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délivrées le

à

COUR D’APPEL DE MONTPELLIER

1° Chambre Section B

ARRET DU 07 MAI 2014

Numéro d’inscription au répertoire général : 13/00201

Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 NOVEMBRE 2012

TRIBUNAL D’INSTANCE DE MONTPELLIER

N° RG 11/02122

APPELANTE :

SARL SOGEIMO SUD représentée par son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social situé

XXX

XXX

représentée par M^e Catherine GUILLEMAIN de la SCP DENEL – GUILLEMAIN – RIEU – DE CROZALS – TREZEGUET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée de M^e VILLEMEUR substituant M^e Catherine GUILLEMAIN de la SCP DENEL – GUILLEMAIN – RIEU – DE CROZALS – TREZEGUET, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant

INTIMES :

Monsieur B Y

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XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

XXX

EGYPTE

représenté par M^e Jean-Gabriel TISSOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assisté de M^e Céline HUMBERT, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE, avocat plaidant

Madame Z A épouse Y

XXX

XXX

représentée par M^e Jean-Gabriel TISSOT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat postulant et assistée M^e Céline HUMBERT, avocat au barreau d’AIX EN PROVENCE, avocat plaidant

ORDONNANCE DE CLOTURE DU 04 Mars 2014

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 25 MARS 2014, en audience publique, Madame D E ayant fait le rapport prescrit par l’article 785 du Code de Procédure Civile, devant la Cour composée de :

Monsieur Mathieu MAURI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre

Madame D E, Conseiller

Madame Chantal RODIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : Madame Myriam RUBINI

L’affaire mise en délibéré au 23 avril 2014 a été prorogée au 07 mai 2014.

ARRET :

— CONTRADICTOIRE.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile ;

— signé par Monsieur Mathieu MAURI, Conseiller, faisant fonction de Président de Chambre, et par Madame Myriam RUBINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

FAITS ET PROCEDURE :

Par acte sous seing privé en date du 7 avril 2011, les époux Y ont signé une promesse synallagmatique de vente en vue d’acquérir un appartement de type 2 situé 21, place d’Acadie à MONTPELLIER, appartenant aux époux X.

Des honoraires de 10.000 euros ont été mis à leur charge, dont 5.000 euros pour l’agence SOGEIMO.

A la suite à la signature de la promesse synallagmatique de vente, les époux Y ont eu connaissance de plaintes du voisinage relatives à de nombreuses nuisances sonores provenant des épiceries de nuit situées en dessous et en face de l’appartement.

Les époux Y ont demandé aux époux X l’annulation de la vente pour vice du consentement, laquelle a été acceptée par les vendeurs.

Toutefois, la SARL SOGEIMO SUD, en possession du chèque d’honoraires de 5.000 euros, avait procédé à son encaissement et refusé de le restituer aux époux Y malgré une mise en demeure du 8 septembre 2011.

Par acte d’huissier en date du 14 décembre 2011, les époux Y ont assigné la SARL SOGEIMO SUD devant le tribunal d’instance de MONTPELLIER en restitution de la somme versée par chèque et en réparation du préjudice subi.

Par un jugement en date du 29 novembre 2012, le tribunal d’instance de MONTPELLIER a fait partiellement droit aux demandes des époux Y en :

— condamnant la SARL SOGEIMO SUD au paiement de la somme de 5.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 avril 2011,

— déboutant les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

— condamnant la SARL SOGEIMO SUD à payer aux époux Y la somme de 1.000 euros en application de Particle 700 du Code de procédure civile,

— condamnant la SARL SOGEIMO SUD aux dépens.

Le 9 janvier 2013, la SARL SOGEIMO SUD interjeta appel de ce jugement.

Dans ses dernières conclusions en date du 28 février 2014, la SARL SOGEIMO SUD demande à la cour par infirmation du jugement en date du 29 novembre20l2, de juger que la promesse synallagmatique de vente du 7 avril 2011 est valide et qu’elle n’a commis aucune faute, de juger que la clause contractuelle relative au paiement des commissions est valide, de débouter purement et simplement les époux Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, de condamner les époux Y à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, de les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SARL SOGEIMO SUD fait valoir :

— que son silence ne peut être de nature à vicier le consentement des époux Y, sur le fondement de l’article 1116 du Code civil, au motif, d’une part, qu’elle n’est à l’origine d’aucune man’uvre frauduleuse et que, d’autre part, en connaissant l’existence des épiceries de nuit, les époux Y pouvaient aisément recueillir toutes informations utiles quant aux éventuelles nuisances pouvant être générées par ces deux établissements,

— qu’elle ne peut être condamnée pour manquement à l’obligation de renseignement et de conseil dans la mesure où elle n’est que locataire d’un local consacré à une activité professionnelle, situé en rez de chaussée de la résidence, et que, par conséquent, elle ne pouvait être elle-même informée de l’existence de telles nuisances sonores nocturnes,

