ARRÊT N°

R.G : 14/02577

XXX

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PRIVAS

03 avril 2014

RG:12/02566

F I

épouse B

C/

SCI DU PONT DE VILLE

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE COMMERCIALE

Chambre 2 B

ARRÊT DU 11 JUIN 2015

APPELANTE :

Madame C F I épouse B

née le XXX à MONTBELLIARD

XXX

XXX

Représentée par M^e Paul COSTANTINI de la SELARL SELARL IMBERT-COSTANTINI, Plaidant, avocat au barreau D’ARDECHE

Représentée par M^e Georges POMIES RICHAUD, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIMÉE :

SCI DU PONT DE VILLE

prise en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

XXX

XXX

Représentée par M^e Jean LECAT de la SCP BERAUD/LECAT/BOUCHET, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’ARDECHE

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 02 Avril 2015

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS :

M^me Viviane HAIRON, Conseiller, a entendu les plaidoiries en application de l’article 786 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la Cour lors de son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :

M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président

M. Jean-Noël GAGNAUX, Conseiller

M^me Viviane HAIRON, Conseiller

GREFFIER :

Madame Patricia SIOURILAS, Greffier, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

à l’audience publique du 13 Avril 2015, où l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juin 2015

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel ;

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par M. Jean-Gabriel FILHOUSE, Président, publiquement, le 11 Juin 2015, par mise à disposition au greffe de la Cour

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte reçu le 18 avril 2003 par Maître Molle, notaire à Aubenas, la Sarl Henrimau a vendu aux époux B-F I, un fonds de commerce de camping, restaurant, alimentation, bar, sis sur la commune de Saint- Didier sous Aubenas, connu sous l’enseigne de camping du Pont de ville, fonds de commerce exploité dans un immeuble appartenant à la Sci du Pont de Ville, selon un bail initial en date des 7 et 21 octobre 1988 et un avenant en date du 7 décembre 1991.

Un litige s’étant élevé entre les parties au sujet de travaux à effectuer dans l’immeuble donné à bail, Monsieur A a été désigné en qualité d’expert, par ordonnance de référé du 23 octobre 2003.

Au vu des conclusions du rapport d’expertise, le tribunal de grande instance de Privas par jugement du 31 août 2005, a rejeté la demande de résiliation du bail formée par la bailleresse, et condamné sous astreinte, la Sci du Pont de Ville à exécuter les travaux préconisés par l’expert, et à rembourser à C B la somme de 3336 € au titre des factures acquittées par celle-ci.

Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour d’appel de Nîmes en date du 10 juin 2008, qui a, en outre, autorisé C B à faire exécuter elle-même les travaux à la charge du bailleur et a condamné, en conséquence la Sci du Pont de Ville à lui verser la somme de 118'822 € à défaut d’exécution totale des travaux dans le délai fixé.

Par jugement du 27 mars 2009, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Privas a rejeté les demandes de la Sci du Pont de Ville, tendant obtenir des délais pour l’exécution de l’arrêt de la cour et la mainlevée des sommes séquestrées.

Par jugement du 23 octobre 2009, le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Privas, statuant sur la contestation de la saisie-attribution pratiquée par C B, a, pour l’essentiel, débouté la Sci du Pont de Ville de sa demande de nullité, cantonné la saisie attribution à la somme de 68'612,77 euros et débouté la Sci du Pont de Ville de sa demande tendant à faire injonction sous astreinte à C B de réaliser les travaux litigieux.

Invoquant une aggravation des désordres constatés par l’expert A, C B a, de nouveau saisi le juge des référés du tribunal de grande instance de Privas, lequel a désigné Monsieur Z en qualité d’expert par ordonnance du 15 janvier 2010.

Par exploit du 14 mars 2011, C B a saisi le tribunal de grande instance de Privas aux fins de voir ordonner une nouvelle expertise judiciaire, motif pris des irrégularités et insuffisances de celle ordonnée par le juge des référés, et subsidiairement, voir condamner la Sci du Pont de Ville à lui payer une somme de 183'847 euros au titre des travaux de remise en état nécessaires suite à l’aggravation des désordres.

