COUR D’APPEL D’ORLÉANS

C H A M B R E C I V I L E

GROSSES + EXPÉDITIONS : le 31/10/2022

la SCP HERVOUET/CHEVALLIER/GODEAU- BLOIS

la SCP CALENGE-GUETTARD-MICOU-DURAND- BLOIS

ARRÊT du : 31 OCTOBRE 2022

N° : – N° RG : 20/00057 – N° Portalis DBVN-V-B7E-GCZO

DÉCISION ENTREPRISE : Jugement du Tribunal de Grande Instance de BLOIS en date du 14 Novembre 2019

PARTIES EN CAUSE

APPELANT :- Timbre fiscal dématérialisé N°: 1265247088999476

Monsieur [T] [Y]

né le 16 Mars 1972 à [Localité 5] (41)

[Adresse 8]

[Localité 5]

ayant pour avocat M^e Alexandre GODEAU de la SCP HERVOUET/CHEVALLIER/GODEAU, avocat au barreau de BLOIS

D’UNE PART

INTIMÉ : – Timbre fiscal dématérialisé N°:1265238534788017

Monsieur [B] [W]

né le 06 Septembre 1938 à [Localité 9]

[Adresse 7]

[Localité 6]

représenté par M^e Hervé GUETTARD de la SCP CALENGE-GUETTARD-MICOU-DURAND, avocat au barreau de BLOIS.

D’AUTRE PART

DÉCLARATION D’APPEL en date du : 09 Janvier 2020.

ORDONNANCE DE CLÔTURE du : 21 Juin 2022

COMPOSITION DE LA COUR

Lors des débats, affaire plaidée sans opposition des avocats à l’audience publique du 19 Septembre 2022, à 14 heures, devant Madame Anne-Lise COLLOMP, président de chambre par application de l’article 786 et 910 alinéa 1 du Code de Procédure Civile.

Après délibéré au cours duquel Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre a rendu compte à la collégialité des débats à la Cour composée de:

Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de chambre,

Madame Carole CAILLARD, Président de chambre

Madame Laure- Aimée GRUA, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles

Greffier :

Madame Fatima HAJBI, Greffier lors des débats et du prononcé.

ARRET

Prononcé le 31 OCTOBRE 2022 par mise à la disposition des parties au Greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

N° RG : 20/00057

FAITS ET PROCEDURE :

Par actes du 25 et 27 juillet 2017, M. [T] [Y] s’est engagé à acquérir auprès de M. [B] [W] la parcelle n°[Cadastre 3] section 000AM située à [Localité 6] au prix de 9 348 euros au terme du premier acte et 21 223 euros au terme du second acte, sous les conditions suspensives d’obtention des autorisations d’urbanisme pour la construction de quatre maisons, d’obtention du prêt immobilier, et d’accord d’achat et de regroupement de la parcelle n°[Cadastre 4] appartenant à M. [R] [C].

Par acte d’huissier du 19 avril 2018, M. [T] [Y] a fait assigner M. [B] [W] devant le tribunal de grande instance de Blois aux fins de voir ordonner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’exécution forcée de la vente de la parcelle n°[Cadastre 3] au prix de 21 223 euros, et de voir condamner M. [W] à lui verser la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice, outre celle de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement en date du 14 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Blois a :

— Dit que la promesse d’achat en date du 27 juillet 2017 liant M. [T] [Y] et M. [B] [W] portant sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 3] section OOOAM de la commune de [Localité 6] est réputée n’avoir jamais été conclue, faute de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives,

— Rejeté en conséquence l’ensemble des prétentions de M. [T] [Y],

— Condamné M. [T] [Y] à payer à M. [B] [W] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné M. [T] [Y] aux entiers dépens,

— Autorisé les avocats de la cause à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans avoir reçu provision,

— Dit n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du présent jugement,

— Rejeté le surplus des demandes.

Par déclaration du 9 janvier 2020, M. [T] [Y] a interjeté appel de ce jugement en ce qu’il a dit que la promesse d’achat en date du 27 juillet 2017 liant M. [T] [Y] et M. [B] [W] portant sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 3] section OOOAM de la commune de [Localité 6] est réputée n’avoir jamais été conclue, faute de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives, rejeté en conséquence l’ensemble de ses prétentions, l’a condamné à payer à M. [B] [W] la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et l’a condamné aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 juin 2022.

Les dernières conclusions des parties, remises les 7 avril 2020 par M. [T] [Y], et 23 juin 2020 par M. [B] [W], auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de leurs moyens et prétentions, peuvent se résumer ainsi qu’il suit.