— que la clause contractuelle relative au paiement des commissions est valide dans la mesure où, en application de l’article 6 de la loi n° 70 9 du 2 janvier 1970, la Cour de cassation considère qu’un agent immobilier n’a pas droit à la commission contractuellement prévue dans le cas où la non-réalisation de la vente résulte de la non-réalisation d’une condition suspensive prévue dans la promesse synallagmatique de vente. Or, en l’espèce, les conditions suspensives prévues dans la promesse synallagmatique de vente ont toutes été réalisées ;

— que l’attitude manifestement abusive des époux Y justifie l’allocation d’une somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Dans leurs dernières conclusions en date du 18 avril 2013, les époux Y demandent à la cour :

— la confirmation en toutes ses dispositions du jugement en date du 29 novembre 2012,

— de constater qu’ils ont été victimes d’un dol,

— de constater la nullité de la promesse synallagmatique de vente en date du 7 avril 2011,

— de constater que la vente entre les époux X et eux-mêmes n’a pas eu lieu,

— de constater que la société SOGEIMO SUD a manqué à son obligation de renseignement et de conseil,

— de condamner la société SOGEIMO SUD à leur payer la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice subi,

— de constater la nullité de la clause 'Négociation’ de la promesse synallagmatique de vente en date du 7 avril 2011,

— de rejeter toutes demandes, fins et prétentions formées par la société SOGEIMO SUD,

— de condamner la société SOGEIMO SUD à leur payer la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— de condamner la société SOGEIMO SUD aux entiers dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les époux Y font valoir :

— que le silence des époux X et de la société SOGEIMO SUD a été de nature à vicier leur consentement dans la mesure où ils ne pouvaient ignorer l’existence des nuisances sonores nocturnes et qu’ils se sont gardés de la mentionner au moment de la signature de la promesse synallagmatique de vente,

— qu’ils n’ont pris connaissance de l’existence de ces nuisances sonores qu’après la signature de la promesse synallagmatique du 7 avril 2011 ;

— qu’en s’abstenant de les informer de l’existence de ces nuisances sonores, la société SOGEIMO SUD a manqué à son obligation de renseignement et de conseil, leur causant ainsi un préjudice,

— que la clause contractuelle relative au paiement des commissions de la société SOGEIMO SUD est contraire à l’article 6 de la loi n° 70 9 du 2 janvier 1970, lequel est d’ordre public, justifiant ainsi la nullité de ladite clause.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2014.

S U R C E,

1) Sur la nullité de la promesse svnallagmatíque de vente pour dol :

a) Sur le dol des époux X :

L’article 1116 du Code civil dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces man’uvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé.

Il est constant que le dol peut être constitué par le silence d’une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s’il avait été connu de lui, l’aurait empêché de contracter.

En l’espèce, les époux Y, acquéreurs, soutiennent que la réticence dolosive des époux X, vendeurs, a vicié leur consentement. Selon eux, en s’abstenant de mentionner dans la promesse synallagmatique de vente les nuisances sonores générées par les épiceries de nuit, les époux X ont volontairement cherché à tromper leurs cocontractants afin de procéder à la vente de l’immeuble.

Cependant, le dol n’est une cause de nullité de la convention que s’il émane de la partie envers laquelle l’obligation est contractée.

Le dol des époux X, à supposer qu’il soit constitué, ne peut avoir pour conséquence la nullité du contrat liant les époux Y à la SARL SOGEIMO SUD en date du 7 avril 2011.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

b) Sur le dol de la SARL SOGEIMO SUD :

En l’espèce, les époux Y reprochent à la SARL SOGEIMO SUD d’avoir sciemment dissimulé des informations relatives aux nuisances sonores générées par les épiceries de nuit

dans le but de parvenir à la signature de la promesse synallagmatique de vente le 7 avril 2011.

Or postérieurement à cette date, ils ont eu connaissance, le 29 juin 2011, de la lettre de congé du précédent locataire relative aux nuisances sonores. Par la suite, ils ont appris qu’une procédure

avait opposé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble où se trouve l’appartement à l’un des gérants de deux épiceries en raison de ces mêmes nuisances et ont également été informés de l’existence de huit courriers, émanant de l’association des responsables de la copropriété du Languedoc, destinés à alerter les autorités administratives du problème de l’existence de ces nuisances. Selon eux, la SARL SOGEIMO SUD ayant ses locaux au rez-de-chaussée de l’immeuble ne pouvait ignorer l’existence de ces nuisances et les difficultés rencontrées par la copropriété.

Eux-mêmes n’auraient pas accepté de signer la promesse synallagmatique de vente s’ils avaient eu connaissance de ces informations au jour de la vente.

Le dosl, cependant, n’est pas caractérisé lorsque le silence de l’une partie porte sur un fait susceptible d’être connu par son cocontractant.

En l’espèce, les nuisances sonores invoquées par les époux Y proviennent de l’existence de deux épiceries se situant l’une au-dessous de l’immeuble concerné et l’autre en face.

