COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51H

1^re chambre 2^e section

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 17 JANVIER 2017

R.G. N° 15/06184

AFFAIRE :

F Z

C/

L A-X

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 10 Juillet 2015 par le Tribunal d’Instance de RAMBOUILLET

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-14-626

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à:

M^e David RIOU

M^e Karine ROUSSELOT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT JANVIER DEUX MILLE DIX SEPT, La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur F Z

né le XXX à XXX

de nationalité Française

XXX

XXX

représenté par M^e David RIOU, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 583

APPELANT

****************

Madame L A-X

née le XXX à RAMBOUILLET

de nationalité Française

XXX

XXX

représentée par M^e Karine ROUSSELOT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 301 – N° du dossier A

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 786 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 11 Octobre 2016 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M. Serge PORTELLI, Président, et Madame Delphine BONNET, Conseiller chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. Serge PORTELLI, Président,

Madame Delphine BONNET, Conseiller,

Madame Pauline DURIGON, Vice-présidente placée,

Greffier, lors des débats : Madame Agnès MARIE,

FAITS ET PROCEDURE, Suivant contrat de bail en date du 12 mai 2009, M^me L A X a donné en location à M. F Z un appartement à usage d’habitation situé XXX à XXX moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 388 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 62 euros.

Par lettre recommandée en date du 17 septembre 2012, M^me A X a donné congé à M. F Z avec offre de vente du logement pour le prix de 102.000 euros.

M. Z a quitté les lieux le 10 novembre 2012, jour de l’état des lieux de sortie.

Par courrier du 8 janvier 2013, la bailleresse l’a informé de son refus de lui restituer le dépôt de garantie, compte tenu de l’état de saleté de l’appartement et de l’existence de dégradations, ce qu’il a contesté par lettre du 21 janvier suivant.

Par acte d’huissier du 4 décembre 2014, M. Z a assigné M^me A X devant le tribunal d’instance de Rambouillet afin d’obtenir sa condamnation avec exécution provisoire, au paiement des sommes suivantes :

—  388 euros au titre de la restitution de son dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2013, et capitalisation des intérêts,

—  258 euros au titre de l’excédent de loyer versé au titre du mois de novembre 2012 pour la période postérieure au 10 novembre 2012,

—  2.604 euros et subsidiairement 60,35 euros au titre des charges réglées par lui,

—  3.207,47 euros à titre de dommages et intérêts en considération du métrage erroné de l’appartement,

—  3.500 euros à titre de dommages et intérêts du fait de la nullité du congé et au moins de son caractère frauduleux,

—  2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre sa condamnation aux dépens.

Par jugement contradictoire du 10 juillet 2015, le tribunal d’instance de Rambouillet a :

— condamné M^me A X à payer à M. Z la somme de 45,10 euros au titre du solde locatif, incluant le remboursement du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 14 janvier 2013, et capitalisation des intérêts dus depuis au moins une année, – débouté les parties de toutes leurs autres demandes,

— dit n’y avoir lieu à exécution provisoire ni à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M^me A X aux entiers dépens.

Par déclaration en date du 20 août 2015, M. Z a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions transmises le 24 mai 2016, M. Z demande à la cour de :

— débouter M^me A X de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— confirmer le jugement rendu par le tribunal d’instance de Rambouillet le 10 juillet 2015 en ce qu’il a débouté M^me A X de sa demande de condamnation à lui verser une somme de 1.540, 64 euros à titre de dommages et intérêts,

— infirmer le jugement en l’ensemble de ses autres dispositions,

Et, statuant à nouveau,

— condamner M^me L A X à lui payer les sommes suivantes :

. 388 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2013, avec capitalisation des intérêts dus depuis au moins une année,

. 258 euros au titre de l’excédent de loyer versé au titre du mois de novembre 2012, pour la période postérieure au 10 novembre 2012,

. 2.604 euros, et subsidiairement 60,35 euros, au titre des charges réglées par lui,

. 3.207,47 euros à titre de dommages et intérêts, en considération du caractère erroné du métrage de l’appartement en cause,

. 3.500 euros à titre de dommages et intérêts, en considération de la nullité du congé pour vente, et à tout le moins de son caractère frauduleux,

. 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux dépens, en ce compris les éventuels frais d’exécution forcée à intervenir. Aux termes de ses conclusions transmises le 25 janvier 2016, M^me A X demande à la cour de :

— débouter M. F Z de l’ensemble de ses demandes,

— condamner M. F Z à lui payer la somme de 1.540,64 euros à titre de dommages et intérêts,

— dire que les sommes dues par M. F Z viendront en compensation avec les sommes éventuellement dues par elle,

— condamner M. F Z à lui verser la somme 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée à le 16 juin 2016.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS

1 ) sur le solde locatif

Le tribunal a fait le compte entre les parties et a estimé que M. Z était redevable des frais de nettoyage (95,68 euros), du coût de réfection de la clé de la boîte aux lettres et du badge piéton (27,06 euros), des taxes d’ordures ménagères (390,83 euros) et des révisions de loyer (184,68 euros) et que de son côté M^me A X devait restituer à M. Z un trop perçu de provisions sur charges pour l’année 2012 (60,35 euros), le trop perçu de loyer pour le mois de novembre (285 euros) et le dépôt de garantie (388 euros), soit un solde en faveur de M. Z de 45,10 euros.