Par jugement du 22 septembre 2011, le tribunal a ordonné une nouvelle mesure d’expertise confiée à Monsieur Y.

Par jugement du 15 mars 2012, le tribunal de grande instance de Privas, statuant sur l’opposition au commandement de payer délivré le 13 janvier 2011 par la Sci du Pont de Ville à C B, a mis à néant les effets de ce commandement et constaté qu’il n’était pas justifié que C B soit redevable, au 1^er janvier 2011 d’un arriéré de loyer, dont le montant mensuel est de 3313,39 euros.

Statuant en lecture du rapport d’expertise, le tribunal de grande instance de Privas, par jugement du 3 avril 2014, a :

— prononcé pour manquements graves et sérieux de la locataire, la résiliation du bail commercial liant les parties

— ordonné, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de C B et de tous occupants de son chef

— condamné C B à payer à la Sci du Pont de Ville une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer, et ce jusqu’à la libération effective des lieux (3313,39 euros)

— débouté C B de l’intégralité de ses réclamations, y compris l’indemnité pour préjudice commercial

— débouté la Sci du Pont de Ville de ses autres prétentions

— rejeté toutes les autres demandes des parties

Par déclaration reçue au greffe de la cour le 16 mai 2014, C B a relevé appel de la décision dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 octobre 2014, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, C B demande à la cour de :

— confirmer le jugement du tribunal de grande instance de Privas du 3 avril 2014 en ce qu’il a débouté la Sci du Pont de Ville de ses prétentions

— réformer le jugement du tribunal de grande instance de Privas du 3 avril 2014 pour le surplus,

et statuant nouveau,

— dire et juger que C B n’a commis aucun manquement contractuel sérieux et grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail commercial

— déclarer irrecevables les demandes formulées par la Sci du Pont de Ville au titre de l’installation de mobil-homes et de l’abattage des arbres

— débouter la Sci du Pont de Ville de la totalité de ses prétentions comme étant infondées

— constater que l’ensemble des travaux de remise en état et de réparations qui s’imposent à la charge du bailleur ont été chiffrées à la somme de 159 774 € TTC

— homologuer le rapport d’expertise de Monsieur Y

— condamner en conséquence la Sci du Pont de Ville à lui payer la somme de 159 774€ avec intérêts de droit à compter de l’acte introductif d’instance

— condamner également la Sci du Pont de Ville à lui verser une somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice d’ordre commercial subi du fait de la carence du bailleur

— la condamner en outre à une somme de 3000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant l’ensemble des frais et honoraires d’expertises et le coût du procès-verbal de constat du 31 juillet 2012, en accordant à son conseil le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 août 2014, auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé de ses moyens, la Sci du Pont de Ville demande à la cour de :

— rejeter les demandes de C B

— dire et juger qu’en tout état de cause, la somme due au titre des réparations ne pourra s’établir au maximum qu’à la somme de 39'220,09 euros, dont il n’est pas établi que la totalité doive être mise à la charge de la Sci du Pont de Ville

— prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial liant les parties pour manquements graves, nombreux et répétés de la locataire à ses obligations contractuelles

— ordonner en conséquence l’expulsion de C B et de tous occupants de son chef

— condamner C B à payer une indemnité mensuelle d’occupation de 3313,39 euros jusqu’à la libération effective des lieux

vu l’arrêt de la cour d’appel du 10 juin 2008

— réformer la décision déférée

— condamner C B à remettre à la Sci du Pont de Ville une facture faisant ressortir la TVA amortissable correspondant au montant total des travaux qu’elle a réglés, et ce sous astreinte

— condamner C B à restituer le matériel laissé en dépôt au camping et appartenant à la Sci du Pont de Ville, sous astreinte

— à défaut de restitution, condamner C B à payer à la Sci du Pont de Ville une somme de 6549 € correspondant au prix du matériel

— condamner C B à payer la somme de 3000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ordonnance du 25 février 2015, la clôture de la procédure a été prononcée à effet différé au 2 avril 2015.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ne ressort pas des pièces de la procédure de moyens d’irrecevabilité de l’appel que la cour devrait relever d’office, et les parties n’élèvent aucune discussion sur ce point.