M. [T] [Y] demande de :

— Infirmer le jugement rendu en ce qu’il a dit que la promesse d’achat en date du 25 juillet 2017 liant M. [Y] et M. [W] portant sur la parcelle cadastrée section AM numéro [Cadastre 1] de la commune de [Localité 6] est réputée n’avoir jamais été conclue, faute de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives,

Statuant de nouveau :

— Dire et juger que la promesse d’achat en date du 25 juillet 2017 liant M. [Y] et M. [W] est parfaitement régulière,

— Condamner M. [W] à verser à M. [Y] la somme de 10 000 € à titre d’indemnisation pour la perte de chance de mener à bien le projet immobilier,

— Condamner M. [W] à verser à M. [Y] la somme de 2500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [W] aux entiers dépens.

M. [B] [W] demande de :

— Juger que l’offre du 25 juillet 2017 n’a pas été acceptée par le concluant si bien qu’aucun accord n’est intervenu sur la chose et sur le prix,

Subsidiairement,

— Juger que l’offre d’achat en date du 25 juillet 2017 est dépourvue d’effet, faute de réalisation des conditions suspensives,

Encore plus subsidiairement,

— Juger que le concluant n’avait pas pouvoir pour vendre un bien appartenant à la communauté,

En tout état de cause,

— Confirmer le jugement du 14 novembre 2019 en ce qu’il a rejeté l’ensemble des prétentions de M. [T] [Y],

— Juger que la demande d’indemnisation du préjudice subi présentée par M. [Y] est irrecevable,

— Débouter M. [Y] de l’ensemble de ses demandes,

Et, statuant sur l’appel incident,

— Condamner M. [Y] au paiement d’une somme de 500 € au profit du concluant en réparation du préjudice moral subi par ce dernier,

— Condamner M. [Y] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au paiement au concluant d’une somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles en première instance,

— Condamner M. [Y] à régler au concluant la somme de 3000 € sur le fondement de l’article 700 au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

— Condamner M. [Y] aux entiers dépens tant de première instance que d’appel.

M. [B] [W] a formé appel incident dans ces mêmes conclusions.

MOTIFS

Sur la portée du document du 27 juillet 2017

M. [Y] soutient qu’un accord est intervenu sur la chose et sur le prix dans la mesure où l’offre d’achat, qui était précise, a été signée tant par l’acheteur que par le vendeur.

M. [W] conteste avoir donné son accord pour la vente de son terrain à M. [Y]. Il soutient que la signature qu’il a apposée au bas du ducument daté du 27 juillet 2017 n’avait d’autre objet que d’acter la bonne réception du document en question, mais qu’il n’a nullement eu l’intention ce faisant d’accepter la proposition d’achat faite dans ce document.

Les parties sont donc en désaccord sur la portée qu’il convient de donner à la signature de M. [W] sur ce document.

En application de l’article 1113 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance du 10 février 2016 applicable à la cause :

'Le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une accepation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager.

Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur'.

L’article 1114 du code civil définit l’offre :

'L’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation'.

L’article 1118 du code civil définit comme suit l’acceptation :

'L’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre. (…)'.

L’article 1124 du code civil définit quant à lui les promesses unilatérales:

'La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis.

Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul'.

L’offre se distingue donc de la promesse unilatérale d’achat. En effet, l’offre de contracter est une manifestation unilatérale de volonté, alors que la promesse est un contrat générateur d’obligations. Une offre repose sur une seule manifestation de volonté, celle de l’offrant. Au contraire, la promesse unilatérale est un contrat qui naît de la rencontre de deux volontés : le bénéficiaire de la promesse accepte que le promettant lui promette la conclusion du contrat principal envisagé et lui confère un droit d’opter pendant une certaine période.

En l’espèce, le document litigieux est ainsi rédigé :

'Objet : offre d’achat

Je soussigné, [T] [Y], dénommé ici le promettant, m’engage, par la présente, à acqurir le terrain parcelle n°[Cadastre 3] section 000AM Code commune 410112 d’une superficie de 1117 mètres carrés, situé à [Localité 6] au prix de 21 223 euros (19 eur/mètre carré) avec un droit d’usage de 12 m sur la bordure de la parcelle n°[Cadastre 2] pour 3 ans reconductible par les deux parties, sous conditions suspensisves suivantes:

— accord d’achat et regroupement des parcelles [Cadastre 3] avec la parcelle [Cadastre 4]

— obtention des autorisations d’urbanisme pour la construction de 4 maison

— obtention du financement du prêt immobilier.

Cette offre est ferme et irrévocable. En cas d’acceptation, la somme sera payée intégralement le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Acheteur Vendeur'

Il en résulte une ambiguité quant à sa nature puisque s’il comporte en objet la mention 'offre d’achat’ et précise 'cette offre est ferme et irrévocable', termes qui pourraient laisser à penser qu’il s’agit d’une offre, il y est également mentionné que M. [Y], 'dénommé ci-après le promettant', 'm’engage par la présente à acquérir (…)', termes qui caractérisent une promesse unilatérale d’achat, laquelle est signée du bénéficiaire.

M. [Y] demande au demeurant à la cour de dire que la promesse d’achat du 27 juillet 2017 est parfaitement régulière, lui-même admettant donc qu’il s’agit d’une promesse d’achat. Au demeurant, le document litigieux prévoyait bien sa signature par les deux parties.

