RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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COUR D’APPEL DE NANCY

DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° /[Immatriculation 1] MAI 2026

Numéro d’inscription au répertoire général :

N° RG 25/01595 – N° Portalis DBVR-V-B7J-FSYY

Décision déférée à la cour :

jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NANCY, R.G. n° 23/00199, en date du 04 février 2025,

APPELANTS :

Monsieur [V] [X],

né le 14 juillet 1975 à [Localité 1] (Haute [Localité 2]), domicilié [Adresse 1]

Représenté par M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY

Madame [W] [S] épouse [X],

née le 21 janvier 1980 à [Localité 3] (54) domiciliée [Adresse 1]

Représentée par M^e Frédérique MOREL, avocat au barreau de NANCY

INTIMÉS :

Monsieur [Z] [D],

né le 15 mars 1965 à [Localité 3] (54), domicilié [Adresse 2] [Localité 4] [Adresse 3] [Localité 5]

Non représenté bien que la déclaration d’appel lui ait été régulièrement signifiée à étude le 15 septembre 2025 par acte de Me [C] [E], commissaire de justice à [Localité 6]

Madame [G] [Y],

domicilié [Adresse 4] – [Localité 7]

Non représentée bien que la déclaration d’appel lui ait été régulièrement signifiée à étude le 15 septembre 2025 par acte de Me [C] [E], commissaire de justice à [Localité 6]

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 26 Mars 2026, en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Francis MARTIN, président de chambre,

Madame Nathalie ABEL, conseillère, chargée du rapport

Madame Fabienne GIRARDOT, conseillère,

qui en ont délibéré ;

Greffier, lors des débats : Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET ;

A l’issue des débats, le président a annoncé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2026, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile ;

ARRÊT : défaut, rendu par mise à disposition publique au greffe le 15 Mai 2026, par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier ;

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Copie exécutoire délivrée le à

Copie délivrée le à

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 3 avril 2015, M. [V] [X] et Mme [W] [X], par l’intermédiaire de leur mandataire, ont donné à bail à M. [Z] [D] et Mme [Y] une maison d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 8] (54), pour un loyer mensuel initial de 900 euros.

Invoquant l’absence de paiement des loyers, les époux [X] ont, par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, fait assigner M. [D] et Mme [Y] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 3] qui a, par jugement du 4 février 2025 :

— rejeté l’exception d’inexécution invoquée par M. [D] et Mme [Y],

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail, à compter du 14 mars 2023, date de l’assignation,

— ordonné en conséquence à M. [D] et Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans les quinze jours à compter de la signification du présent jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [D] et Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, M. et Mme [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— débouté M. [D] et Mme [Y] de leur demande de suspension des loyers,

— condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [X] la somme de 44 654,84 euros au titre des loyers et des charges impayés entre le 14 mars 2020 et le mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— condamné in solidum M. et Mme [X] à verser à M. [D] et Mme [Y] la somme de 27 788,38 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à verser à M. et Mme [X] une indemnité d’occupation mensuelle plus justement ramenée, compte tenu des désordres affectant le logement, à la somme de 675 euros (déduction de 25% du loyer contractuel), hors APL, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du mois de février 2024 jusqu’à libération effective des lieux par M. [D] et Mme [Y] caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs,

— ordonné la compensation entre les sommes dues entre les parties, en exécution de la présente décision, à hauteur de la moindre de celles-ci,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens.

Par déclaration enregistrée le 4 juillet 2025, les époux [X] ont interjeté appel du jugement précité, en ce qu’il a condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à leur payer la somme de 44 654,84 euros au titre des loyers et des charges impayés entre le 14mars 2020 et le mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement, condamné in solidum M. et Mme [X] à verser à M. [D] et Mme [Y] la somme de 27 788,38 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, a condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à leur verser une indemnité d’occupation mensuelle plus justement ramenée, compte tenu des désordres affectant le logement, à la somme de 675 euros (déduction de 25% du loyer contractuel), hors APL, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du mois de février 2024 jusqu’à libération effective des lieux par M. [D] et Mme [Y] caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs, en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens.

Par conclusions déposées le 19 mars 2026, les époux [X] demandent à la cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il :

— condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [X] la somme de 44 654,84 euros au titre des loyers et des charges impayés entre le 14 mars 2020 et le mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts aux taux légal à compter du présent jugement,

— condamné in solidum M. et Mme [X] à verser à M. [D] et Mme [Y] la somme de 27 788,30 euros en réparation de leur préjudice de jouissance,

— condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à verser à M. et Mme [X] une indemnité d’occupation mensuelle plus justement ramenée, compte tenu des désordres affectant le logement, à la somme de 675 euros (déduction de 25% du loyer contractuel), hors APL, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, et qui sera due à compter du mois de février 2024 jusqu’à la libération effective des lieux par M. [D] et Mme [Y] caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs,

— débouté les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— dit que les parties conserveront la charge de leur dépens,

Statuant à nouveau,

— débouter M. [D] et Mme [Y] de leurs demandes,

— condamner M. [D] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [X] la somme de 74 235,61 euros correspondant aux sommes dues, comprenant les loyers et charges selon décompte arrêté au mois de janvier 2024,

— fixer et condamner M. [D] et Mme [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros jusqu’à parfaite libération des lieux,

— condamner M. [D] et Mme [Y] à payer à M. et Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Les intimés n’ont pas constitué avocat. Les appelants leur ont régulièrement signifié à étude leur déclaration d’appel le 15 septembre 2025.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, la cour renvoie expressément à leurs conclusions visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2026, puis révoquée par ordonnance en date du 19 mars 2026. Une nouvelle ordonnance de clôture a été rendue le 20 mars 2026.

MOTIFS

Il convient à titre liminaire de constater le caractère définitif des dispositions du jugement non contestées à hauteur d’appel, à savoir celles ayant :

— rejeté l’exception d’inexécution invoquée par M. [D] et Mme [Y],

— prononcé la résiliation judiciaire du contrat de bail,

— ordonné en conséquence à M. [D] et Mme [Y] de libérer les lieux et de restituer les clefs dans les quinze jours à compter de la signification du jugement,

— dit qu’à défaut pour M. [D] et Mme [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs dans ce délai, M. et Mme [X] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— débouté M. [D] et Mme [Y] de leur demande de suspension des loyers.

Par ailleurs, aux termes du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Le premier juge a condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à payer à Mme et M. [X] la somme de 44 654,84 euros au titre des loyers et charges impayés entre le 14 mars 2020 et le mois de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Mme et M. [X] sollicitent l’infirmation du jugement en ce qu’il a fait droit à la demande de M. [D] et Mme [Y] tendant à voir appliquer la prescription triennale de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Ils estiment qu’en acceptant de réaliser des travaux en échange de la renonciation des loyers, M. [D] et Mme [Y] auraient reconnu leur dette, de telle sorte que le délai de prescription aurait été interrompu et qu’ils sont dès lors fondés à solliciter la condamnation de M. [D] et Mme [Y] à leur payer une somme totale de 74'235,61 euros au titre de leur arriéré locatif, depuis leur entrée dans les lieux et jusqu’au mois de janvier 2024 inclus.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant du contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Par ailleurs, l’article 2240 du code civil prévoit que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l’espèce, le tribunal a condamné M. [D] et Mme [Y] au paiement des loyers et charges impayés par eux à compter du 14 mars 2020, trois ans avant la date de délivrance de l’assignation, interruptive de la prescription triennale, en relevant que Mme et M. [X] ne justifiaient pas de l’existence d’un accord antérieur aux termes duquel les locataires auraient reconnu leur dette locative envers leurs bailleurs.

Force est de constater qu’à hauteur d’appel, Mme et M. [X] ne rapportent pas davantage qu’en première instance, la moindre preuve d’une reconnaissance de dette de M. [D] et Mme [Y] qui aurait été de nature à interrompre la prescription triennale.

C’est dès lors à bon droit que le premier juge a condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à payer à Mme et M. [X] la somme totale de 44'654,84 euros au titre des loyers et charges impayées entre le 14 mars 2020 et le mois de janvier 2024 inclus.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur le préjudice de jouissance de M. [D] et Mme [Y]

Le tribunal a condamné in solidum Mme et M. [X] à payer à M. [D] et Mme [Y], en réparation de leur préjudice de jouissance, la somme totale de 27'788,38 euros, comprenant les sommes de :

' 17'543,38 euros au titre des travaux réalisés par les locataires afin de remédier partiellement aux désordres affectant le logement ;

'10'245 euros, correspondant à une réduction du loyer de 25 %, soit 225 euros mensuels, à compter du 14 mars 2020 jusqu’au mois de janvier 2024 inclus.

Mme et M. [X] sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef. Ils font valoir que le préjudice de jouissance subi par M. [D] et Mme [Y] «n’est que le résultat des travaux n’ayant jamais été réalisés par M. [D] qui s’était pourtant désigné pour les faire».