* * * * *

Sur la résiliation du bail

Au soutien de son appel, C B conteste les éléments retenus par le tribunal pour prononcer la résiliation du bail à ses torts et fait valoir que la décision se heurte à l’autorité de la chose jugée attachée aux précédentes décisions rendues, et notamment l’arrêt du 10 juin 2008.

La Sci du Pont de Ville maintient sa demande et soutient que les manquements de la locataire aux dispositions contractuelles sont répétés et nombreux et justifient la résiliation sollicitée.

Le litige opposant les parties perdure depuis plusieurs années et a donné lieu à plusieurs expertises et décisions de justice qui ont effectivement d’ores et déjà tranché certaines questions.

C’est ainsi, que comme le fait justement valoir l’appelante, par arrêt du 10 juin 2008, la cour d’appel a confirmé le jugement du tribunal de grande instance de Privas en date du 31 août 2005, ayant rejeté la demande de résiliation du bail sollicitée par la bailleresse, et fondée d’une part, sur le non paiement des loyers, et d’autre part sur divers manquements de la locataire, à savoir «l’implantation de panneaux de signalisation sans l’autorisation du propriétaire, l’enlèvement des panneaux signalétiques sur les aires de jeux, le défaut d’entretien de la végétation, la suppression d’un bassin, la construction de chalets et la destruction d’arbres ».

D’autre part, le tribunal de grande instance de Privas, par jugement du 15 mars 2012, statuant sur l’opposition à commandement de payer visant la clause résolutoire, qui avait été délivré par la Sci du Pont de Ville le 13 janvier 2011, a déclaré bien-fondée ladite opposition et rejeté la demande de résiliation du bail, après avoir constaté qu’il n’était pas justifié que C B soit redevable au 1^er janvier 2011 d’un arriéré de loyer, le tribunal prenant en compte notamment la saisie attribution notifiée le 11 février 2009 aux fins de recouvrement des sommes allouées par la cour d’appel dans son arrêt du 10 juin 2008 et différents avis à tiers détenteur.

Au soutien de sa demande de résiliation, la Sci du Pont de Ville invoque de nouveau aujourd’hui : un retard systématique dans le paiement du loyer, le non paiement de la taxe foncière et l’installation de mobil-homes. Il lui appartient dès lors de démontrer que de nouveaux manquements seraient intervenus depuis le prononcé des décisions sus rappelées. Or à l’exception de courriers adressés au cours de l’année 2009 et en octobre 2012, la Sci du Pont de Ville ne produit aucun élément permettant d’établir que les loyers seraient payés systématiquement avec retard et que les taxes foncières seraient demeurées impayées. C B justifie pour sa part des envois en lettres recommandées AR des chèques de paiement adressés à la bailleresse au titre de l’année 2012, et du paiement de la taxe foncière des années 2010 et 2011. Elle verse également aux débats les avis à tiers détenteur qui lui ont été adressés par l’administration fiscale en décembre 2009, pour 4544 €, en juin 2010 pour une somme de 2411 € et en février 2012 pour 294 €. Aucun manquement ne peut donc être retenu à l’encontre de la locataire.

En ce qui concerne l’installation de mobil-homes, il y a lieu de relever d’une part, que le tribunal avait considéré dans sa décision du 31 août 2005, confirmée par l’arrêt du 10 juin 2008, que leurs implantations ne nécessitaient pas l’accord du bailleur et ne pouvait constituer une faute contractuelle, et d’autre part, que la Sci du Pont de Ville n’apporte aucun élément justifiant de nouvelles installations depuis lors. La Sci du Pont de Ville ne peut donc se prévaloir d’un quelconque manquement de ce chef.