Dans ces conditions, la signature de M. [W] sur ce document, qui n’est accompagnée d’aucune mention traduisant sa volonté d’accepter la vente du terrain aux conditions proposées, ne saurait s’analyser autrement que comme l’acceptation d’une promesse unilatérale d’achat dont il se trouvait ainsi bénéficiaire, à charge pour lui de lever ultérieurement l’option qui lui était ainsi faite, Il ne résulte aucunement des termes de ce document que la signature apposée par le bénéficiaire de la promesse vaudrait acceptation de celle-ci, l’hypothèse d’une acceptation n’étant dans ce document envisagée que comme une éventualité puisqu’il mentionne 'en cas d’acceptation'.

Au demeurant, M. [W] n’était pas le seul propriétaire de ce bien, puisqu’il résulte de l’acte authentique d’achat que ce terrain a été acheté le 13 juillet 1978 par lui et son épouse, le couple étant marié sous le régime légal de la communauté de meubles et acquêts, et il n’avait donc pas le pouvoir d’accepter seul la vente de ce bien commun, par application de l’article 1424 du code civil, de sorte que sa signature ne peut en aucun cas s’analyser en une levée d’option.

En tout état de cause et surabondamment, il sera relevé qu’à supposer même que ce document ait constitué une offre d’achat, force est de constater là encore :

— que la signature de M. [W] sur ce document n’est accompagnée, précédée ou suivie d’aucune mention permettant d’établir qu’il a entendu, en apposant sa signature, manifester sa volonté non équivoque d’accepter de vendre son bien aux conditions proposées ;

— qu’il est d’autant moins établi que cette seule signature traduirait sa volonté d’accepter une offre d’achat qu’il n’avait pas le pouvoir d’accepter seul une offre portant sur un terrain qui était un bien commun avec son épouse.

En conséquence, il ne peut être retenu que M. [W] a accepté la promesse d’achat faite par M. [Y] aux conditions prévues dans le document du 27 juillet 2017 de sorte qu’aucun accord n’est intervenu sur la chose et sur le prix entre les parties de nature à rendre la vente parfaite, sans même qu’il soit dés lors nécessaire d’examiner la question, subsidiaire, des conditions suspensives mentionnées dans ce document.

M. [Y] sollicite la condamnation de M. [W] à lui payer une somme de 10 000 euros en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de pouvoir réaliser ce projet immobilier.

M. [W] soutient que cette demande est irrecevable comme nouvelle en cause d’appel. Toutefois, en application de l’article 566 du code de procédure civile, les parties peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge les prétentions qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l’espèce, la demande en dommages et intérêts, que M. [Y] substitue à sa demande initiale tendant à voir déclarer la vente parfaite, est le complément de sa demande initiale puisque M. [Y] substitue à une demande de réparation en nature une demande de réparation pécuniaire. Sa demande est donc recevable à hauteur d’appel.

En revanche, cette demande sera rejetée dès lors qu’aucune faute ne peut être reprochée à M. [W] qui était libre d’accepter ou non la promesse d’achat qui lui avait été faite et ne s’était nullement engagé à vendre la parcelle litigieuse à M. [Y].

Sur la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral de M. [W]

M. [W] sollicite l’allocation d’une somme de 500 euros en réparation de son préjudice moral, dans la mesure où il a fait l’objet de pressions très importantes de la part de M. [Y], avant d’être mis en demeure puis assigné en justice. Compte tenu de son âge au moment des faits, il indique avoir subi un préjudice moral qui ne prendra fin qu’à l’issue de la présente procédure.

Toutefois, il ne justifie pas des pressions très importantes dont il allègue l’existence et il n’est pas démontré que M. [Y] ait fait un exercice abusif de son droit d’ester en justice, qui ne dégénère en abus qu’en cas de faute grave équipollente au dol, non caractérisée en l’espèce.

Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] sera tenu aux dépens d’appel.

Les circonstances de la cause justifient de le condamner à payer à M. [W] une somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu’il a dit que la promesse d’achat du 27 juillet 2017 liant M. [Y] et M. [W] portant sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] section 000AM de la commune de [Localité 6] est réputée n’avoir jamais été conclue faute de réalisation de l’ensemble des conditions suspensives ;

Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :

DIT que M. [W] n’a pas accepté la promesse d’achat du 27 juillet 2017 portant sur la parcelle cadastrée n°[Cadastre 1] section 000AM de la commune de [Localité 6] ;

DECLARE recevable la demande en dommages et intérêts formée par M. [Y] ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [Y];

REJETTE la demande de dommages et intérêts formée par M. [W];

CONDAMNE M. [Y] à payer à M. [W] une somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE M. [Y] aux entiers dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Madame Anne-Lise COLLOMP, Président de Chambre et Madame Fatima HAJBI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT