RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /25 DU 09 JANVIER 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/00888 – N° Portalis DBVR-V-B7I-FLK4

Décision déférée à la cour :

Jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00379, en date du 13 février 2024,

APPELANTS :

Monsieur [H] [B],

domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Alexandre GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY

Madame [T] [B],

domiciliée101 [Adresse 5]

Représentée par M^e Alexandre GASSE de la SCP GASSE CARNEL GASSE TAESCH, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [R] [X],

domicilié [Adresse 2]

Non représenté bien que la déclaration d’appel lui ait été régulièrement signifiée à étude par acte de M^e Eric GUENARDEAU, commissaire de justice à [Localité 6] en date du 24 juin 2024

Madame [M] [G],

demeurant [Adresse 2]

Non représentée bien que la déclaration d’appel lui ait été régulièrement signifiée à étude par acte de M^e Eric GUENARDEAU, commissaire de justice à [Localité 6] en date du 24 juin 2024

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 05 décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Francis MARTIN, président, et Madame Nathalie ABEL, conseiller, chargée du rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseiller,

Madame Fabienne GIRARDOT, conseiller,

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET .

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Janvier 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 09 Janvier 2025, par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par M^me Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 12 avril 2019, M. [H] [B] et Mme [T] [B] ont consenti à Mme [M] [G] et M. [R] [X] un bail portant sur un logement situé [Adresse 3] à [Localité 6] pour un loyer de 680 euros.

Par actes de commissaire de justice du 17 février 2023, les époux [B] ont assigné Mme [G] et M. [X] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] aux fins de constat d’occupation sans droit ni titre, d’expulsion, de paiement d’une dette locative et de réparations locatives.

Mme [G] et M. [X] ont quitté les lieux le 28 février 2023.

Par jugement du 13 février 2024, le juge des contentieux de la protection de [Localité 4] a :

— constaté que le terme du bail est intervenu le 28 février 2023,

— rejeté la demande en paiement au titre d’une indemnité d’occupation,

— rejeté la demande en paiement au titre des arriérés de loyers et charges,

— condamné solidairement Mme [G] et M. [X] à payer à M. et Mme [B] la somme de 600 euros au titre des réparations locatives,

— rejeté la demande en paiement au titre de la prise en charge des frais des deux constats par commissaire de justice,

— condamné in solidum Mme [G] et M. [X] à verser à M. et Mme [B] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum Mme [G] et M. [X] aux dépens de l’instance.

Par déclaration enregistrée le 2 mai 2024, M. et Mme [B] ont interjeté appel du jugement précité, en toutes ses dispositions.

Par conclusions déposées le 7 juin 2024, M. et Mme [B] demandent à la cour de :

— infirmer en totalité le jugement, et statuant à nouveau,

— constater que M. [X] et Mme [G] sont occupants sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2022, date d’effet du congé délivré,

— condamner M. [X] et Mme [G] in solidum à payer à M. et Mme [B] :

— une indemnité d’occupation équivalente au loyer actuel outre règlement des charges ce jusqu’au 28 février 2023, date de restitution des lieux par remise des clés,

— l’arriéré de loyers, indemnité d’occupation et provision sur charges arrêté à la somme 8 160 euros au 28 février 2023,

— la somme de 2 640,00 euros au titre des réparations locatives,

— la somme de 335,20 euros au titre des deux constats d’huissier,

— une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles de première instance,

— une somme de 1 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles à hauteur d’appel ainsi qu’aux entiers dépens.

Les intimés n’ont pas constitué avocat. Les appelants leur ont régulièrement signifié à étude leur déclaration d’appel le 24 juin 2024.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 novembre 2024.

MOTIFS

Sur la date de fin de bail

Le premier juge a constaté que le bail était venu à échéance le 28 février 2023, soit trois mois après le courrier de résiliation adressé par les locataires, lors de l’établissement de l’état des lieux de sortie et de la remise des clés. Il a ainsi écarté la date du 16 septembre 2022 invoquée par M. et Mme [B] en relevant que les bailleurs ne justifiaient pas des modalités de délivrance d’un congé délivré selon eux par courrier de résiliation transmis par les locataires le 16 juin 2022.

