— prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

— signé par M^me Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier.

************

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [Z] [T] a acquis, par acte authentique du 30 juin 2017, auprès de Madame [K] [A] et Monsieur [J] [A] la parcelle cadastrée section U N° [Cadastre 4] d’une surface de 27 ca, sise à [Localité 3] pour la somme de 2 000,00 €. La parcelle cédée abritait une cuve imbriquée dont une partie débordait sur la parcelle directement limitrophe N° [Cadastre 14].

Madame [K] [A] et Monsieur [J] [A] ont vendu à Monsieur et Madame [X] et [S] [D] [I] cette parcelle section U [Cadastre 14] suivant acte sous seing-privé du 1er août 2017, confirmé suivant acte authentique en date du 21 septembre 2017.

Les époux [D] déclaraient leur intention d’entamer des travaux afin de refaire les toitures dont l’incidence était notamment de séparer physiquement les deux fonds, impliquant la démolition d’une partie de la cuve viticole qui se trouvait à cheval entre les deux parcelles. Pour ce faire, ils faisaient établir un constat par Maître [U], huissier de justice, en date du 15 février 2018 pour dresser un état des avoisinants.

Ils faisaient bâtir un mur en parpaing, en aplomb de la poutre qui soutient le toit de la bâtisse voisine.

Par ordonnance du 26 février 2019, le juge des référés est intervenu pour faire cesser le trouble manifestement illicite àl’encontre de Monsieur [T] qui avait obstrué par un cache les verres dormants, sources de luminosité du fonds [D], et a ordonné une expertise confiée à Monsieur [L] [R].

L’expert a rendu son rapport le 4 mars 2020. Il évalue la longueur de l’empiétement allégué entre 1,10 et 1,30 mètres, soit une surface au sol de 3 m².

Il n’a décelé dans les actes de propriété aucune mention d’un empiétement sur le fonds voisin, les deux notaires rédacteurs s’étant appuyés sur la limite cadastrale. Les deux actes, dans le chapitre 'garantie et possession’ indiquent : 'le vendeur déclare qu’il n’y a aucun empiétement sur le fonds voisin'.

Il indique qu’en page 4 de l’acte d’achat de Monsieur [T] est indiqué 'le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage de cuve et de terrasse. L’acquéreur entend conserver cet usage'.

Monsieur [Z] [T] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Narbonne par actes du 11 juin 2020 d’une part part, Monsieur et Madame [X] et [S] [D] [I] et d’autre part, Madame [K] [C] veuve de Monsieur [A] et Monsieur [J] [A], en revendication de propriété et de remise en l’état de la totalité de la cuve acquise suivant acte authentique en date du 30 juin 2017 auprès des consorts [A].

Par jugement rendu contradictoirement en date du 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Narbonne a :

— donné acte aux époux [D] de leur intervention volontaire pour le compte de leur fille mineure [B],

— débouté Monsieur [Z] [T] de toutes ses demandes, fins et conclusions au principal et au subsidiaire, en revendication et en indemnisation, tant vis à vis des consorts [D] que des consorts [A],

— faisant droit aux demandes reconventionnelles, condamné Monsieur [Z] [T] à payer au titre du trouble de jouissance et au titre du préjudice moral :

*Madame [S] [I] épouse [D], la somme de 5000,00 €,

* Monsieur [X] [D], la somme de 5000, 00 €,

* Monsieur et Madame [X] et [S] [D] [I], en qualité de représentants légaux de leur fille mineure [B], la somme de 5000, 00 €,

— condamné Monsieur [Z] [T] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise et les frais du référé probatoire.

Le 3 février 2023, Monsieur [Z] [T] a interjeté appel de ce jugement.

Par ordonnance du 10 février 2023, le Président de Chambre a fixé l’affaire à bref délai selon les dispositions de l’article 905, 905-1 et 905-2 du Code de procédure civile.

La déclaration d’appel et l’avis de fixation de l’affaire ont été signifiés à Madame [C] épouse [A], en étude, par acte du 17 février 2023. L’intimée n’a pas constitué avocat.

Vu les conclusions notifiées le 18 septembre 2023 par Monsieur [J] [A] ;

Vu les conclusions notifiées le 14 septembre 2023 par Monsieur et Madame [D] ;

Vu les conclusions notifiées le 15 septembre 2023 par Monsieur [T] ;

Vu l’ordonnance de clôture rendue le 18 septembre 2023 ;

PRETENTIONS DES PARTIES

Monsieur [Z] [T] conclut à l’infirmation du jugement et demande à la Cour de :

— débouter les consorts [D] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre principal,

— juger que Monsieur [T] est propriétaire de la totalité de la cuve en ce compris la partie de celle-ci imbriquée dans la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 14] [Localité 3].

— juger que Monsieur [T] est non seulement propriétaire du sol de la partie de la cuve imbriquée dans la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 14] mais aussi de tout le volume qui le surplombe sans limitation à l’ancienne toiture de la cuve,

— ordonner la publication de la décision à intervenir au fichier immobilier territorialement compétent aux frais exclusifs des époux [D],

— condamner solidairement les époux [D] à démolir à leurs frais exclusifs dans le mois de la signification de l’arrêt à venir et, à défaut sous astreinte de 250 € par jour de retard, le mur édifié dans la cuve et de façon plus générale toute construction réalisée qui en empêche le libre accès à Monsieur [T],

— condamner solitairement les époux [D] à remettre la cuve en l’état dans lequel elle se trouvait avant démolition sur la parcelle cadastrée section U n°[Cadastre 14], au moment où ils en ont pris possession par la force, le tout sous astreinte de 250 € par jour de retard qui courra à compter de la signification du jugement à intervenir,

— condamner solidairement les époux [D] à payer 18.759,91 € à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices matériel, immatériel et moral de Monsieur [T],

A titre subsidiaire,

— juger que les consorts [A] sont des vendeurs de mauvaise foi,

— juger que les vendeurs doivent à leur acheteur garantie d’éviction,

— condamner les consorts [A] au paiement de 1 500 € au titre de la diminution du prix de vente et de 13.759,91 € de dommages et intérêts en réparation des autres préjudices matériel, immatériel et moral.

En tout état de cause,

— débouter les consorts [D] [I] de leurs demandes reconventionnelles notamment au titre du trouble de jouissance et au titre du préjudice moral,

— condamner tout succombant à payer à Monsieur [T] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner tout succombant aux entiers dépens en ce compris ceux des ordonnances de référé du 26 février 2019 et du 29 octobre 2019, les frais et honoraires d’expertise judiciaire et le coût des procès-verbaux de constat du 15 février et 31 août 2018.

Il expose que l’acte d’achat portait les mentions suivantes :

— 'la désignation est la suivante : Une construction à usage de cuves avec dessus une terrasse figurant au cadastre section U numéro [Cadastre 4] lieu-dit [Localité 15] tel que le bien existe avec tout droit y attaché sans aucune exception ni réserve',

— « Le vendeur déclare que le bien est actuellement à usage de cuves et terrasses, l’acquéreur entend conserver cet usage ».

Il avait l’intention d’utiliser la terrasse pour la joindre à son logement et d’utiliser les volumes existants pour monter un escalier permettant l’accès.

L’acte d’achat des époux [D] mentionne parallèlement que la construction acquise est à usage de cave, ce dont on peut déduire qu’ils n’ont pas acquis de cuve. Il rappelle que le notaire chargé de la vente aux époux [D] a émis l’avis selon lequel la cuve se trouvant en quasi totalité sur le fonds de Monsieur [T], elle doit lui appartenir.

L’appelant conclut que la mauvaise foi des vendeurs est caractérisée par l’absence de précisions données sur l’acte quant à la cuve litigieuse dont une partie a été vendue d’abord à Monsieur [T] puis ensuite aux époux [D], et qu’ils ont eu une attitude changeante tout au long de la procédure.

