MINUTE : /2025

DU 28 AOUT 2025

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REFERE N° RG 25/00012 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FRBL

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RG 25/0035

5ème Chambre

S.N.C. LIDL

c/

S.C. LE PATRIMOINE FONCIER

COUR D’APPEL DE NANCY

ORDONNANCE DE REFERE

Le 21 Juillet 2025 à onze heures, devant Nous, Fanny DABILLY, Présidente de Chambre, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d’Appel de NANCY en date du 3 juillet 2025, tenant l’audience de référés, assistée de Céline PAPEGAY, Greffier,

ONT COMPARU :

S.N.C. LIDL prise en la personne de son représentant légal, pour ce domicilié audit siège, société en nom collectif au capital de 485.000.000,00 euros, immatriculée sous le numéro 343 262 622 au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre (92),

ayant son siège social [Adresse 2]

[Localité 7]

Représentée par Maître Stéphane BOUILLOT, avocat au barreau de PARIS et ayant pour avocat Maître Ariane MILLOT-LOGIER de l’AARPI MILLOT-LOGIER, FONTAINE, THIRY, WIEDEMANN, avocat au barreau de NANCY

DEMANDERESSE EN REFERE

ET :

S.C. LE PATRIMOINE FONCIER, agissant par son gérant en exercice, société civile de placements collectifs immobiliers à capital variable, au capital social de 12.852.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Paris sous le numéro 303 023 824, dont le siège social est sis

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Cédric BEAUDEUX, avocat au barreau de PARIS et ayant pour avocat Maître Alexandre GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH LEDERLE, avocat au barreau de NANCY

DEFENDERESSE EN REFERE

SUR QUOI :

Avons, après avoir entendu à l’audience du 21 Juillet 2025, les parties en leurs explications et conclusions et avisé les parties que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe le 28 Août 2025 et ce, en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile, mis l’affaire en délibéré ;

Et ce jour, 28 Août 2025, assisté de Laurène RIVORY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire, avons rendu l’ordonnance suivante :

Faits et procédure

La société LE PATRIMOINE FONCIER est propriétaire de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété situé à [Localité 8] au [Adresse 3] et au [Adresse 4], au rez-de-chaussée et au 1er étage.

Ces locaux, auparavant occupés par l’enseigne TATI jusqu’en 2018, sont devenus vacants depuis cette date.

Par acte authentique du 31 mars 2021, la société LE PATRIMOINE FONCIER s’est engagée à donner à bail à usage commercial à la société LIDL lesdits locaux, moyennant un loyer annuel de 275.000 € hors taxes et charges. Cette promesse de bail était soumise à diverses conditions suspensives, notamment celle visant à obtenir l’accord du Syndicat des copropriétaires quant aux travaux touchant aux parties privatives et/ou communes ou sur les modifications de façades, et l’obtention d’une déclaration corrélative de travaux.

Les locaux étaient destinés à l’exercice d’une activité de « vente au détail ou en gros alimentaire, de textile, parfumerie, relative aux loisirs. Interdiction de la restauration ».

La durée du bail était fixée à 10 ans, la société locataire ne pouvant donner congé avant la fin de la deuxième période triennale.

Le bail a pris effet au 1er octobre 2021 et la société LIDL, en exécution des clauses du bail, a entrepris des travaux de réaménagement nécessaires à l’exploitation de son activité.

Un désaccord est survenu entre les parties, la société LIDL estimant les locaux loués non conformes à la réglementation en vigueur, au mépris des clauses du contrat, à savoir l’insuffisance du débit de l’eau de ville pour alimenter le système de sécurité incendie sprinkler et de portance des planchers. Elle refusait de continuer à payer les loyers, en considérant que cette non-conformité était constitutive selon elle de vices cachés rendant les locaux inexploitables et impropres à leur destination contractuelle.

Dès le 22 décembre 2023, la société LIDL a informé la société LE PATRIMOINE FONCIER de son intention de suspendre le versement des loyers et des charges à compter du 1er janvier 2024, faute de délivrance conforme des locaux loués.

Par courrier du 23 février 2024, la société LE PATRIMOINE FONCIER a mis la société LIDL en demeure de s’acquitter des deux premiers trimestres de loyers impayés, et par courrier du 3 mai 2024, l’a mis en demeure de finaliser les travaux extérieurs des locaux et d’assurer sa mise en sécurité.

Le 3 mai 2024, la société LE PATRIMOINE FONCIER a fait délivrer à la société LIDL un commandement de payer pour la somme de 304.863,31 € en principal au titre des loyers et charges impayés.

Par exploit en date du 5 juin 2024, la société LIDL a fait assigner la société LE PATRIMOINE FONCIER en référé devant le président du tribunal judiciaire de Nancy aux fins d’obtenir une mesure d’expertise sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile et d’être autorisée à consigner les loyers et charges, rétroactivement à compter du 1er janvier 2024.

Par ordonnance de référé du 17 décembre 2024, exécutoire de droit à titre provisoire, le président de la juridiction nancéenne a :

Au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront,

Mais dès à présent,

Débouté la société LIDL de ses demandes en suspension du versement ou en mise sous séquestre des loyers et charges dus à la société LE PATRIMOINE FONCIER,

Débouté la société LIDL de sa demande d’expertise,

Condamné la société LIDL, sous astreinte de 150 € par jour de retard, à compter de la signification de la décision à intervenir, à reprendre les travaux suivants :

dans la cellule louée au [Adresse 1] et [Adresse 4],

au rez-de-chaussée, finaliser les huisseries et assurer le clos complet de la cellule ; finaliser le câblage, les gaines de ventilation, le cloisonnement et le carrelage. Les groupes de clim sont présents mais non branchés. Manque les unités intérieures de climatisation, manque éclairages, manque les portes coupe-feu. Aucun habillage des murs, ni plomberie ni faux-plafond,

au 1er étage, faire les revêtements de sol, les faux-plafonds, le câblage électrique, les revêtements murs, le système de climatisation, la plomberie, le cloisonnement,

à l’extérieur de la cellule louée au [Adresse 1] et [Adresse 4] : finaliser les façades à l’étage et supprimer tout objet métallique aujourd’hui saillant ; finaliser l’aménagement de l’entrée destinée aux livraisons depuis le [Adresse 4],

Dit que la société LE PATRIMOINE FONCIER pourra mandater tout commissaire de justice pour constater à tout moment l’avancement et l’achèvement des travaux,

Condamné la société LIDL, par provision, à payer à la société LE PATRIMOINE FONCIER la somme de 432.331,11 € au titre des loyers et charges impayés depuis le 1er janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la décision,

Condamné la société LIDL à payer à la société LE PATRIMOINE FONCIER la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Débouté la société LIDL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné la société LIDL aux dépens.

Le 7 janvier 2025, la société LIDL a interjeté appel de cette ordonnance de référé et, par assignation en date du 4 avril 2025, a fait citer la société LE PATRIMOINE FONCIER devant le Premier président de la cour d’appel de Nancy aux fins d’arrêt de l’exécution provisoire attachée à cette décision.

Suivant ses dernières conclusions reçues par RPVA le 17 juillet 2025, la société LIDL demande à la présente juridiction de :

La juger recevable et bien fondée en ses demandes,

Débouter la société LE PATRIMOINE FONCIER de toutes ses demandes, prétentions, fins et conclusions,

Juger qu’il existe des moyens sérieux de réformation de l’ordonnance de référé rendue le 17 décembre 2024,

Juger que l’exécution provisoire de cette ordonnance risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives,

Ordonner, en conséquence, l’arrêt de l’exécution provisoire dont bénéficie ladite ordonnance, en ce qu’elle a mis à la charge de la société LIDL la réalisation de travaux,

Condamner la société LE PATRIMOINE FONCIER à payer à la société LIDL la somme de 8.500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société LE PATRIMOINE FONCIER aux entiers dépens.

A cet effet, la société LIDL a, après avoir rappelé que s’agissant d’une ordonnance de référé, le président du tribunal judiciaire de Nancy n’avait pas le pouvoir d’écarter l’exécution provisoire, exposé qu’elle avait régulièrement exécuté sa condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 432.331,11 € au titre des loyers et charges, mais qu’il convenait d’arrêter l’exécution provisoire de la décision litigieuse en ce qu’elle mettait à sa charge la réalisation de travaux, compte-tenu de l’existence de moyens sérieux de réformation et des conséquences manifestement excessives liées à son exécution.

Sur le premier point, elle a indiqué que le bailleur avait manqué à ses obligations de délivrance conforme, d’entretien et de réparation dans la mesure où le BET PYRALLIS a conclu que « le réseau de ville alimentant l’installation d’extinction automatique à eau de la cellule LIDL n’a pas la capacité en eau nécessaire pour fournir un débit suffisant en cas d’incendie dans le magasin LIDL », en précisant que cette non-conformité majeure conduira à un avis défavorable de la commission de sécurité.

Cette position est confirmée par l’avis de Monsieur [X], expert judiciaire près la cour d’appel de Nancy, spécialiste en « analyse de risques, règlementation ERP, règlementation habitations, règlementation IGH, sécurité incendie et prévention », qui considère que « la responsabilité de la mise en conformité du système sprinkler incombe au propriétaire, qui doit s’assurer que les installations respectent les normes en vigueur et que leur accès est garanti pour les interventions d’urgence. LIDL, en tant que locataire, n’avait ni l’autorisation légale ni la capacité technique d’entreprendre ces travaux seuls ».

Par ailleurs, la société LIDL s’est appuyée sur le rapport rédigé par le BET SKY INGENIERIE aux termes duquel la portance des sols des locaux variait entre 420kg/m² et 1.100kg/m², la plus grande partie des sols ayant une portance inférieure à 750kg/m², c’est-à-dire supportant un poids inférieur pour une activité de supermarché, alors même que celle-ci était garantie par le bailleur.

S’agissant du second point, la société locataire évalue à 5.000.000 € les préjudices subis, à savoir les travaux pour lesquels elle a été condamnée, alors qu’elle ne dispose d’aucune perspective d’exploitation et que la résolution du bail aux torts du bailleur est, selon elle, inéluctable.

Enfin, concernant la demande incidente de radiation de l’affaire formée par la société LE PATRIMOINE FONCIER, elle a excipé de ce qu’elle ne dispose d’aucune garantie de restitution des sommes qu’elle devrait avancer au titre des travaux, et de ce qu’elle avait réglé la condamnation pécuniaire mise à sa charge, à savoir 436.331,11 € le 30 janvier 2025.

Aux termes de ses conclusions n°2 déposées au RPVA le 27 mai 2025, la société LE PATRIMOINE FONCIER a demandé à la présente juridiction de :

Juger irrecevable la demande de la société LIDL comme ne présentant aucune conséquence manifestement excessive de l’exécution provisoire qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance,

Subsidiairement,

Juger que l’exécution de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024 ne présente pas de risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives pour la société LIDL,

Juger qu’il n’existe pas de moyen sérieux de réformation de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024,

En tout état de cause,

Débouter la société LIDL de sa demande d’arrêt de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024,

Débouter la société LIDL de toutes ses demandes,

Juger que la société LIDL n’exécute pas l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024,

Prononcer la radiation de l’appel interjeté par la société LIDL, enrôlé sous le n° 25/00035,

Condamner la société LIDL à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle a fait valoir que les demandes formulées par la société LIDL devant la juridiction des référés de première instance sont illégitimes et se heurtent à autant de contestations sérieuses, en exposant que le mention dans le bail d’une portance garantie de 750kg/m² relève clairement d’une erreur matérielle de la société LIDL, qui avait confié à son propre BET l’étude annexée à la promesse de bail, et qu’il n’y a jamais eu d’insuffisance du réseau d’alimentation en eau puisque le système de sprinkler de la galerie commerciale a toujours été fonctionnel, selon le rapport [R].

Pour l’exposé des moyens des parties, il convient de faire référence aux dernières écritures sus-mentionnées, soutenues oralement à l’audience de plaidoiries du 21 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’arrêt de l’exécution provisoire

Aux termes des dispositions de l’article 514'3 du code de procédure civile, en cas d’appel, le premier président peut être saisi afin d’arrêter l’exécution provisoire de la décision lorsqu’il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation et que l’exécution risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives, ces deux conditions étant cumulatives.

Selon l’article 514-3 du code de procédure civile, en cas d’exécution provisoire de droit, le premier président ne peut arrêter cette exécution provisoire que si :

— il existe un moyen sérieux d’annulation ou de réformation de la décision contestée,

— l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives.

Ces deux conditions sont cumulatives.

La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d’observations sur l’exécution provisoire n’est recevable que si, outre l’existence d’un moyen sérieux d’annulation ou de réformation, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance.

La décision contestée étant une ordonnance de référé et l’exécution provisoire ne pouvant être écartée par le juge des référés/de la mise en état, la condition posée par l’alinéa 2 de l’article 514-3 n’a pas lieu à s’appliquer.

Le moyen sérieux de réformation, au sens de ce texte, est celui qui présente des chances raisonnables de succès, sans qu’il appartienne au premier président de se livrer à un examen approfondi de l’ensemble des moyens et arguments avancés par les parties et soumis à l’examen, au fond, de la cour d’appel.

S’agissant de la seconde condition posée par l’article 514-3 du code de procédure civile, les conditions manifestement excessives doivent être appréciées par rapport à la situation du débiteur eu égard à ses facultés ou aux facultés de remboursement du créancier. Ces critères, situation débiteur/faculté de restitution du bénéficiaire, sont alternatifs et non cumulatifs.

En l’espèce, sans qu’il soit appesanti sur le premier critère, force est de constater que sur le second critère la société LIDL ne peut arguer de ce qu’elle subirait des conséquences manifestement excessives de l’exécution d’une partie de la décision litigieuse, dès lors qu’elle a, d’une part, exécuté elle-même une partie de cette décision en réglant la somme de 432.331,11 € et, d’autre part, que les travaux d’amélioration et de mise aux normes à sa charge sont tout à fait dans ses moyens financiers, s’agissant d’une société à envergure internationale de plus de 16 milliards d’euros.

Il convient de relever, par ailleurs, que la société LIDL a ouvert son magasin le 31 juillet 2024 dans la [Adresse 9], en face des locaux donnés à bail, sur le site de l’ancienne enseigne « Match », le projet étant manifestement dans les tuyaux depuis 2022 selon un article paru dans la presse, ce qui laisse interrogatif sur la réelle volonté de la société LIDL de poursuivre l’exécution du bail conclu avec la société LE PATRIMOINE FONCIER et de réaliser les travaux mis à sa charge.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024 du président du tribunal judiciaire de Nancy.

Sur la demande incidente de radiation

La requête du demandeur est fondée sur l’article 524 du code de procédure civile qui prévoit que lorsque l’exécution provisoire est de droit ou a été ordonnée, le premier président peut, en cas d’appel, décider, à la demande de l’intimé et après avoir recueilli les observations des parties, la radiation du rôle de l’affaire lorsque l’appelant ne justifie pas avoir exécuté la décision frappée d’appel ('), à moins qu’il lui apparaisse que l’exécution serait de nature à entraîner des conséquences manifestement excessives ou que l’appelant est dans l’impossibilité d’exécuter la décision.

La demande de l’intimé doit, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office, être présentée avant l’expiration des délais prescrits aux articles 905-2, 909, 910 et 911.

En l’espèce, la société LIDL a exécuté, de bonne volonté, une partie de la décision litigieuse en réglant dès le 30 janvier 2025 la somme de 436.331,11 € sur le compte de la CARPA, et indique être dans l’impossibilité de réaliser les travaux, objets de la seconde partie de sa condamnation provisionnelle, en l’absence d’éléments précis les concernant.

La société LIDL ayant investi d’autres locaux commerciaux à proximité immédiate, elle ne poursuivra donc pas le bail, objet du litige, quelle que soit l’issue de l’affaire, de sorte que l’absence de la réalisation des travaux ne fait plus courir un danger dans le local et aux abords du site, tels que relevé par le juge des référés.

IL convient, donc, de rejeter la demande de radiation, l’inexécution n’étant que partielle et l’autre partie s’avérant difficilement réalisable.

Sur les frais irrépétibles et les dépens de l’instance

La société LIDL succombant, elle supportera les entiers dépens de l’instance.

Il est équitable, par ailleurs, de la contraindre à verser à la société LE PATRIMOINE FONCIER la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Fanny DABILLY, Présidente de chambre déléguée par Monsieur le Premier Président, statuant par ordonnance prononcée publiquement par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Rejetons la demande de suspension de l’exécution provisoire de l’ordonnance de référé du 17 décembre 2024 du président du tribunal judiciaire de Nancy,

Rejetons la demande incidente de radiation de l’appel interjeté par la société LIDL, enrôlé sous le numéro 25/00035,

Condamnons la société LIDL aux dépens de la présente ordonnance,

Condamnons la société LIDL à payer à la société LE PATRIMOINE FONCIER la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Et Nous, avons signé, ainsi que le greffier, la présente ordonnance.

Le Greffier, La Présidente,

M^me RIVORY M^me DABILLY

Minute en six pages