La Sci du Pont de Ville prétend également que C B aurait méconnu les dispositions du bail en construisant différents éléments (garage, bloc sanitaire), et en procédant, au percement de divers murs porteurs et à la destruction anarchique de plusieurs constructions sans aucune autorisation.

C B fait justement valoir que la Sci du Pont de Ville est intervenue à l’acte de cession du fonds de commerce et a expressément autorisé «l’acquéreur à réaliser dans les locaux commerciaux tous travaux d’entretien, de rénovation, y compris touchant le gros 'uvre des bâtiments» et s’est engagée, à ne pas demander d’augmentation de loyer en raison des travaux d’amélioration qui seraient ainsi réalisés par le nouveau locataire.

En l’absence de tout élément, la Sci du Pont de Ville ne peut valablement soutenir que cette autorisation n’aurait concerné que les travaux relatifs à la toiture. L’acte de cession fait, en effet précisément référence à la décision de la commission départementale de l’action touristique ayant émis un avis favorable au déclassement du camping pour le rétrograder de la catégorie trois étoiles à la catégorie une étoile, et aux travaux préconisés par celle-ci dans un courrier du 16 octobre 2002, l’acquéreur s’engageant à prendre en charge les travaux aménagements requis par ladite commission. Il ne peut dès lors être fait reproche à C B d’avoir fait réaliser ces travaux.

Quant aux autres travaux invoqués par l’intimée, il concerne pour l’essentiel les travaux ordonnés par le tribunal et la cour, aux fins de mise en conformité de la chaudière et des différentes installations sanitaires et ne peuvent être constitutifs d’une quelconque faute.

En ce qui concerne l’enlèvement de la clôture en bois pour ériger un soutènement en pierres pour le chemin d’accès au camping, C B fait valoir, sans être démentie sur ce point que la clôture en bois était des plus vétustes, et que cet empierrement a été réalisé lors de l’installation du rond-point sur la route nationale par la mairie en accord avec la gérante de la Sci du Pont de Ville.

Quant à la modification des ouvertures, il a été constaté au cours des opérations d’expertise que deux portes coulissantes ont effectivement été installées, C B ayant fait procéder, en avril 2010, à la rénovation des huisseries du bar qui étaient vétustes, et ce afin de remédier aux infiltrations d’eau et à l’humidité persistante dans les locaux. Ces travaux n’ont effectivement pas été autorisés par le bailleur. Cependant, s’agissant de rénovation d’ouvrage préexistant, ils ne constituent pas, à proprement parler, 'une construction, une démolition, le percement ou un changement de distribution', au sens des dispositions contractuelles.

Enfin, il n’est pas contesté que C B ait fait réaliser des enduits et même une fresque, au mépris des dispositions du paragraphe 16 lui faisant obligation de prendre l’avis du bailleur concernant les nuances des enduits et peintures extérieures pour l’ensemble des lieux loués. Toutefois, ces travaux ont été réalisés suite au traitement des microfissures et fissures qui grevaient le parement des façades et qui avait été constatées par l’expert A, lequel avait préconisé ces travaux de réfection. C B ayant été autorisée à faire procéder auxdits travaux, en raison de la carence du bailleur, la Sci du Pont de Ville est mal fondée aujourd’hui à invoquer un quelconque manquement du preneur.

La Sci du Pont de Ville reproche également à C B d’avoir fait ériger deux marquises et un abris sans aucune autorisation. Elle ne verse cependant aux débats aucun élément permettant de justifier de ses allégations et de déterminer la date à laquelle ces éléments auraient été construits. Aucun manquement ne peut donc être retenu à l’encontre de C B.