Il est admis que ceux-ci ont visité l’appartement litigieux à trois reprises, constatant alors que ces épiceries affichaient une ouverture « 7jours sur 7 » et « 24 heures sur 24 ».

Les enseignes de ces épiceries étaient intitulées «NIGHT SHOP 7 jours / 7'' et « EPICERIE 24H/ 24 ''.

Il résulte de ces faits constants qu’il n’existait aucun doute sur la nature des activités de ces épiceries et des nuisances nocturnes en découlant.

Ayant pris connaissance de ces éléments, il appartenait aux époux Y de recueillir, préalablement à la signature de la promesse synallagmatique de vente, toutes informations utiles auprès du voisinage ou du syndicat des copropriétaires sur ces éventuelles nuisances dont la preuve du caractère anormal n’est, de surcroît, pas rapportée.

Dès lors, le silence de la SARL SOGEIMO SUD ne peut avoir pour conséquence la nullité de la promesse synallagmatique de vente en date du 7 avril 2011.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

2) Sur le manquement à l’obligation de renseignement et de conseil de la SARL SOGEIMO SUD :

L’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil vis-à-vis de son mandant.

Cependant, l’obligation de renseignement et de conseil ne s’applique pas aux faits qui sont à la connaissance de tous.

En l’espèce, les époux Y soutiennent que la SARL SOGEIMO SUD a commis une faute de nature à engager sa responsabilité en ne les informant pas des nuisances dont l’immeuble était affecté.

Il ressort pourtant clairement des pièces produites par l’appelant que les épiceries de nuit et la nature de leurs activités étaient bien apparentes et connues de tous.

Dès lors, il ne faisait aucun doute que la présence de tels commerces était susceptible d’occasionner des nuisances sonores dont il appartenait aux époux Y de vérifier l’intensité.

Si l’agent immobilier est tenu d’une obligation de renseignement et de conseil, celui ci ne doit pas être contraint de délivrer une information de nature à porter atteinte aux intérêts des vendeurs.

En conséquence, la SARL SOGEIMO SUD n’a pas manqué à son obligation de renseignement et de conseil.

Le jugement entrepris sera infirmé de ce chef.

3) Sur la nullité de la clause contractuelle relative au paiement des commissions :

L’article « NEGOCIATION » de la promesse synallagmatique de vente en date du 7 avril 2011 prévoit la clause suivante :

« Les parties reconnaissent que les présentes ont été négociées par SOGEIMO SUD que les parties déclarent, en conséquence, bénéficiaire du montant de la rémunération forfaitaire convenue, soit la somme de 10.000 euros à la charge : De l’acquéreur, qui l 'accepte, conformément au mandat de vente n° 2092 figurant au registre des mandats de l’agence répartis comme suit : 5.000 euros par l’agence SOGEIMO et 5. 000 euros pour l’agence DETECTIMMOBILIER.

Cette rémunération pourra être prélevée sur les fonds versés par l’acquéreur dès la réalisation des conditions suspensives, toutes délégations étant d 'ores et déjà consenties et opposables à tous tiers détenteurs.

Si par suite d’un accord amiable conclu postérieurement à la réalisation des conditions suspensives, les parties convenaient de résilier purement et simplement la vente, la rémunération du mandataire resterait intégralement due ».

Les époux Y soutiennent que cette clause est nulle au motif qu’elle contreviendrait aux dispositions d’ordre public de l’article 6, alinéa 3, de la loi du 2 janvier 1970, lequel dispose « qu’aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif de commissions, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou

d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article Ier ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties. ».

En l’espèce, cependant, toutes les conditions suspensives prévues dans la promesse synallagmatique de vente, en date du 7 avril 2011, ont été réalisées.

En conséquence , la vente a été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit contenant l’engagement des parties.

La résiliation postérieure de la vente, acceptée par les époux X, ne peut contraindre la SARL SOGEIMO SUD à restituer la rémunération versée par les époux Y.

Il résulte de ces constatations que la clause de la promesse synallagmatique de vente, en date du 7 avril 2011, est valable et que la rémunération d’un montant de 5.000 euros est bien due à la société SOGEIMO SUD.

4) Sur les autres demandes :

La SARL SOGEIMO SUD soutient que l’attitude abusive des époux Y lui a causé un préjudice qu’elle évalue à 2.000 euros.

Cependant, la preuve de la faute et de la réalité du dommage n’est pas rapportée.

En conséquence, la SARL SOGEIMO SUD sera déboutée de sa demande en dommages et intérêts.

Les époux Y qui succombent supporteront les dépens et seront condamnés à payer à la SARL SOGEIMO SUD la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

P A R C E S M O T I F S

LA COUR, statuant publiquement, contradictoirement, et après en avoir délibéré, :

— INFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;

— DEBOUTE les époux Y de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— DEBOUTE la SARL SOGEIMO SUD de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

— CONDAMNE les époux Y à payer à la SARL SOGEIMO SUD la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNE 1a SARL SOGEIMO SUD aux dépens de première instance et d’appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

SC