Monsieur [T] conclut au débouté des demandes indemnitaires dirigées à son encontre, sur lesquelles le juge pénal et le juge des référés ont déjà statué d’une part et qui ne sont fondées sur aucune preuve d’un préjudice qui lui soit imputable d’autre part.

Il demande indemnisation de son propre préjudice, compte tenu des agissements des intimés à son encontre, de la piètre qualité des travaux effectués, dont une partie a été réalisée sans autorisation en ce qui concerne le démontage du reste de la toiture d’auvent sur terrasse. Enfin il invoque un préjudice de jouissance tenant à l’impossibilité dans laquelle il s’est trouvé de réaliser les travaux souhaités et de louer son bien.

Monsieur [X] [D] et Madame [S] [I] épouse [D], agissant en leur nom propre et en qualité de représentants légaux de leur fille [B] concluent à la confirmation de la décision hormis en ce qui concerne le montant des indemnités allouées à leur fille [B], qu’ils souhaitent voir porter à 10.000 € au titre de son trouble de jouissance et de son préjudice moral. Ils sollicitent en outre la condamnation de l’appelante aux entiers dépens y compris les frais d’expertise et à leur payer la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Ils concluent que la charge de la preuve incombe à celui qui revendique une propriété et qu’en l’espèce, cette preuve n’est pas rapportée.

Ils indiquent que l’appelant ne prouve aucun préjudice, et que pour sa part ses agissements sont source de nuisance. Ils rappellent que bien qu’il ait été condamné le 8 septembre 2020 par le tribunal de Police de Narbonne à 1.000 € d’amende pour dégradation volontaire du mur objet du litige commise le 17 août 2018 et à régler une indemnité de 1.000 € à Madame [I] [S] épouse [D] en réparation de son préjudice moral et 979,20 € en réparation de son préjudice matériel, Monsieur [T] [Z] persiste à causer des préjudices à la famille [D] en les surveillants, en les suivant à pied dans le village, en utilisant un marteau piqueur aux alentours de 7h30 alors qu’il sait parfaitement qu’ils s’occupent de jeunes enfants qui dorment encore, en faisant ruisseler de l’eau sur le long du mur de sa maison qui donne sur la cour des époux [D].

Monsieur [J] [A] conclut à la confirmation de la décision dont appel et sollicite la condamnation de l’appelant aux dépens.

Il soutient qu’il n’existe ni vice du consentement, ni vice caché. Quant au travaux réalisés par les époux [D], effectués postérieurement à la vente, il ne peut en être tenus responsable.

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu’elles ont développés.

DISCUSSION

Sur la revendication de propriété :

Il appartient à celui qui revendique la propriété d’un bien immobilier de rapporter la preuve de son droit.

En l’espèce, les actes authentiques d’achat par Monsieur [T] d’une part et par les époux [D] d’autre part concordent, en ce qu’il définissent les limites du bien vendu aux parcelles cadastrales, soit U N° [Cadastre 4] pour l’appelant et U [Cadastre 14] pour les intimés.

Ainsi qu’il résulte de la lecture de ces actes et des observations de l’expert désigné en référé, il est clairement indiqué dans chacun des actes qu’il n’existe pas d’empiétement d’un fonds sur l’autre.

Les actes définissent par ailleurs les biens acquis par chacune des parties par leur destination ancienne, soit un usage de cuve pour le fonds vendu à Monsieur [T], et un usage de cave pour les époux [D]. Cette mention correspond à la matérialité des lieux, ce qui n’est pas contesté. Elle n’implique pas cependant que le transfert de propriété s’étende au delà des limites cadastrales pour justifier la propriété entière de la cuve considérée, d’autant que Monsieur [T] indique clairement dans ses écritures qu’il n’envisage pas d’user de la cuve, mais qu’il avait dès l’origine l’intention d’utiliser la terrasse pour la joindre à son logement et d’utiliser les volumes existants pour monter un escalier permettant l’accès.