L’intimée considère également que C B a manqué à son obligation d’entretien des plantations et a procédé à l’abattage de plusieurs arbres en totale méconnaissance des dispositions du bail. Le tribunal a d’ores et déjà statué dans sa décision du 31 août 2005 sur ce point. C B justifie par la production de deux attestations des 24 janvier 2005 et 25 janvier 2010 que les arbres qui ont été supprimés présentaient un caractère de dangerosité avérée et/ou des signes de dépérissement. Il est également justifié de la réclamation adressée par les voisins, se plaignant du caractère dangereux de la haie et de la nécessité de procéder à la taille de celle-ci, en raison d’une hauteur ne respectant pas les dispositions légales (plus de 15 m par endroits ). C B verse également aux débats l’ensemble des factures d’achat de plantes, arbres et arbustes et autres produits d’entretien pour la période 2003/2012, attestant de ce qu’elle a parfaitement entretenu les espaces verts et même procédé à certaines améliorations. Aucune faute ne peut donc être retenue.

La Sci du Pont de Ville fait également reproche à C B de lui avoir refusé l’accès des lieux loués au mépris des dispositions du contrat de bail. C B ne conteste pas ne pas avoir accédé à la demande qui avait été formulée par la bailleresse, en octobre 2012, considérant, que compte tenu des différentes réunions d’expertise, celle-ci avait une parfaite connaissance de l’état des lieux loués et qu’une nouvelle visite n’était pas nécessaire. Elle précise aujourd’hui que compte tenu des relations conflictuelles entre les parties, ayant donné lieu au dépôt d’une main courante auprès du commissariat de police d’Aubenas, elle avait jugé préférable de refuser cette nouvelle visite afin d’éviter la réitération de difficultés.

Au cours de l’année 2012, plusieurs procédures ont effectivement opposé les parties : l’instance devant le juge de l’exécution suite au commandement qui avait été délivré, la procédure devant le tribunal de grande instance ayant donné lieu au jugement frappé d’appel suite à l’expertise. Les relations entre les parties étaient donc particulièrement tendues, comme en attestent le dépôt d’une main courante auprès du commissariat. Il ne peut dès lors, être valablement reproché au preneur d’avoir refusé la visite sollicitée, ce d’autant moins, que l’état des lieux était parfaitement connu de la bailleresse, le rapport d’expertise ayant été déposé par l’expert le 10 septembre 2012.

En ce qui concerne enfin les prétendus manquements aux obligations des paragraphes 23 et 30 du chapitre «charges et conditions» du bail, en l’absence de tout élément justificatif ou réquisition antérieure, aucune faute ne saurait être retenue à l’encontre de C B.

Il convient en conséquence d’infirmer la décision du tribunal qui a, à tort retenu certain des manquements invoqués par la bailleresse étaient fautifs, et prononcé la résiliation du bail aux torts de la locataire.

Sur les restitutions sollicitées

La Sci du Pont de Ville sollicite la restitution de divers matériels non compris dans la vente, ni dans le bail commercial et qui auraient été laissés en dépôt au camping, et ce sous astreinte.

La Sci du Pont de Ville se prévaut d’une liste de matériels établie par ses soins et qui auraient disparu. La liste du matériel vendu a été détaillée en annexe de l’acte de cession, qui ne fait état cependant d’aucun matériel qui aurait été laissé en dépôt et qui serait exclu de la vente. Aucun état des lieux précis n’a été établi lors de la prise de possession, par C B, en avril 2003. La Sci du Pont de Ville ne justifie pas d’une quelconque réclamation auprès de C B. Le tribunal a donc à bon droit rejeté la demande.

La Sci du Pont de Ville réclame également la restitution de la TVA payée par C B sur les factures de travaux, considérant que ces travaux lui incombant, il est légitime qu’elle puisse récupérer ladite TVA. La bailleresse, ayant manqué à ses obligations, ne saurait se prévaloir de sa propre turpitude, pour bénéficier d’amortissement de TVA qu’elle n’a pas exposée. La décision sera confirmée sur ce point également.