M. et Mme [B] sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef et demandent de voir constater que Mme [G] et M. [X] sont occupants sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2022, date d’effet du premier congé remis par les locataires.

Aux termes de l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. Ce dernier article prévoit que le délai du préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu’il émane du locataire et qu’il doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier de justice ou remis en mains propres contre récépissé ou émargement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, M. et Mme [B] versent aux débats un courrier daté du 16 juin 2022 mentionnant leur être adressé par M. [X] et Mme [G] et comportant deux signatures manifestement identiques aux deux signatures apposées sur le contrat de bail en dessous de la mention « locataires ». Le fait que ce soit les bailleurs qui produisent ce courrier de résiliation atteste de ce qu’il leur a nécessairement été remis par les locataires. Il en résulte qu’un congé a bien été notifié par les locataires selon courrier remis en mains propres à M. et Mme [B] le 16 juin 2022.

Il convient en conséquence d’infirmer le jugement de ce chef et, statuant à nouveau, de constater que Mme [G] et M. [X] sont occupants sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2022, date depuis laquelle ils sont dès lors redevables d’une indemnité d’occupation, et ce jusqu’au 28 février 2023, date de leur départ des lieux.

Sur les loyers, charges et indemnités d’occupation dus par les locataires

Le premier juge a débouté les époux [B] de leur demande tendant à voir condamner les locataires au paiement d’une somme de 8 400 euros aux motifs que le montant lui apparaissait moindre (7 920 euros), qu’aucun décompte n’était versé par les bailleurs et qu’aucun élément ne lui permettait de s’assurer du montant de la dette locative.

M. et Mme [B] sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef et sollicitent la condamnation in solidum de M. [X] et Mme [G] à leur payer :

' une indemnité d’occupation équivalente au loyer actuel outre règlement des charges ce jusqu’au 28 février 2023, date de restitution des lieux par remise des clés,

— l’arriéré de loyers, indemnité d’occupation et provision sur charges arrêté à la somme 8 160 euros au 28 février 2023.

Il convient à titre liminaire de constater que la demande tendant à voir condamner M. [X] et Mme [G] au paiement d’une indemnité d’occupation fait double emploi avec la demande tendant à leur condamnation au paiement de la somme de 8 160 euros comprenant notamment les indemnités d’occupation dues à compter du 17 septembre 2022 jusqu’au 28 février 2023 dont, ainsi qu’il a été constaté ci-dessus, M. [X] et Mme [G] se trouvent effectivement redevables.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les époux [B] justifient :

— du contrat de bail signé entre les parties le 12 avril 2019 comportant notamment une clause de solidarité ;

— d’un décompte arrêté à février 2023 inclus mentionnant clairement les sommes dues, pour un montant total de 9 360 euros ainsi que les sommes réglées, pour un montant total de 1 200 euros, soit une dette de 8 160 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Mme [G] et M. [X], qui n’ont pas comparu tant en première instance que devant la cour, n’allèguent ni ne justifient a fortiori s’être acquittés de cette somme de 8 160 euros qu’ils seront en conséquence condamnés solidairement à payer aux époux [B] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2023 inclus.

Le jugement sera en conséquence infirmé en ce qu’il a rejeté les demandes de M. et Mme [B] en paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Sur les dégradations locatives

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le bailleur a droit à la réparation intégrale de son préjudice résultant des dégradations locatives. Les devis ou factures n’ont qu’une portée indicative et ne présentent un intérêt pour l’estimation du montant des réparations locatives que s’ils ne sont pas surévalués et sont en relation avec les dégradations constatées. L’évaluation du préjudice relève du pouvoir d’appréciation du juge.

Le premier juge a condamné solidairement Mme [G] et M. [X] à payer à M. et Mme [B] la somme de 600 euros au titre des réparations locatives en retenant l’existence de dégradations locatives mais en estimant que le devis invoqué par les demandeurs, pour réclamer une somme de 2 640 euros, ne correspondait pas à l’importance des dégradations et qu’il fallait tenir compte de la durée d’occupation des lieux.