M. Z soutient que le tribunal en estimant qu’il était redevable d’une somme au titre des frais de nettoyage, de la réfection de la clé de la boîte aux lettres et du badge piéton, des taxes d’ordures ménagères et des révisions de loyer a statué ultra petita dans la mesure où M^me A X n’avait aucunement soutenu de telles demandes dans le cadre de l’instance ayant conduit au jugement entrepris.

S’agissant des charges, il rappelle qu’il a réglé à titre de provisions sur charges pour les années 2009 à 2012 une somme totale de 2.604 euros mais que M^me A X n’a présenté aucun décompte détaillé de sorte qu’à défaut de la justification du caractère liquide de la créance revendiquée à ce titre par le bailleur, la somme acquittée devra lui être restituée. M^me A X soutient que le dépôt de garantie doit lui rester acquis compte tenu des frais de remise en état de l’appartement dès lors que la comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie permet de constater une dégradation de l’état de l’appartement qui ne résulte pas de la vétusté. Elle précise que compte tenu de l’état de saleté de studio elle a été contrainte de faire de nombreux travaux de remise en état pour un montant total de 1.540,64 euros qu’elle s’estime fondée à réclamer à M. Z à titre de dommages et intérêts.

Par ailleurs, M^me A X indique qu’elle justifie par la production des comptes de copropriété de l’ensemble des charges payées par M. Z.

Sur ce,

L’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il résulte de la lecture des conclusions développées par M^me A X devant le tribunal d’instance de Rambouillet et du jugement lui-même qu’en retenant que M. Z était redevable des taxes d’ordures ménagères (390,83 euros) et des révisions de loyer (184,68 euros) le juge d’instance a méconnu les limites de sa saisine en statuant ultra petita, puisque M^me A X n’avait pas demandé le paiement de ces sommes.

Mais en retenant que M. Z était redevable de sommes au titre des frais de nettoyage et de réfection des clés et badge d’entrée, le tribunal a statué dans les limites de sa saisine puisque M^me A X avait formulé une demande de dommages et intérêts au titre des travaux de remise en état qu’elle a dû réaliser à la suite du manquement du locataire à son obligation d’entretien et de réparation.

Devant la cour, M^me A X ne formule toujours aucune demande au titre des taxes d’ordures ménagères et des révisions de loyer.

— sur les réparations locatives

L’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’un état des lieux est établi lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. Si l’état des lieux ne peut pas être établi dans ces conditions, il l’est sur initiative de la partie la plus diligente par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, un état des lieux avait été dressé contradictoirement lors de l’entrée dans les lieux. Un état des lieux de sortie a été dressé le 10 novembre 2012 entre le représentant du bailleur et M. Z, locataire sortant. C’est donc au vu de ces documents qu’il convient d’examiner si le locataire sortant a rempli ses obligations prévues à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et non pas au vu du procès-verbal de constat dressé le 9 avril 2013, plus de cinq mois après le départ du locataire sortant, en dehors de sa présence.

La comparaison de l’état des lieux de sortie avec l’état des lieux d’entrée justifie comme l’a retenu le premier juge que des frais de nettoyages soient imputés à M. Z. A l’inverse, il n’y a pas lieu de mettre à la charge de M. Z le coût de la réfection de la clé de la boîte aux lettres et du badge piéton dès lors que l’état des lieux d’entrée ne comportait aucune mention relative à la remise au locataire entrant de ces badges. C’est donc à juste titre que le tribunal a dit qu’une somme de 95,68 euros TTC devait être retenue sur le dépôt de garantie et a dit que les autres frais de remise en état ne pouvaient être mis à la charge de M. Z.

— sur la restitution du trop perçu sur le loyer de novembre 2012

M^me A X ne conteste pas que M. Z avait réglé l’intégralité du loyer de novembre 2012. Or, il a restitué le logement le 10 novembre 2012. S’agissant d’un congé délivré par le bailleur, en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé les lieux. M. Z peut donc prétendre au remboursement de la somme de 258 euros au titre du trop perçu sur le loyer de novembre.

— sur les charges

Aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires.

Il résulte effectivement de ce texte que les charges récupérables doivent faire l’objet de justifications précises conformes aux exigences légales et qu’elles ne peuvent résulter d’une évaluation forfaitaire.