Sur les travaux sollicités par C B

Le tribunal, ayant prononcé la résiliation du bail, a considéré que cette demande était devenue sans objet et n’a pas statué sur ce point. C B demande donc à la cour la condamnation de la Sci du Pont de Ville au paiement des travaux préconisés par l’expert Y, s’élevant à la somme de 159 774 € TTC.

La Sci du Pont de Ville s’oppose à cette demande faisant valoir que l’expert n’a pas fait les comptes entre les parties, et n’a pas précisé ce qui devait être à la charge du bailleur et ce qui devait être à la charge du preneur. Elle rappelle que seules les grosses réparations de l’article 606 du Code civil peuvent être mises à sa charge et que seuls les travaux dus à une aggravation peuvent être pris en compte.

Contrairement à ce qui est soutenu, l’expert a très précisément décrit les lieux loués, ainsi que l’ensemble des désordres qu’il a pu constater lors de sa désignation. Il a d’autre part, précisé, comme cela lui avait été demandé par le tribunal, la différence pouvant exister entre l’état actuel des bâtiments et celui décrit dans le rapport judiciaire de Monsieur A et a donné son avis sur l’existence ou non d’aggravation de cet état.

L’expert a ainsi constaté, en ce qui concerne les bâtiments, un désordre majeur en raison d’une flexion des pannes, qui remet en cause la continuité d’étanchéité entre les plaques et est à l’origine des sinistres de type d’infiltrations d’eaux pluviales, sur les corps de bâtiment A2 et A3. Il a préconisé des travaux de mises en conformité et de remise en état, précisant que ces travaux étaient induits par l’aggravation de la situation générée par l’absence d’exécution des travaux pris en considération par l’arrêt du 10 juin 2008.

S’agissant de travaux relatifs à la toiture, la Sci du Pont de Ville ne peut valablement contester qu’il s’agit de grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil et qui lui incombent expressément.

La cour, dans sa décision avait certes expressément autorisé C B à faire procéder aux travaux préconisés par l’expert A, en cas de carence du bailleur, toutefois, en raison du temps écoulé entre les constatations de l’expert et la décision de la cour, la situation s’était aggravée. C B justifie par la production d’une attestation de l’entrepreneur sollicité par l’expert A, qu’en raison de l’aggravation des désordres, il avait déconseillé en novembre 2009 de procéder à la réalisation des travaux, avant la reprise des ouvrages de maçonnerie. Il est également produit un constat réalisé par un architecte, à la requête de C B qui mentionne la déformation de la toiture et l’aggravation des désordres. Il ne peut dans ces conditions être fait reproche à C B de ne pas avoir fait exécuter les travaux, cette dernière ayant sollicité une nouvelle expertise dès le mois d’octobre 2009.

L’ensemble des travaux de réfection des toitures, et les travaux induits doivent donc être mis à la charge de la Sci du Pont de Ville, ce qui représente une somme de 35'222,20 euros TTC, cette somme produisant intérêts à compter de la présente décision, eu égard à la nature indemnitaire de la créance.

Les travaux de mise en conformité relative à l’absence de renouvellement permanent d’air dans le bâtiment A1 ne peuvent être considérés comme des grosses réparations et ne peuvent être mis à la charge de la bailleresse.

En ce qui concerne la piscine et les abords de celle-ci, l’expert Y a effectivement retenu la présence d’importants désordres, après avoir fait examiner l’installation par un sapiteur. Il a ainsi conclu que l’état des ouvrages constitutifs du bassin de baignade et du système de filtration de la piscine était fortement détérioré précisant que cet état n’avait pas été consigné par Monsieur X, et remettait en cause l’étanchéité du bassin de baignade, l’étanchéité des pièces incluses dans le mur périphérique continu du bassin de baignade et l’étanchéité des réseaux de refoulement de l’eau du bassin de baignade, et du réseau d’aspiration de l’eau. L’expert a précisé que ces désordres avaient une origine structurelle et que vraisemblablement les ouvrages détériorés pouvaient être en cet état lors de la signature de l’acte de vente du fonds de commerce 18 avril 2003. L’expert a préconisé divers travaux de mise en conformité pour assurer l’étanchéité du bassin du système de filtration de la piscine.