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent, notamment ne laissant pas apparaître de risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Le bailleur est en outre obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation, d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

En l’espèce, il est constant que M. [D] et Mme [Y] se sont maintenus dans les lieux et que le logement ne peut, par conséquent, pas être considéré comme inhabitable, raison pour laquelle le premier juge a d’ailleurs notamment débouté M. [D] et Mme [Y] de leur demande de suspension des loyers.

Il est cependant également constant que :

— dès l’entrée des locataires dans les lieux, d’importants désordres affectaient le bien loué : nombreuses fissures, ayant entraîné un affaissement des murs porteurs et du plancher, et apparues à la suite d’un épisode de sécheresse durant l’été 2015 (ayant fait l’objet d’une expertise judiciaire, dans le cadre d’une demande de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle) ; humidité rendant certaines pièces du logement inutilisables et mauvaise isolation thermique ;

— les bailleurs avaient initialement donné leur accord pour que les loyers soient suspendus en contrepartie de la réalisation de travaux aux frais des locataires pour un montant de 60'300 euros, ce qui représente manifestement des désordres étendus ;

' M. [D] et Mme [Y] ont finalement réalisé des travaux de réfection des désordres du logement, incombant en principe aux bailleurs, pour un montant de 17'543,38 euros, et ce afin de reboucher des fissures, façonner les sols, fixer des portes et colmater des fuites.

Mme et M. [X], qui ne contestent pas l’existence d’un préjudice de jouissance subi par les locataires, prétendent toutefois que ce dernier résulterait, non d’un manquement à leur obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux, mais de l’absence de réalisation par M. [D] et Mme [Y] des travaux auxquels ils se seraient engagés et qui laissaient ainsi « la maison se dégrader lentement ».

Force est cependant de constater que Mme et M. [X] ne versent aux débats aucun justificatif quelconque de nature à étayer leur affirmation et notamment aucune des « nombreuses relances » en ce sens qu’ils prétendent avoir adressées à M. [D] et Mme [Y].

Il ressort de l’ensemble de ces éléments que le bien loué présente de nombreux désordres ayant nécessairement causé à M. [D] et Mme [Y] un préjudice de jouissance comprenant, outre le montant des travaux de remise en état qu’ils ont effectués à la place des bailleurs, une indemnisation complémentaire que le premier juge a justement évalué à un montant de 10 245 euros sur la base d’une réduction de loyer de l’ordre de 25 %, à compter du 14 mars 2020 (compte tenu de la prescription des loyers antérieurs) jusqu’au mois de janvier 2024 inclus.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le premier juge a condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à payer à Mme et M. [X] une indemnité d’occupation mensuelle ramenée à la somme de 675 euros (après

déduction de 25 % du loyer contractuel), hors APL en tenant compte des désordres affectant le bien occupé.

Mme et M. [X] sollicitent l’infirmation du jugement de ce chef et la condamnation solidaire de M. [D] et Mme [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 900 euros au motif que les locataires ne seraient pas fondés à se prévaloir d’un préjudice de jouissance.

Compte tenu de ce qui a été vu précédemment, et du fait que les bailleurs n’allèguent ni ne justifient a fortiori avoir entrepris des travaux de remise en état des désordres, c’est à bon droit que le premier juge a :

— condamné solidairement M. [D] et Mme [Y] à verser à M. et Mme [X] une indemnité d’occupation mensuelle ramenée, compte tenu des désordres affectant le logement, à la somme de 675 euros, hors APL, qui sera révisable selon les conditions prévues au bail et la législation en vigueur, due à compter du mois de février 2024 jusqu’à libération effective des lieux par M. [D] et Mme [Y] caractérisée par la remise des clefs aux bailleurs ;

— ordonné la compensation entre les sommes dues entre les parties, en exécution de la présente décision, à hauteur de la moindre de celles-ci.

Il convient en conséquence de confirmer le jugement de ces chefs.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Compte tenu de l’issue du litige, il convient de confirmer le jugement en ce qu’il a dit que les parties conserveront la charge de leurs dépens de première instance.

Mme et M. [X], qui succombent en leur appel, seront condamnés in solidum aux dépens d’appel.

Concernant l’application de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté les parties de leurs demandes et de rejeter la demande formée à ce titre à hauteur d’appel par Mme et M. [X].

PAR CES MOTIFS

La cour statuant publiquement et par arrêt par défaut, prononcé par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;

Y ajoutant ;

Rejette la demande formée par Mme et M. [X], sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel ;

Condamne in solidum Mme et M. [X] aux dépens d’appel ;

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Francis MARTIN, président de chambre à la cour d’appel de NANCY, et par Madame Christelle CLABAUX- DUWIQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

Minute en six pages.