M. et Mme [B] sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef et la condamnation de Mme [G] et M. [X] à leur verser à ce titre une somme de 2 640 euros.

À l’appui de leur demande, ils se prévalent du constat des lieux de sortie réalisé contradictoirement par un commissaire de justice le 28 février 2023 qui mentionne la présence de :

— huit trous chevillés, à gauche en entrant dans le couloir d’entrée ;

— six trous pointés et seize trous chevillés dans le salon/salle à manger ;

— cinq trous chevillés dans la première chambre.

Ils versent par ailleurs aux débats un devis établi le 5 juin 2023 par une société

« AQS habitat » chiffrant le rebouchage de huit trous dans le couloir, huit trous dans le salon et huit trous dans une chambre ainsi que le ponçage et la peinture dans chacune de ces trois pièces, pour un montant total de 2 640 euros (800 x 3).

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée, qui ne mentionne aucun trou chevillé, et l’état des lieux de sortie, qui en mentionne dans trois pièces que les locataires ont commis des dégradations locatives.

Au vu des travaux à effectuer et de l’estimation du devis produit, il convient d’arrêter à 500 euros le montant de la remise en état nécessitée par les trous chevillés dans chacune des trois pièces, soit un montant total de 1 500 euros que Mme [G] et M. [X] seront condamnés solidairement à payer aux bailleurs.

Sur les frais des deux constats d’huissier

M. et Mme [B] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a rejeté leur demande en paiement des frais des deux constats par commissaire de justice des 16 septembre 2022 et 28 février 2023.

Un état des lieux est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précise que si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions précitées, il l’est, sur l’initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il convient à titre liminaire de constater que ces deux procès-verbaux de constat ont été sollicités par les bailleurs aux fins d’établissement d’un état des lieux de sortie, celui effectué le 16 septembre 2002 faisant suite au congé donné trois mois auparavant par les locataires.

Force est de constater que M. et Mme [B] n’allèguent ni ne démontrent a fortiori que l’état des lieux de sortie ne pouvait pas être établi amiablement, conformément à l’article 3 précité de la loi du 6 juillet 1989, étant de surcroît relevé que les locataires avaient informé les bailleurs, par courrier du 10 septembre 2022, qu’ils occupaient alors toujours les lieux et que le procès-verbal de constat du 16 septembre 2022 s’est avéré inutile.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a rejeté cette demande.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Mme [G] et M. [X] qui succombent seront condamnés in solidum aux entiers dépens. Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande d’infirmer le jugement en ce qu’il les a condamnés au paiement d’une somme de 150 euros et de les condamner in solidum à ce titre à payer les sommes de 1 000 euros au titre de la procédure de première instance et de 1 000 euros au titre de la procédure d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant par arrêt par défaut prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile,

Confirme le jugement uniquement en ce qu’il a :

— rejeté la demande en paiement au titre de la prise en charge des frais des deux constats par commissaire de justice,

— condamné in solidum Mme [G] et M. [X] aux dépens ;

L’infirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et ajoutant :

Constate que Mme [G] et M. [X] sont occupants sans droit ni titre depuis le 17 septembre 2022 ;

Constate en conséquence qu’ils sont redevables d’une indemnité d’occupation du 17 septembre 2022 au 28 février 2023 ;

Condamne solidairement Mme [G] et M. [X] à payer à M. et Mme [B] la somme de 8 160 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 28 février 2023 inclus ;

Condamne solidairement Mme [G] et M. [X] à payer à M. et Mme [B] la somme de 1 500 euros au titre des dégradations locatives ;

Condamne in solidum Mme [G] et M. [X] à payer à M. et Mme [B], au titre de l’article 700 du code de procédure civile, les sommes de :

—  1 000 euros pour la procédure de première instance ;

—  1 000 euros pour la procédure d’appel ;

Condamne in solidum Mme [G] et M. [X] aux entiers dépens ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en huit pages.