L’expert a d’autre part constaté des désordres sur la plage de la piscine en raison de fissures et d’affaissements des margelles et de délitement marqué de la chape de scellement Il a préconisé différents travaux de réfection, précisant que ces désordres n’avaient fait l’objet d’aucune préconisation lors de l’expertise précédente.

La Sci du Pont de Ville contestent devoir prendre en charge ces travaux considérant qu’ils ne lui incombent pas et qu’il appartenait à la locataire d’assurer l’entretien de la piscine.

Contrairement à ce qu’a retenu l’expert, si effectivement le bail ne comporte aucune précision, l’acte de cession contient des dispositions relatives à la piscine puisqu’il est expressément indiqué, en référence à l’avis de la commission départementale de l’action touristique dans son courrier du 16 octobre 2002, que l’acquéreur ferait son affaire personnelle de la réfection de la piscine.

D’autre part, l’expert A avait lui aussi relevé certains désordres qu’il qualifiait également de structurels et avait préconisé certains travaux, permettant une mise en conformité sommaire de la piscine.

Eu égard à la nature des désordres et à leur antériorité par rapport à la cession, à l’aggravation provoquée par un défaut d’entretien, relevé par l’expert Y, et aux stipulations de l’acte de cession, il ne peut être retenu que les travaux préconisés par l’expert, qui ne constituent pas des grosses réparations au sens de l’article 606 du Code civil, puissent être mis à la charge de la bailleresse. La demande doit être rejetée.

Sur les dommages-intérêts sollicités par C B

C B sollicite une somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts, en réparation du préjudice commercial subi en raison de la carence du bailleur et de la nécessité dans laquelle il s’est trouvé de faire réaliser les travaux préconisés par l’expert en les finançant moyen d’un prêt d’équipement.

La Sci du Pont de Ville conteste le préjudice allégué et s’oppose à cette demande.

C B justifie effectivement de l’octroi d’un prêt d’équipement d’un montant de 77'068,86 euros le 3 juillet 2013, consenti pour la réalisation des travaux de la piscine. Ces travaux n’incombant pas au bailleur, aucun préjudice, lié à la carence de celui-ci ne peut être retenu. En l’absence de tout autre élément justificatif, la demande de C B doit être rejetée.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Chaque partie succombant partiellement en ses prétentions, il convient d’opérer un partage des dépens, qui comprendront les frais d’expertise.

La Sci du Pont de Ville succombe pour l’essentiel, il apparaît équitable de la condamner à assumer une part des frais irrépétibles exposés par l’appelante, que la cour arbitre à la somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

la cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

REÇOIT l’appel en la forme

CONFIRME la décision en ce qu’elle a rejeté les demandes de restitution formées par la Sci du Pont de Ville

INFIRME la décision en toutes ses autres dispositions

statuant à nouveau,

REJETTE la demande de la Sci du Pont de Ville tendant à voir prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire, et toutes les demandes subséquentes

CONDAMNE la Sci du Pont de Ville à payer à C B une somme de 35'222,20 euros TTC au titre des travaux de réfection incombant au bailleur

DÉBOUTE C B de ses autres demandes

CONDAMNE la Sci du Pont de Ville à payer à C B une somme de 2000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile

FAIT masse des dépens et dit qu’ils seront partagés par moitié entre les parties

AUTORISE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, M^e Pomies-Richaud, avocat, à recouvrer directement contre la partie condamnée, ceux des dépens, dont il a fait l’avance sans en avoir reçu provision.

Arrêt signé par M. FILHOUSE, Président et par Madame SIOURILAS, Greffier.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,