En l’espèce, M^me A X verse aux débats les relevés de comptes de copropriété faisant apparaître le montant des charges récupérables au titre de chaque exercice annuel :

pour l’exercice 2008/2009, les charges récupérables se sont élevées à 1306,47 euros,

pour l’exercice 2009/2010, les charges récupérables se sont élevées à 473,40 euros, pour l’exercice 2010/2011, les charges récupérables se sont élevées à 654,46 euros,

pour l’exercice 2011/2012 : ' non justifié.

Les sommes dues au titre des régularisations annuelles de charges, déduction faite des provisions versées, sont donc les suivantes :

— pour la période de prise d’effet du bail au 30/09/2009 : – 234,36

— pour l’exercice 1/10/09 au 30/09/10 : trop perçu de 270,60 euros

— pour l’exercice 1/10/10 au 30/09/11 : trop perçu de 89,54 euros

— pour l’exercice 1/10/11 au 30/10/12, faute de justificatif : trop perçu de 806 euros

soit un solde en faveur de M. Z de 931,78 euros.

Le compte entre les parties s’établit ainsi : dépôt de garantie : 388 euros + trop perçu loyer novembre : 258 euros + trop perçu provisions sur charges : 931,78 euros – frais de nettoyage 95,68 euros soit un solde en faveur de M. Z de 1.482,10 euros.

La décision en ce qu’elle a condamné M^me A X à régler à M. Z au titre du solde locatif la somme de 45,10 euros sera en conséquence infirmée et M^me A X sera condamnée à régler à M. Z la somme de 1.482,10 euros avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2013 sur la somme de 388 euros et à compter du 4 décembre 2014, date de l’assignation sur le surplus. Et M^me A X sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts formulée au titre des réparations locatives. La décision sera confirmée en ce qui concerne la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

2 ) sur la demande de dommages et intérêts au titre du métrage erroné de l’appartement

Le tribunal pour rejeter la demande de dommages-intérêts de M. Z au titre de l’erreur de superficie du logement loué a retenu qu’il ne justifiait pas de ce que la surface de l’appartement était un élément substantiel de la détermination du loyer accepté par lui-même.

M. Z fait valoir que le loyer qu’il a réglé correspondait à la location d’un appartement d’une surface de 25 m² mais qu’à l’occasion de la mise en vente de l’appartement, il a découvert que la superficie était de 20 m². Il estime que cette erreur de 20 % sur la superficie réelle du logement lui a causé un préjudice dès lors qu’il aurait demandé une diminution du montant du loyer s’il avait découvert dès l’origine l’erreur de superficie laquelle a nécessairement eu pour conséquence de rendre le bien non conforme à celui qui était alors proposé à la location selon les termes de l’annonce. M^me A X fait valoir que le contrat de bail précisait une surface habitable de 25 m² environ. Elle estime qu’à défaut pour M. Z de justifier du caractère déterminant de la superficie du logement et de la réalité de son préjudice il devra être débouté de cette demande. Elle rappelle que l’indication de la superficie dans le bail ne constitue pas un élément substantiel de la détermination du loyer fixé.

Sur ce :

Aux termes de l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989 tel qu’il a été modifié par la loi du 25 mars 2009, le contrat de location précise la surface habitable de la chose louée. La loi modifiée n’a pas prévu de sanction en cas d’inobservation de cette disposition. Il appartient donc au locataire qui demande réparation de l’erreur de superficie de rapporter la preuve que cette erreur lui a causé un préjudice.

Ce n’est que le nouvel article 3-1 issu de la loi ALUR du 24 mars 2014 qui a prévu que lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. Mais ce texte n’est pas applicable au présent litige.

En l’espèce, il était indiqué dans le bail que le logement avait une surface habitable de 25 m² environ. Il n’est pas contesté par M^me A X que le studio a en réalité une superficie de 20 m², soit un écart d’un vingtième.

Mais M. Z ne démontre pas que l’indication d’une superficie de 25 m² dans le bail était un élément substantiel de la détermination du loyer qui avait été fixé et qu’il avait accepté alors qu’il avait une connaissance effective du logement lors de la signature du bail. Il ne justifie pas davantage du prix de la location au mètre carré de ce type de logement dans le quartier dont il s’agit. Enfin, il doit être souligné que le logement a été reloué en avril 2013 pour un loyer supérieur soit 420 euros par mois au lieu de 388 euros. M. Z ne démontre donc pas que le loyer dont il aurait été effectivement redevable était inférieur au loyer qu’il a réglé. Il ne justifie donc d’aucun préjudice.

La décision entreprise en ce qu’elle a rejeté sa demande de dommages et intérêts au titre du métrage erroné de l’appartement sera en conséquence confirmée.