Monsieur [T] ne fondant ses prétentions que sur une interprétation erronée des actes authentiques de vente, sans apporter d’autres éléments de preuve, le premier juge doit être approuvé en ce qu’il n’a pas accueilli l’action en revendication de propriété.

Sur la garantie d’éviction :

Selon les dispositions de l’article 1627 du Code civil, quoique lors de la vente il n’ait été fait aucune stipulation sur la garantie, le vendeur est obligé de droit à garantir l’acquéreur de l’éviction qu’il souffre dans la totalité ou partie de l’objet vendu, ou des charges prétendues sur cet objet, et non déclarées lors de la vente.

Ainsi qu’il vient d’être jugé, le droit de propriété de Monsieur [T] n’excède pas les limites de la parcelle qu’il a acquise, et il ne peut prétendre à garantie sur un bien sur lequel il ne lui a jamais été transféré aucun droit par les vendeurs.

La décision déférée doit être confirmée, en ce qu’elle a relevé l’intervention du notaire personnel de l’acquéreur à l’acte, la complétude des informations reçues par Monsieur [T] et l’absence de toute démarche dolosive des vendeurs, et en ce qu’elle a débouté le demandeur de sa demande en réduction du prix et en responsabilité.

Sur les demandes reconventionnelles :

Selon les dispositions de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il n’est pas contesté que Monsieur [T] a occulté par une plaque l’ouverture en verre dormant desservant la salle à manger des intimés, privant la pièce de lumière. L’ordonnance de référé du 26 février 2019 a caractérisé un trouble manifestement illicite résultant de ces faits, trouble qui avait été constaté par huissier de justice le 28 août 2018.

Le tribunal de police de Narbonne a condamné Monsieur [T] le 8 septembre 2020 à une amende et à payer à Madame [I] la somme de 1979 € de dommages et intérêts pour avoir dégradé le mur séparatif en août 2018.

Il est produit par les époux [D] un certificat médical daté du 11 décembre 2019 concernant [B] [D], née en 2006, enfant présentant des peurs et angoisses concernant son voisin, troubles nécessitant une hospitalisation d’urgence. Un écrit d'[B] est versé au dossier, décrivant les agissements du voisin et ses conséquences pour l’enfant.

Des photographies illustrent les coulées d’eau le long du mur de séparation des deux fonds, l’échelle apposée contre ce même mur par Monsieur [T], le véhicule de l’appelant obstruant la porte d’entrée du domicile des parents de Monsieur [D]. Ces actions ne sont pas contestées par Monsieur [T] qui les justifie par la nécessité d’arroser ses fleurs et de faire flotter un drapeau français en limite du fonds voisin.

Si nul ne peut se constituer de preuve à soi même, les divers messages électroniques adressés par les intimés à leur conseil pour l’informer et se plaindre de l’attitude malveillante de Monsieur [T] mettent en lumière le caractère répétitif des incidents relatés.

Il convient de confirmer la décision dont appel qui a qualifié d’atteinte délibérée à la tranquillité d’autrui les faits ainsi établis et indemnisé les troubles de jouissance qui en découlent, en raison de ce que le préjudice de l’enfant et le retentissement moral sur ses parents sont liés aux fautes alléguées par un lien de causalité.

Le montant des indemnités arbitrées par la décision dont appel est proportionnelle et adaptée aux préjudices des parties intimées, et tient compte de la première indemnisation ordonnée par le tribunal de police. La décision sera en conséquence confirmée en ce qui concerne le montant des dommages et intérêts alloués.

Sur les dépens et les frais irrépétibles :

La décision de première instance sera également confirmée en ses dispositions sur les frais irrépétibles et les dépens, y compris en ce qu’elle a mis les frais d’expertise à la charge de Monsieur [T].

Monsieur [Z] [T], qui succombe au principal en son recours, sera condamné aux entiers dépens d’appel.

En raison de l’équité, il sera condamné à payer aux époux [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

La Cour,

Confirme la décision en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

Condamne Monsieur [Z] [T] aux entiers dépens et à payer à Monsieur [X] [D] et Madame [S] [I] épouse [D] la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le greffier La présidente