3 ) sur la demande de dommages et intérêts au titre de la nullité ou du caractère frauduleux du congé

Le tribunal a retenu que le congé était parfaitement valable. Le tribunal a également retenu que le fait que M^me A X ait mis en vente l’appartement à un prix éventuellement excessif ne suffisait pas à démontrer la fraude. M. Z soutient que le congé est nul puisqu’il a été donné par la mère de la bailleresse alors qu’elle n’avait pas qualité pour le délivrer. Par ailleurs, il argue également du caractère frauduleux du congé au motif qu’il a été délivré dans le but de l’évincer afin de remettre logement en location pour un loyer plus important après y avoir effectué des travaux de rénovation. Il relève que la bailleresse ne justifie aucunement des diligences réellement accomplies afin de vendre le bien. Il ajoute que le logement lui a été proposé à la vente à un prix largement supérieur à la moyenne des prix de vente constatés sur le même secteur. Il estime s’être trouvé irrégulièrement évincé de son logement en considération de l’ensemble des circonstances ayant entouré cette mise en vente et sa rapide remise en location un loyer supérieur après réalisation des travaux.

S’agissant de la nullité du congé, M^me A X fait valoir que celui-ci est régulier. Par ailleurs, elle explique que compte tenu du contexte économique difficile elle n’a pas trouvé acquéreur pour son bien de sorte qu’elle s’est trouvée contrainte de le remettre à la location au prix du marché. Elle ajoute que la surestimation du prix n’établit pas l’intention frauduleuse du bailleur.

Sur ce :

— sur la nullité du congé

Le congé a été délivré au nom de M^me Vannier X et de M^me Y-X, et signé par cette dernière. Le bail avait été établi au nom de A représentée par M^me X E. Il apparaît ainsi que cette dernière était le mandataire du bailleur. M. Z ne saurait tirer argument de ce que le congé a été signé par M^me Y- X et non par M^me A X pour soutenir qu’il est nul. M. F Z n’a pas qualité pour soulever l’éventuelle nullité tirée du défaut de mandat de M^me X. C’est donc à bon droit que le tribunal a rejeté la demande de nullité du congé.

— sur le caractère frauduleux du congé

Le caractère frauduleux d’un congé pour vendre délivré en application de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ne se présume pas et ne résulte pas automatiquement d’un prix de vente élevé par rapport au marché et il appartient au juge d’apprécier quelle était l’intention du bailleur lors de la délivrance du congé.

En l’espèce, il est constant que le bien donné à bail à M. Z et pour lequel le bailleur lui a donné congé pour vendre a été remis à la location dès le mois d’avril 2013, soit cinq mois après son départ pour un loyer supérieur à celui qu’il réglait. En outre, il apparaît que le prix proposé à la vente était supérieur à la moyenne des prix de vente constatés dans le même secteur. Or, le bailleur ne justifie d’aucune diligence pour la vente du logement. Le cumul d’un prix dissuasif, de l’absence d’initiative du bailleur pour trouver un acheteur et de la location du bien cinq mois après le départ de M. Z révèlent l’absence de sincérité de la décision de vendre. Il apparaît dans ces conditions que le congé a été donné pour évincer M. Z, ce qui lui a nécessairement causé un préjudice résultant de l’obligation de devoir déménager. Le préjudice résultant du caractère frauduleux du congé sera indemnisé à hauteur de 1.000 euros. La décision entreprise en ce qu’elle a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. Z sera infirmée et M^me A X sera condamnée à lui régler la somme de 1.000 euros.

4 ) sur les demandes accessoires

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné M^me A X aux dépens. Mais il sera infirmé en qu’il a rejeté la demande de M. Z formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande en effet de condamner M^me A X à régler à M. Z une indemnité au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens tant au titre de la procédure de première instance qu’au titre de la procédure d’appel.

S’agissant de la procédure d’appel, M^me A X sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, et contradictoirement,

Infirme le jugement en ce qu’il a condamné M^me A X à payer à M. Z la somme de 45,10 euros au titre du solde locatif, en ce qu’il a rejeté la demande de dommages et intérêts de M. Z au titre du caractère frauduleux du congé, et en ce qu’il a rejeté sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau sur ces chefs :

Condamne M^me L A X à payer à M. F Z la somme de 1.482,10 euros au titre du sode locatif, avec intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2013 sur la somme de 388 euros et à compter du 4 décembre 2014 sur le surplus,

Condamne M^me L A X à payer à M. F Z la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts à raison du caractère frauduleux du congé,

Condamne M^me L A X à payer à M. F Z la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Confirme le jugement pour le surplus,

Y ajoutant, Condamne M^me L A X à payer à M. F Z la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles de la procédure d’appel,

Condamne M^me L A X aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M. Serge PORTELLI, Président et par Madame QUINCY, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le greffier, Le président,